5. Вопрос изменения арендной платы

Ст. 614 ГК: самая странная норма в аренде, п. 3 «если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Это норма императивная или диспозитивная? Сейчас решили, что диспозитивная. И можно менять сколько хотите, как договоритесь. И тогда норма бессмысленная. Но смысл есть: если арендодатель выбил себе право на одностороннее изменение арендной платы, то это право можно реализовывать не чаще одного раза в год. И так красиво.

6. Право на расторжение договора

Ст. 619 ГК: «По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор … более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату…».

Толкование статьи в п. 23 ПП ВАС № 13: если арендатор постоянно в просрочках, и даже если арендатор все заплатил на момент подачи иска, у арендодателя все равно есть право расторгнуть договора в разумный срок. Это нормальная санкция за несвоевременность.

Тонкость: арендатор оступился 2,5 года назад, а арендодатель вспомнил об этом сейчас – права требовать расторжения сейчас уже нет.

ЛИЗИНГ

4. Договор финансовой аренды (лизинга) - бв

1. Появление и развитие договора лизинга

Лизинг возник в середине 19 века в США как форма инвестирования путём приобретение финансовыми организациями по просьбе промышленных фирм машин и оборудования с последующей передачей их этим фирмам в аренду. Толчком к применению лизинга послужило развитие железнодорожного транспорта. На первоначальном этапе в США применялась конструкция траста, когда трастовые фирмы приобретали соответствующие транспортные средства с последующей передачей их в пользование железнодорожным компания. Затем форма инвестирования изменилась: финансовые компания приобретали оборудование и машины у определённого работодателя по просьбе эксплуатирующих организаций с передачей их последним в аренду. В лизинговых операциях стали принимать участие банки. Аналогичные процессы происходили в Западной Европе и Японии. В настоящее время договор лизинга используется во всех странах.

Отличительный признак лизинга в ЕТК США – арендодатель не производит, поставляете или выбирает имущество, а приобретает имущество для владения и пользования арендатором в связи с договором аренды. Арендатор или получает копию договора купли-продажи имущества, или одобряет его, или перед подписанием договора аренды получает полное и достоверное заявление об обязательствах и гарантиях, или предварительно указывает арендодателю на лицо, у которого следует приобрести товар, или предварительно получает заверения об обстоятельствах от лица, поставившим имущество арендатору и др.

ГК Квебека определяет договор лизинга как самостоятельный договорный тип и приводит дефиницию лизинга: договор, по которому одно лицо, лизингодатель, предоставляет движимое имущество в распоряжение другого лица, лизингополучателя, на определенный срок за плату; лизингодатель приобретает имущество, являющееся предметом лизинга, у третьего лица¹ по требованию и в соответствии с указаниями лизингополучателя; договор лизинга может быть заключен только в предпринимательских целях. При этом продавец имущества по договору купли-продажи отвечает не- посредственно перед лизингополучателем по законным и договорным гарантиям, присущим договорам купли-продажи. С момента вступления нанимателя (лизингополучателя) во владение имуществом на него переходят все риски гибели этого имущества, даже вследствие действия непреодолимой силы (так же переходят и расходы на содержание и ремонт имущества). По окончании договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть имущество лизингодателю, если только он не воспользовался в соответствующем случае правом приобрести это имущество (такое право может быть предоставлено лизингополучателю договором).

Во многих странах, где действует континентальное право, в целях регулирования лизинговых операций приняты специальные законодательные акты, посвященные финансовой аренде.

Во Франции договор называется «кредит-аренда», который сочетает в себе элементы как найма имущества, так и кредитных отношений. По этому договору осуществляется аренда оборудования финансовой организацией или банком для профессиональных целей с опционом на покупку. Обязательное условие договора кредит- аренды - предоставление арендатору права покупки арендованного имущества.

Общие для всех стран особенности лизинга:

1. В отличие от обычного договора аренды в пользование лизингополучателя передается технический объект, специально приобретенный лизинговой фирмой для арендатора по его просьбе.

2. Договор лизинга, как правило, заключается на определенный срок, установленный договором (длительный и охватывает нередко весь период эффективной службы арендованного оборудования, т.е. приближается к расчетному сроку его полной амортизации)

3. Общая сумма лизинговых платежей за пользование арендованным оборудованием включает его стоимость с учетом амортизации, проценты за пользование займом (предполагается, что лизингополучатель приобретал это оборудование за счет кредита), а также оплату услуг лизингодателя.

4. По истечении срока действия договора лизинга арендатору (лизингополучателю) обычно предоставляется право приобрести объект лизинга в собственность по его остаточной стоимости. Однако не исключается возможность и других действий сторон: возобновления договора лизинга еще на некоторый срок либо возврата имущества лизингодателю.

5. Для лизинга характерно особое, отличное от договора аренды (имущественного найма), распределение прав и обязанностей между его сторонами, основной смысл которого состоит в освобождении лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя: передачи арендатору сданного в аренду имущества, обеспечения его надлежащей эксплуатации, в том числе осуществления капитального ремонта, каких-либо расходов на содержание имущества и т.п. В этом преимущественно финансовый характер обязательств на стороне лизингодателя и его особую роль в лизинговых отношениях. И напротив, на лизингополучателя возлагаются дополнительные обязанности, связанные с эксплуатацией имущества, осуществлением его как текущего, так и капитального ремонта, несением всех расходов в связи с его содержанием, а также риска, связанного со случайной гибелью арендованного имущества.

6. Лизингополучатель наделяется определенными правами и обязанностями в отношении продавца (поставщика) имущества по обязательству купли-продажи (за исключением оплаты этого имущества), несмотря на то, что получателем по данному договору является лизингодатель.