Учебный год 22-23 / ОВП_2 / Статья Вещное преимущественное право покупки недвижимости (

ВЕЩНОЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

И.А. ЕМЕЛЬКИНА

Емелькина И.А., соискатель-докторант кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Мордовского государственного университета им. Н.П. Огарева.

1. В системе вещных прав законодательства отдельных стран континентальной Европы важное место занимает вещное преимущественное право покупки недвижимого имущества. Благодаря пандектному учению, аргументировавшему его абсолютный характер и вещную природу, право преимущественной покупки недвижимости в качестве самостоятельного ограниченного вещного права было закреплено Германским гражданским уложением 1896 г. и Общим австрийским гражданским уложением 1811 г. как Vorkaufsrecht, а в конце XX в. в условиях перехода от доминирующей государственной собственности на землю к частной - в законодательстве Чехии (pfedkupni pravo), Эстонии (ostueesoigus), Латвии (izprirkuma tiesiba) <1>.

--------------------------------

<1> См.: § 1094 - 1112 Германского гражданского уложения 1896 г. (Deutsches Burgerliches Gezetzbuch (BGB)); § 1072 - 1079 Общего австрийского гражданского уложения 1811 г. (Osterreich Allgemeines Burgerliches Gezetzbuch (ABGB)); § 602 - 606 Гражданского кодекса Чехии 1964 г. (в ред. 2001 г.) (Obcansky zakonik); ст. 256 - 275 Закона Эстонии от 9 июня 1993 г. "О вещном праве" (Asjaoigusseadus); ст. 1381 - 1400 Гражданского закона Латвии от 1937 г., восстановленного на территории Латвии в 1992 г. (Latvijas Respublikas Civillikums).

В подобной интерпретации право преимущественной покупки неизвестно современному отечественному правопорядку в отличие от дореволюционного права, в котором вещно-правовая природа данного права не вызывала сомнений у известных русских цивилистов <2>. В советский период развития гражданского права в силу особых политических и исторических обстоятельств в результате ликвидации категории вещного права оно было сведено к обязательственному праву преимущественной покупки доли в общей собственности (ст. 64 ГК РСФСР 1922 г., ст. 120 ГК РСФСР 1964 г.). Несмотря на значительные изменения в политическом и экономическом строе нашей страны, повлекшие массовое вовлечение в гражданский оборот земельных участков, зданий и иных строений, нынешнее законодательство не рассматривает право преимущественной покупки в качестве вещного. Более того, единственная специальная статья о преимущественном праве покупки Гражданского кодекса РФ (ст. 250), мало чем по содержанию отличающаяся от аналогичного института советского ГК 1964 г., не способна защитить интересы лиц, обладающих преимущественными правами покупки недвижимости, и требует совершенствования <3>. Сказанное демонстрирует очевидность неадекватности российского законодательства о преимущественном праве покупки недвижимости потребностям современных имущественных отношений в сфере реализации прав на недвижимость.X

--------------------------------

<2> См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 211; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 403; Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 272 - 273; Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 266.

<3> В юридической литературе справедливо отмечается необходимость совершенствования средств защиты интересов лица, обладающего правом преимущественной покупки. См.: Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. 2006. N 4. С. 81 - 89.X

Поэтому изучение опыта зарубежных стран о вещном преимущественном праве покупки, имеющем важное значение в правоприменительной практике <4>, особенностей его функционирования, сфер применения представляется для отечественной цивилистики, находящейся на пути формирования системы вещных прав, особенно значимым <5>. Под вещным преимущественным правом покупки в законодательстве европейских стран, как правило, понимается абсолютное право управомоченного лица на заключение договора купли-продажи в отношении недвижимости преимущественно перед всеми другими лицами, реализация которого возможна при условии продажи собственником вещи третьему лицу, а в случае его нарушения - возможность вступления во владение вещью независимо от воли собственника.

--------------------------------

<4> Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. Munchen, 2006. S. 362; Burbulla R. Der Vorkaufsfall im Zivilrecht. Koln, 2006. S. 2, 145.

<5> О возможности введения в российское право преимущественного права покупки в качестве самостоятельного вещного права см.: Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2002. N 4. С. 33; Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. 2008. N 10. С. 10 - 18; Леонова Л.Ю. Преимущественные права в гражданском праве: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 7.

Интересно заметить, что в Германии и других европейских странах право преимущественной покупки получило распространение в новых сферах, о которых не могло быть известно столетия назад. В частности, оно стало востребованным в связи с необходимостью разрешения современных проблем градостроительства, защиты экологии, прокладки коммуникаций, строительства железных и автомобильных дорог в виде основанного на законе права публичных образований (общины, органов местного самоуправления и т.п.) на преимущественное приобретение земельных участков <6>. Традиционными случаями применения этого института выступают как договорное преимущественное право покупки (члена семьи для сохранения бизнеса либо земельного участка в "руках" фамилии, соседа при продаже соседнего земельного участка и др.), так и законное преимущественное право покупки (собственника наследного участка застройки, нанимателя жилого помещения, сонаследника, а также участника общей собственности) <7>. В связи с многочисленными случаями "обхода" преимущественного права покупки в зарубежной судебной практике и доктрине наметилась тенденция к расширению сферы его действия предоставлением возможности управомоченному лицу реализовать свое право при заключении обязанным лицом не только договора купли-продажи, но и ряда других сделок. В частности, высказываются суждения о возможности применения права преимущественной покупки при заключении договора мены (Tauschvertrag), кругового обмена (Ringtausch) <8>, дарения (Schenkung) (если оно имеет встречное предоставление), при внесении земельного участка в счет исполнения денежного обязательства (Leistungen an Erfullungs Statt), внесении земельного участка в качестве вклада в товарищество (Einbringung in eine Gesellshcaft), договоре строительства на земельном участке (Baurtragevertrag), договоре об оказании услуг (Dienstvertrage), договоре ренты (Verpfundungsvertrage) <9>, дружественной покупке (Freundschaftskaufe) (при покупке по более высокой цене с целью поддержки близкого человека) <10>.

--------------------------------

<6> См.: Munchener Kommentar zum Burgerlicher Gesetzbuch. 4. Auflage. Band 6. Sachenrecht. § 854 - 1296. Munchen, 2004. S. 1677 - 1679; Schwab K.H., Prutting H. Op. cit. S. 362 - 363; Vieweg K., Werner A. Sachenrecht. 3. Auflage. Koln; Munchen, 2007. S. 624.

<7> BGB Anwaltkommentar / B. Dauner-Lieb, T. Heidel, G. Ring (Hrsg.). Band 3. Sachenrecht. 2004. S. 932.

<8> Российскому праву неизвестен договор с таким названием. Однако не исключены договорные отношения, сходные с германским Ringtausch. Федеральным судом Германии рассматривалось дело, в котором B. приобрело преимущественное право покупки на квартиру, принадлежащую V. Затем V. покупает земельный участок у C. и одновременно продает свою квартиру третьему лицу D., которое устанавливает для C. право пожизненного проживания в квартире. B. реализует свое право преимущественной покупки и подает иск об изменении формы платежа покупной цены (см.: Burbulla R. Op. cit. S. 33).

<9> Ibid. S. 30 - 44.

<10> Соглашение под таким названием также неизвестно отечественному правопорядку. В германской практике приводится случай, когда D. в целях финансовой поддержки своего дяди V. покупает обремененный правом преимущественной покупки земельный участок по двойной цене (см.: Burbulla R. Op. cit. S. 38). Обратим внимание, что в Гражданском законе Латвии также закреплена возможность применения настоящей цены недвижимости при "дружеской покупке" (см. ст. 1486 ГЗ Латвии).

Нельзя обойти вниманием и тот факт, что в последнее время в российской цивилистике актуализировалась тематика преимущественного права покупки <11>, однако в большинстве исследований предлагается решать возникшие теоретические и практические проблемы, не выходя за рамки обязательственного режима преимущественной покупки, в том числе и в отношении недвижимости. Думается, что существующее в отечественной доктрине игнорирование вещной природы связано не столько с понятием данного права в российском законодательстве как обязательственного, сколько с отсутствием в ней анализа данного института в зарубежных странах, тенденций его развития <12>.

--------------------------------

<11> См.: Блинков О.Е., Никольский С.Е. Преимущественные права в наследственном праве России и зарубежных стран: Монография. М., 2006; Леонова Л.Ю. Преимущественные права в гражданском праве: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2005; Кузнецова Л.В. Преимущественные права в гражданском праве России: Монография. М., 2007; Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10. С. 88 - 98, N 11. С. 103 - 109; Зубарева Н.В. История возникновения преимущественного права покупки // Журнал российского права. 2006. N 9; Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. 2008. N 10. С. 10 - 18.X

<12> Более того, активное отвержение вещной характеристики права преимущественной покупки в отечественной цивилистике аргументируется, как правило, с использованием нескольких дореволюционных учебников гражданского права и ряда переведенных работ, содержащих лишь отрывочные положения об этом институте, без анализа богатейшей цивилистической, и прежде всего германоязычной, литературы по данному вопросу и не всегда с учетом действующих зарубежных гражданских кодексов. О праве преимущественной покупки в германской литературе см.: Burbulla R. Der Vorkaufsfall im Zivilrecht. Koln, 2006; Cornelia T. Das Vorkaufsrecht an GmbH-Anteilen. Baden-Baden, 2005; Schurig K. Das Vorkaufsrecht im Privatrecht. Geschichte, Dogmatik, ausgewahlte Fragen. Berlin, 1975; Schmid H. Das Vorkaufsrecht. Basel, 1934; Frohlich G. Das dingliche Vorkaufsrecht nach dem Burgerlichen Gesetzbuch fur das Deutsche Reich. Schwarzenberg, 1910; Reuss A. Vergleichung des personlichen und dinglichen Vorkaufsrechtes nach dem Burgerlichen Gesetzbuche fur das Deutsche. Rostock, 1902; Walch C.F. Das Naherrecht: Systematisch entworfen. 3, verm. Aufl. Jena: Croker, 1795.

Важно подчеркнуть, что, несмотря на некоторые общие черты института преимущественного права покупки на недвижимое имущество в российском и зарубежном праве (германском, австрийском, эстонском, чешском), элементы правового регулирования данного права за рубежом весьма серьезно отличаются от аналогичного права российского законодательства (прежде всего, по причине признания в правопорядках перечисленных стран вещной природы последнего). Эта конструкция является результатом серьезной аналитической работы германской пандектистики, создавшей такой механизм функционирования, который актуален спустя почти два столетия. Сказанное обусловливает рассмотрение в настоящей статье правовой природы и элементов вещного права преимущественной покупки обращением к историко-теоретическому анализу данного института.

2. Поскольку римское право абсолютизировало право собственности, считало свободу распоряжения составной частью собственности и крайне негативно относилось ко всяким его ограничениям, то право преимущественной покупки не было известно раннему римскому праву. И лишь в позднем римском праве (постклассического периода) произошло формирование особых привилегий в виде обратного предложения вещи продавцом в случае возникновения у покупателя намерения ее продажи (привилегия in diem addictio) либо права собственника на преимущественную покупку земельного участка, находящегося в наследственной аренде (эмфитевзисе) (привилегия при emphyteusis'e), и др. <13>. При этом римское право рассматривало право преимущественной покупки как обязательственное право <14>.

--------------------------------

<13> Schurig K. Op. cit. S. 20 - 24.

<14> Несмотря на это, нередко отмечают, что уже в правопорядке Рима появились зачатки вещно-правовой защиты лица, имеющего преимущественное право покупки, путем предоставления возможности для подачи виндикационного иска - Vindikationsklage (см.: Schurig K. Op. cit. S. 39).

Пересмотр римского взгляда на обязательственный характер преимущественной покупки осуществлен германской цивилистикой, и он обусловлен прежде всего отказом немцев от феодальной разделенной собственности, содержащей разнообразные преимущественные права на земельный участок (верховного собственника по отношению к подчиненному (например, сеньора к вассалу)), охраняемые существующей в тот период системой. С распадом феодального строя возникла проблема защиты права выкупа верховного собственника, которая в дальнейшем была разрешена пандектистикой предоставлением данным субъектам вещного права преимущественного приобретения, сохранившего абсолютный характер. Интересно, что во времена существования разделенной собственности право преимущественного приобретения не ограничивалось только указанными правами выкупа, наряду с ними существовали и другие преимущественные права, получившие в доктрине название das Naherrecht, которые, как и право покупки, относились к числу абсолютных прав. К числу Naherrecht относили право сотоварища на приобретение земельного участка товарищества при отчуждении постороннему лицу (не члену товарищества), верховного собственника на переданный подчиненному собственнику земельный участок, преимущественное право соседа на приобретение соседнего земельного участка при продаже, сособственника на долю в общей собственности, право обратной купли и др. <15>.

--------------------------------

<15> См.: Gierke O. Deutshes Privatrecht. Zweiter Band. Sachenrecht. Leipzig, 1905. S. 785 - 799; Walch C.F. Op. cit. S. 390 - 470.

К концу XVIII в. в результате негативного отношения ко всяким ограничениям права собственности со стороны германской юриспруденции существование такого разнообразия вещных прав преимущественного приобретения оказалось "невыносимым грузом", затрудняющим отчуждение земельных участков и тормозящим развитие экономики, в связи с чем в середине XIX в. почти везде в Германии их перечень был сведен к преимущественному праву покупки <16>. Важным основанием отказа от Naherrecht выступило и то обстоятельство, что они, как правило, возникали по основаниям, предусмотренным законом, но со временем вещная эффективность данных видов законных прав приобретения подверглась критике с той аргументацией, что право преимущественного приобретения, установленное в силу закона, в отличие от установленного по воле сторон (т.е. по договору), серьезно ограничивает права собственника. Поэтому договорное основание права преимущественного приобретения, установленное по воле сторон и в их интересах, является более эффективным при защите прав управомоченного лица против третьих лиц <17>. В этой связи законные права преимущественной покупки в Германском гражданском уложении сведены всего лишь к нескольким случаям: к праву сонаследников на приобретение доли в наследуемом имуществе и праву нанимателей на преимущественную покупку недвижимости.

--------------------------------

<16> Schurig K. Op. cit. S. 41 - 42.

<17> Gierke O. Op. cit. S. 798.

Вообще, вопрос о характере преимущественной покупки (какой ей быть - вещной или обязательственной?) оставался камнем преткновения в кругах германских правоведов длительное время, и в течение XVIII - XIX вв. относительно его разрешения возник ряд концепций. Основной из них выступала вещно-правовая, и ее сторонники - Walch, Gierke, Stobbe, Beseler, Wesener - видели в праве преимущественного приобретения юридическое отношение управомоченного лица к спорному предмету, в котором его интересы защищаются против каждого третьего лица (непосредственное отношение и абсолютный характер) в том числе при помощи виндикационного иска (Vindikationsklage) <18>. Напротив, защитники обязательственного подхода (например, Mittermaier) отмечали возникновение личного отношения управомоченного лица к обязанному лицу, имеющего лишь обязательственные требования в защиту своего права, считая бессмысленным то положение, что каждый член общей собственности на землю общины имел бы вещное право на все земельные участки территории общины <19>.

--------------------------------

<18> Schurig K. Op. cit. S. 38 - 39.

<19> Ibid. S. 39.

Дискуссия о природе этих прав оставила отпечаток и в законодательстве того периода, в результате которой в одних германских законах закреплялась вещная, а в других - обязательственная природа преимущественного права покупки <20>.

--------------------------------

<20> Так, Баварское всеобщее земское право 1756 г. рассматривало право преимущественной покупки как вещное право против получателя и способ предотвращения предстоящей закупки. Прусское всеобщее земское право 1794 г. было более последовательно и уже закрепляло личное (на движимости) и вещное (на недвижимости) право преимущественной покупки, в нем предполагалась регистрация в Книге ипотек. Более прогрессивным в тот момент оказалось австрийское право, закрепившее вещные элементы в отношении преимущественного права покупки недвижимости, а также необходимость регистрации (см.: Schurig K. Op. cit. S. 50 - 54).

Спорным было обсуждение права преимущественной покупки и при разработке Германского гражданского уложения. Несмотря на то что перед разработчиками возник ряд принципиальных вопросов (сохранить преимущественные права приобретения либо ограничиться только преимущественным правом покупки, закрепить вещное или обязательственное действие преимущественного права покупки, разрешить возможность реализации права до или после заключения договора купли-продажи), было вынесено решение сохранить в Уложении преимущественное право с вещным действием в отношении земельных участков, исполнение которого возможно только после заключения договора купли-продажи, поскольку члены Комиссии отмечали, что "личность получателя ничуть не безразлична для правомочного гражданина" и он будет принимать решение о реализации права, имея информацию о содержании договора и третьем лице. Более того, в ГГУ было усилено вещное действие права преимущественной покупки на недвижимость приданием этому праву силы "предварительной записи", в связи с чем был подчеркнут его абсолютный характер по отношению ко всем другим лицам <21>.

--------------------------------

<21> При этом действующие при рассмотрении проекта ГГУ Первая и Вторая комиссии по-разному подходили к решению этих вопросов (см.: Schurig K. Op. cit. S. 58 - 60).

Важно заметить то, что германская доктрина не ограничилась в споре о правовой природе права преимущественной покупки рамками вещной или обязательственной характеристики и сформировала ряд иных концепций, которые были обозначены как теория "вступления управомоченного лица в обязательство" (Eintrittstheorie), теория "предварительного договора" (Vorvertragstheorie), теория "предоставления полномочия" (Ermachtigungstrieorie), теория "предложения" (Offertentheorie), теория "условия" (Bedingungstheorie), теория "секундарного права" (Gestaltungsrechtstheorie) <22>. Перечисленные теории не утратили актуальность в действующем праве, и в трудах современных германских правоведов встречается их поддержка <23>.

--------------------------------

<22> Schurig K. Op. cit. S. 61 - 65; Burbulla R. Op. cit. S. 54 - 55.

<23> В частности, не избежали этого K. Schwab, H. Prutting, отмечая, что право преимущественной покупки является секундарным правом (Gestaltungsrechte) (см.: Schwab K.H., Prutting H. Op. cit. S. 362). Вместе с тем такая характеристика не мешает им одновременно рассматривать право преимущественной покупки как вещное право.

В созданной пандектистами теории вещного права преимущественное право покупки вполне органично вписалось в систему вещных прав германского права как специальная группа прав преимущественного приобретения чужой недвижимой вещи (das Erwebsrecht) и было регламентировано § 1094 - 1104 Германского гражданского уложения как dinglische Vorkaufsrecht.

3. Таким образом, в пандектном учении были разработаны важнейшие характеристики вещного права преимущественной покупки, которые в дальнейшем легли в основу законодательства Германии и других стран.

Во-первых, следует отметить признание пандектным учением преимущественного права покупки в качестве самостоятельного субъективного вещного права и, соответственно, отказ от концепции признания его правомочием в составе другого вещного права <24> либо ограничением права собственности <25>.

--------------------------------

<24> Обратим внимание на то, что в отечественной доктрине имеет место подход признания права преимущественной покупки в качестве секундарного права (см.: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 101). Не вдаваясь специально в рамках данной статьи в анализ теории секундарных прав, тем не менее заметим, что цивилистика действительно относит право преимущественной покупки к секундарным правам, однако при этом не отрицает их вещной природы. В частности, известный германский правовед Э. Зеккель писал: "Ответ на вопрос, является ли определенное секундарное право само вещным правом, дает исключительно положительное право. BGB знает только одно-единственное вещное секундарное право, а именно вещное право преимущественной покупки на земельный участок или на наследственное право застройки. Вещное действие по отношению к третьим лицам выражается в границах права на внесение предварительной записи в поземельную книгу" (см.: Зеккель Э. Секундарные права в гражданском праве // Вестник гражданского права. 2007. Т. 7. N 2).X

<25> Такой подход свойствен швейцарскому законодательству, рассматривающему право преимущественной покупки на земельный участок, возникающее в силу закона, в качестве ограничения права собственности.

Во-вторых, вслед за этим был сделан еще один немаловажный вывод о том, что имеются сущностные различия в реализации права преимущественной покупки при продаже движимого и недвижимого имущества. Вещное право преимущественной покупки в отношении недвижимости, в отличие от аналогичного обязательственного права на движимые вещи, устанавливается на индивидуально-определенный объект (проявление так называемого принципа специализации (Spezialitatsgrundsatz)), в котором заинтересовано управомоченное лицо <26>. Интересы последнего могут быть удовлетворены только этой вещью, в том числе посредством вещно-правовой защиты (например, истребованием имущества путем виндикации), тогда как интересы управомоченного лица в силу обязательственного права покупки на движимые вещи могут быть защищены требованием о компенсации, возмещении убытков и т.п. <27>.

--------------------------------

<26> Руководствуясь указанным признаком, нельзя признать вещную природу известных отечественной цивилистике права преимущественного приобретения долей участия в корпоративных организациях, преимущественного права на удовлетворение требований залогодержателя, преимущественного права на заключение договора на новый срок. Не требует специального разъяснения то положение, что объектами данных прав выступают обязательственные требования, а никак не индивидуально-определенное имущество.

<27> Для уточнения заметим, что в главе о преимущественном праве покупки § 1094 - 1104 ГГУ нет специальных положений о виндикации и предусмотрены специальные вещно-правовые средства защиты в виде возможности вступить на место покупателя и соответственно во владение вещью, исправления записи в Поземельной книге в порядке § 894 или § 1098, 888, 1100. Вместе с тем § 985 ГГУ не запрещает использовать виндикационный иск в качестве способа защиты данного права. Надо отметить, что вещно-правовой механизм защиты права преимущественной покупки усилен в ряде законов о вещном праве последних лет. К примеру, Законом Эстонии о вещном праве (п. 3 ст. 264) предусмотрено, что в случае отказа покупателя или продавца на вступление управомоченного лица в договор купли-продажи и на регистрацию оно вправе предъявить иск о внесении записи в Крепостную книгу и признании права собственности на недвижимую вещь, а согласно ст. 272 лицо, осуществившее право преимущественной покупки, вправе требовать от покупателя, приступившего к владению недвижимой вещью, возмещения причиненного недвижимой вещи вреда и полученных плодов согласно положениям о защите права собственности.

В германской цивилистике важнейшим аргументом вещного характера права преимущественной покупки выступают публичная регистрация этого права в Поземельной книге и приравнивание ее по силе к предварительной записи в отношении третьих лиц (п. 2 § 1098 ГГУ), которая позволяет действовать этому праву против третьих лиц и обеспечивает абсолютный характер <28>. Однако и независимо от приравнивания к предварительной записи это свойство вытекает из законов других стран <29>. Абсолютный характер рассматривается через такое положение, по которому управомоченное лицо вправе требовать передачи вещи от любого, кто эту вещь приобретет в нарушение его преимущественного права (п. 1 § 1094 ГГУ, п. 1 ст. 1381 Гражданского закона Латвии, п. 1 ст. 256 Закона Эстонии о вещном праве), оно вправе односторонним актом "разрушить" договор купли-продажи и занять место покупателя недвижимости <30>. Свойство следования заключается в обременении недвижимой вещи. Весьма отчетливо это выражено в субъективно-вещном праве преимущественной покупки, поскольку оно переходит вместе с земельным участком к каждому новому собственнику (п. 1 § 1103 ГГУ, п. 2 ст. 256 Закона Эстонии о вещном праве).

--------------------------------

<28> Wastermann H. Sachenrecht. 7. Aufl. Heidelberg. S. 876 - 877.

<29> Согласно Закону Эстонии о вещном праве (п. 2 ст. 257) с момента занесения в крепостную книгу возникает только право преимущественной покупки, установленное на основании сделки. А по латвийскому Закону (абз. 2 ст. 1382) право выкупа, учрежденное договором или завещанием, может стать обязательным для третьих лиц, если договор или завещание записываются в поземельные книги.

<30> Wastermann H. Op. cit. S. 877.

В-третьих, любопытной представляется конструкция вещного преимущественного права покупки. Дело в том, что германские правоведы обратили внимание на значимость для управомоченного лица фигуры нового покупателя. В результате, в отличие от российского права, в германском праве закреплено положение о том, что исполнение права преимущественной покупки возникает только после заключения договора о продаже вещи (§ 463, 464 ГГУ), т.е. когда управомоченному лицу будет предоставлена возможность узнать, с кем заключен договор купли-продажи недвижимой вещи, каково содержание договора. Вслед за немцами данное правило закрепили эстонцы и латвийцы (ст. 261 Закона Эстонии о вещном праве, ст. 1073 Гражданского закона Латвии).

В-четвертых, вещное преимущественное право покупки принадлежит к известным германской доктрине и практике, но не признанным законодательством ожидаемым правам - Anwartschaftsrecht. Но тем не менее немцы отмечают, что этот родственный с Anwartschaftsrecht институт отличается от других ожидаемых прав. Дело в том, что при ожидаемом праве всегда ставится условие, которое непременно должно наступить в будущем и с которым связывается возникновение права собственности (например, государственная регистрация права). Напротив, при преимущественном праве покупки условие, которое состоит в заключении договора с третьим лицом, является основанием исполнения права преимущественной покупки. Кроме того, условие реализации права преимущественной покупки, в отличие от "условия" при ожидаемых правах, влечет не приобретение права собственности, а лишь право на требование о передачи вещи в собственность <31>.