7.Разновидности розничной купли-продажи.

Продажа с условием о принятии в определенный срок: Неявка покупателя за товаром в срок, установленный договором, или несовершение им действий, необходимых для принятия товара в этот срок, могут рассматриваться продавцом как отказ покупателя от исполнения договора. Дополнительные расходы продавца на обеспечение передачи товара покупателю через определенный период времени в срок, установленный договором, должны включаться непосредственно в цену товара.

Продажа на основании ознакомления с образцом: Договор будет считаться исполненным продавцом с момента доставки товара в место, указанное в договоре, а при отсутствии в договоре соответствующего условия - с момента доставки товара покупателю: гражданину - по месту его жительства, юридическому лицу - по месту его нахождения. Отказ покупателя от исполнения такого договора возможен при условии возмещения им продавцу необходимых расходов, понесенных последним в связи с совершением действий по выполнению договора.

Дистанционный способ продажи товара: На основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора (дистанционный способ продажи товара). Те же правила, что и для продажи по образцам.

Продажа с использованием автоматов: владелец автоматов обязан довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара. Договор считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Если покупателю не предоставляется оплаченный товар, продавец обязан по требованию покупателя незамедлительно предоставить покупателю товар или возвратить уплаченную им сумму.

Продажа с доставкой покупателю: Продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара покупателем не указано, в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями. Договор считается исполненным с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Если договор не определяет время доставки товара, товар должен быть доставлен в разумный срок после получения требования покупателя.

Тема 45. Купля-продажа недвижимого имущества. Особенности договора продажи недвижимости.

- Учебник Гонгало. ГП. В ред. 2018.

- Лк. Сух – Сем. Феди

1. Договор продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 549 ГК).

2. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи недвижимости, состоит из норм § 7 гл. 30 ГК, ЗК. Следует учитывать также разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54, информационном письме Президиума ВАС РФ N 21, Постановлениях Пленума ВС РФ N 10 и 25.

3. Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.

4. Предметом договора продажи недвижимости является недвижимость (недвижимое имущество), в том числе земельный участок, здание, сооружение, квартира и т.д. (ст. 130 ГК). Предметом договора продажи недвижимости может быть недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем (Постановление Пленума ВАС РФ N 54).

5. Форме договора продажи недвижимости посвящена ст. 550 ГК. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

* Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

6. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Существенными условиями являются:

• - предмет договора;

• - условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

• - условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Перечень сущ условий (в отд договорах к-п недвижимости) – Федор просил посмотреть):

Предмет договора:

- Данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Заметим, что основные сведения об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости, перечислены в ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

• 4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

• 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

• 2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

• 3) описание местоположения объекта недвижимости;

• 4) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастрового номера либо если условный номер был присвоен при государственной регистрации права (ограничения права) на объект недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

• 5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости);

• 6) кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

• 7) сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование;

• 8) кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости (кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, либо кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, машино-место, если объектом недвижимости является помещение, машино-место, либо кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната), а также кадастровый номер единого недвижимого комплекса или предприятия как имущественного комплекса, если объект недвижимости входит в состав единого недвижимого комплекса или предприятия как имущественного комплекса;

• 9) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;

• 10) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;

• 11) степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;

• 12) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

• 13) проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

• 14) количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

• 15) номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;

• 16) сведения о местоположении в здании и площадях помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании;

• 17) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

• 18) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается;

• 19) сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;

• 20) номера регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, кадастровых инженеров, которые выполняли кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ;

• 21) кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс;

• 22) кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс и в его состав входят объекты недвижимости;

• 23) вид жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством;

• 24) сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

• 25) кадастровый номер образованного объекта недвижимости - в отношении исходного объекта недвижимости;

• 26) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

• 27) номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида:

- Условие о цене передаваемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. При этом Вывод из судебной практики: Если сторонами не было согласовано условие о цене договора купли-продажи недвижимости и при этом он исполнялся, такой договор признается заключенным (Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2014 N Ф05-17265/2013 по делу N А41-46151/12);

- При продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень таких лиц. При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из указанных двух положений следует простой вывод: если перечня лиц с указанием прав в договоре купли-продажи жилого помещения нет, то нет и самого договора, он не заключен.

Именно к такому выводу пришел Верховный Суд РФ по одному из дел, вошедших в Обзор судебной практики от 01.03.2006 <3>.

--------------------------------

<3> Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006) // СПС "КонсультантПлюс".

В Обзоре указано, что "...при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер".

Статья 558 ГК в приведенном выше понимании породила достаточно обширную практику признания незаключенными договоров купли-продажи жилых помещений в ситуации, когда в них отсутствует перечень лиц с указанием прав, а такие лица в реальности есть <5>. Во многих случаях признание договора незаключенным влечет оспаривание права собственности покупателя квартиры.

--------------------------------

<5> Постановления ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-781/2014 по делу N А40-40253/13; ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010; Определения Красноярского краевого суда от 04.08.2014 по делу N 33-5789/2014, Верховного суда Республики Карелия от 18.07.2014 по делу N 33-2763/2014, Свердловского областного суда от 22.08.2013 по делу N 33-10140/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

Получается, что если покупатель полностью оплатил стоимость жилого помещения, а договор купли-продажи признан незаключенным, то единственное, что ему остается, - это требование к продавцу о возврате полученного неосновательного обогащения.

Покупатель не может оставить себе жилое помещение, обремененное правами третьих лиц. Более того, в настоящее время в договоре купли-продажи жилого помещения нельзя даже закрепить, что, например, продавец, не сообщивший о правах третьих лиц, обязан уплатить по требованию покупателю неустойку. Вернее, такое закрепление будет бессмысленным, поскольку соответствующее условие будет содержаться в незаключенном договоре, а значит, с юридической точки зрения его все равно что не существует.

- При продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа - цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

- В договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

- Для договоров купли-продажи ценных бумаг и валютных ценностей законом могут быть установлены специальные правила (п. 2 ст. 454 ГК РФ).

Так, поскольку в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 22.04.1996 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" государственный регистрационный номер (идентификационный номер) выпуска акций позволяет определить конкретный выпуск эмиссионных ценных бумаг, необходимо указывать данный номер в договоре купли-продажи ценных бумаг.

- В случае продажи автотранспортного средства наряду с нормами ГК РФ необходимо также руководствоваться нормами Административного регламента по регистрации автотранспортных средств и прицепов к ним, утвержденного Приказом МВД России от 07.08.2013 N 605 (далее - Регламент).

Так, абз. 2 п. 15.5 Регламента предусмотрен перечень сведений, которые должны содержаться в документах, удостоверяющих право собственности на транспортные средства: дата и место их составления, предмет и условия сделки, стоимость транспортного средства, для физического лица - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес места жительства, паспортные данные, для юридического лица - ИНН, полное наименование, юридический адрес, подписи сторон, идентификационные данные транспортного средства, а также серия, номер, дата выдачи паспорта транспортного средства и (или) регистрационного документа и (или) регистрационного знака (при их наличии), если иное не предусмотрено законодательством РФ.

- Отдельно можно отметить, что в договоре розничной купли-продажи товара необходимо указать полную информацию о товаре, являющемся предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК), а также цену товара (п. 1 ст. 500 ГК РФ).

Далее, к условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, можно отнести следующие условия:

об ассортименте товара (ст. 467 ГК РФ), о комплектности товара (ст. 478 ГК РФ), о комплекте товаров (ст. 479 ГК РФ), о качестве товара (ст. 469 ГК РФ), о таре и упаковке (ст. 481 ГК РФ), о цене товара (ст. 485 ГК РФ), а также иные условия, которые с точки зрения стороны требуют специального согласования в целях надлежащего исполнения договора.