Статья: Договор о частном сервитуте(Малеина М.Н.)("Вестник гражданского права", 2008, N 4)

Документ предоставлен КонсультантПлюс www.consultant.ru Дата сохранения: 13.03.2013

Договор о частном сервитуте м.Н. Малеина

Малеина М.Н., доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права МГЮА.

Определение договора. Правовое регулирование.

Вид договора о частном сервитуте в системе договоров

Договор о частном сервитуте - это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить использование при отпадении оснований установления.

В системе договоров гражданского права этот договор следует отнести к группе договоров о передаче имущества в пользование. Между тем рассматриваемый договор расположен в разделе II "Право собственности и другие вещные права" в главе 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" (ст. 274 - 277 ГК РФ). Обычно объясняется это тем, что договор служит основанием возникновения права ограниченного пользования чужим имуществом. Такого толкования, конечно, недостаточно. Ведь договор купли-продажи недвижимости закреплен в разделе IV "Отдельные виды обязательств", а не в главе "Право собственности", хотя порождает право собственности у нового приобретателя.X

Структура раздела II Гражданского кодекса РФ построена непоследовательно. Наряду с главами, посвященными отдельным (но не всем) вещным правам (праву собственности, правам хозяйственного ведения и оперативного управления), выделяются главы, раскрывающие правовой режим отдельных (но не всех) объектов (земельный участок, жилое помещение). Сервитуты закреплены также в разделе V "Наследственное право" в главе 62 "Наследование по завещанию" (ст. 1137 - 1140), однако термин "сервитут" в этих статьях не используется <*>. Частный и публичный, вещный и личный сервитуты являются гражданскими правами, поэтому считаю, что общие и специальные нормы регулятивного характера о них должны получить закрепление в Гражданском кодексе в новой главе "Право ограниченного пользования чужим имуществом (сервитут)".X

--------------------------------

<*> Редакция считает возможным отметить, что квалификация легата в качестве сервитута хотя и не соответствует классическим воззрениям на природу этих конструкций, является частной научной позицией автора статьи.

Нормы о договоре частного земельного сервитута закреплены также в п. 1, 4 - 6, 9 ст. 23, п. 2 ст. 41, п. 1 ст. 48 Земельного кодекса РФ.X

Частный градостроительный сервитут прямо предусмотрен в ст. 277 ГК РФ.X

Что касается установления частных сервитутов на другие объекты, то статья 277 ГК РФ допускает возможность введения сервитута на другое недвижимое имущество помимо земельных участков и зданий (сооружений).X

Современное законодательство не относит к числу самостоятельных объектов недвижимости леса (многолетние насаждения) и водные объекты <1>, что получило свое закрепление в новой редакции ст. 130, 261 ГК РФ и природоресурсном законодательстве (ст. 5, 8 Лесного кодекса РФ, п. 2 - 4 ст. 8 Водного кодекса РФ).X

--------------------------------

<1> Хотя пруды и обводненные карьеры могут находиться в частной собственности, но не допускается их отчуждение без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены (п. 4 ст. 8 ВК РФ). Это подчеркивает несамостоятельный характер этих объектов. Статус водных объектов общего пользования в этой статье не анализируется, поскольку в отношении таких объектов можно ставить вопрос о возникновении публичного сервитута или о правах из договора водопользования.X

Соответственно, право ограниченного пользования чужим лесным участком (сервитут) только упоминается в Лесном кодексе РФ как право, возникающее по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством в отношении земель лесного фонда (ст. 9).X

Новый Водный кодекс РФ 2006 г. не предусмотрел частные водные сервитуты (в отличие от Водного кодекса РФ от 16 ноября 1995 г. - ст. 41, 43, 44, 55). Но сервитуты могут быть установлены в отношении земельных участков с водными объектами, если существует необходимость забора воды и водопоя, обеспечения водоснабжения и мелиорации и пр.X

Данный договор консенсуальный, двусторонний, двусторонне обязывающий, возмездный или безвозмездный.

В нормативных актах, деловой практике и литературе встречаются разные названия рассматриваемого договора: договор частного сервитута, договор (соглашение) о сервитуте, договор об установлении сервитута. Соглашение о частном сервитуте включает правила не только установления, но и пользования чужой недвижимостью. Современный законодатель использует слово "сервитут" как синоним выражения "право ограниченного пользования чужим имуществом" (см. ст. 277 ГК РФ), поэтому наиболее подходящим следует признать название "договор о частном сервитуте".X

Исходя из применяемого законодательства и объекта обременения, можно выделить договор частного земельного сервитута и договор частного градостроительного сервитута.

Стороны договора о частном сервитуте

Стороны договора - собственник недвижимого имущества и сервитуарий.

Собственник недвижимого имущества является обязанным лицом с точки зрения доминирующей своей обязанности - обеспечить предоставление и пользование своим земельным участком. Хотя собственник имеет и отдельные права. Это лицо можно также именовать "собственник обремененной недвижимости".

Управомоченное лицо в отношении частного сервитута именуется "сервитуарий", "пользователь", "правоприобретатель", "владелец сервитута", "лицо, в пользу которого установлен сервитут". Пользователь (сервитуарий) - собственник недвижимого имущества, а также владелец земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования, граничащего с соседним обслуживающим земельным участком или зданием (сооружением).

По мнению некоторых юристов, не требуется, чтобы сервитуарий непременно был соседом собственника <2>. Между тем законодатель использует слова "соседний участок". Полагаю, необходимость в установлении сервитута может возникнуть и в том случае, если удовлетворить свои потребности сервитуарий (участок которого в виде анклава) может, только минуя один или несколько других участков. Следовательно, сервитуарием может быть собственник и другого, не соседнего участка. В таком случае расстояние от границы обслуживающего участка (удаленность) не имеет значения. В связи с этим требуется уточнение п. 1 ст. 274 ГК РФ путем указания о том, что "собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования чужим участком (сервитута)".X

--------------------------------

<2> См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 257.

Лицо, являющееся арендатором, хранителем, подрядчиком, не имеет права от своего имени и в своих интересах требовать установления сервитута <3>.

--------------------------------

<3> Постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2004 г. N КГ-А40/7763-04; от 12 июля 2004 г. N КГ-А40/5399-04 // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.X

Некоторые юристы предлагают заключать трехсторонние соглашения об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, с участием собственника, землеобладателя и лица, требующего установления частного сервитута, объясняя это возникающими неудобствами (ограничениями) для землеобладателя <4>. Думается, что конструкция трехстороннего соглашения применима, если участники не имеют по отношению друг к другу встречных требований либо встречные требования второстепенны, не направлены на достижение основной правовой цели. Содержание предлагаемого соглашения об установлении сервитута не может быть выдержано в виде одинаковых прав и обязанностей участников. Интересы арендатора должны учитываться при заключении договора аренды путем уменьшения арендной платы или другим способом.

--------------------------------

<4> См.: Ким Д.Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6; СПС "КонсультантПлюс": Комментарии законодательства.X

Цели введения частного вещного сервитута.

Установление сервитута

Условием установления частного вещного сервитута является невозможность сервитуария обеспечить свои нужды без установления сервитута. При этом частный сервитут обеспечивает интересы определенного сервитуария.

Нужды сервитуария определяются им как самостоятельно, так и исходя из требований, предъявляемых в нормативных и ненормативных актах к деятельности отдельных субъектов. По материалам одного дела необходимость установления сервитута была обусловлена предписанием Госпожнадзора об обязательности устройства эвакуационного второго выхода из здания непосредственно наружу <5>.

--------------------------------

<5> Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2004 г. N КГ-А40/690-04 // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.X

Лицо, требующее установления сервитута, должно доказать необходимость его установления по той причине, что удовлетворение своих нужд невозможно без установления сервитута. Например, заявитель потребовал установления частного сервитута в виде прохода и обеспечения эксплуатации технических коммуникаций ответчика, обслуживающих здание в целом. Суд удовлетворил иск, поскольку было доказано, что прекращение тепло- и водоснабжения, отсутствие канализации в принадлежащих истцу помещениях делает невозможным их эксплуатацию и ущемляет права истца как собственника <6>.

--------------------------------

<6> Постановление ФАС Поволжского округа от 7 июня 2005 г. N А65-17742/2004-СГ3-13 // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.X

На практике возникает вопрос: чем руководствоваться при установлении сервитута, если у будущего сервитуария есть возможность обеспечить свои нужды одним способом (установить сервитут), но путем выбора обращения к одному из двух (нескольких) собственников-соседей? Так, арбитражный суд удовлетворил требование ООО "Техноэкспортлес" об установлении сервитута в виде проезда по железнодорожным подъездным и обводным путям, принадлежащим на праве собственности ООО "Наука". Между тем в ходе заседания было установлено, что подача вагонов с федеральных железнодорожных путей общего пользования на подъездной путь истца-ветвевладельца была возможна разными маршрутами через соседние подъездные пути, принадлежащие двум собственникам (ООО "Наука" и ОАО "Карабулалес"). Этот факт был отражен в кассационной жалобе ответчика <7>. По общему правилу осуществление сервитута владельцем должно быть наименее обременительно для собственника недвижимости, в отношении которой он установлен. Но может ли приниматься во внимание то, что сервитут неодинаково обременил бы разных собственников (одного больше, а другого меньше)? Процессуальное законодательство не дает суду право без согласия или ходатайства истца заменить ответчика. В такой конкретной ситуации принцип состязательности имеет приоритет перед принципом справедливости. Поэтому ответчик, обеспечивающий нужды сервитуария, определяется последним самостоятельно. Сравнение судом степени обременительности сервитутом недвижимости разных собственников в настоящее время не производится и не учитывается.

--------------------------------

<7> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 июля 2002 г. N А33-16016/01-С2-Ф02-1962/02-С2 // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.X

Согласно п. 4, 5 ст. 429 Гражданского кодекса Республики Молдова сервитут может быть установлен в целях обеспечения будущих нужд доминирующего участка. Однако сервитут, установленный в отношении здания или сооружения, которое будет воздвигнуто, либо в отношении земельного участка, который будет приобретен, возникает только с даты воздвижения здания или сооружения либо с даты приобретения земельного участка.

На мой взгляд, введение такого порядка в России нецелесообразно. Будущие нужды могут и не возникнуть. Кроме того, правильно отмечается, что подобный договор заключается не с собственником, а с третьим лицом, что не соответствует закону <8>.

--------------------------------

<8> См.: Андронатий А.А. Практический комментарий к главе "Сервитут" Гражданского кодекса Республики Молдова // Нотариус. 2005. N 5; СПС "КонсультантПлюс": Комментарии законодательства.X

Можно предположить использование в российской практике предварительного договора, в котором стороны обязуются заключить в будущем соглашение об установлении частного сервитута и определяют его существенные условия. Например, основной договор может быть заключен по истечении определенного количества дней после регистрации права собственности на обслуживающий земельный участок на имя нового собственника.

При недостижении соглашения об установлении сервитута или о его условиях сервитут устанавливается решением суда. Иск предъявляется лицом, требующим установления сервитута. Истец должен доказать, что нормальная эксплуатация его недвижимости невозможна без обременения сервитутом соседнего земельного участка (здания, сооружения) или соответственно что без включения определенного условия в договор сервитут невозможно реализовать.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2006 г. N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" разъясняется, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении сервитута. Соответствующие иски предъявляются в суд по месту нахождения недвижимого имущества.X

На практике возник вопрос о досудебном порядке урегулирования спора об установлении сервитута. Так, Х. обратилась к мировому судье с иском к ООО об установлении сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, указав, что принадлежащий ей магазин находится рядом с рынком, расположенным на принадлежащем ответчику земельном участке. Ответчик перекрыл вход в магазин, прекратив существовавший порядок прохода и проезда к магазину.

Отменяя решение мирового судьи, который иск удовлетворил, и оставляя без рассмотрения заявление Х., суд апелляционной инстанции указал, что истицей не соблюден досудебный порядок урегулирования спора <9>.

--------------------------------

<9> Судебная практика по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан. IV квартал 2006 года // Правосудие в Татарстане. 2007. N 1.

С этим доводом суда согласиться нельзя. Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Таким образом, законом не установлен досудебный порядок урегулирования спора по данной категории дел. Поэтому обоснованно Постановлением Президиума Верховного суда Республики Татарстан определение районного суда по данному делу было отменено и дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.X

Иногда лицо пользуется чужой недвижимостью без оформления возникших отношений, а притязания собственника обремененной недвижимости (предъявленные спустя некоторое время) о внесении платы оценивает как злоупотребление правом.

Так, истец ООО "Подкова" потребовал устранения введенного ответчиком ОАО "ГАО "Всероссийский выставочный центр" платного въезда на территорию ВВЦ, где располагался объект частной собственности истца - кафе. Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований было отказано на том основании, что ответчик является арендатором земельного участка и собственником асфальтированных дорог, а истец с требованием об установлении сервитута не обращался. В том же решении указано, что право ответчика на взимание платы за пользование его имуществом основано на нормах ст. 274 и 277 ГК РФ, которые подлежали применению при рассмотрении данного спора <10>.X

--------------------------------

<10> Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. N КГ-А40/7958-03 // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.X

Следует отметить, что сервитут не возникает в силу давности или делового обычая. Поэтому говорить о взимании платы за пользование имуществом в силу не установленного договором или судом сервитута нельзя.

Собственник и после предоставления кому-либо сервитута иногда имеет возможность предоставлять еще и другим лицам сервитутные правомочия на этот же объект. Например, предоставить право прохода через свой участок разным сервитуариям по отдельным договорам с каждым из них. По мнению Г. Дернбурга, этим не должны нарушаться права первого управомоченного на сервитут <11>. Полагаю, что собственник обремененной недвижимости вправе требовать в судебном порядке изменения соглашения с первым сервитуарием вследствие сужения объема правомочий этого сервитуария. В свою очередь, первый сервитуарий вправе требовать уменьшения размера платы. Права первого пользователя не могут быть приоритетны, поскольку любой сервитут вводится ввиду невозможности удовлетворить свои нужды другим способом. Нельзя сравнивать невозможность по степени.

--------------------------------

<11> См.: Дернбург Г. Пандекты. Т. I. Ч. 2: Вещное право. С. 191 - 192. Цит. по: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. СПб., 1913. С. 802.

Форма договора о частном сервитуте. Регистрация права

ограниченного пользования чужим имуществом

Договор о частном сервитуте заключается в простой письменной форме между будущим владельцем сервитута и собственником соседнего земельного участка (иной недвижимости). Наряду с договором дополнительно составляется план земельного участка или здания (сооружения) с указанием границ сервитута, являющийся неотъемлемой частью договора.

Государственной регистрации подлежит само право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27).X

В подразделе III-3 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в записях об ограничении права собственности указываются содержание ограничения, срок его действия, лицо, в пользу которого ограничивается право, наименование правоустанавливающего документа.X

Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правоприобретатель, вид сервитута, дата и номер регистрации.

За государственную регистрацию сервитутов в интересах физических лиц уплачивается государственная пошлина в размере 500 рублей, а в интересах организаций - в размере 2000 рублей (п. 1 ст. 333.33 НК РФ).X

Сервитут вступает в силу с момента его регистрации.

Возможна ситуация, когда сервитут установлен решением суда при отсутствии проекта соглашения о сервитуте, собственник обремененного земельного участка отказывается осуществлять действия по его регистрации, а пользователь сервитута такого права заявлять о регистрации по действующему законодательству не имеет. В таком случае сервитут не вступает силу и решение суда по существу является фикцией.

Как один из вариантов решения можно было бы предложить дополнить норму п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации правилом о том, что если сервитут установлен решением суда, то его регистрация осуществляется на основании решения суда по заявлению собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут.X

До изменения законодательства можно было бы просить суд вынести решение о регистрации сервитута и применить по аналогии закона правило п. 3 ст. 165 ГК РФ, действующее применительно к сделкам, требующим государственной регистрации, если одна из сторон уклоняется от ее регистрации.X

Условия договора о частном сервитуте

В договоре предусматриваются предмет, объект обременения, цель установления, вид и характер пользования чужим недвижимым имуществом, общий срок действия (если сервитут срочный), плата и другие условия.

1. Условие о предмете договора.

Предмет договора составляют действия собственника обремененной недвижимости по предоставлению в ограниченное пользование сервитуарию своего земельного участка (здания, сооружения) и соответствующие действия сервитуария.

2. Условие об объекте.

Объектом частного сервитута является чужое недвижимое имущество. В литературе такой участок (здание) называют "обслуживающий". На мой взгляд, хотя это имущество действительно служит интересам сервитуария, однако именно это имущество является господствующим, доминирующим, главным.

Сферой действия сервитута может быть часть земельного участка. При установлении сервитута, например, для прокладки и эксплуатации трубопроводов зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о государственной регистрации если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием.X

Если имущество находится в общей собственности, то его использование осуществляется по согласованию сособственников (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 253 ГК РФ), но не путем установления сервитута <12>.X

--------------------------------

<12> Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2004 г. N КГ-А40/690-04 // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.X