Глава II. Рента и пожизненное содержание с иждивением § 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

По договору ренты одна сторона /получатель ренты/ передает другой: стороне /плательщику ренты/ в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме/ст. 583 ГК РФ/.

Характеристика договора ренты:

• возмездный;

• односторонний /у получателя ренты нет никаких обязанностей/;

• реальный.

Виды договоров ренты:

1. постоянная рента /бессрочная/;

2. пожизненная рента /на срок жизни получателя/:

3. Пожизненное содержание с иждивением.

Рента — это новелла гражданского права. Она относится к институту гражданского права, связанного с отчуждением /за плату или бесплатно/ имущества, обеспечивая регулярный гарантированный доход, получаемый в обмен на отчуждение имущества, связанный с риском и неопределенностью размера ренты из-за длительного характера выплаты рентных платежей.

Элементы договора ренты

Сторонами договора ренты являются, плательщик ренты /их может быть несколько/ и получатель ренты /их тоже может быть несколько/. Однако получателем ренты могут выступать только граждане или некоммерческие организации.

Предметом договора ренты являются действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей плательщиком ренты.

Договор ренты отличается от договора мены тем, что договор ренты связан с риском для каждой стороны договора возможностью преждевременного его прекращения.

Предметом договора ренты может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Форма рентных платежей

1. Деньги.

2. Имущество.

3. Работы или услуги /уход, ритуальные и др./.

Существенными условиями договора являются:

1. периодичность выплат;

2. размер выплат;

3. обеспечение выплаты ренты /ст.581 ГК РФ/;

4. срок/постоянная или непрерывная, пожизненная/.

Форма договора ренты. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации /ст. 584 ГК РФ/.

Рента может обременять недвижимое имущество /ст. 586 ГК РФ/. В этом случае обязательства плательщика ренты по договору переходят на приобретателя имущества. Таким образом, закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью.

Плательщик ренты осуществляет её отчуждение новому приобретателю и освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты. Но для нового приобретателя недвижимость является обремененной, т.е. обязательства плательщика ренты автоматически переходят на нового приобретателя.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную /дополнительную/ с ним ответственность.

§ 2. Постоянная рента

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Срок выплаты постоянной ренты - по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором /ст.591 ГК РФ/.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем её выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты или в течении иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Таким образом, согласно ст. 592 ГК РФ выкуп постоянной ренты может осуществляться по инициативе плательщика ренты.

Выкуп постоянной ренты может осуществляться и по инициативе её получателя /см. ст.593 ГК РФ/.

Выкупная цена постоянной ренты является договорной /ст.594 ГК РФ/. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, т.е. цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги /см. ст.424 ГК РФ/.

Риск случайной гибели или повреждения имущества. Если имущество передано бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты.

Если имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик вправе требовать либо прекращения обязательства по выплате ренты, либо изменения условий ее выплаты.