Тема 50. Договоры найма жилого помещения

Консенсуальный, двусторонний, взаимный, бессрочный (!!) и мб возмездный или безвозмездный

Наймодатель - публичный соб- ственник жилого помещения либо действующий от его орган публичной власти + прав следования

Наниматель - гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья => нельзя уступать право на получение жилья, но после заключения договора можно заменить нанимателя другим дееспособным членом семьи.

Правовое положение членов семьи нанимателя:

• они обладают правом постоянного пользования + равные с нанимателем права и обязанности

• несут содидарную ответственность с нанимателем по обязательствам из договора

=> являются сонанимателеями, поэтому должны быть указаны в договоре соцнайма

Член семьи - по прямому указанию закона (супруг, родители и дети), те, кто признан членом семьи суд решением + совместно проживающие с нанимателем

Могут быть признаны членами семьи, если совместно проживают и ведут общее хоз-во:

1. другие родственники независимо от степени родства

2. нетрудоспособные иждивенцы

3. в исключительных случаях - иные лица (в частности, «гражданский супруг» нанимателя или члена его семьи»)

=> если эти лица не признаются членами семьи, то они временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением

• бывшие член семьи - если продолжает приживать в жилом помещении, то сохраняет право пользования на тех же условиях и несет самостоятельно ответственность по обязательствам из договора соцнайма

• можно вселить новых членов семьи - с письменного согласия нанимателя и всех проживающих с ним лиц, можно вселить своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согласия наймодателя – также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи.

НО! Есть ограничения: наймодатель может запретить вселение, если нарушаются учетная норма на одного человека + соблюдение правил регистрационного учета

Договор поднайма жилья:

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю

НО! Ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Существенные условия:

- предмет - часть жилого помещения, часть компнаты, все помещение.

- плата - деньгами или натурой.

- срок - если без срока, то поднайм на год

Форма договора - письменная, 1 экземпляр наймодателю.

Условия поднайма:

• письменное согласие наймодателя + совместно проживающих с нанимателем членов семьи

• если познаем в коммунальной кварлтре - согласие всех других нанимателей и их членов семьи

• достаточность общей площади для вселения поднаниматлея

• отсутствие в семье нанимателя лиц с хроническими заболевания (и поднанимателем таким лицом не может быть)

• отсутствие других запретов

• соблюдение правил о регистрации по месту временного жительства

По договору поднайма возникает право пользования, НО оно не самостоятельно, носит ограниченный характер (он не решает в решении вопросов пользования жилым помещением, исполнении обязанностей для членов семьи)

Прекращение

- истечение срока договора >> обящан свободить помещения => в если нет - выселение в суд порядке без предоставления жилого помещения.

- прекращение права нанимателя на помещение

- по соглашению сторон

- при нарушении поднанимателем условий договора поднайма => испольщует помещение не по назначению, систематически нарушают права сосседей, бесхозяйственно обраащются с помещение >> наниматель предупреждает его о нарушении >> расторгает договор и выселяет поднанимателя

- Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором.

Обмен жилыми помещениями:

Наниматель помещения по соцнайму может поменяться с другим нанимателем по соцнайму с переходом друг на друга всех прав и обязанностей по помещению=> для изменения (улучшения) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи

Предмет - конкретные жилые помещения (могут быть в разных субъектах) => если у одной стороны не окажется в натуре помещения, то сделка будет недействительной.

Условия:

• письменное согласие лиц, на жилищные права и интересы ко- торых обмен может оказать существенное влияние: члены семьи (и временно отсутствующие), если есть н/с - органов опеки и попечительства, наймодателя

• на каждого члена семьи каждого нанимателя должна быть милая площадь не менее учетной нормы

Наймодатель может отказать, если:

- к нанимателю предхявлен иск о расторжении/ищменении договора соцнайма

- право пользования жилым помещением оспаривается в суде

- обмениваемое помещение является непригодным для проживания

- жилой дом подлежит сносу или реконструкции для других целей

- жилой дом подлежит капремонту

- в коммунальную квартиру вселяется гражданин с одной их тяжелоыъ форм хронических заболеваний

1 В литературе высказано мнение, что исполнение обязательства представляет собой не сделку, а юридический поступок, поскольку здесь "юридический эффект наступает независимо от субъективного момента", т.е. фактических намерений должника. В основе такого подхода лежит смешение цели и мотивов сделки, поскольку поведение должника во исполнение обязательства всегда имеет целевую направленность независимо от мотивов, которыми он при этом руководствуется.

2 Данное обстоятельство послужило основой для предложений о рассмотрении исполнения обязательств в качестве особого типа сделок - "распорядительных", противопоставляемых "обязательственным" сделкам