Учебный год 22-23 / ОВП_2 / Статья Вещное преимущественное право покупки недвижимости (

--------------------------------

<50> См.: п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. N 102 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 ГК РФ"; Постановления ФАС МО от 22 ноября 2007 г. N КГ-А40/11772-07 по делу N А40-10014/07-43-109, от 22 ноября 2007 г. N КГ-А40/10734-07 по делу N А40-3579/07-50-37; Постановление ФАС ЦО от 24 сентября 2007 г. по делу N А68-7594/06-124/8.X

2. Что касается известного российскому праву права преимущественной покупки при продаже доли сособственника в общей собственности на недвижимое имущество (ст. 250 ГК РФ), то следует заметить, что оно имеет сходные черты с германским subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht, поскольку, как уже говорилось, предоставляет сособственнику доли в праве общей собственности возможность перед всеми другими приобрести вещь в собственность, это право следует за вещью. Вместе с тем очевидно и другое, что в данном случае право преимущественной покупки должно подлежать государственной регистрации и вещно-правовой защите. В этой связи нельзя не обратить внимания на закрепленное п. 6 ст. 42 ЖК РФ правило о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. В юридической литературе справедливо указывается, что в данном случае речь должна идти не о праве на вещь (комнату), а лишь о доле собственника в праве общей собственности на квартиру с распространением положений ст. 250 ГК РФ.X

3. На наш взгляд, особым случаем права преимущественной покупки должно выступать право стороны (будущего покупателя) предварительного договора купли-продажи. Отношения, возникающие при заключении предварительного договора, имеют существенное сходство с отношениями, порождаемыми известной германскому праву предварительной записью в Поземельной книге (Vormerkung). Выше уже говорилось о том, что в германском законодательстве регистрации права преимущественной покупки придают силу предварительной записи <51>. Вещно-правовая конструкция права, возникающего при заключении предварительного договора, представляется востребованной в отечественной практике применения законодательства о недвижимости. Ряд примеров из правоприменительной практики демонстрирует необходимость усиления средств защиты прав сторон предварительного договора <52>. Поскольку норма ст. 429 ГК РФ предоставляет в данном случае лишь обязательственную защиту в виде возможности компенсации причиненных этим убытков (п. 4 ст. 445 ГК РФ) и не допускает истребования вещи, если она уже перешла к третьему лицу, думается, что эта норма неэффективна и не защищает интересы управомоченной стороны (имеющей по сути преимущественное перед всеми другими лицами право покупки в силу предварительного договора). Поэтому вещный характер преимущественного права покупки, вытекающего из предварительного договора, предусматривающий необходимость его регистрации, вступление управомоченного лица на место покупателя и вещно-правовую защиту, представляется более действенным средством для защиты интересов заинтересованного лица.X

--------------------------------

<51> В германской доктрине существует точка зрения о том, что Vormerkung является еще и самостоятельным ограниченным вещным правом (особым видом права преимущественной покупки) (см.: Wolf M. Sachenrecht. S. 4 - 5; Baur E., Sturner R. Lehrbuch des Sachenrecht. 16. Aufl. Munchen, 1992. S. 24).

<52> В частности, распространенным явлением выступают споры, в которых собственники недвижимости, в нарушение предварительных договоров о продаже в будущем, отказываются от исполнения договора. Закон не предусматривает вещных способов защиты, а такие иски, как иски о понуждении к заключению договора и о компенсации убытков, не вполне эффективны (см., например, п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; Постановление ФАС Поволжского округа от 27 сентября 2007 г. по делу N А55-11913/06-48).X

4. Возможность договорного установления преимущественного права покупки прямо не предусмотрена в нашем законодательстве, однако она не исключается исходя из п. 1 ст. 8 ГК РФ, который закрепляет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В отечественной доктрине отмечается востребованность практикой правоприменения договорных способов установления вещного права преимущественной покупки <53>. Думаем, что нет препятствий для установления преимущественного права покупки в качестве условия как договоров купли-продажи, дарения, мены (применяемого однократно либо на несколько случаев продажи или на определенный срок), так и самостоятельного договора (например, право преимущественной покупки недвижимости членом семьи). Нет оснований для запрета установления преимущественной покупки в пользу продавца (право обратной купли по аналогии с германским Wiederkaufsrecht). Это право может быть условием договора имущественного найма недвижимости при установлении в пользу нанимателя преимущественной покупки объекта найма. Следует предусмотреть возможность установления преимущественного права покупки в завещании и в завещательном отказе. Особенно следует подчеркнуть то, что все преимущественные права покупки, вытекающие из договора, должны подлежать государственной регистрации, ибо в отсутствие последней указанное право не будет известно третьим лицам и, соответственно, ее абсолютный характер ставится под большое сомнение. Следует заметить и другое - то, что российское право не знает института предварительной записи (как в германском праве), поэтому право преимущественной покупки при регистрации тем не менее должно иметь силу ограниченного вещного права (а вместе с тем и обременения недвижимости). Попутно заметим, что во многих западноевропейских странах (Эстонии, Латвии, Чехии) право преимущественной покупки работает и без введения института предварительной записи, но при условии государственной регистрации.X

--------------------------------

<53> См.: Скловский К., Смирнова М. Указ. соч. С. 89.X

Второе. При создании конструкции права преимущественной покупки можно взять в качестве образца положения германского законодательства о возможности реализации права после заключения письменного договора между обязанным лицом и третьим лицом. В российском законодательстве согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. А в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 24) при продаже данной доли постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее <54>.X

--------------------------------

<54> К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

Из сформулированных правил вытекает весьма серьезная презумпция. Поскольку в извещении продавца, совершенном в письменной форме, должны быть указаны цена и другие условия, на которых продается вещь, то напрашивается вывод о том, что продавец до извещения должен был провести переговоры с третьим лицом (лицами), определить с ним цену и иные условия продажи. Более того, цена и условия продажи, указанные в извещении, должны быть окончательными, ибо, если впоследствии продавец отойдет от них, его действия не будут соответствовать закону. С точки зрения достижения баланса интересов всех участников анализируемых отношений письменное извещение имеет ряд недостатков. Во-первых, оно не гарантирует заключение договора купли-продажи в будущем именно на указанных в нем условиях (поскольку не является предварительным договором). Во-вторых, являясь односторонним актом продавца, оно значительно его ограничивает в возможностях выбора покупателя, поскольку, если продавец односторонне установил цену и условия договора, ему сложно будет подобрать соответствующего покупателя. В-третьих, поскольку во многих случаях одним из стимулов реализации права преимущественной покупки выступает предотвращение вступления в доверительные отношения общей собственности постороннего лица, личность покупателя играет решающее значение при принятии управомоченным лицом решения о покупке.

Таким образом, все представленные аргументы указывают на необходимость совершенствования формы, в которой продавец должен сформулировать условия продажи, при этом, безусловно, до извещения управомоченного лица он должен достигнуть соглашения с третьим лицом (предполагаемым покупателем). Наиболее подходящим вариантом такой формы может стать известный зарубежным законодательствам письменный договор купли-продажи недвижимости. При этом следует подчеркнуть, что данный договор не следует смешивать с известным германскому праву обязательственным договором, который требует совершения впоследствии вещного договора. Отсутствие в отечественной доктрине деления сделок на вещные и обязательственные не имеет оснований для внедрения конструкции вещного и обязательственного договоров <55>. Думается, что соответствующий письменный договор, которым предлагается заменить письменное извещение, вполне мог бы вписаться в известную нашему праву систему предварительного и основного договора.

--------------------------------

<55> См. об этом подробнее: Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. Т. 6. N 2.X

В заключение необходимо отметить, что при условии формирования вещного права преимущественной покупки недвижимости в соответствии с предложенной выше конструкцией данный институт получит развитие в отечественном гражданском праве. И думается, что нагнетание страстей в отечественной цивилистике по поводу отсутствия надобности данного института, ограничивающего собственника при распоряжении вещью, является суждением, не свойственным отношениям с развитым оборотом недвижимости. Безусловно, внедрение вещного преимущественного права покупки недвижимости должно происходить с учетом российских традиций регулирования имущественных отношений, без навязывания не свойственных нашему праву институтов предварительной записи и вещного договора.

Создание в отечественном праве конструкции права преимущественной покупки недвижимости в вещно-правовой трактовке при условии закрепления в законе указанных выше условий его осуществления сможет наиболее эффективным образом достичь целей, для которых служит институт ограниченных вещных прав, а именно, как указывал в свое время великий русский цивилист И.А. Покровский, сможет стать одной из юридических форм, "которые обеспечивали бы возможность известного прочного, т.е. не зависящего от простого личного согласия, участия одного лица в праве собственности другого" <56>. И еще раз обратим внимание на то, что вещное участие управомоченного лица в силу преимущественного права покупки "в праве собственности другого" заключается не в возможности владения и (или) пользования, а в возможности приобретения чужого недвижимого имущества преимущественно перед всеми третьими лицами при определенных условиях (которая в классическом учении о вещном праве признается вещным правомочием). Думается, что эта "вещная" особенность преимущественного права покупки недвижимости, "забытая" отечественной цивилистической доктриной и законодательством, должна быть учтена при формировании системы вещных прав российского гражданского права.

--------------------------------

<56> Покровский И.А. Указ. соч. С. 207.