3. Договор аренды недвижимости – лекция р.С. Бевзенко

Лекция Р.С. Бевзенко:

Особенности заключения, исполнения и расторжения договора аренды недвижимости.

1. Объект аренды

Проблема: объект аренды — вещь. Как быть с арендой части вещи?

Ст. 607 ГК РФ: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

Ключевая норма: объект аренды — целая вещь. В праве недвижимости понятию вещи соответствует раздел ЕГРП (папка, которая соответствует конкретной недвижимой вещи; торговый центр — нежилое здание такой-то площади). А арендуем мы обычно конкретный модуль в этом торговом центре, а не все торговое здание.

Также актуально для ситуаций:

• Вы собственник нежилого 10-комнатного помещения. Можно одну комнату отдать в аренду? Это ведь не вещь, а одна комната — только часть вещи.

• Вы собственник высокого здания. К вам приходит рекламная компания и предлагает заключить договор аренды крыши для установки там рекламной конструкции.

• Вы собственник ТЦ. Банк хочет поставить банкомат рядом с розеткой на площади 1м3.

Решения проблемы:

1. Непоименованный договор. Продержалась 7 лет.

ВАС решил эту проблему в п. 1 Обзора практики № 66 2002 г.: там аренда крыши для установления рекламной конструкции; ВАС признал договор действительным, но договор назвал непоименованным ГК договором (возмездное срочное пользование частью вещи). Т. е. аренду все-таки можно взять только всю вещь целиком.

2. Договор оказания услуг. - позиция глупых юристов в практике

Еще вариант: предоставление в пользование одного квадратного метра торговой площади. Но: это не услуга — потому что услуга всегда позитивное действие, не может заключаться в бездействии. А ошибаться в типе договора все-таки не хочется.

3. Аренда. - позиция в практике

И наплевать на все правовые позиции. Это удобно.

Исторически договор аренды — договор для бедных. Для богатых — купля-продажа. И в конце19 веке пришла мысль ограничить свободу договора для того, чтобы ограничить власть арендодателей, нужно защищать арендаторов, появляются социальные правила. Например, при смене собственника аренда сохраняется (у нас - ст. 617 ГК); если жилец нормально платит квартплату, а срок аренды закончился, просто так разорвать с ним договор нельзя (с. 621 ГК); по вопросу изменения арендной платы не совсем применим принцип свободы договора: только раз в год ее можно менять (ст. 614 ГК). Идея, что аренда — договор для бедных актуальна и сегодня. И арендаторам части вещи нужна защита, которая предусмотрена положениями о договоре аренды. А если придерживаться позиции о непоименованном договоре такая защита слетает. Поэтому:

4. Аренда. Тчк.

П. 7 ПП ВАС № 64 2009 г.: к возмездному срочному платному пользованию (например, крыши) подлежат применению правила об аренде.

Кстати, закон о регистрации содержит правила о регистрации договора части вещи.

П. 9 ПП ВАС № 13 2013 г.— (САМОЕ ВАЖНОЕ по аренде): по ст. 607 ГК можно отдавать в аренду и вещь, и часть вещи. И это правильная позиция.

Бевзенко говорит, что это положение выводится из ГК. В ст. 606 ГК сказано, что вещь передается во владение и пользование либо только в пользование. Можно передать всю вещь в пользование, но не владеть? Пользовательская аренда — это аренда части вещи. Вы пользуетесь вещью в пределах 1 комнаты, но не владеете всей вещью. Как регистрируется договор аренды вещи? Берется раздел ЕГРП всей вещи (П. 7 Пленума № 64).

Нужно ли обособлять часть вещи путем кадастрового учета части вещи? Новая вещь не выделяется, просто составляется кадастровый паспорт части вещи. Пленум ВАС: это только тогда, когда объекта аренды вообще раньше не было в реестре; если в реестре объект есть, то РосРеестр не может отказать в регистрации договора аренды части вещи на основании отсутствия кадастрового паспорта части этой вещи.

Можно ли отдать в аренду часть земельного участка, не ставя эту часть на кадастровый учет? По общему правилу, можно. И Пленум ВАС это поддерживает: границы участка можно очертить территориально и текстуально. Исключение: аренда публичной земли; кадастровый учет является обязательным условием для заключения договора аренды публичной земли. Между тем, для субаренды частной земли кадастровый учет не нужен (там уже между частными лицами).