Отмена регистрации аренды и отмена отмены регистрации аренды

При разработке реформы ГК наш законодатель, анализируя правила о регистрационной системе, подумал, что ошибся в начале 90-х, когда ввел правила о регистрации сделок с недвижимостью.

По прежним правилам регистрации подлежали: всегда права и переход прав на недвижимость и иногда сделки с недвижимостью.

Наблюдение за развитыми правопорядками показывает нам, что в мировой практике все регистрационные системы распадаются на две группы:

1. Французская, или транскрипционно-инскрипционная модель (когда регистрируются все сделки с недвижимостью). С момента регистрации сделки собственность на недвижимость может быть противопоставлена третьим лицам.

2. Немецкая, или система поземельных книг (когда на каждую недвижимую вещь создается отдельная папочка, а специальный суд поземельной книги, когда к нему приходит информация о нотариально удостоверенной сделке с недвижимостью, он открывает «ГрундБух» соответствующей недвижимой вещи и записывает: «зарегистрирован переход права собственности от господина А к господину Б».

У нас система немецкая. Разделы ЕГРП – это «ГрундБухи». Поэтому в основе мы немцы. НО. Мы еще немножко и французы. Потому что в начале 90-х годов наш законодатель добавил следующее: мы всегда регистрируем права и переход прав, а иногда мы регистрируем и сделки (купля-продажа, дарение, мена, рента, - которые совершают граждане по поводу, как правило, квартиры). Зачем – хотели как лучше. Думали, что регистраторы будут выполнять функции нотариусов и проверять «волю» отчуждателя (а правда ли хочет продать, а по этой ли цене и др.). И плюс мы как раз отменили обязательную нотариальную регистрацию для сделок с недвижимостью, мол, справятся регистраторы.

Итог: просто формальная подача двух заявлений о регистрации вместо одного, уплата двух госпошлин. Один вред. С 1 марта 2013 года позорную регистрацию договоров купли-продажи, дарения, мены недвижимости отменили. Рента регистрируется как обременение.

А что насчет договоров аренды недвижимости?

Обременения регистрировать нужно. И аренду нужно регистрировать потому, что она порождает нечто вроде обременения (ст. 617 ГК о следовании аренды за вещью).

Когда мы хотим пользоваться чужой вещью для своих целей, мы вынуждены заключать договор аренды этой вещи. Другого вещного права у нас нет. Например, для строительства здания на чужой земле нужно заключить договор аренды земли для цели строительства. Если хочу вспахивать поле и выращивать на ней пшеницу, чтобы она переходила мне в собственность, тоже заключаю договор аренды поля. Такая «тотальная арендизация» всего.

А аренда – это прочный договор? Вообще нет. Ведь раньше аренду ничтожили на раз-два (см. выше). Ты строишь здание на земле арендодателя, а он вдруг говорит, что передумал и отказывается в одностороннем порядке от договора (а такое право договором почему-то предоставлено). Чье недостроенное здание? После отказа от договора вы достроить не можете. Очень непростой вопрос, который Роман Сергеевич оставил без ответа.

Аренда – просто договор, это ненадежно. Было бы круто, если бы ввели суперфиций.

Законопроект: «Пусть аренда будет в простой письменной форме без регистрации, очень комфортно, а для прочного вещного эффекта пусть вводят ограниченные вещные права» - такое было предложение. Но если бы так сделали, нужно было бы отменить ст. 617 ГК, чтобы аренда не работала против третьих лиц. Если хотите, чтобы ваше пользование было противопоставлено третьим лицами – регистрируйте ОВП, а если хотите просто, быстро и комфортно – для вас работает аренда.

Приняли (302-ФЗ): с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров аренды. НО. Ст. 617 ГК не отменили – отложили до введения ОВП. Проблема: рынок недвижимости мог вообще рухнуть, потому что покупатели больше не могут узнать об обременении недвижимости арендой, но следование при смене собственника при этом (ст. 617 ГК) сохраняется! Вы купили здание, расположились, а к вам приходит мужичок, заявляет, что он арендатор и собирается сидеть в вашем здании до 2045 года. И в итоге ваша собственность стоит 0, право пользования фактически заблокировано арендатором. И даже арендную плату вы сразу изменить сразу и резко не сможете: если в договоре с прежним собственником 100 рублей, то 100 рублей и будет. ЧТО ДЕЛАТЬ????

Приняли: еще один закон, отменяющий отмену регистрации аренды недвижимости, причем успели принять до 1 марта, но не успели опубликовать. Опубликовали только 4 марта)) Все вздохнули)) Но. 2 и 3 марта 2013 года - это навсегда с вами) И если эта аренда никому не вредит – все хорошо. А если вредит, что делать? Можно вспомнить, что регистрация аренды – это для третьих лиц, а без регистрации – только между вами и третьим лицам аренда непротивопоставима. Можно пойти так (п. 14 ПП № 13). Это точка зрения Романа Сергеевича.

Вопрос аренды меньше года: проблемы правда есть. Вы об аренде не узнаете, поскольку не регистрируется, а следование останется. Но вроде 11 месяцев и 28 дней можно потерпеть.

Множественность договора аренды: п. 13 ПП ВАС № 13 – все договоры действительны, а неисполнение – основание для привлечения арендодателя к договорной ответственности (два раза одну и ту же вещь в одно и то же время сдать нельзя).