3. Предварительный договор аренды

3.1 Дело Президиума вас рф икеа мос № 402/9

В Москве в 2006-2007 году было построено много торговых центров. Девелоперы заключали предварительные договоры аренды. Девелоперы в них фиксировали конкретный участок и конкретную цену. В 2008 году мировой финансовый кризис. Кризис обрушил ставки коммерческой недвижимости до 4 раз. Девелоперы достроили и ввели в эксплуатацию торговые центры. Арендаторы хотели поменять условия аренды. А в предварительный договор вносился большой «обеспечительный платеж» (так сказал Бевзенко, но ведь это вообще не обеспечительный платеж, а, наверное, аванс). Арендаторы побежали в суды с исками о признании договоров в аренду недействительными как раз по основанию ст. 608 ГК: договор заключался в момент, когда арендодатель еще не был собственником! Поэтому все ничтожно по ст. 608 ГК. Так хотели соскочить с обязательства и вернуть себе уплаченный аванс. И суды все заничтожили. Может быть, судам просто было жалко арендаторов?

Президиум ВАС отменил решения. Предварительный договор нельзя ничтожить по основанию ст. 608 ГК.

3.2 Дело Галиуллина № 4037/10 от 7 сентября 2010 г.

1 февраля стороны подписывают договор аренды недвижимости на 3 года. В момент подписания собсьвенник еще не зарегистрирован в реестре. Его регистрируют 15 февраля. 20 февраля стороны сдают договор аренды на регистрацию в реестре. 20 марта Росреестр регистрирует договор. И арендодатель сдает помещение арендатору. Арендатор пользуется вещью, но не платит. Арендодатель пошел с иском, а Арендатор сказал, что сделка ничтожна, потому что заключал договор не собственник. ВАС: ведь когда пошли на регистрацию уже был собственником, и когда сдавали арендодатель тоже был собственником.

3.3. Дело общества «Рамирент» № 13898/11 от 6 марта 2012 г.

Объект аренды – движимое имущество, съемная строительная опалубка. Арендатор пользовался, вернул, но не платит. И арендодатель с иском. А арендатор говорит, что арендодатель не собственник. Апелляция сказала и правда, «не похоже», что собственник. ВАС: а зачем вообще арендатору собственность у арендодателя? Арендатор пользуется и просто владеет, претензий со стороны третьих лиц никаких не было. Какое дело арендатору, есть ли собственность у арендодателя? То есть даже в момент передачи не обязательно быть собственником. Но если у арендатора вещь отберут (это как раз имманентное обязательство в договоре аренды) - арендодатель ответит.

Вывод:

Эти дела стали основой следующих правовых позиций ВАС: П. 10, 12 ПП ВАС № 13.

П. 10: в момент заключения договора не обязательно быть собственником, а в момент сдачи желательно.

П. 12: даже если выяснится, что несобственник сдал, то и тогда сделка не является недействительной по ст. 608 ГК и ст. 168 ГК. Если придет третье лицо к арендатору и заберет вещь, то арендодатель ответит перед арендатором за нарушение договора. А сам собственник, который виндицировал имущество, может взыскать с арендодателя все те доходы, которые он извлек, сдавая в аренду чужую вещь (по ст. 303 ГК). И все действительно. Нужно думать, что всегда все действительно и искать пути спасения сделок.

Итого: все всегда действительно, а предварительные договоры аренды вообще не нужны (это просто попытка уйти от ст. 608 ГК).

Ты собственник земли, построил здание. Можно ли сдавать в аренду помещения, когда она еще не зарегистрирована? Собственность возникает с момента регистрации. Вы же не собственник. Если по буковке закона: все недействительно и все нельзя. Опять смотрим ПП ВАС № 13: «если ты законный владелец» - то можно, даже до регистрации права собственности (п. 10)».