Спор сводится к тому, входила ли летняя площадка в состав имущества кафе.

Вывод кассационной инстанции о невозможности включения летней площадки в состав приватизированного имущества кафе, так как она является крышей здания института, сделан без учета того, что для кафе летняя площадка не является крышей, поскольку используется по иному назначению.

исходная посылка состоит в том, что стороны спора могут быть только исключительными собственниками соответственно здания института и кафе. разрешение конфликта возможно для истца лишь посредством уничтожения кафе, поскольку приобрести право собственности на кафе у него нет никаких оснований.

если была бы признана общая собственность на части здания, то спор не представлял бы никаких юридических проблем (кстати, только в этом случае у хозяина кафе появятся достаточные основания участвовать в правах на земельный участок). поскольку ответчик приобрел право на кафе в ходе приватизации, возникновение общей собственности здесь невозможно.

вывод Президиума ВАС: то, что для института является крышей, для кафе - летняя площадка, - не влечет за собой единственно разумного юридического решения - возникновения права на эту строительную конструкцию, тяготеющего к классической модели "общей стены", то есть общей собственности, с повышенной самостоятельностью сторон, с одной стороны, и с известными ограничениями (в части распоряжения) - с другой.

невозможно приведение сторон к общей собственности, нужно искать другое решение сервитут.

Если управление объектом общей собственности осуществляется консенсусом, включающим право каждого на запрет (вето), устранение которого возможно лишь посредством судебного решения, то управление объектом, находящимся в фактически сложившемся общем владении без формальной юридической связи между совладельцами, невозможно. Все конфликты, если они не устранены путем необязательных для сторон переговоров, могут тогда разрешаться с помощью негаторного иска. Именно негаторный иск, как иск, предполагающий сервитут, подсказывает нам способ организации взаимоотношений совладельцев.

Любое совместное пользование объектом предполагает, что, поскольку один из совладельцев извлекает пользу из владения объектом, другой, как правило, должен претерпеть такое использование, чем-то поступиться. Эти отношения, описывающие обычный сервитут, разумно перевести в форму возмездного договора и, вознаградив терпящую сторону, создать у нее мотив к соблюдению сервитута.

в нашем случае, установив сервитут прохода через здание института, суд мог бы обязать кафе к выплате разумной компенсации в пользу института

Установление сети сервитутов способно обеспечить наиболее рациональное управление объектом общего владения, какое возможно при отсутствии общей собственности.

Другим средством, переводящим отношения собственности нескольких лиц на здание на почву ГК РФ, должно стать более точное соблюдение норм о простом товариществе. Если налицо такой договор, имеющий целью создание объекта недвижимости, то он должен завершаться соглашением о разделе выстроенного объекта путем указания на доли с тем, что закрепляемые за участниками конкретные помещения передаются им в пользование.

Любые споры о правах из совместной деятельности также должны быть представлены как споры либо о размере доли, либо о порядке пользования. Именно поэтому является некорректным выражение права общей собственности в натуральных показателях (квадратных метрах и т.п.). Б.Л. Хаскельберг, комментируя судебное решение, которым признана допустимость такого определения общей собственности, верно отмечает: "Признание собственности на квадратные метры жилья в принципе неправильно". Оспаривая это суждение, Е.М. Щукина замечает, что "такое определение доли нисколько не затрудняет последующий раздел общего имущества, а напротив, значительно его облегчает". Эта ссылка на удобство раздела представляется не слишком убедительной. Во-первых, создание общей собственности с целью ее раздела, вообще говоря, не имеет смысла. Во-вторых, поскольку речь идет о помещениях, такой раздел вовсе невозможен: жилые помещения не становятся предметом общей собственности в силу позитивного закона, а раздел нежилого здания, принадлежащего нескольким лицам на праве общей собственности, невозможен в силу статьи 244 ГК РФ: общая собственность не может возникнуть путем раздела неделимой вещи.

Исполнение договора простого товарищества, о котором говорит Е.М. Щукина, завершается установлением долей в общей собственности; только в этом смысле можно говорить о разделе.

Понятно, что это предполагает привлечение к участию в деле всех соучастников строительства. Понятно также, что в ряде случаев долевого участия выяснится, что такое привлечение противоречит природе самого спора. А это означает, что налицо не совместная деятельность, а другой договор, создающий не общую, а исключительную собственность, например купля-продажа.

Кстати, и в этом случае приобретенное право не может быть выражено в квадратных метрах, поскольку все равно речь идет о собственности. Именно природа права собственности заставляет определить вещь, так как иначе не может быть установлено то отношение собственника к его вещи, которое создает исключительность (и позволяет, наряду с активным воздействием на вещь, устранить от нее всех прочих). Если непонятно, о какой вещи идет речь, то нет возможности пользоваться вещью, нет и оснований защищать ее: непонятно, чем пользоваться, непонятно, что защищать. Этот принцип определенности предмета собственности равно проявляется и в отношениях общей собственности, и в отношениях по купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

определенность применительно к праву общей собственности на недвижимость требует не только определения размера доли (впрочем, если иное не оговорено, доли признаются равными), но, прежде всего, определения того объекта недвижимости, который находится в общей собственности.

помещение не вписывается в определение объекта недвижимости: оно далеко не всегда связано с землей.

Текущая практика допускает деление зданий не только по вертикали, то есть с обязательной опорой на землю, но в любых плоскостях части здания в большом числе случаев не связаны с землей, а связаны с другими частями здания. НО закон требует прочной связи именно с землей невозможно определиться с правами на землю: если над одним земельным участком так или иначе нависают помещения, принадлежащие разным лицам, то невозможно понять, за кем из них должен быть закреплен земельный участок. Проблемы не возникло БЫ в случае общей собственности - тогда и весь земельный участок передавался бы в общую собственность

вариант закрепления земли "пропорционально" размерам принадлежащих помещений (прямо отсылает к общей долевой собственности и правомерен лишь в ее рамках), не имеет видимых законных оснований, а также не способен указать внятные способы пользования и распоряжения земельным участком.

Лапач: нежилое помещение, а тем более нежилая комната вряд ли могут быть самостоятельными объектами учета и регистрации

Если говорить о текущем управлении зданиями, мы не можем указать никаких адекватных способов координации действий хозяев помещений. Поскольку они рассматриваются как независимые собственники, за ними предполагается право на осуществление любых действий без учета воли хозяев других помещений в том же здании.

Эту, видимо, уникальную ситуацию можно описать как фактическое совладение зданием разными лицами, не имеющими между собой никакой юридической связи - ни вещного, ни обязательственного типа.

ООО "Ангарида" обратилось в АС Томской области с иском к ООО "Юлия" о признании права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании.

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения площадью 110 кв. м в указанном здании ООО "Ангарида" приобрело и право долевой собственности на места общего пользования всего объекта недвижимости.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

ФАС Западно-Сибирского округа решение отменил, в удовлетворении иска отказал.

Президиум ВАС:

Отменяя решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований и вынося новое решение, суд кассационной инстанции указал, что право долевой собственности на спорное имущество возникло у истца на основании статьи 290 ГК РФ, которая была применена по аналогии закона, в связи с чем у истца отсутствовала необходимость обращения с иском о признании права долевой собственности, то есть отсутствовал предмет спора.

Однако применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным.

Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК РФ).

Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.

В соответствии со статьей 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.

постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому общество "Юлия" продало обществу "Ангарида" нежилое помещение площадью 110 кв. м в здании, принадлежащем продавцу. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто.

Суд правомерно сослался на статью 218 ГК РФ. В силу данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку договором не предусматривалось отчуждения обществом "Юлия" помещений общего назначения обществу "Ангарида", суд обоснованно признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество.

Вывод суда о недопустимости аналогии следует признать вполне правомерным.

В то же время непонятно, каким образом могла бы быть установлена общая собственность на места общего пользования посредством соглашения. По точному смыслу пункта 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает в случае поступления в собственность двух или нескольких лиц неделимой вещи.

В данном случае приобретателем имущества выступает одно лицо - истец по делу. Поэтому в порядке, предусмотренном абзацем первым пункта 4 статьи 244 ГК РФ, общая собственность вообще не может возникнуть. Едва ли и указание суда на правило абзаца второго пункта 4 статьи 244 ГК РФ можно квалифицировать как подтверждение делимости здания. Полагаем все же, что как здание в целом, так и коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации - именно об этих объектах идет спор - к делимому имуществу никак нельзя отнести.

Таким образом, получается, что при отчуждении нежилых помещений создать режим общей собственности на объекты общего пользования никак не удается.

Кроме того, как уже говорилось, право общей собственности может быть выражено не иначе как в виде доли (дроби), но никак не путем простого указания на те объекты, которые находятся в общем пользовании, обычно даже без упоминания общего числа сособственников, а тем более - без согласования с ними.

Конечно, адекватным способом закрепления прав на помещения в здании, принадлежащем нескольким собственникам, является общая собственность, охватывающая в виде доли (дроби) как основные, так и подсобные помещения. Порядок пользования ими устанавливается в соответствии со статьей 247 ГК РФ.

Иные решения будут постоянно приводить к самым разным, в том числе не имеющим корректного решения, проблемам.

Рассмотренное дело продемонстрировало такой обескураживающий факт, как принципиальную юридическую невозможность создать общую собственность на здание: ведь договор может служить основанием возникновения общей собственности лишь на вещь делимую. А здание - вещь неделимая.

собственник здания не имеет объекта для продажи, кроме самого здания: он не может продать долю в праве собственности, так как у него нет долей, нет общей собственности; он не может и продать нежилое помещение, так как у него в собственности только здание. Наконец, он не может договором об отчуждении создать общую собственность.

По точному смыслу закона мы должны признать невозможность отчуждения здания по частям. Но этот вполне юридически корректный вывод не согласуется с фактами нашей экономики. Поэтому придется искать выход для примирения права и нужд оборота. Очевидно, что выход не может лежать в плоскости признания нежилого помещения объектом гражданских прав. В этом случае возникают самые разные осложнения вследствие противоречия этого решения праву. Неразрешимыми оказываются не только вопросы прав на землю, отсутствуют также основания для установления и распределения расходов на содержание здания; не ясно, на ком лежат риски и обременения, связанные с эксплуатацией сетей, коммуникаций, а также крыши, фундамента, других элементов конструкции; нет механизма перестроек и перепланировок и т.д.

Поскольку для введения в число объектов гражданских прав нежилых помещений нет ни теоретических, ни практических оснований, выходом из сложившейся ситуации может быть лишь такое решение, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Очевидно, что такое решение не может обойтись без юридической фикции.

Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание у его собственника. На это решение и указывают так или иначе юристы, критикующие оборот нежилых помещений. Тогда продаваться будет доля в праве на здание со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе возникновением у покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании.

Пороком такого решения, почвой для возможных конфликтов и сопротивления самому процессу перехода к общей собственности, может стать, кажется, только вытекающее из общей собственности преимущественное право покупки.

Поэтому я бы предложил другой вариант: установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением (и общая собственность предусматривает установление порядка пользования зданием и находящимися в нем помещениями), которое только тем отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки. Такое право собственник здания мог бы создавать путем возмездного договора с покупателем так же, как, например, возможно установление договором сервитута или иного вещного права. С доктринальной точки зрения это вещное право, как и любое вещное право, могло бы рассматриваться как часть права собственности. Соответственно возможен договор о передаче этого права самому собственнику и тем самым - погашении этого права, восстановление собственности в полном объеме.

Конечно, такое право пользования не имеет ничего общего с правомочием пользования, упомянутым в статье 209 ГК РФ; речь идет о вещном праве, которое, вообще говоря, может быть названо как угодно, но в любом случае должно иметь легальное название, в силу принципа исчерпывающего перечня вещных прав.

При этом было бы вполне допустимым и преобразование этого вещного права по соглашению между всеми владельцами здания в право общей собственности.

Нашему законодательству известны решения, элиминирующие одни вещные права и вводящие им на смену другие, как это было сделано, например, с правами на землю. Поэтому представляется возможным решение (переходный закон), запрещающее дальнейшее распоряжение правами на нежилое помещение без их преобразования в право общей собственности (по соглашению всех владельцев здания), либо в указанное законом вещное право по воле самого владельца нежилого помещения.

Понятно, что такое соглашение будет базироваться не на пункте 4 статьи 244 ГК РФ, а на прямом указании закона.