Учебный год 22-23 / задачаупоротая
.docxШарипова Адель Маратовна ,207 группа
Условия:В 1998 году был заключен договор аренды земельного участка на 49 лет. В договоре отсутствует специальное указание о субаренде. В 2002 году принят новый Земельный кодекс, согласно которому по договору аренды согласие арендодателя на заключение арендатором договора субаренды не требуется. Вопрос: как сдавать земельный участок в субаренду: нужно ли согласие арендодателя? Договор сдачи в субаренду заключался после принятия ЗК
Решение:
Согласно п1. Ст 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Ст 607 ГК: 2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В то же время п6.ст22 ЗК РФ устанавливает,что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Какой ФЗ следует применить в данном случае? Многочисленная судебная практика дает однозначный ответ,применяя в данном случае ЗК РФ. Земельный кодекс является специальным законом по отношению к ГК РФ.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что при рассмотрении вопроса о передаче земельного участка в субаренду применяются специальные нормы ст. 22 Земельного кодекса РФ (т.е. такая передача возможна без согласия собственника при условии его уведомления), если договором аренды, заключенным до 31.10.2001, не предусмотрено получение согласия арендодателя на совершение действий с арендованным имуществом.
Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2007, 29.05.2007 N КГ-А40/4083-07-П по делу N А40-58893/05-7-473, А40-60769/05-9-502
"...В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что противоречия между пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (передача прав аренды возможна только с согласия арендодателя) и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (возможно при уведомлении собственника земельного участка) подлежат разрешению в пользу Земельного кодекса Российской Федерации за исключением случаев, если условие согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды прописано в договоре аренды, заключенном до 31.10.2001.
При заключении договора аренды от 05.04.1995 N М-08-001978 условие, согласно которому арендатор вправе осуществлять сделки с предоставленным участком только с согласия арендодателя, сторонами не согласовано (п. 4.1 договора).
Но распространяется ли действие ЗК РФ на договоры заключенные до введения его в действие?
Статья 7. К земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
Так как договор субаренды заключен после введения ЗК в действие, и тем более договором ничего не урегулировано, то ЗК распространяется на данный договор. Этому подтверждением является и вышеуказанная практика - Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2007, 29.05.2007 N КГ-А40/4083-07-П по делу N А40-58893/05-7-473, А40-60769/05-9-502
Ответ: В силу того,что ЗК РФ – специальный закон по отношению к ГК,то применяются его нормы применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие,несмотря на то, что сам договор аренды заключен в 1998. Согласие собственника не требуется