6. Понятие и виды договоров жилищного найма

671 ГК:

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Природа:

• консенсуальный

• возмездный (как правило, тк исключение – малоимущим гражданам)

• двусторонний

+ обязательная письменная форма

+ потребительский характер (гражданин – слабая сторона)

Выделяется три вида договоров найма жилого помещения, направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:

1. Договор социального найма (ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК, п.23 – 40 ППВС N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

• одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (ч. 1 ст. 60 ЖК).

• помещение должно быт свободно от прав иных лиц

• Обязанность наймодателя: капремонт, предоставление коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором находится помещение

• Права наймодателя: требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством

• Обязанность нанимателя: использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан

• Права нанимателя: требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, «надлежащего участия» в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых коммунальных услуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чердаками, придомовой территорией и т.п.). + вселять других лиц, сдавать в поднаем, обменять или заменить занимаемое помещение. У членов семьи нанимателя равные с ним права и обязанности.

2. Договор специализированного найма (ст. 100 ЖК; п.41 – 43 ППВС N 14);

• наймодатель (публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину нанимателю — специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем ( ст 100 ЖК)

• помещения не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем;

• имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания граждан по специальным договорам найма,

• Основанием предоставления специализированных жилых помещений по договорам их найма гражданами являются административно правовые решения собственников таких помещений (либо уполномоченных ими органов публичной власти)

• помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте, что также составляет предпосылку этого договора

• В ряде случаев в интересах граждан нанимателей закон определяет содержание некоторых существенных условий будущего договора, прежде всего касающихся его предмета (например только в виде отдельной квартиры/с мебелью/не менее 6 км метров жилой (а не общей как в соц найме) площади на одного человека и тд

Общие черты для социального и специализированного найма:

• могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов 


• нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий

• наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами 


• не возможны для иностранных граждан и лиц без гражданства, если международным договором не предусмотрено иное (п. 6 ППВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации")