4. Существенные условия договора

(а) Предмет договора

- ссылка на кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН

- подробное графическое и текстуальное описание

(б) Размер арендной платы (п.3 ст.424 не применяется)

- плата за пользование зданием/сооружением + плата за пользование земельным участком

- плата за единицу площади здания (кв.м2)

5. Права на земельный участок

(а) Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием передаются права на земельный участок, на котором находится здание/сооружение.

(б) Два титула на земельный участок

• Если принадлежит арендодателю на ПС – право аренды земельного участка

• Если принадлежит на ином основании – право пользования земельным участком

Допускается также установление ОВП – сервитута в отношении земельного участка

(в) В случае отчуждения земельного участка арендатор сохраняет право пользования или право аренды земельного участка на прежних условиях.

• Отсутствие в договоре условий об аренде зу не является основанием для признания договора недействительным. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения договора аренды ЗУ. Арендатор вправе пользоваться ЗУ на праве пользования или ОВП (сервитута) в силу закона на период действия договора аренды.

6. Передача здания/сооружения

Осуществляется по передаточному акту (иному документу), подписываемого сторонами.

Есть унифицированная форма N ОС-1а Акта о приеме-передаче здания /сооружения (Постановление Госкомстата от 21.01.2003 N 7).

Само по себе составление передаточного акта не означает исполнения обязанности по передаче вещи. Следовательно, необходимо передать вещь и затем составить передаточный акт, а не наоборот.

Последствия уклонения от подписания передаточного акта – это приравнивается к одностороннем отказу от исполнения договора (310), что по общему правилу недопустимо

Закон не регламентирует форму передаточного акта. Обычно в нем указываются:

а) реквизиты договора, приложением к которому является акт

б) наименование сторон

в) кадастровый номер и иные характеристики (кадастровый номер),

г) документы, передаваемые вместе со зданием/сооружением

АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ

1. Конститутивные характеристики договора

(а) консенсуальный

(б) возмездный

(в) синаллагматический

(г) договор о передаче имущества во владение и пользование

2. Предмет договора

• Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, используемый в предпринимательских целях. В аренду мб сдано как все предприятие, так и его часть.

• Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью (133).

• Состав предприятия как имущественного комплекса (132)

- ЗУ, здания/сооружения

- оборудование, инвентарь, сырье

- права требования, дебиторская задолженность

- коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания

При этом права арендодателя на занятие деятельностью, подлежащей лицензированию, по договору аренды предприятия не передаются. Включение в состав передаваемых по договору обязательств, исполнение арендатором которых невозможно ввиду отсутствия у него лицензии, не освобождает арендатора от обяз-в перед кредиторами.