14.10.16 (Исполнение)

Тема 37. Задача 2 - Тут не 214 -ФЗ! ФЗ 214 появился на волне обманутых вкладчиков. Написали, что договор заключается с момента гос. регистрации, ввода в эксплуатацию. Но почти все не строят по 214 – дорого и долго (т.к. надо получить разрешение на строительство), есть право одностороннего отказа – убытки получают, ФЗ 214 закрывает вас от двойной продажи, по инвестиционному договору-не защищены. Люди не пользуются односторонним отказом, т.к. цена простой квартиры выше, чем строящейся.

Есть запрещенная схема, но ей все равно пользуются - через агентский договор представляют застройщика. Если с застройщиком – вы есть в реестре, через агента – нет вас в реестре.

Еще веселые вексельные схемы, банкрот выдает вексель, застройщик обещает построить за вексель… короче все деньги 3 лицу.

ФЗ-214 императивный для ФЛ – плюс.

ППВАС №54 п.4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Р. Бевзенко (Закон. ру): По моим наблюдениям, в 95% случаев то, что называется инвестконтрактом, - это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Цуринов: с точки зрения ВАС ДДУ (договор долевого участия) - это всё равно частный случай договора купли-продажи будущей вещи (ибо как написано на этой странице выше, вы надеетесь, что инвестиционные договоры не могут рассматриваться как самостоятельный вид договора). Просто это такой вид договора купли-продажи будущей вещи, который урегулирован специальными нормами - законом 214-фз от 30.12.04. 

Но, во-первых, ДДУ, в основном, заключается с физическими лицами (не предпринимателями), а общие суды, как и прежде (основываясь на обзоре ВС 2002 года) считают ДДУ видом бытового подряда, а не продажей. Во-вторых, с точки зрения особенностей, установленных законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к 214-ФЗ по остаточному принципу, особой разницы нет, применять ли нормы о подряде или о продаже, в этой части они очень схожи. В-третьих, с юридическими лицами и предпринимателями довольно редко заключаются договоры по 214-ФЗ.

Д. Степанов (статья на Закон. ру): 1) Третье лицо исполняет обязательство должника:

• – с учетом встречных обязательств перед должником (письменное/устное поручение должника уплатить кредитору должника);

• – безвозмездно (третье лицо-даритель освобождает должника от имущественной обязанности перед кредитором должника);

• – ошибочно (бывает и такое, вероятно; хотя чаще про «ошибочно» вспоминают, чтобы нивелировать п. 4 ст. 1109 ГК РФ).

КС РФ отметил в Постановлении от 23 декабря 2009 г. N 20-П: «Возложение исполнения обязательства на третье лицо - поскольку каких-либо других специальных ограничений для него федеральный законодатель не устанавливает - может опираться на совершенно различные юридические факты, лежащие в основе взаимоотношений между самостоятельными субъектами гражданского оборота и подлежащие оценке исходя из предусмотренных гражданским законодательством оснований возникновения прав и обязанностей».