V. Реализация предмета залога

42. После того, как суд (или сам залогодержатель) обратил взыскание на предмет залога, начинается вторая стадия залоговой процедуры, а именно реализации предмета залога.

Способы реализации предмета залога различаются в зависимости от того, в каком порядке было обращено взыскание на заложенное имущество. Если взыскание было обращено в судебном порядке, то предмет залога реализуется на публичных торгах, т.е. торгах, инициируемых судебным приставом, проведение которых осуществляет по правилам, установленным в законодательстве об исполнительном производстве, специализированная организация, выбранная судебным приставом (ст. 89 Закона об исполнительном производстве). Иной порядок может быть установлен законом (например, в случае если взыскание было обращено в судебном порядке, но к моменту реализации предмета залога против залогодателя открыто конкурсное производство, то продажа предмета залога осуществляется конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве).

Если же взыскание было обращено залогодержателем во внесудебном порядке, то способы реализации предмета залога – недвижимого имущества следующие:

а) продажа на открытом или закрытом аукционе;

б) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке, п. 28 комментируемого Постановления).

Для движимого имущества, на которое кредитор-залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке, способами реализации являются:

• а) продажа залогодержателем предмета залога на частных открытых или закрытых торгах;

• б) продажа предмета залога на частных открытых или закрытых торгах, организованных комиссионером;

• в) продажа предмета залога на бирже (для ценных бумаг);

• г) прямая продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером;

• д) обращение предмета залога в собственность залогодержателя (ср. п. 2 и 3 ст. 28¹ Закона о залоге, п. 29 комментируемого Постановления).

Строго говоря, ни приобретение заложенного недвижимого имущества для себя, ни обращение предмета залога – движимого имущества – в собственность залогодержателя не являются реализацией предмета залога в традиционном смысле этого слова.

Стороны вправе договориться о том, что предмет залога может быть реализован одним из нескольких способов (например, он может быть продан через комиссионера либо оставлен в собственность залогодержателя). В этом случае возникает ситуация, содержательно близкая к альтернативному обязательству (ст. 320 ГК РФ). Видимо, по этой причине в комментируемом Постановлении содержится вывод о том, что по общему правилу выбор способа реализации предмета залога принадлежит залогодателю (по аналогии с правилом ст. 320 ГК РФ о том, что в альтернативном обязательстве выбор предмета исполнения принадлежит должнику). Иное может быть установлено в договоре о залоге (например, стороны могут договориться о том, что выбор способа реализации осуществляется не залогодателем, а кредитором).

Однако в отношении недвижимого имущества высшая судебная инстанция сформулировала иную правовую позицию. Во-первых, в договоре об ипотеке, содержащем условие о внесудебном порядке обращения взыскания, условие о способе реализации предмета залога было признано существенным, его отсутствие влечет за собой отпадение соглашения о внесудебном порядке и, следовательно, обращение взыскания на предмет залога только в суде с последующей реализацией предмета залога на публичных торгах.

Уведомление залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, направленное залогодателю, как уже упоминалось выше, является достаточным основанием для того, чтобы залогодержатель приступил к реализации предмета залога.

По всей видимости, законодатель исходил из того, что последствием такого извещения будет добровольная выдача залогодателем предмета залога залогодержателю для его дальнейшей реализации. В принципе, в этом и заключается главная обязанность залогодателя по соглашению о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество.

Однако вполне вероятно, что залогодатель не захочет добровольно выдавать предмет залога. Причиной тому может быть как его несогласие с наличием оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, так и просто недобросовестное поведение, желание уклониться от исполнения обязательства. Очевидно, что в первом случае у залогодателя должны быть какие-то юридические гарантии того, что произвольного изъятия из его владения предмета залога не будет; во втором же случае гарантии нужны уже залогодержателю – для того, чтобы при помощи механизма принуждения изъять предмет залога и продать его.

47. В комментируемом Постановлении содержится указание на то, что залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем во внесудебном порядке с нарушением положений закона, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества. Такой иск квалифицирован ВАС РФ как иск о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу такого нарушения (абз. 3 ст. 12 ГК РФ) (п. 20 комментируемого Постановления).

С другой стороны, гарантией реализации права залогодержателя на продажу предмета залога служит установленная в законе возможность прибегнуть к принудительному исполнению соглашения о вне- судебном порядке обращения взыскания.

Механизм придания волеизъявлению кредитора исполнительной силы двуступенчатый.

Первый этап заключается в обращении залогодержателя к нотариусу с заявлением о совершении исполнительной надписи на договоре о залоге.

Второй этап – обращение с документом, на котором совершена исполнительная надпись, к судебному приставу для возбуждения в отношении залогодателя исполнительного производства.

Еще одна новелла Закона об ипотеке – положения п. 2 ст. 40 о последствиях принятия решения об обращении взыскания на предмет залога. Правило таково: в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Смысл данной нормы ясен – желание законодателя «очистить» предмет залога от прав третьих лиц. Однако совершенно непонятно, как положение п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке должно соотноситься с положениями ст. 346 ГК РФ, в соответствии с которой распоряжение предметом залога допускается только с согласия залогодержателя.

Проблема правовых последствий распоряжения предметом залога без согласия залогодержателя достаточно давно обсуждается как в цивилистической литературе, так и в судах. В целом можно заметить, что последняя тенденция судебной практики такова: суды в целом придерживаются мнения о том, что сделка по распоряжению предметом залога без согласия залогодержателя не может быть признана ничтожной или оспоримой. Основными ее выразителями являются Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа и Федеральный арбитражный суд Центрального округа. В некоторых делах к этому подходу (вопреки собственной ранее сложившейся практике) присоединились и Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, а также Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Вряд ли заслуживает поддержки высказываемая иногда мысль о том, что в договоре, заключаемом с приобретателем заложенного имущества, залогодержатель вправе установить, что право собственности на продаваемый предмет залога переходит с момента полной оплаты или заключения договора продажи. Такая оговорка иногда помещается в договор купли-продажи, так как предмет залога все еще находится во владении залогодателя и потому залогодержатель не может передать покупателю вещь. На мой взгляд, если у лица нет господства над движимой вещью, то он не может распорядиться ею. Иное решение может весьма затруднить оборот.

Следует обратить внимание на идею о том, что суммы процентов, неустойки и пр., начисленные после истечения срока для реализации предмета залога, не могут быть получены залогодержателем из стоимости предмета залога. Эта идея является своеобразной реакцией на отсутствие в отечественном правопорядке иска залогодателя, стремящегося как можно скорее удовлетворить кредитора из стоимости предмета залога, об обращении взыскания на предмет залога.

Недвижимое имущество, на которое было обращено взыскание по иску залогодержателя либо во внесудебном порядке, реализуется способами, которые указаны в п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке. Это соответственно

(а) продажа имущества на публичных торгах

(б) приобретение имущества для себя (по сути – оставление в собственность залогодержателя, lex comissoria) либо для третьих лиц с зачетом покупной цены.

В Законе об ипотеке содержится следующее ограничение применения lex comissoria в отношении недвижимости: оставление в собственность залогодержателя недопустимо, если предметом ипотеки является земельный участок. Возникает следующий вопрос: если одновременно заложено и здание, и земельный участок под ним, возможно ли применение lex comissoria в такой ситуации?

Положительный ответ на этот вопрос в значительной степени ограничил бы применение lex comissoria в российском праве. Так, сферами его применения остались бы ипотека зданий, сопровождаемая залогом права аренды земельного участка под зданием¹, а также ипотека здания, земельный участок под которым вообще не оформлен либо находится на таком праве, которое нельзя заложить (например, праве постоянного бессрочного пользования). Однако вряд ли именно это входило в намерения законодателя, который стремился в значительном числе случаев упростить процедуру реализации предмета залога.

По всей видимости, именно исходя из такого подразумеваемого намерения законодателя Пленум ВАС дал, напротив, узкое толкование этого ограничения lex comissoria.

Для реализации недвижимости, взыскание на которую было обращено во внесудебном порядке, очень важно определить цену, по ко- торой она осуществляется. Для торгов – это цена, которая сложилась в результате процедуры торгов; правила же о начальной цене на торгах (причем довольно развернутые) есть в ст. 59 Законе об ипотеке.

Для приобретения предмета ипотеки для третьих лиц либо оставления его в собственности залогодержателя действуют другие правила.

Коль скоро эти способы реализации предмета залога не предполагают проведение торгов, то и продажа третьему лицу, и оставление в собственность залогодержателя не могут быть осуществлены по цене ниже той, которая была установлена оценщиком на момент обращения

взыскания. Об этом речь идет в п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке .

На то, что в заявлении об оставлении в собственности залогодержателя заложенного недвижимого имущества должна быть указана цена, по которой залогодержатель оставляет у себя заложенную вещь, обращается внимание в комментируемом Постановлении (абз. 4 п. 34).

67. Некоторую особенность внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога имеет в случае залога имущественных прав. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что нормы Закона о залоге, регулирующие внесудебное обращение взыскания и последующую реализацию предмета залога, явно написаны применительно к залогу вещей. Это, прежде всего, связано с тем, что законодатель пользуется вещноправовой терминологией (ср., например, «поступление в собственность предмета залога» и пр.). Возникает вопрос: а возможна ли эта конструкция (внесудебное обращение, соединенное с lex comissoria) в отношении имущественных прав?

На мой взгляд, для этого нет никаких запретов. Такое же мнение высказано в п. 36 комментируемого Постановления, причем в нем Пленум ВАС РФ несколько корректирует терминологию закона и ведет речь об оставлении за собой предмета залога (в Законе о залоге – поступление в собственность) – имущественного права.

После получения залогодателем такого заявления происходит перемена лица в заложенном обязательстве, залогодержатель рассматривается в качестве цессионария по приобретенному им праву. Следовательно, согласно п. 3 ст. 382 ГК РФ должник в обязательстве, имущественное право (требование) по которому является предметом залога, должен быть письменно уведомлен залогодателем или залогодержателем о состоявшемся переходе права (требования) залогодателя к залогодержателю. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, залогодержатель – новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. В таком случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.