5. Обязательства из договора строительного подряда

По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.740 ГК).

+ В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд"). (п. 6 ППВАС 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем)

Природа:

• двусторонний

• консенсуальный

• возмездный

Стороны:

Подрядчик – ФЛ и ЮЛ, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ, заключившие договор строит подряда в рамках осуществляемой ими предприм деят-сти – тогда дб соответствующая лицензия.

Заказчик - любой субъект ГП: физическое лицо, юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства (совпадение заказчика и инвестора в одном лице – это классическая модель договора строительного подряда).

+ заказчик может привлечь инженера (инженерную организацию) заключив в ним договор о возмездном оказании соотв. услуг

Одной из характерных черт ДСП является сотрудничество сторон (п 1 ст 750 ГК) – при возникновении препятствий каждая их сторон должна принять разумные меры по их устранению. Не исполнившая этой обязанности сторона теряет право на возмещение убытков. Это также учитывается при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства (п.17 Информписьмо ПВАС 51 от 2000 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда)

Субподрядчик/генеральный подрядчик: если заказчик заключил договор с генподрядчиком. Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за неисполнение обязательств субподрядчиком, перед субподрядчиками – отвеств. за неисполнение заказчиком (оплату работ субподрядчика тоже производит независимо от оплаты заказчика – п.9 Информписьмо ПВАС 51 от 2000 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда)

Прямые договоры с лицами, выполняющими работы;

Множественность лиц на стороне подрядчика

Инвесторы/соинвесторы (в качестве заказчика напрямую или через инвестконтракт (НО правовая природа такого контракта рассматривается судами по п.4² ППВАС от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем")

Особенности регулирования:

1. Субсидиарно регулируется общими положениями о договоре подряда (702 ГК) тк его подвид

2. ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ

3. Земельный кодекс (порядок предоставления земельных участков для строительства

4. Градостроительный кодекс

5. ФЗ О техническом регулировании от 27.12.2002 N 184-ФЗ

6. ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17.11.1995 N 169-ФЗ

7. СНиПы

Начало строительства:

Заказчик предоставляет участок для строительства (реконструкции) (747 ГК).

Предпроектировочная документация. Точный состав зависит от сложности объекта.

1. Публичное: Органы МСУ утверждают правила землепользования и застройки (в тч градостроительное зонирование и градостр регламент),

2. Частное: технические условия

3. Проектная документация: ТЭО (технико-экономическое обоснование строительства объекта), ПД готовит проектировщик (заказчик заключает с ним договор). На всем протяжении строительства проектировщик осуществляет функцию авторского надзора, Проектная документация должна пройти государственную экспертизу. !!! Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным (п.5 Информписьмо ПВАС 51 от 2000 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда)

4. Получение заказчиком разрешения на строительство. (ст. 8 ГрадКод) Выдача разрешений на строительство относится к полномочиям органов местного самоуправления

Самовольная постройка: здание, сооружение, недвижимое имущество, созданное на ЗУ, не отведенном для этих целей либо без полчения разрешений и с нарушением градостроительных норм. (см 222 ГК)

Договор строительного подряда (740 ГК):

Предмет договора:

• строительство определенного объекта и передача последнего заказчику;

• реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику;

• выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику

+ действия заказчика:

• действия сторон по приобретению и (или) использованию земельного участка, необходимого для строительства (реконструкции) соответствующей недвижимости (747 ГК)

• создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;

• принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ;

• уплата обусловленной цены за выполненные работы

Сроки:

Существенное условие, без них договор не заключенный (п.4 Информписьмо ПВАС 51 от 2000 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда). Регулирование по ст 708 ГК, могут быть установлены и промежуточные сроки выполнения работ. В случае нарушения применяется 405 ГК (просрочка должника).

Стоимость: цена – не существенное условие, при отсуствии определяется по п.3 ст. 424 ГК. В договоре может быть установлен способ определения цены или её составной части (п.6 Информписьмо ПВАС 51 от 2000 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда)

Включает: издержки подрядчика + вознаграждение ему. Мб определена составлением сметы. Бывает приблизительной или твердой (последнее презюмируется при отсуствиии други указаний).

Итог – существенные условия:

• перечень и объем работ

• сроки производства

Риски и их страхование страхование в ДСП:

• Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п.1 ст.741 ГК).

• Риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования и иного имущества, используемого для исполнения договора строительного подряда, несет сторона, предоставившая соответствующее имущество, если иной порядок распределения риска не предусмотрен договором (п.1 ст.705 ГК).

• В случае просрочки сдачи объекта строительства допущенной подрядчиком, на него будут возложены все выше перечисленные риски, и, наоборот, при просрочке приемки объекта строительства заказчиком все риски возлагаются на него (п.2 ст.705 ГК).

• В договоре строительного подряда может быть предусмотрена обязанность страхования соответствующих рисков (риск случайной гибели и случайного повреждения объекта строительства и материалов, оборудовании и иного имущества). По общему правилу обязанность застраховать тот или иной риск возлагается на ту сторону, на которой лежит соответствующий риск (п.1 ст.742 ГК).

• В договоре строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика застраховать риск ответственности за причинение вреда другим лицам при осуществлении строительства. Такое страхование осуществляется в пользу тех лиц, которым может быть причинен вред, и в их интересах.

Страхование не освобождает соответствующую сторону договора от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (п.2 ст.742 ГК).

Изменение и расторжение договора строительного подряда:

Общее правило - 450 ГК

в судебном порядке по требованию одной из сторон - при существеннои нарушении договора другой стороной

По соглашению сторон:

1. в любой момент ели иное не предусмотрено Д

2. если изменения> 10% от общей стоимости работ, то необходимо согласовать доп смету (п 2 ст 744 ГК)

По инициативе подрядчика:

1. может требовать изменения договора в части оплаты работ (пересмотра сметы), если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%

2. при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451, п. 6 ст. 709 ГК).

По инициативе заказчика:

1. предоставлено право вносить изменения в проектно техническую документацию при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10 процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п. 1 ст. 744 ГК).

2. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным

3. Когда во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком соответствующего требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков (п. 2 и 3 ст. 715 ГК).

4. Наделен особым правом (соответствующая возможность может быть исключена договором) в любое время до сдачи ему результата работы подрядчиком отказаться от исполнения договора при условии уплаты подрядчику части установленной цены пропорционально части работы, которая была выполнена подрядчиком до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора

Сдача и приемка результатов работ (753 ГК):

Обязанности заказчика:

1. получив сообщение о готовности обязан немедленно приступить к приемке

2. организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено З/Д

3. предварительно приняв результат отдельного этапа, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика

NB: промежуточные этапы должны быть выделены в договоре, тк согласно п.18 Информписьмо ПВАС 51 от 2000 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда «Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта» (прим: промежуточные акты только фиксируют объем фактически выполненных работ).

Сдача-приемка оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны подписать – становится односторонним, признается недействительным только в случае обоснованных мотивов отказа от подписания одной из сторон. (Основная цель нормы – защита интересов подрядчика от необоснованного отказа заказчика подписывать – п.8 Информписьмо ПВАС 51 от 2000 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда)

Оплата: см 746 ГК

Если заказчик откажется оплатить работы  подрядчику важно соблюсти порядок сдачи результата выполненных работ, чтобы иметь право сослаться на отказ заказчика.

ДДУ

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

• самостоятельный

• двусторонний

• возмездный

Отличие от строительного подряда:

• (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п.

• не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда: по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п.

! Суханов: считает, что ДДУ близок к ДКП будущей недвижимости, но не может отождествляться, потому что вещь в этом случае нельзя индивидуализировать и право собственности возникает только после государственной регистрации. НО ППВС 54 решает эти вопросы так:

1. индивидуализация: п.2 ППВАС 54: Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

2. регистрация: п.1 ППВАС N54: В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

! Ширвиндт: разница между подрядом и к-п будущей недвижимости в том, кому принадлжеат права на землю: п.6 ППВАС N54: в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

Изменения в ДДУ с 2019 г:

• Не введенные в эксплуатацию объекты, по которым ДДУ уже заключены или будут до 1 июля 2019. По этим объектам ДДУ, представленные на регистрацию после 1 июля 2019 года, должны предуматривать использование счетов эскроу. Деньги дольщиков со счетов эскроу застройщик получит только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства

• Теперь бенефициар застройщика отвечает субсидиарно, а не солидарно.

• В период между получением разрешения на ввод и постановкой объекта на кадастровый учет застройщик вправе заключать новые ДДУ. В этом случае соблюдать требование о привлечении средств дольщиков через счета эскроу не требуется. Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.