- •Обязательства по передаче имущества в пользование
- •Договор аренды - бв
- •1. Договор имущественного найма в римском праве и современном зарубежном законодательстве
- •2. Договор аренды (имущественного найма) по современному российскому гражданскому прав.
- •1. Понятие договора аренды
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Срок аренды
- •4. Форма и государственная регистрация договора аренды
- •5. Субъекты (стороны) договора аренды
- •6. Объекты аренды
- •7. Права и обязанности сторон по договору аренды
- •8. Выкуп арендованного имущества
- •9. Расторжение (изменение) договора аренды
- •Договор аренды – лекции церковникова
- •Правовые позиции высших судов по аренде:
- •Концепции договора аренды
- •Государственная регистрация договора аренды
- •Признание договора аренды незаключенным
- •Аренда части недвижимой вещи
- •Арендодатель-несобственник. Аренда чужого
- •Двойная аренда.
- •Договор аренды недвижимости – лекция р.С. Бевзенко
- •Объект аренды
- •4. Аренда. Тчк.
- •2. Аренда объекта незавершенного строительства
- •Арендодатель
- •Предварительный договор аренды
- •3.1 Дело Президиума вас рф икеа мос № 402/9
- •3.2 Дело Галиуллина № 4037/10 от 7 сентября 2010 г.
- •3.3. Дело общества «Рамирент» № 13898/11 от 6 марта 2012 г.
- •4. Незарегистрированная аренда
- •Дело Восточный лесной порт (№ 4509/11)
- •Отмена регистрации аренды и отмена отмены регистрации аренды
- •5. Вопрос изменения арендной платы
- •6. Право на расторжение договора
- •Договор финансовой аренды (лизинга) - бв
- •Появление и развитие договора лизинга
- •Некоторые разновидности лизинга
- •Международный лизинг
- •4. История правового регулирования лизинга в России
- •5. Соотношение норм гк о финансовой аренде (лизинге) и Федерального закона "о лизинге"
- •6. Понятие и содержание договора лизинга Признаки договора лизинга
- •Основные элементы договора лизинга
- •Существенные условия и форма договора лизинга
- •7. Правовая природа договора лизинга
- •Лизинг – самостоятельный договор или вид аренды?
- •Лизинг: аренда или финансирование? а.В. Егоров
- •Что такое лизинг?
- •Отличия лизинга от аренды
- •Сомнения в отношении теории лизинга как нетипичной аренды
- •Кредитно-посредническая теория лизинга как альтернатива арендной теории
- •Международная унификация подходов к лизингу
- •Распоряжение предметом лизинга в ходе лизинговой операции со стороны лизингодателя (передача предмета лизинга в залог)
- •Досрочное расторжение договора и корректировка расчетов, связанных с выкупной ценой предмета лизинга
- •Договор ссуды
- •1. Понятие договора безвозмездного пользования
- •2. Предмет договора
- •3. Смежные договоры
- •4. Правовое регулирование договора безвозмездного пользования
- •5. Сфера применения договора
- •6. Стороны в договоре
- •7. Порядок заключения договора и его форма
- •8. Права и обязанности сторон
- •Договор проката
- •Договор аренды транспортных средств
- •Договор аренды зданий и сооружений
- •Договор аренды преприятий
3.2 Дело Галиуллина № 4037/10 от 7 сентября 2010 г.
1 февраля стороны подписывают договор аренды недвижимости на 3 года. В момент подписания собсьвенник еще не зарегистрирован в реестре. Его регистрируют 15 февраля. 20 февраля стороны сдают договор аренды на регистрацию в реестре. 20 марта Росреестр регистрирует договор. И арендодатель сдает помещение арендатору. Арендатор пользуется вещью, но не платит. Арендодатель пошел с иском, а Арендатор сказал, что сделка ничтожна, потому что заключал договор не собственник. ВАС: ведь когда пошли на регистрацию уже был собственником, и когда сдавали арендодатель тоже был собственником.
3.3. Дело общества «Рамирент» № 13898/11 от 6 марта 2012 г.
Объект аренды – движимое имущество, съемная строительная опалубка. Арендатор пользовался, вернул, но не платит. И арендодатель с иском. А арендатор говорит, что арендодатель не собственник. Апелляция сказала и правда, «не похоже», что собственник. ВАС: а зачем вообще арендатору собственность у арендодателя? Арендатор пользуется и просто владеет, претензий со стороны третьих лиц никаких не было. Какое дело арендатору, есть ли собственность у арендодателя? То есть даже в момент передачи не обязательно быть собственником. Но если у арендатора вещь отберут (это как раз имманентное обязательство в договоре аренды) - арендодатель ответит.
Вывод:
Эти дела стали основой следующих правовых позиций ВАС: П. 10, 12 ПП ВАС № 13.
П. 10: в момент заключения договора не обязательно быть собственником, а в момент сдачи желательно.
П. 12: даже если выяснится, что несобственник сдал, то и тогда сделка не является недействительной по ст. 608 ГК и ст. 168 ГК. Если придет третье лицо к арендатору и заберет вещь, то арендодатель ответит перед арендатором за нарушение договора. А сам собственник, который виндицировал имущество, может взыскать с арендодателя все те доходы, которые он извлек, сдавая в аренду чужую вещь (по ст. 303 ГК). И все действительно. Нужно думать, что всегда все действительно и искать пути спасения сделок.
Итого: все всегда действительно, а предварительные договоры аренды вообще не нужны (это просто попытка уйти от ст. 608 ГК).
Ты собственник земли, построил здание. Можно ли сдавать в аренду помещения, когда она еще не зарегистрирована? Собственность возникает с момента регистрации. Вы же не собственник. Если по буковке закона: все недействительно и все нельзя. Опять смотрим ПП ВАС № 13: «если ты законный владелец» - то можно, даже до регистрации права собственности (п. 10)».
4. Незарегистрированная аренда
Проблема:
Ст. 609 ГК: договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Ст. 650 ГК: Договор аренды зданий, сооружений, помещений на срок более 1 года подлежит государственной регистрации.
Вопрос: если договор подписан, но не зарегистрирован, какие обязательства между сторонами? Отношения из неосновательного обогащения. Так было до дела Восточного лесного порта.
Дело Восточный лесной порт (№ 4509/11)
Подписан договор аренды причала на 3 года. Причал передан, арендатор пользуется. Но договор не зарегистрирован. В договоре аренды цена была сильно занижена (25 рублей). Аренадтор платил нормально, а потом вдруг перестает. Арендодатель с иском в суд: у нас договор не зарегистрирован, значит, у нас отношения из неосновательного обогащения. А цену за пользование чужим имуществом по правилам неосновательного обогащения мы определяем по рыночной цене (100 рублей). И поэтому за месяцы, когда вообще не платил – с арендатора по 100, за месяцы, когда платил – по 75. Но, арендодатель, тебе же хватало 25, вы же договорились. Первая инстанция взыскала за месяцы, когда не платил, по 25. А апелляция взыскала по 100, когда не платил, и по 75, когда арендатор платил.
Президиум ВАС решил так: между сторонами нет никакого неосновательного обогащения, между сторонами не зарегистрированный, но договор, который они начали исполнять. А все потому, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Считается - для третьих лиц, для этого и нужна государственная регистрация, чтобы потенциальный покупатель знал об обременении (правило следования в ст. 617 ГК) вещи арендой (для дисконта) или чтобы не натолкнулся на преимущественное право другого арендатора (ст. 621 ГК). Если бы спор был между арендодателем и третьим лицом, то договора бы действительно не было.
П. 14 ПП ВАС № 13: если стороны не зарегистрировали договор, то между сторонами все равно договор есть, а значит, все условия этого договора подлежат применению в споре между сторонами (речь уже не только об арендной плате). А в силу ст. 308 ГК: договор не имеет действия против третьих лиц (нет права следования, нет преимущественного права на заключение договора аренды). То есть незарегистрированная аренда – строго личная, обязательственная.