использовать жилое помещение только для проживания,
обеспечивать сохранность жилого помещения и
поддерживать его в надлежащем состоянии.
Не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Текущий ремонт
Поднаем
Суть: наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Замена нанимателя
По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Расторжение
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.
В судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
(1)невнесения нанимателем платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
(2)разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок
(А)не более 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения +
(Б)исполнение решения может быть отложено на срок до года!
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
(1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
(2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Отличие договора аренды жилья от договора найма
Договор аренды и договор найма жилого помещения - это договоры, по которым жилое помещение предоставляется за плату во временное владение и пользование. Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, - нанимателем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). При этом юридическое лицо - арендатор жилого помещения может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней работника своей организации.
Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, ст. 674 ГК РФ). При этом договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы и считаются заключенными с момента государственной регистрации. А договор найма не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента подписания, в данном случае при заключении договора найма на срок один год и более государственной регистрации подлежит сам найм как ограничение прав.
Еще одно отличие договора аренды и договора найма жилья в сроках договора. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
СОЦ НАЙМ
Социальный
найм – договор, по которому одна
сторона - собственник жилого помещения
публичного жилищного фонда (наймодатель)
обязуется передать другой стороне -
гражданину (нанимателю), нуждающемуся
в улучшении жилищных условиях,
благоустроенное ЖП в постоянное владение
и в пользование для проживания в нем
на условиях, установленных ЖК (п.1 ст.
60 ЖК), а наниматель обязуется использовать
ЖП по назанчению.
Признаки
1) консенсуальный
2) возмездный (пп.5 ч.3 ст. 67 ЖК)/безвозмездный (ч.9 ст. 156 ЖК – освобождение малоимущих, только от платы за наём, но не за коммунальные услуги)
3) взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)
4) бессрочный (ч.2 ст. 60 ЖК => близок к ОВП)
Стороны
НАЙМОДАТЕЛЬ – публичный собственник ЖП (от имени собственника действует гос. оргна или орган м/с) или управомоченное им лицо.
Право следования (характерно для ОВП) => при смене собственника, субъекта ХВ и ОУ соцнайм ЖП сохраняется (ст. 64 ГК).
НАНИМАТЕЛЬ – лицо, которе получает во владение и пользование ЖП для проживания.
Только ФЛ, гражданин РФ, в отношении которого принято решение о предоставлении ЖП (из него делается голубая выписка):
Ещё обладают правом пользования:
1) лицо, постоянно проживающие = сонанематели
а) лица, указанные в выписке из решения и в договоре соцнайма – те же права, что и у нанимателя + обязанности => сразу становятся сонанимателями (п.2 ст. 672, ч.2 ст. 69 ЖК) !!!
б) лица, вселившиеся после => сразу становятся сонанимателями (п.2 ст. 672, ст. 70 ЖК) !!! отличие от коммерческого найма.