Тема 44. Розничная купля-продажа.

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Субъекты: продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу и покупатель – всякое физическое или юридическое лицо.

Товар должен быть предназначен для личного/семейного/бытового и иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Особенности:

а) публичный договор.

б) к отношениям с покупателем-гражданином применяются нормы о защите прав потребителей.

в) считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека.

г) если предложение в рекламе/каталогах содержит существенные условия договора, то это признается публичной офертой.

д) выставление в местах продажи, демонстрация образцов, размещение информации в интернете признается публичной офертой и без указания всех существенных условий, если только явно не определено, что товар не для продажи.

е) продавец должен предоставить соответствующую информацию о товаре (или будет потом отвечать), а покупатель до покупки может осмотреть товар, потребовать в его присутствии проверки свойств или демонстрации использования товара.

ж) покупатель в течение 14 дней может обменять непродовольственный товар на аналогичный (других форм, цветов, размера) если купленные товар не был в употреблении и не потерял потребительских свойств, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом.

з) возможна продажа по образцам (на основании представленного образца и выставленного в месте продажи) и дистанционная продажа (каталоги, фотоснимки) – считается исполненным с момента доставки в место, указанное в договоре.

и) найм продажа - Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

к) при продаже товара ненадлежащего качества, покупатель может по своему выбору требовать: замены товара, соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков, возмещения расходов на устранение недостатков.

л) договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о том, что товар будет принят покупателем в определенный договором срок, в течение которого продавец не может передать этот товар другому покупателю.

м) урегулирована отношения при продаже с использованием автоматов. Особое правило – такой договор будет заключен с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара.

н) Брагинский/Витрянский – по способу заключения — это договор присоединения.

Тема 45. Договор продажи недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости

7 параграф главы 30 – 549 статья – легальное определение: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

С точки зрения юридической характеристики данной разновидности договора это ДКП, который обладает всеми его признаками: особенности этого договора абсолютно все связаны с его предметом, в качестве которого выступает недвижимость. Поскольку здесь сделана ссылка на ст. 130, это даёт основание полагать, что все виды недвижимости могут становиться предметом ДКП недвижимости. Перечисление в ст. 549 является примерным, поэтому ориентация на 130 статью важна, потому что речь должна идти и о едином недвижимом комплексе, и о морских и воздушных судах, и многие другие виды недвижимости из 130-й статьи. Разновидностью продажи недвижимости будет и продажа предприятия как единого имущественного комплекса. Продаётся именно недвижимое имущество, то есть правовой режим, этому всякое отклонение от того, что предусмотрено статьями 130 и дальше, невозможно.

По общему правилу при продаже недвижимости продавец является собственником объекта недвижимости – что касается заключения с неправомочными собственниками, то учитывая то, что никаких возможностей передать имущество без прав на него невозможно и перенести право собственности недостижимо для лица, не обладающего такими правами, любые договоры для лица по общему правилу, недействительны, а по 162 должны признаваться ничтожными ввиду нарушения и публичного интереса тоже.

Подход их судебно-арбитражной практики касаемо продажи будущей недвижимости: ПП ВАС от 11 июля 2011 №54 – п. 1 – если речь идёт о таких договорных отношениях, в рамках которых продавец принял на себя обязанность либо произвести объект недвижимости, либо произвести, то речь идёт о продаже будущей вещи, главное, чтобы на момент исполнения передачи она существовала как объект недвижимости.

ФОРМА ТАКОГО ДОГОВОРА – статья 550.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

ПП ВС №25 – разъяснение по вопросу о соблюдении и несоблюдении формы. ДКП общей доли в собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению, если иное не оговорено в законе. Начиная с 1 марта 2013 законодатель отказался от регистрации некоторых видов ДКП недвижимости – сделки по продаже жилого дома, квартиры, части квартиры отныне не подлежали регистрации и приобретали консенсуальный характер.

Переход права – существование лишь договора продажи недвижимости для переноса от продавца к покупателю недостаточно. Нужен переход и всех рисков тоже.

Консенсуальный характер, не регистрационная сделка.

С момента заключения договора и придания ему специальной формы возникают обязательственные правоотношения. Но для всех иных третьих лиц – участников гражданского оборота – продавец до момента госрегистрации остаётся собственником этой вещи. Проходит определённый временной промежуток, и возникает вопрос – а кем у нас является покупатель всё время. Он является титульным владельцем, которое гарантирует ему эксплуатировать вещь и до регистрации, но без возможности ей распоряжаться. А продавец должен воздерживаться от проявления возможностей по распоряжению имуществом, и всякие попытки повторного распоряжения данной вещью суть нарушение ДКП. Либо возмещение убытков, либо по 390-й. ПП ВС и ВАС 10/22 также указывает.

Специальная норма говорит о несколько ином составе существенных условий, нежели касаемо ДКП движимых вещей: по 554 недвижимый характер и цена. Не может быть в силу статьи 555 использован механизм статьи 424 (определение цены по ценам при сравнимых обстоятельствах), поскольку это индивидуально-определённая вещь, и среднерыночных цен установить невозможно.

ПРЕДМЕТ – те объекты, которые внесены в кадастр.

Если речь идёт о едином недвижимом комплексе (статья 133), то он представлен под единым кадастровым номером с объяснением назначения. Такие индивидуализирующие признаки могут быть применены для цели продажи, а если они не применены, то индивидуализация происходит по каждому объекту недвижимости в отдельности – используем кадастр как часть ЕГРН. Речь должна идти об объектах недвижимости, которые получили в практике название строений – неразрывная и очевидная связь с земельным участком. В 90-е процессы приватизации захватили 10-12 процентов от общего числа. В земельном законодательстве есть понятие фонда земель – не являются объектами гражданского оборота. Но те, которые являются порождают следующие ситуации: у строения и земельного участка один частный собственник; у строения частный собственник, а у земельного участка – государственное или муниципальное образование.

Учитывая то, что необходимо обеспечить единую юридическую судьбу строения и участка, есть два подхода.

• В первой ситуации попытка продажи строения без продажи земельного участка невозможна, такие ДКП считаются недействительными – superficies solo cedit.

• Во второй ситуации последствия иные – они обеспечивают возможность использования земельного участка, находящегося под строением, и обеспечивают его нормальное функционирование, частный собственник передаёт то право, которое он имел сам – одно из вещных прав на участок или право аренды данного участка. Из ст. 552 следует, что согласие собственника по общему правилу на предоставление права аренды земельного участка под купленное строение не требуется в силу необходимости обеспечения юридической силы, покупатель как собственник строения приобретает и преимущественное право покупки.

РАЗНОВИДНОСТИ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА – законодатель согласно ст. 556 считает недостаточным лишь передачу, а нужно ещё и оформление передаточного акта. Это обязательное требование к исполнению ДКП, без оформления такая передача быть признана не может. Передаточный акт будет содержать все сведения относительно самого объекта – качественные характеристики будут отражены и в рамках всех свойств, которые имеют определённого рода недостатки. У каждого объекта недвижимости, связанного со строением, есть характеристики, которые находятся «вне его»: касаемо жилых помещений, продавец ничего не указал покупателю, что квартира находится в доме, который находится на земельном участке, на котором рядышком по точечной застройке будет произведено строительство многоквартирного дома – качество условий проживания существенно изменится. В данном случае будут применяться правила о сделках с пороками воли – ст. 178. Тенденция – статья 432.2 – договор о заверениях обстоятельств – гарантия положения покупателя при причинении убытков от внешних качеств специфических видов недвижимостей. Надо учитывать п.5 ст. 488: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Если посмотреть во вторую часть ГК, можно увидеть, что в группу договоров, связанных с передачей имущества на право собственность и в ОВП, входят договор мены, договор дарения и договор ренты. Эти три договорные фонды и будут предметом рассмотрения с тем, чтобы завершить соответствующую группу договорных обязательств.