1. Пожизненное содержание с иждивением (Б, В настаивают, что это подвид пожизненной ренты, а не самостоятельный договор)

2. Постоянная рента

3. Пожизненная рента

Например, гражданин в качестве варианта инвестирования отчуждает принадлежащий ему земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 тыс. руб., тем самым обеспечивая себя и своих наследников. Или пожилой гражданин, не имеющий возможности получить уход со стороны своих близких, передает принадлежащую ему квартиру под выплату пожизненной ренты в форме предоставления содержания.

От договора купли-продажи договор ренты отличается тем, что общий размер предоставления за отчужденное под выплату ренты имущество является неопределенным. Никто не знает, сколько продлится постоянная рента или проживет гражданин, на срок жизни которого установлена пожизненная рента. От займа рента отличается тем, что по договору займа всегда есть обязанность не только платить проценты, но и вернуть предоставленный капитал, в ренте же так называемый выкуп ренты существует не всегда (точнее говоря, в постоянной ренте выкуп произойдет когда-нибудь, через неопределенный период времени, а в пожизненной ренте каждый произведенный рентный платеж экономически ведет к уменьшению возможной выкупной цены). При договоре аренды вещь сохраняется в собственности правообладателя, который обязан обеспечивать арендатору беспрепятственное пользование имуществом.

Действующий ГК содержит общие положения о договоре ренты, закрепляет постоянную и пожизненную ренту и регулирует договор пожизненного содержания в качестве разновидности пожизненной ренты.

Исторически выделялись две формы ренты:

• С капитала (потом этом вид сместился займом)

• С недвижимого имущества (обременение имения, которое отчуждалась от собственника и передавалось с этим обременением (уплачивать периодические платежи) др.лицу; фактически: вещное право)

Стороны:

• Плательщиком ренты может быть любое лицо, обладающее необходимой степенью правосубъектности. Поскольку пожизненная рента устанавливается на срок жизни получателя, то получателем пожизненной ренты может быть только гражданин.

• В случае постоянной ренты получателем может выступать как гражданин, так и некоммерческая организация, если заключение такого договора не противоречит ее специальной правоспособности.

Предмет. Рента относится к договорам о передаче имущества в собственность. Предмет договора - это имущество, передаваемое под выплату ренты. По общему правилу под выплату ренты может быть передано любое движимое и недвижимое имущество, в том числе денежная сумма. Однако по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты передается только недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК).

Цель ренты: передача имущества в обмен на получение периодических платежей для обеспечения содержания.

Различие от купли-продажи с рассрочкой платежа:

1. При купле-продаже уплачивается заранее определенная цена, при ренте объем встречного удовлетворения изначально невозможно определить;

2. Договор купли-продажи завершается передачей имущества в собственность, а рента с этого факта только начинается;

3. Предметом ренты могут быть как материальные, так и нематериальный блага (ГК использует понятие «имущество»), в купле-продаже – только материальные.

Взгляды на реальность/консенсуальность ренты:

1. Реальный. Реальная модель защищает более слабую, нуждающуюся сторону (получателя ренты), чтобы плательщик ренты не могу понудить к передаче имущества.

Гонгало. Из легального определения следует, что договор ренты относится к реальным. Для возникновения обязательства требуется не только достижение соглашения, но и передача имущества. Когда под выплату ренты отчуждается недвижимость, то под передачей имущества, как представляется, следует понимать государственную регистрацию перехода права собственности.

2. Консенсуальный. Иоффе.

3. В зависимости от объекта. Ем:

   1. Реальный – при отчуждении движимого имущества

   2. Консенсуальный – при отчуждении недвижимого имущества

При этом те, кто относит ренту к числу реальных, считают ренту односторонним договором (получатель ренты передал вещь – договор заключен, а дальше у него только права на получение ренты), а сторонники консенсуальности ренты – двусторонним (договор заключен достижением согласия, а дальше права взаимны: передать вещь и осуществить платежи).

Рента может быть:

• С передачей имущества за плату (надо предусмотреть в договоре): применяем правила купли-продажи

• С передачей имущества без платы (презумпция): применяем правила дарения

Правила о применении к ренте положений указанных договоров носят субсидиарный характер, по ним нельзя судить о реальности/консенсуальности.

Хохлов относит ренту к алеаторным сделкам. Иоффе относит к алеаторным сделкам пожизненное содержание с иждивением – мы ставим договор в зависимость от неизвестного события (наступления смерти).

Форма ренты: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации.

Существенные условия:

• Предмет договора

• Цена – для денежной ренты, для натуральной ренты – правила ст.424 о цене;

• Обеспечение ренты.

  • При передаче под ренту недвижимости – обязательный залог на эту недвижимость в пользу получателя ренты.

  • При передаче под ренту денег или движимого имущества – иные способы обеспечения или страхование риска ответственности за неисполнение в пользу получателя.

Движимая вещь, как правило, теряется в обороте, амортизируется или может быть легко уничтожена. Поэтому вещное обеспечение предметом ренты здесь не всегда поможет. Законодатель императивно определил, что существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК). Иными существенными условиями договора ренты являются предмет и размер ренты (не общий, а в расчете на период времени). Предмет договора - это имущество, передаваемое под выплату ренты. По общему правилу под выплату ренты может быть передано любое движимое и недвижимое имущество, в том числе денежная сумма. Однако по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты передается только недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК).

По иску получателя ренты о расторжении договора бремя доказывания того обстоятельства, что обязательства исполнялись надлежащим образом, лежит на ответчике - плательщике ренты (см. Определение ВС РФ от 22 марта 2016 г. N 16-КГ16-1).

Право следования ренты: в случае отчуждения недвижимого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность. Можно предусмотреть солидарную ответственность.

*При просрочке обязательства по выплате ренты – проценты по ст.395 ГК (учетная ставка, сейчас: 7,75%).

*Норма в ГК называется «ответственность за просрочку», но по факту это не ответственность, это просто образовавшаяся задолженность, то есть проценты мы платим просто за пользование чужими деньгами. Почему это важно: не нужны основания ответственности.

Критерии	Постоянная рента	Пожизненная рента	Пожизненное содержание с иждивением
Срок действия	До прекращения обязательств	Жизнь получателя
Возможность перехода прав	Возможно правопреемство (наследование, реорганизация; уступка права)	Нет
Получатель ренты	Физические и (!) юридические лица (НКО)	Физическое лицо; можно в пользу третьего лица; можно в пользу нескольких лиц
Выражение платежей	Денежное, но в договоре можно предусмотреть натурой	Исключена выплата в натуре Не < МРОТ (сейчас: 11280 руб)	Деньги, иное имущество, вкл. нематериальные блага (то, что необходимо для обеспечения содержания); Сумма по денежному обязательству не < МРОТ; Обязательства в натуре можно заменить на денежные
Риск случайной гибели/повреждения	За имущество, переданное за плату: риск на получателе, за имущество (плательщик вправе расторгнуть договор), переданное безвозмездно: риск на плательщике.	Риск полностью на получателе (при гибели имущества – выплаты продолжаются)
Периоды выплат	Ежеквартально	Ежемесячно
Прочие особенности	Право расторжения договора путем выкупа ренты. Если имущество передано за плату, выкупная цена – годовая выплата; при бесплатной передаче – годовая выплата+стоимость имущества. Плательщик не имеет права выкупа при жизни получателя или в течение иного срока не > 30 лет со дня заключения договора. Получатель ренты может осуществить выкуп в случае: Просрочка более года Нарушения условия об обеспечении Признания плательщика неплатежеспособным Недвижимое имущество перешло в общую собственность/разделено между несколькими лицами	Выкуп производится аналогично + при существенном нарушении плательщиком условий договора, получатель может потребовать возврата имущества	Ограничена передачей недвижимости; Требования такой ренты не подлежат зачету; Любые способы обременения недвижимости – только с согласия получателя ренты