12. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок

1) Договором аренды преимущественное право можно исключить.

2) Условия, при которых преимущественное право возникает

- надлежащее исполнение арендатором своих обяз-тей

- письменное уведомление арендодателя до окончания срока действия договора

• п.31, 32 №66: договор аренды, заключенный в соответствии со ст.621 на новый срок, является новым договором аренды, поэтому стороны не связаны с условиями ранее действовавшего договора

• п.33 №66: если арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды об его прекращении и отказе от возобновления на новый срок, арендатор не лишается преимущественного права по ст.621.

Преимущественным правом обладает

а) арендатор по действующему договору аренды

б) арендатор по прекращенному в течение года договору аренды, если арендодатель неправомерно отказал ему и заключил договор аренды с другим лицом, втч заключил договор аренды на публичных торгах (преимущественное право мб реализовано только в случае передачи 3 лицу имущества в аренду, но не в безвозмездное пользование). В течение года арендатор вправе требовать на себя перевода ПиО покупателя и возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

в) если арендодатель отказал и договор аренды с 3 лицом не заключен, то арендатор вправе заявить иск о понуждении к заключению договора аренды на новый срок.

п. 3 №73: преимущественное право на заключение договора аренды остается и в том случае, если проведение торгов в отношении публичной собственности обязательно. Арендатор может не являться участником торгов, но при этом сохраняет право требования перевода на него ПиО приобретателя.

Определение ВС 5.05.2016 -> если арендатор не подписал направленный ему проект договора аренды публичного имущества и направил протокол разногласий, это нельзя расценивать как отказ от заключения договора и прекращение преимущественного права.

Если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить договор аренды на условиях, предложенных победителю торгов, а арендатор отказался, суд отказывает арендатору в защите его преимущ-го права (ст.10).

Если срок, в течение которого арендатор может принять предложение арендодателя, не установлен, он составляет 20 дней.

Положение победителя торгов в случае реализации преимущ права арендатором

а) не вправе требовать понуждения к заключению договора аренды

б) ему возвращается задаток

в) вправе требовать возмещения убытков, связанны с участием в торгах (если в извещении о проведении торгов не была указана информация о наличии преимущественного права у 3 лиц).

Условия для автоматической пролонгации

1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора

2) арендодатель не возражает

Отличие от заключения договора по ст.621 -> договор считается возобновленным (а не вновь заключенным) на тех же условиях на неопределенный срок.

13. Улучшения арендованного имущества

а) отделимые улучшения -> в собственности арендатора (диспозитивно)

б) неотделимые улучшения с согласия арендодателя -> возмещение стоимости

в) неотделимые улучшения без согласия -> не подлежат возмещению