§ 4. Правомочие застройщика на распоряжение

Точно так же абсолютный характер права застройки опровергается следующими чертами данного права:

а) защита против нарушений со стороны третьих лиц;

б) право следования <47>;

--------------------------------

<47> В советском праве не может быть речи о смене собственника земельного участка.

в) возможность быть отчужденным или заложенным (право застройщика на распоряжение).

Что касается первых двух свойств, то мы уже продемонстрировали, что они свойственны не только вещным правам, но могут быть найдены и в обязательственных правах.

То же самое можно сказать, однако, и про право застройщика на распоряжение. Так как в обязательственном праве кредитор также может распоряжаться своим требованием в смысле способности последнего быть отчужденным или заложенным (ст. 87, 124 и 202 советского Гражданского кодекса).

Тем не менее в данном случае можно было бы возразить: в обязательственных правоотношениях подлежат передаче только права, а не права одновременно с обязанностями, как это имеет место при отчуждении права застройки. Сторона договора не может свободно распоряжаться правами и обязанностями из двустороннего правоотношения как единым целым (например, правами и обязанностями из договора аренды). Но на это утверждение можно возразить: также арендатор - если в соответствии с договором аренды ему принадлежит это право - может передать все права и обязанности из договора как единое целое другому лицу. В таком случае право аренды, так же как и право застройки, обладает свойством полной отчуждаемости (и, вероятно, таким же образом могло бы обладать даже способностью быть заложенным). Но меняется ли от этого обязательственная природа права аренды, становится ли оно вещным? Конечно, на этот вопрос надо ответить отрицательно, даже с точки зрения господствующей теории.

Но то, на что в праве аренды требуется специальное согласие арендодателя, в праве застройки было изначально разрешено законом <48>. Но в обоих случаях природа правоотношений остается неизменной. Различие в данном случае между правом застройки и правом аренды не является принципиальным, так же как и в отношении длительности существования каждого из прав.

--------------------------------

<48> Тем не менее не исключено, что даже применительно к наследственному праву застройки может быть достигнуто соглашение, что "для отчуждения наследственного права застройки застройщику необходимо получить согласие собственника земельного участка" (Rechsdeutsche Verordnung, § 5, Abs. 1, см. также: Abs. 2). См. также аналогично советский ГК, ст. 79, в последней редакции 1928 г.

С другой стороны, в то же время право распоряжения может быть присуще некоторым видам права собственности еще в меньшей мере, чем праву аренды. В данном отношении достаточно сослаться на фидеикомиссы, майораты и т.д., а также на многочисленные ограничения советского права, которым именно в данном отношении подвержены многие виды вещей, находящиеся в частной собственности (см., например, ст. 24 и 182 советского ГК).

§ 5. Заключение

Подведем итоги сказанному о праве застройки. Здесь нет абсолютного правоотношения, т.е. непосредственного правоотношения застройщика со всеми прочими лицами, совершенно одинакового притом по адресу каждого из них, как то полагалось бы с точки зрения вышеприведенных формул абсолютного права. Напротив того, здесь явно предстает перед нами относительное правоотношение, а именно непосредственное правоотношение застройщика лишь со сдатчиком земельного участка. Оно к тому же чаще всего (а по праву СССР - всегда) отличается двусторонностью (взаимностью прав и обязанностей) и основано на длящемся договоре, является, следовательно, строго договорным и притом двусторонним правоотношением <49>.

--------------------------------

<49> По тем законодательствам и в тех случаях, где право застройки было бы основано не на договоре и даже не имело бы двустороннего характера (именно при отсутствии каких-либо эквивалентных обязанностей застройщика, напр.: при бесплатности пользования, при праве на снос строения по прекращении права застройки), оно все же оставалось бы относительным, а не абсолютным. Ибо - и это самое главное! - и здесь имели бы место непосредственные правовые отношения застройщика лишь со сдатчиком участка, а отнюдь не непосредственные и одинаковые правоотношения застройщика со всеми прочими лицами. Невозможно было бы, кроме того, допустить, чтобы право застройки раздваивалось в своей природе, являясь то относительным, то абсолютным правом в зависимости от способа своего возникновения (договорное или иное) или от условий, на которых оно предоставлено (возмездно или безвозмездно, с правом сноса или без такового и т.п.).

Разумеется, это относительное правоотношение защищено весьма прочно и вовне, а в соответствии с этим имеет и сильное внешнее действие, но от этого оно еще не становится абсолютным в вышеуказанном смысле, как не становятся абсолютными обязательственные права, укрепленные и огражденные вовне, по отношению к внешнему миру.