!!!Появление жилых помещений как объектов прав автоматически вводит в число объектов прав и помещения нежилые.

ситуация наличия в одном здании как жилых, так и нежилых помещений + подсобных помещений общего пользования.

• жилые - собственникам на праве ЧС,

• на каком праве могут присваиваться нежилые? Если это - право общей собственности, то кто - другой сособственник? Очевидно, что им не могут выступать собственники квартир, так как каждый из них - субъект не общей, а исключительной собственности. Не может им быть юрлицо, объединяющее собственников, т.к. ему принадлежит здание в целом, но не находящиеся в нем помещения.

Лапач: ех: перевод жилого помещения в нежилое сохраняет у его собственника право собственности без изменения титула

возникновение жилого помещения как О ГП предопределяет появление нежилого помещения как О ГП приобретатели помещений нежилых стремятся получить исключительное право на свои части здания З о приватизации не только допускало приобретение в частную собственность нежилых помещений в здании, но и стимулировало широкое распространение такого рода прав (на приватизацию в здании дома быта обувной мастерской, фотоателье, парикмахерской - по законам о приватизации все эти подразделения должны были получить самостоятельных хозяев).

Проблемы

не удается указать юридический способ перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в одном здании

• НЕ МБ СУД РЕШ: если по суду собственность можно разделить, то соединить – невозможно.

• Не МБ договор о создании общей собственности - договор простого товарищества преследует иную цель, а общая собственность для него лишь факультативна; в любом случае, простое товарищество не может завершаться в момент внесения вкладов.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНО РАЗРЕШИТЬ НЕЛЬЗЯ, НО МОЖНО ПРЕДПРИНЯТЬ НЕК. МЕРЫ

Установление сервитутов для совладения помещениями в зданиях.

Ростовский филиал Московского гос заочного института пищ пром обратился в АС Ростовской обл с иском о признании недействительными договора купли-продажи имущественного комплекса кафе "Космодром", заключенного между Фондом имущества города Ростова-на-Дону (продавцом) и товариществом "Тереза" (покупателем), и последующих договоров об отчуждении того же кафе, договора аренды земельного участка для эксплуатации кафе, а также об обязывании владельца кафе снести с крыши здания института кафе "Космодром" и привести крышу в состояние, пригодное для ее эксплуатации.

Исковые требования мотивированы тем, что это здание является объектом федеральной собственности и находится в оперативном управлении института. Земельный участок под зданием передан институту в аренду, и договор аренды земли в установленном порядке не изменен. Без согласия собственника и законного владельца здания на его крыше возведено кафе "Космодром", которое является самовольной постройкой. Сделка приватизации кафе "Космодром" товариществом "Тереза" в части продажи ему летней площадки кафе (крыши здания) является ничтожной, поскольку Фонд имущества города Ростова-на-Дону не вправе был распоряжаться этим объектом федеральной собственности.

Решением суда в иске отказано. Суд сослался на то, что кафе, построенное в 1984 году по решению исполкома горсовета на крыше здания института, включало летнюю площадку и являлось самостоятельным объектом приватизации, который относился к муниципальной собственности. Крыша здания сама по себе не входила в состав приватизированного комплекса кафе, поэтому права института в лице его филиала не нарушены как сделкой приватизации имущества кафе, так и последующими сделками и актами органа местного самоуправления, связанными с этой сделкой приватизации.

Суд решил, что к возникшим из оспариваемых сделок отношениям неприменимы нормы о самовольной постройке. Кассационная инстанция признала недействительными договор купли-продажи в части приобретения площадки - крыши здания, договор аренды земли, в остальной части указанные судебные акты оставлены без изменения.

Кассационная инстанция сослалась на то, что в состав приватизированного товариществом "Тереза" имущества кафе летняя площадка (крыша здания института) не входила и в состав продаваемого имущества кафе была включена незаконно. Потому и покупателю незаконно была предоставлена часть земельного участка под зданием и с ним незаконно заключен договор аренды земли. Доводы истца о самовольной постройке кассационной инстанцией отклонены исходя из того, что истец не принимал мер к предотвращению строительства кафе и право собственности на имущество кафе возникло у товарищества в результате сделки приватизации.

отсутствие возражений владельца недвижимости при возведении в сфере его владения, то есть в сфере актуального контроля, объекта строительства лишает затем владельца права ссылаться на то, что строительство велось без его согласия.

Президиум ВАС отменил все состоявшиеся по делу судебные акты и, отправляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.

Как следует из материалов дела, первому тресту столовых, на базе которого в последующем создано арендное предприятие общественного питания, было в установленном законом порядке разрешено строительство кафе на крыше здания института пищевой промышленности.

Построенное в 1984 году кафе эксплуатировалось как летнее и в настоящее время функционирует под названием "Космодром".

При этом ссылка судебных инстанций на то, что указанное кафе не является самовольной постройкой, соответствует материалам дела.