53. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Прежде чем говорить о гражданско-правовом режиме такого имущества, надо сперва определиться что есть недвижимое имущество. Ст. 130 причисляет к недвижимости:

• Земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (так называемые «недвижимости по природе»). Причём эта категория делится на «естественную недвижимость» (земельные участки и участки недр) и «искусственная недвижимость» (объекты незавершённого строительства, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, машино-места и любой объект, который «прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно»).

• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические корабли, а также жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места) («недвижимость по закону»).

Бевзенко критикует последнюю категорию. Он указывает, что абсолютно бессмысленно причислять к недвижимости морские и речные суда и т.п. По смыслу термина «недвижимость» они таковыми не являются, а если надо на них можно распространить регистрационный режим, как это сделано с машинами (п. 2 ст. 130) оставили.

Относительно первой категории необходимо сказать, что наше право стоит на принципе дуплицитета (двойственности): недвижимость – это и земельный участок, и то, что на нем возведено.

При этом возникают обоснованные вопросы для чего такое деление. Если собственник у вещей один, то для чего вообще регистрировать собственность на здание? Получается, что дуплицитет нужен для случаев, когда здание и участок находятся в разных руках. При этом нахождение в разных руках не есть хорошо. Возникает вопросы с пользованием зданием и его эксплуатацией, с правовым статусом земли под зданием. Поэтому придумали принцип «единства правовой судьбы земельного участка и здания на нём», по которому нельзя отдельно отчуждать данные объекты. От этого остаётся один шаг до признания строения частью земельного участка, как это сделано в Германии.

Наше право осталось на втором шаге, закрепив принцип единства судьбы в ст. 1 ЗК РФ.

Возникают также проблемы с определением, что именно является недвижимостью в силу ст. 130. Если со зданиями, строения более-менее всё понятно (хотя и регистрируют бани, беседки и тому подобное), то объект, который «прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно», остаётся нераскрытым понятием. Благодаря этому регистрировались в качестве недвижимости такие объекты как: навесы, асфальтовое покрытие, заборы, торговые палатки, лотки и навесы.

Для того, чтобы назвать что-то недвижимостью в судебном практике был выработан тест:

• Следует определить, существует ли между объектом и земельным участком, на котором он расположен, неразрывная связь. Она выражается в том, что перемещение объекта без причинения ему несоразмерного ущерба невозможно (невозможность также может выражаться в крайней дороговизне перемещения). Если ответ на указанный вопрос отрицательный, то объект является движимой вещью;

• Расположен ли объект исключительно внутри границ земельного участка, принадлежащего лицу, использующему объект (i), и предназначен ли он для удовлетворения нужд только пользователя этого земельного участка (ii) и отсутствует ли у объекта свое собственное назначение в обороте, отличное от назначения земельного участка (iii). Если ответы на все эти вопросы будут положительные, то объект должен быть признан не самостоятельной недвижимой вещью, а составной частью земельного участка. Если же ответ хотя бы на один из трех указанных в п. 2 вопросов будет отрицательный, то перед нами недвижимая вещь

Если регистрирует несобственник значение имеет только вопрос iii.

Незарегистрированные объекты, которые проходят тест, являются составными частями земельного участка (ИП ВАС №153).

Отдельное надо сказать о категории единого недвижимого комплекса, которая предположит совокупность недвижимых объектов, находящиеся в неразрывной физической и технологической взаимосвязи. На них регистрируется одно право собственности. Придумано для устранения дуплицитета недвижимости в нашем праве.

Теперь же перейдём к режиму. Что означает причисление к недвижимости?

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Как подчеркивал еще И.А. Покровский «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций». Ученый говорил о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.

Во-первых, и самое главное — это наличие регистрации. В силу ст. 8.1 и 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Важно сказать несколько слов относительно регситрации. Регистрация бывает трёх типов:

Регистрация сделок	Регистрация прав	Система Торренса
Франция	Германия	Австралия, некоторые штаты США
Регистрируется сделки об отчуждении недвижимости, а не само право на него	Регистрируется право на недвижимость, возникшее после сделки	Регистрируется право на недвижимость, возникшее после сделки
Сделку можно не регистрировать, но право тем не менее возникнет, но между сторонами сделки. То есть, в данном случае правоподтверждающий эффект. Это означает, что реестр - лишь одно из допустимых доказательств, хоть и весьма веское.	Наличие положительного и отрицательного эффекта: любое право внесённое в реестр - существует, а любое право, которого нет в реестре - не существует. Это предопределяет тот факт, что система носит правоустаналивающий характер, то есть запись в реестре создаёт, а не подтверждает право. Из этого выводится публичная достоверность реестра, означающая, что любой, кто полагается на сведения реестра, может быть уверен, что так и оно и есть на само деле	Регистрация добровольная. После подачи заявки выжимается определённый срок для лиц, желающих оспорить внесение объекта в реестр за определённым лицом. После того ка срок проходит и оспаривание заявления ни к чему не приводит, регистратор вносит право. После этого абсолютно все уверены в парке данного лица и с ним охотнее заключают сделки с недвижимостью. За счёт этого все остальные тоже начинают обращаться за регистрацией
Исходя из вышесказанного оспорить можно, доказав, что ответчик и так знал или должен был знать, что право принадлежит другому	Возможность оспорить есть, в случае если была совершена ошибка или мошенничество	Оспорить запись невозможно. Полная безвозвратность записи. За счёт специального фонда выплачивается компенсация

В России смесь первого и второго, при достаточном тяготении ко второму. Так у нас ст. 8.1 ГК РФ и ст. 223 подряжается правоустаналивающий характер реестра, но в тоже время при виндикации посмотреть реестр мало. Также у нас в основном регистрируются права на вещи, хотя существуют сделки, которые надо регистрировать (ипотека, аренда, договор ДДУ).

Во-вторых, это введение определенных ограничений и требований к такому типу недвижимости. Ограничения могут касаться разных моментов: кто может быть субъектом вещного права, возможность принудительного изъятия, если неправильно использование, недоступность некоторых сделок (комиссия), особый порядок заключения сделок с недвижимостью (например, договор к/п).