Учебный год 22-23 / Tezis_Bevzenko
.docxТезисы к круглому столу «Договорные и вещные аспекты инвестиций в строительство: вопросы возникновения собственности и квалификации обязательств застройщика и инвестора»
Р. Бевзенко, канд. юрид. наук
1. Одной из современных правовых проблем инвестирования в строительства длительное время являлась неопределенность юридической схемы, опосредующей финансирование строительства недвижимости, а также сложности в квалификации отношений, связанных с порядком возникновения права собственности на вновь построенные объекты недвижимости.
Это, в свою очередь, порождало существенные затруднения при выборе способа защиты нарушенных прав застройщиков и инвесторов строительства. Так, основные сомнения традиционно возникали в связи с возможностью инвесторов строительства прибегать к вещным искам в спорах с застройщиками и другими инвесторами, а также в случае банкротства застройщиков.
(1а) Описанная юридическая неразбериха в первую очередь связана с наличием в действующем российском законодательстве нескольких законов, регулирующих так называемую «инвестиционную деятельность». Это Закон «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». Данные нормативные акты содержат в себе такие формулировки: «инвестору принадлежат права владения, пользования и распоряжения предметом инвестиций». Из этих положений некоторые юристы делали вывод о том, что инвестору принадлежит право собственности на возводимый объект. В совокупности с опорой на положения п. 2 ст. 8 ГК РФ («права, подлежащие регистрации возникают с момента регистрации, если законом не предусмотрено иное») данные положения традиционно толковались как основание возникновения у инвестора постоянной и непосредственной собственности на возводимый объект. Так сложилась концепция, которую с некоторой долей условности можно обозначить как вещно-правовая концепция прав инвесторов. В рамках этой концепции, разумеются, допускаются как вещно-правовые иски инвесторов, предъявляемые в отношении объектов, проинвестированных ими, так и конститутивные иски о признании (при помощи последних, как правило, легко обходились требования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае если административная процедура буксовала)
(1б) Однако уже в первой трети 2000-х годов в арбитражных судах этот подход начал подвергаться переосмыслению. Так, суды стали ставить под сомнения наличие у инвесторов вещных прав на объект строительства в первую очередь в делах, в которых заявлялись конститутивные иски о признании права собственности инвесторов на объекты незавершенного строительства; не менее сложным случаем стали дела, в которых на один и тот же объект объявлялись два инвестора (двойные продажи) и т.п.
В связи с тем, что вещно-правовая концепция прав инвесторов стала в указанных сложных случаях давать сбой, некоторые арбитражные суды стали придерживаться иного подхода, который отрицал у инвесторов наличие вещных прав на объект, а исходил из того, что вещное право на объект, профинансированный инвестором, возникает у последнего по общим правилам ст. 8, 131, 219 ГК РФ, то есть, с момента государственной регистрации этого права в органе по регистрации. При этом суды подчеркивали, что до этого момента застройщик и инвестор связаны обязательствами по договору инвестирования (этот подход можно условно назвать «обязательственно-правовым).
Этот подход позволял удовлетворительно решать все те проблемные казусы, озвученные выше. Кроме того, справедливость этого подхода особенно ярко проявляется в деле о банкротстве застройщика, возводящего коммерческую недвижимость, и в случае если земельный участок, на котором возводится объект, обременен ипотекой.
(1в) Кроме того, представляется, что новейшие законодательные акты в обсуждаемой сфере не оставляют сомнения в том, что законодатель склонился именно ко второй концепции прав инвесторов.
Так, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» опираются именно на вторую модель: у инвестора (дольщика) имеются обязательственные требования к застройщику и эти требования считаются обеспечены залогом возводимого объекта. Положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в части банкротства застройщика) целиком основаны на идее о том, что недостроенный объект находится в конкурсной массе застройщика, а инвесторы являются его реестровыми кредиторами.
2. В практике Президиума ВАС последние несколько лет была все заметнее приверженность второй позиции (например, в начале 2011 г. см. дело № 13970/10, дело № 13534/10). Эта позиция (после того, как Президиум ВАС вполне отчетливо занял именно ее в отдельных делах) была сформулирована в Постановлении Пленума ВАС № 54 от 11.07.2011 г. (далее – ППВАС 54).
В п. 4 ППВАС 54 делается выбор между «вещной» и «обязательственной» моделями в пользу последней, причем также подчеркивается, что собственность у инвестора возникает лишь с момента государственной регистрации этого права в ЕГРП.
Это суждение означает, помимо прочего и то, что инвесторам не доступны вещные иски по поводу объектов, являющихся предметом сделок, а также конститутивные иски о признании права собственности.
3. Однако другая задача, которая стояла перед Пленумом ВАС – объяснить природу инвестиционных сделок. Одна из наиболее распространенных точек зрения на инвестиционные контракты (до ППВАС 54) заключалась в том, что они квалифицировались как договоры sui generis. Однако ВАС не поддержал этот подход, обнаружив в инвестиционных контрактах черты давно и хорошо известных гражданско-правовых договоров: купли-продажи, подряда и простого товарищества.
(3а) Так, если инвестиционная модель заключается в обмене денег на будущую вещь, то такой «инвестиционный контракт» представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При формулировании этой правовой позиции Пленум ВАС решил давнюю и довольно острую проблему необходимости наличия у продавца по договору купли-продажи права собственности на отчуждаемые им объекты. Так, в п. 1-3, 5, 9, 10, 11 ППВАС 54 подчеркивается, что предметом купли-продажи может быть и будущая недвижимая вещь, анализируются различные варианты описания предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, устанавливается ответственность продавца за дефектное описание предмета продажи, вводится понятие квалифицированной купли-продажи будущей жилой недвижимости (в форме договора участия в долевом строительстве), дается возможность при определенных условиях квалифицировать предварительный договор купли-продажи, содержащий все существенные условия основного договора как куплю-продажу будущей недвижимой вещи, а также допускается возможность купли-продажи будущих земельных участков.
Естественно, с опорой на представление о том, что покупатель является стороной обязательственного договора, выстраивается и доступная ему система исков.
Устанавливается презумпция того, что инвестиционный контракт «скрывает» под собой куплю-продажу будущей недвижимой вещи. Иную квалификацию соответствующая сторона должна доказать.
(3б) Если инвестиционная модель заключается в том, что инвестор вносит свой инвестиционный вклад работами, а ему взамен выдается недвижимое имущество в построенном здании, то такая договорная модель квалифицируется как подряд (со встречной куплей-продажей или натуральной оплатой) (п. 6 ППВАС 54).
(3в) Если инвестиционная модель предполагает, что стороны договора объединяют усилия и вклады (земельный участок, денежные средства, стройматериалы и т.п.) для возведения здания, то такой договор должен быть квалифицирован как простое товарищество. Модель вещных отношений при такой инвестиционной схеме зависит от того, вложен ли земельный участок (право аренды земельного участка) в состав общего имущества товарищей. Если вложен, то право на то, чтобы стать первичными собственниками имеют все товарищи, так как у них есть соответствующее земельное право. Если не вложен, то «первичным» собственником недвижимости может стать только тот товарищ, который обладает правом на землю, а остальные имеют к нему обязательственное требование о передаче вещи в собственность (п. 7 ППВАС 54).
Таким образом, вопрос о порядке возникновения права собственности на вновь построенные объекты Пленум ВАС разрешил на основе классического принципа superficies solo cedit, который хотя формально и провозглашен в нашем праве, но всерьез никогда не воспринимался.