Судьба обеспечительного обязательства

Возвращаясь к вопросу о судьбе анализируемого обеспечительного обязательства при перемене собственника имущества, переданного в аренду, напомним, что общими признаками обеспечительных средств являются их акцессорный характер и возможность следования за основным обязательством*(4).

В этой части обязательство по обеспечению арендных платежей весьма сильно отличается от традиционных способов обеспечения. Возникшее при передаче денежных средств заемное отношение само по себе никак не связано с договором аренды и является самостоятельной (не акцессорной) обязанностью заемщика возвратить полученные средства*(5).

Ничего не меняется и в случае инкорпорирования данного условия в договор аренды.

Перемена собственника не влечет изменения договора аренды, что отнюдь не означает, что неизменными сохраняются все условия, содержащиеся в таком договоре. Изменения не касаются только тех из них, которые относятся к правовому регулированию передачи имущества во временное возмездное пользование. Об этом, собственно, и говорит п. 1 ст. 617 ГК РФ, подчеркивая, что не должен изменяться договор аренды (а не любой иной заключенный договор, например смешанного типа). Для передачи остальных (не связанных с арендой) прав и обязанностей необходим акт непосредственного волеизъявления не только прежнего и нового собственника арендованного имущества, но и арендатора. Иными словами, речь идет уже не о передаче прав в силу закона, а о переводе долга (заемщика) на новое лицо, что может быть осуществлено только с согласия кредитора (заимодавца). Заметим, что даже при достижении такой договоренности (о переводе долга по заемному обязательству) исполнение подобного обязательства будет лишено всякого смысла. Это обусловлено тем, что между прежним и новым собственником ранее отсутствовали какие-либо отношения, в силу которых новый собственник мог бы принять на себя исполнение заемного обязательства за должника (прежнего арендодателя). Более того, если старый собственник вернет арендатору гарантийный депозит, отношения займа прекратятся исполнением соответствующих обязательств.

Вышеизложенное дает основание полагать, что рассмотренный способ обеспечения обязательств, по сути, не является таковым, поскольку не обладает свойствами, присущими обеспечительным мерам (акцессорность, следование судьбе обеспечиваемого обязательства).

При переходе прав на арендованное имущество старый собственник выбывает из договора аренды. При этом арендатор имеет право требовать возврата оставшейся части гарантийного депозита с уплатой процентов в порядке ст. 809 ГК РФ. Обязательство по уплате гарантийного депозита, даже если признать его существующим, прекращается исполнением, и в этом случае право требования внесения гарантийного депозита у нового собственника не возникает.

Ю. Тарасенко,

кандидат юридических наук

"Корпоративный юрист", N 11, ноябрь 2007 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) См.: Маковская А. А. Залог денежных средств. М., 2002.

*(2) См., например: Постановление ФАС Поволжского округа от 18.04.2006 г. по делу N А12-13721/05-С7; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.1999 г. по делу N А56-20181/98; Решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.12.2006 г. по делу N А40-41967/06-13-268.

*(3) Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2000 г. по делу N А09-4540/99-23.

*(4) Исключение составляет банковская гарантия, которая, как известно, не зависит от основного обязательства (ст. 370 ГК РФ).

*(5) Интересно, как к решению этого вопроса подошел современный германский законодатель. В ныне действующем Германском гражданском уложении (ГГУ) обеспечительному платежу по договору аренды посвящена ст. 551, в п. 3 которой говорится: "Наймодатель обязан вложить переданную ему в качестве обеспечения денежную сумму в кредитное учреждение под процентную ставку, обычную для сберегательных вкладов, с трехмесячным сроком предупреждения об изъятии. Стороны договора могут обусловить иную форму вложения. В обоих случаях вложение надлежит производить отдельно от имущества наймодателя; проценты причитаются нанимателю". По-видимому, законодатель понимал, что в отсутствие специального регулирования обеспечительный депозит смешается с собственными средствами арендодателя, и поэтому указал, что арендодатель должен обособить его от таких средств.