Тема 49. Аренда (имущ наем)

ГК ст.606 – договор аренды – договор, по которому одна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору, имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Плоды и доходы полученные в результате пользования являются собственностью арендатора.

Сух. Теория, что права арендатора вещные. ± Залог - обязательственное. 2 ошибки нашего правопорядка. Все наоборот.

Договор аренды. По сути, обязательственный договор. Право следования - один, единственный признак ВП, (не только – есть вещно-правовые способы защиты).. ВП —принцип закрытого перечня. В обязательственном праве этого нет. Аренда нигде не названо ВП. В 216 ст. ГК об аренде ничего не говорится. Удалось отбить. Право перенайма и субаренда - может быть, но может и не быть (такого в ВП невозможно).

Гк рф Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

 

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

• сервитуты (статьи 274, 277);

• право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Римское право:

Брагинский, Витрянский. 3 вида найма было всего: наем вещей (прототип сегодняшнего договора аренды), наем услуг, наем работы. Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Новицкий: Различие между наймом и куплей - продажей (спрашивает Федор про разницу с ДКП) римские юристы видели в том, что по договору купли - продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение.

В наем могли отдавать движимые (непотребляемые, иначе нельзя было бы возвратить) и недвижимые вещи. Была также возможность поднайма – когда наниматель сдавал в наем третьему лицу имущество, которое не было его собственностью. Предметом могли быть и неимущественные права.

На наймодателя возлагалась ответственность, если вещь имела недостатки по вине наймодателя, а если без вины то ответственность исключалась. Наниматель также был обязан обеспечивать сохранность. Римское право предусматривало жесткие последствия при невозврате вещи - он захватчик чужого владения и должен был вернуть вещь и еще ее стоимость заплатить.

Вопрос компенсации нанимателю за улучшения вещи – если такие затраты были необходимыми или полезными, то наниматель мог потребовать возместить эти затраты. А вот если они были по личному вкусу и желанию, то не имел права на компенсацию. Но мог, например, отделить улучшенную часть от вещи, если не нанесло бы повреждений.

В римском праве: (спрашивала Юля, значит и Федор спросит): обязательственная природа договора имущественного найма (аренды), но есть вещно-правовые последствия – следование и вещно-правовая защита владельца.

Что в других странах:

Дополнительно, чтобы если что выпендриться:

По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным. Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо - американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых. С середины XX столетия большое распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (лизинговая компания) передает другой стороне - пользователю определенный объект (завод, оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользователь обязуется вносить за него периодически плату и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с зачетом всех ранее внесенных платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренды), и договора продажи.

Дореволюционное право:

До революции - предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора/

Предмет договора:

• Нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: "Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом.

• Действия по передаче имущества. Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче этого имущества внаем

Срок – существенное условие или нет?

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной "принадлежностью" договора найма (Свод законов Российской империи).

Г.Ф. Шершеневич писал: "Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его будет истолковано, согласно временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время"

Мейер считал это условие не столь важным для того, чтобы признавать договор недействительным. Неуказание его не означало бессрочность договора - просто срок наступал тогда, когда одна из сторон потребует его прекращения. То есть стороны, не вписав срок, договорились, что определят его потом.

Наемная плата- существенное условие или нет?

Свод законов Российской империи требовал обязательного определения в договоре найма цены.

Форма договора: Требования к форме договора имущественного найма дифференцировались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу, договор найма движимых вещей совершался словесно. Исключение составлял договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма.

Потом упростили: договор найма, по которому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превышает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме.

СССР:

Иоффе – придерживается еще позиции римских юристов, которые говорят, что аренда имеет обязательственную природу, но есть вещно-правовые последствия.

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально - определенное имущество. Но в совке круг предметов сужался.

Субъекты немного поменялись. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства

Если же взять в целом систему правового регулирования отношений имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм имущественного найма, содержащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов. Договор имущественного найма по большей части регламентировался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территориальными органами системы Госснаба СССР.

Требования, предъявляемые к форме договора имущественного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. Более жесткие требования предъявлялись к договору о найме государственных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сдаваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение (ст. 153 ГК 1922 г.). Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе коммунальных, предприятий государственными органами не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора.

ГК 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

Современная Россия

Черты, которые выделяют его в отдельный вид:

Относится к договораам по передаче имущества, но право собственности при этом не переходит. Только владение и пользование либо только пользование. Это и отличает от ДКП, мены и тд.

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. (спрашивает Федор) -Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно - правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно - правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

 

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

 

Брагинский и Витрянский считают, что Предоставление арендатору вещно - правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав Сергеев и Толстой. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно - правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно - правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

С точки зрения общей характеристики гражданско - правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

В договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

Субъекты аренды.

Арендодатель: собственник или лицо, уполномоченное сдавать имущество в аренду (ГУПы, МУПы на праве хоз.ведения могут сдавать недвижимое имущество с согласия собственника, движимое – без; казенные предприятия – любое имущество только согласия собственника; учреждения – не могут сдавать имущество в аренду, кроме того, которое было приобретено на доходы, полученные от занятия не запрещенной законом деятельностью).

В роли арендодателя фед. го­с. имущества, не закрепленного за каким-либо юридиче­ским лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соот­ветствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия.

Арендатор: физ. и юр. лица.

Объект аренды: имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Законы могут устанавливать ограничения.

ВАС: даже если вещь не индивидуализирована надлежащем образом, но договор аренды исполнялся сторонами, то нельзя ссылаться на его незаключенность (п.15 Постановления №73).

Объектом договора аренды не может выступать имущественное право: оно не может быть передано кому-либо во владение. Исключена аренда денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состо­ит в их употреблении.

*В практике спортивных клубов заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Такие договоры должны признаваться ничтожными.

Существенные условия договора аренды:

Сергеев и толстой – существенным условием является только предмет.

Брагинский, Витрянский - принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, - мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды.

Предмет договора: Брагинский Витрянский: предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, "предметом договора всегда представляется право на чужое действие

Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия или бездействия. Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта,); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

Срок аренды. ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

Б и В: срок – существенное условие. Аренда заключается на срок, предусмотренный в договоре, в случае, если такой срок не указан – считается заключенной на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Закон может устанавливать максимальные сроки аренды, например:

• прокат – до 1 года;

• в случае наследования з.у. несовершеннолетними, их законные представители могут сдавать в аренду з.у. до достижения наследниками совершеннолетия;

• договор аренды водных объектов – не более 20 лет;

• договор аренды лесного участка в гос./мун. собственности – от 10 до 49 лет;

и другое.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 622 ГК: арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре, а если срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Возобновление аренды: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из Обзора практики ВАС за 2002 год: Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признан равным году.

Форма и государственная регистрация. Договор, где арендодатель ЮЛ – договор заключается в письменной форме. Если граждане и не недвижимость, то письменная форма нужна только если договоре аренды более года.

Если недвижимость, то письменно и государственная регистрация. Договор считается заключенным с момента регистрации.

Существует договора аренды, который предусматривает последующий переход права собственности к арендатору. Такой договор оформляется по ДКП. А если договор который содержит право выкупа арендатором имущества, то такой договор можно заключить в любой форме.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Данное Постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Арендодателя:

1. Предоставить имущество в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

2. Имущество должно быть передано в срок который в договоре, а если его нет, то в разумный срок. Если арендодатель не выполнит, то арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать убытков.

3. Статья 612 ГК - Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

4. Если имущество обременено, то он должен предупредить о правах 3 лиц на это имущество.

5. Воздерживаться от любых действий, которые создают арендатору препятствия для пользования имуществом.

Обязанности арендатора

1. Пользование имуществом в соответствии с договором или в соответствии с назначением имущества.

2. Поддержание имущества в надлежащем состоянии, в том числе осуществление текущего ремонта.

3. Своевременное внесение арендной платы. Если размер платы не определен – определяем по ст.424 ГК. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Форма арендной платы:

• Определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно;

• Установленная доля полученных продукции, плодов, доходов;

• Определен­ные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю;

• Передача аренда­тором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной догово­ром вещи (фактически: платим арендой за аренду);

• Возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. НО:

Размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.

Размер арендной платы:
Может изменяться чаще одного раза в год по соглашению сторон	Не может изменяться чаще одного раза в год
п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73: Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, даже если указание на такую возможность в самом договоре аренды отсутствует.	п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66: В течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Относительно частоты изменения арендной платы имеется императивная норма закона (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Даже при наличии соглашения сторон такие изменения допускаются не чаще одного раза в год.

ВАС: Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом его определения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения – можно требовать досрочно. Нельзя более чем за два срока подряд.

ВАС, ВС: Срок давности по искам о взыскании просроченных повременных платежей исчисляется отдельно по каждому платежу.

4. Возврат имущества по истечении срока аренды в том же состоянии, в котором он его получил с учетом износа. За просрочку – арендная плата + убытки. Арендодатель вправе требовать возврата имущества.

Правовая природа такого требования: вещно-правовая (как в виндикации) или обязательственно-правовая? Б и В: обязательственно-правовая – принуждение к исполнению в натуре (фактически: к исполнению своего договорного обязательства).

Судьба улучшений: отделимые – собственность арендатора. Неотделимые – собственность арендодателя, можно возместить стоимость, если эти улучшения производились с согласия арендодателя.

Выкуп имущества.

• Предусмотрен законом

• Предусмотрен договором. Договор аренды становится смешанным. Возможна конструкция договора найма-продажи: покупатель до оплаты товара является его арендатором.

Досрочное расторжение. Можно: 1). По соглашению сторон; 2). По требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, указанных в ГК и иных законах – как правило, из-за существенного нарушения; 3). Односторонним отказом (см.,например, ст.619 ГК) – обязательно уведомить контрагента.

По требованию арендодателя:

• Арендатор пользуется имуществом с нарушениями условий договора/назначением имущества;

• Арендатор ухудшает имущество;

• Арендатор не вносит арендную плату в указанный период более 2-х раз подряд.

• 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

Арендодатель должен направить письменное предупреждение арендатору – прекратить нарушения. Иначе: основание для возвращения искового заявления.

По требованию арендатора:

• Арендодатель не предоставляет имущество;

• Арендодатель чинит препятствия в пользовании имуществом;

• Арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту;

• У имущества имеются недостатки, за которые отвечает арендодатель;

• Имущество оказалось непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

В отношении арендатора – также обязательна досудебная процедура урегулирования спора.

Отдельные интересные вопросы по аренде от Федера:

1. Был интересный момент – сдавать в аренду может только собственник и в связи с этим многие считали, что не может быть аренды будущей вещи, но Пленум сказал, что все окей и можно.

Можно сдать в аренду:

• часть вещи

• объект капитального строительства, даже если отсутствует разрешение на ввод в эксплуатации

• объект недвижимости, право собственности на который еще не зарегистрировано

Позиция ВАС:

П.10: право собственности у арендодателя должно существовать на момент передачи вещи, а не на момент заключения договора.

П.14: отсутствие государственной регистрации аренды недвижимости не означает, что между сторонами не возникло обязательства. Последствия отсутствия такой регистрации: нельзя противопоставлять свои права третьим лицам (нет преимущественного права на заключение договора на новый срок; неприменение положений статьи 617 ГК о том, что переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для расторжения/изменения договора аренды).

Основные акты по этим вопросам: Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018) Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ). ТО ЕСТЬ ЕСЛИ У НАС АРЕНДА БЕССРОЧНА И ВОЗМОЖЕН ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ, ТО НЕЛЬЗЯ УСТАНОВИТЬ ПЛАТУ ЗА ОТКАЗ ОТ НЕГО Арендодатель сможет взыскать арендную плату только с момента фактической передачи арендатору имущества Арендатор не обязан платить за аренду, если не может пользоваться объектом по независящим от него обстоятельствам Обзор судебной практики ВС РФ N 1 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 24.04.2019) Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017) Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2015) (утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015) Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 Правовая природа правоотношений похода в кинотеатр, общественное питание - ресторан и тд - ВОУ. Презумпция: сдавать в субаренду нельзя. Субаренда (поднаем) или перенаем – только с согласия арендодателя. Субаренда – только на срок, не превышающий срок основной аренды. Досрочное прекращение аренды влечет прекращение субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основ­ном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, на­ходившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пре­делах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих услови­ям прекращенного договора аренды – можно подать иск о понуждении. Что регистрируем: право или договор? По статье 609 ГК – договор, по ФЗ о гос.регистрации – право аренды (ст.25). Б и В: регистрируем именно договор, регистрация прав имеет место в вещно-правовых отношениях, а не обязательственных. Аренда не создает вещного права для арендатора, а обременяет вещное право арендодателя. Общая норма (важно): если сделка, требующая госу­дарственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сто­рон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторо­ны вынести решение о регистрации сделки (ст.165 ГК). По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе пользоваться виндикационным/негаторным исками. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64) И ВОПРОС ОТ ФЕДОРА ПРО ФУТБОЛЬНОЕ ПОЛЕ – АРЕНДА ИЛИ УСЛУГИ. КОНЕЧНО ЖЕ, аренда. Вопрос про разницу возмездного оказания услуг и арендой. Судебная практика.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.09.2005 N А79-10455/2004-СК2-10446

"...Суд апелляционной инстанции при разрешении спора квалифицировал сделку между МУП "Алатырский городской рынок" и предпринимателем Нагаевой С.А. как договор возмездного оказания услуг.

Вместе с тем из пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Из текста договора от 01.01.2004 N 7, заключенного между поименованными лицами, следует, что основной обязанностью МУП "Алатырский городской рынок" является обязанность передать предпринимателю во временное пользование торговые места. Подобная обязанность свойственна не правоотношениям по возмездному оказанию услуг, а договору аренды, понятие которого дано в статье 606 Кодекса. При этом мотивировка суда о том, что торговые места не являются недвижимым имуществом, не свидетельствует об отсутствии арендных правоотношений, ибо закон не содержит запрета на аренду движимого имущества.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу N А46-5361/2010

Таким образом, предметом договора возмездного оказания услуг являются определенные действия (деятельность) исполнителя, за выполнение которых заказчик обязан произвести оплату. А по договору аренды арендодатель передает арендатору право пользования (либо владения и пользования) определенным имуществом и арендатор обязуется оплатить не действия арендодателя, а именно возможность (право) пользоваться полученным в аренду имуществом.

В 25 января 2013 г. Пленум разъяснил, Не мб предметом аренды самовольные постройки.

Но поскольку арендодатель — собственник есть нюансы. Для дачи арендатором в субаренду нужно согласие арендодателя. Но в договоре можно предусмотреть и без согласия собственника. Соответственно, это говорит об обязательственном характере отношений.

Пример

• Только право пользование – к примеру, частью имущества (Пленум ВАС).

• Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 — нас интересует п.1.

• Постановление ВАС от 2005 г. №13.

• Из этих постановлений признаётся аренда части вещи. Раньше не признавалось из-за трудностей по регистрации. Из этого постановления 13 — регистрировать всю вещь, как формально обременённую арендой, но приложить графическое изображение части вещи.

• Я думаю, для полноты картины Вам имеет смысл обсудить известное дело ППВАС "Бобровский рейд", где два лица одновременно пользовались всей вещью. Это дело может быть отнесено к заявленному топику, но именно в плане его развития: если casus осложняется несколькими субъектами, претендующими на аренду одного объекта. Здесь все-таки не место обсуждать обоснованность принятого ВАС решения. Но допустив право арендаторов пользоваться одним и тем же объектом (конкретно - земельным участком) на основе принципа "многоцелевого лесопользования лесов"), ВАС, в других терминах, признал, что одним объектом недвижимости (по крайней мере лесным ЗУ) могут пользоваться РАЗНЫЕ лица, причем даже в случае ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОГО заключения договоров аренды одного и того же ЗУ. В оправдание, вероятно, можно сказать, что ЗУ - вещь достаточно больших размеров, причем использоваться может по-разному (ст. 25 Лесного кодекса) и, следовательно, арендаторы не будут препятствовать друг другу в реализации своих прав пользования по договорам аренды. Но допустимо ли развернуть решение ВАС в сторону одного лесопользования (ЗУ вследствие своих размеров может позволять заготовлять древесину в разных местах)? А если перейти к другому объекту недвижимости, например, к офисному помещению? Вряд ли действия собственника, передавшего в аренду помещения одному лицу, а затем, спустя некоторое время, другому будут признаны правомерными, потому что 2 арендатора, скорее всего, не уживутся в одном пространстве. Применительно к обсуждаемой теме важно то, что по обоим договорам аренды ЗУ были переданы во владение; допустимость и правомерность двойной передачи не была предметом рассмотрения.

• Это пользование ? хз – нашла на закон ру

На первый вопрос отвечают, как минимум, следующие ситуации: - баннер на стене здания - пользование зданием без владения; - антенна сотовой связи на крыше здания - пользование зданием без владения; - подключение зарядного устройства в поезде, кафе... к электросети поезда, кафе... - пользование электросетью поезда, кафе... без владения; - просмотр кинофильма в кинотеатре, спектакля в театре - пользование имуществом кинотеатра, театра без владения; - приготовление пищи на общей кухне в общежитии - пользование кухонными приборами (плитой) без владения.

Форма договора аренды. Законодатель не предусматривает каких-либо специальных требований к форме договора аренды движимого имущества, заключенного на срок не более года между физическими лицами. Это представляется справедливым и для соответствующих договоров, заключенных на неопределенный срок.

Простая письменная форма обязательна для договоров аренды, которые: