2. Аренда объекта незавершенного строительства

Возможна. Но возникают вопросы соблюдения строительных норм (противопожарных, санитарных и др.) и действительность договора аренды (опасно потому что). Но почему нельзя рекламу на недостроенном объекте? Почему это ничтожно? Непонятно. Или сдать в аренду недостроенный объект для съемок фильма. В деле они приехали, фильм сняли, но не заплатили. Суд взыскал арендную плату, не задумались о ничтожности.

Ничтожность сама по себе не защищает людей от падения кирпичей или от пожара. И защищать ничтожностью сделки очень странно. Пусть этим занимаются органы прокуратуры и Санэпиднадзор. ВАС: П. 11 Пленума № 13: отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не является основанием недействительности договора аренды. Действительность договора аренды не означает, что не могут быть применены нормы КоАП или иного публичного законодательства о приостановлении деятельности и др. Сейчас очень много практики такого приостановления.

Объекты самовольного строительства не могут быть арендованы (тоже п. 11 Пленума № 13).

2. Арендодатель

Ст. 608 ГК: право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или иному управомоченному лицу. Или сделка ничтожна по ст. 168 ГК.

Несобственник не может заключить договор на сдачу помещения в аренду? Или нельзя сдать в аренду будущую вещь? Можно. Дефекты, которые имел договор в момент заключения, устраняются в момент сдачи вещи. Иными словами, происходит конвалидация сделки: ты не был собственником, но стал собственником в момент сдачи имущества.

Что такое сдача имущества в аренду — это не заключение договора, а фактическая передача. Сдавать, передавать имущество в аренду должен собственник, НО заключать договор аренды может и несобственник. Главное, чтобы во время сдачи арендодатель был собственником, а не во время заключения договора.

Если заключен договор будущей вещи, которая так и не была создана, то «арендодатель» будет отвечать за неисполнение договорного обязательства, с него можно взыскать убытки. А ничтожить договор аренды будущей вещи, поскольку «сдавать в аренду может только собственник (ст. 608 ГК) смысла нет.

3. Предварительный договор аренды

3.1 Дело Президиума вас рф икеа мос № 402/9

В Москве в 2006-2007 году было построено много торговых центров. Девелоперы заключали предварительные договоры аренды. Девелоперы в них фиксировали конкретный участок и конкретную цену. В 2008 году мировой финансовый кризис. Кризис обрушил ставки коммерческой недвижимости до 4 раз. Девелоперы достроили и ввели в эксплуатацию торговые центры. Арендаторы хотели поменять условия аренды. А в предварительный договор вносился большой «обеспечительный платеж» (так сказал Бевзенко, но ведь это вообще не обеспечительный платеж, а, наверное, аванс). Арендаторы побежали в суды с исками о признании договоров в аренду недействительными как раз по основанию ст. 608 ГК: договор заключался в момент, когда арендодатель еще не был собственником! Поэтому все ничтожно по ст. 608 ГК. Так хотели соскочить с обязательства и вернуть себе уплаченный аванс. И суды все заничтожили. Может быть, судам просто было жалко арендаторов?

Президиум ВАС отменил решения. Предварительный договор нельзя ничтожить по основанию ст. 608 ГК.