12. Аренда.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

а) консенсуальный.

б) двусторонний.

в) возмездный.

г) взаимный (синаллагматический).

Субъекты: арендодатель (собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду) и арендатор.

Существенные условия.

а) существенным будет являться условие об объекте, подлежащем передаче в аренду – ч.3 ст. 607 ГК РФ – многие считают, что это единственное существенное условие.

Форма:

а) договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме.

б) если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, договор аренды должен быть заключен в письменной форме вне зависимости от срока.

в) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Срок:

а) если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок (а таком случае любая из сторон может отказаться от договора, предупредив другую).

б) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Особенности:

а) плоды, продукция и доходы, которые получил арендатор в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором являются его собственностью.

б) в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

в) имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями.

г) Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор может: 1. потребовать безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 2. непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы; 3. потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

д) арендная плата может устанавливаться в том числе в предоставлении арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю вещи в собственность, возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в иных, указанных в ч. 2 ст. 614 ГК формах. Эти формы могут сочетаться.

е) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

ж) по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор по общему правилу обязан проводить текущий ремонт и нести расход на содержание имущества.

з) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

и) по общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Если ничтожен договор аренды, то и договоры субаренды ничтожны.

к) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

л) если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

м) по общему правилу произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

н) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

о) к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) нормы об аренде применяются субсидиарно.

п) Брагинский/Витрянский – арендатор – титульный владелец, в силу чего он обладает вещно-правовыми способами защиты от посягательства третьих лиц.

р) Брагинский/Витрянский – также права арендатора обеспечиваются другим вещно-правовым элементом – правом следования.