Учебный год 22-23 / Otvety_GP_ekzamen_3_kurs

П. 1 ст. 60 ЖК

Наймодатель

Собственник жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда либо управомоченное лицо (как правило, собственник управомачивает организацию для заключения договора). Т.е. это либо РФ в целом (на территории Кремля), либо это субъект РФ (в Москве за пределами Кремля почти все публичное жилье региональное), либо муниципальное. В Москве организации, управомоченные заключать договор соц найма, называются Департаменты. В Питере – учреждения – Жилищные агентства СПб. В Чечне

– департаменты. В Краснодарском крае – Департаменты.

Наниматель

Гражданин РФ Нуждается в улучшении жилищных условий

Состоит на учете

В отношении него принято решение о предоставлении жилья.

Такое решение принимает орган, который ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Гражданин это решение берет и идет к наймодателю. А тот обязан заключить договор.

Каждый год субъект федерации принимает акт о количестве вводимого жилья и в связи с этим решается вопрос о том, с каким количеством очередников будут заключены договоры. Внеочередники получают в пределах года, а очередники – 20/30 лет.

Иные лица

Помимо нанимателя вместе с ним на данной жилплощади проживают:

Постоянно проживающие

Временно проживающие

Постоянно проживающие:

Члены семьи нанимателя, которые вселяются в жилое помещение одновременно с самим нанимателем.

– указаны в решении

Члены семьи нанимателя, которые вселяются уже после заключения договора – т.е. не были указаны в решении, просто прописываются там впоследствии.

Обе эти категории являются стороной в договоре – они будутсонанимателями – п. 2 ст. 69 ЖК

Временно проживающие:

Поднаниматели

Временные жильцы

Они стороной в договоре не становятся. Они будут лицами, которые проживают в этом жилье на законных основаниях. Их право производно от права нанимателя и постоянно проживающих лиц. Если вдруг договор соц найма прекратиться, эти лица должны выселиться, даже если их договор не прекратился – ст. 80 (временные жильцы) и ст. 76-79 ЖК (поднаниматели). Причем, если они причинят вред жилому помещению, отвечать перед наймодателем будет наниматель и постоянно проживающие лица, как за свою собственную вину.

*Постоянно проживающие лица – это:

Дети, супруги, родители, проживающие вместе с ним

Другие родственники, если они нетрудоспособные и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в этом качестве и ведут с ним общее хозяйство

Иные лица, которые были признаны членами семьи в судебном порядке. Например, сожитель. А вот при женитьбе не нужно судебного решения о признании его постоянно проживающим. Просто подаем документы в органы регистрации, и они обязаны его зарегистрировать – он приобретет тогда статус сонанимателя.

ФОРМА

Ст. 63 ЖК

Ст. 674 ГК

Типовая форма, утвержденная постановлением правительства.

По этим документам требуется письменная форма. Два экземпляра. Для каждой из сторон.

Нарушение формы недействительность НЕ влечет.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

ПРЕДМЕТ

Существенное условие. Жилое помещение сначала указывается в решении о предоставлении жилья гражданину, а потом в договоре. Причем это жилье должно отвечать не только 4 стандартным требованиям, а как минимум 5 (а в Москве еще и 6)

Требования:

Недвижимое

Жилое

Пригодное для постоянного проживания

Соответствовать норме предоставления в этом регионе

Благоустроенное применительно к данному населенному пункту

Находиться определенном месте – в Москве.

Норма предоставления – площадь. В Москве – 18 м2. И даже если человек проживает один жилую площадь в 18 м2 ему все равно не найдут, поэтому – 36 м2. А в Питере – 33 м2.

Отличие соцнайма от коммерческого по предмету:

1)Предмет соц и неком найма - из муницип и гос фонда , ком - частное жилье

2)Норма предоставления жилплощади в соц и неком (зависит от того, сколько человек в семье и тд), в ком найме никаких требований нет

3)В соц и неком - ЖП должно быть благоустроенным (наличие водопровода, наличие газа, ванна, душ и тд) применительно к требованиям данного населенного пункта, в ком найме можно не благоустроенное, главное - пригодно для жилья

Может ли неизолированное помещение быть предметом? Только поднайма, а он может быть как в соцнайме так и в ком (но только часть жилого помещения, а не на кухне). Временному жильцу надо предоставлять только изолированное.

СРОК

Отсутствует

ЦЕНА

Случайное

Состоит из двух частей:

1.Плата за пользование жилым помещением

a.Плата за ремонт

b.Плата за проживание

2.Плата за коммунальные услуги

Апочему случайное? Потому, что ни одну из этих цен граждане не согласовывают. Она устанавливается компетентными гос органами с участием других компетентных гос органов (с участием ФАС, чтобы чересчур не завышали цены).

(А ВОТ ЧТО ОН СКАЗАЛ В НОВОЙ ЗАПИСИ)

Структура цены- ст.154 – три элемента:

Плата за пользование жилым помещением – вносится собственнику или организации, уполномоченная наймодателем

Плата за содержание и за ремонт – вносится собственнику жилищного фонда или организации, уполномоченная наймодателем

Плата за коммунальные услуги – вносит вспец учреждение, которое эти услуги оказывает.

Цена устанавливается по согласованию спец органов. Стороны в согласовании не участвуют. Она устанавливается в административном порядке. Есть федеральные стандарты оплаты жилых помещений, в которых ест спец коэффициенты. На их основе исчисляется плата за пользование в каждом регионе.

А плата за коммунальные услуги устанавливаются услугодателями под контролем антимонопольных органов.

Случайное ли условие?

Юра сказал, что не является существенным условием. Копылов ответил: если не является существенным условием, тогда должна применяться ст. 424 ГК: если цена не определена, взимается средняя цена.

А дальше было следующее: тяжело определить какое это условие. Она ведь представляется в публичной оферте. Если случайное условие, то 424 ст. – средняя цена – не применяется. Утверждать, что существенное условие тоже нельзя. Она ведь не согласовывается, она уже известна: установлена либо органами госвласти либо поставщиками услуг под контролем антимонопольных органов.

ПРАВИЛЬНЫЙ ОТВЕТ:

В рамках традиционных представлений о существенности цены, невозможно определить. В этом договоре цена есть, но определяется она вне рамок договора.

АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ, которые нужны для заключения договора соц найма:

Отличие этого договора в том, что он является отступлением от принципа свободы договора сразу в 2-х моментах:

Нет свободы договора при его заключении

Нет свободы договора при согласовании его условий

1. Постановка гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий КТО ОСУЩЕСТВЛЯЕТ УЧЕТ: специализированные органы. В каждом субъекте они имеют свое

наименование. В Москве – департамент жилищной политики. Одновременно в разных местах стоять на учете нельзя (раньше можно было по месту жительства и по месту работы). Только по месту жительства.

ЧТО НЕОБХОДИМО ДЛЯ ПОСТАНОВКИ НА УЧЕТ: лицо должно отвечать определенным требованиям:

Гражданство РФ – п. 5 ст. 49 ЖК

Гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении (раньше нуждающийся в улучшении жилищных условий). Критерии нуждаемости предусмотрены в п. 1 ст. 51 ЖК

o У лица нет собственного жилья - ни на праве собственности ни по соц найму. А если снимается

впорядке коммерческого найма или как временный жилец бесплатно живет? – это не означает,

что у него есть жилье.

oЛицо собственник жилья или наниматель по договору соц найма, но оно маленькое – ниже учетной нормы. Учетная норма устанавливается региональным законодательством. В Москве: 10 м – для обычных квартир и 15 м - для коммунальных. А в Питере 9 и 15. Учитывается общая площадь квартиры (с кухней, коридором и туалетом), а не только жилая.

oЕсть жилье, оно нормальной площади, но непригодно для проживания или аварийное. Признаки непригодности и аварийности указаны вспец постановлении Правительства.

oЛица проживает в коммунальной квартире, и кто-то из членов его семьи страдает тяжелым хроническим заболеванием, установленным постановлением Правительства. Причем: регионы список заболеваний устанавливать не могут, и у этих людей нет другого жилья.

Гражданин в течение последних 5 лет не совершал никаких умышленных действий направленных на постановку его на учет. Если лицо такие действия совершало, его все равно поставят на учет, но через 5 лет. Федеральный законодатель такого перечня действий не устанавливает. Регионы придумывают, что хотят. Например, человек специально женился и прописал этого человека. Или родственника прописал. Т.е. нас поставят на учет, но срок получения отодвинется на 5 лет. Т.е. женись, но не прописывай.

Длительное постоянное проживание в данном населенном пункте. Смысл в том, что нельзя прописаться в Москве и сразу потребовать, чтобы нас поставили на учет. Регионы сами устанавливают. Нужно 10 лет – по московскому законодательству.

Гражданин должен быть отнесен к категории малоимущих. Появилось новейшем законодательстве. Кто относится к категории малоимущих? П. 2 ст. 49 ЖК отсылает к региональному законодательству. В Москве есть закон и постановление правительство о порядке использования такого закона. Используется спец формула: сумма всех доходов членов семьи делится на членов семьи. Если меньше утвержденной цифры, то малоимущий. Если выше – не малоимущий. Если человек не малоимущий или перестали быть малоимущим ПОСЛЕ постановки на учет, тогда будет коммерческий наем социального жилья – так он раньше назывался. А вообще, это будет специальный наем: предлагают заключить договор на 5 лет, жилье предоставляют по более высокой цене. Но оно социальное.

Вообще есть 2 очереди:

Общая Внеочередники – особая льготная очередь:

o Те, у кого есть жилье, но оно непригодно для проживания.

oТе, кто страдают тяжелой формой хронического заболевания и проживают в коммунальной квартире с членами своей семьи.

oИные категории. Дети-сироты и те, кто остался без попечения родителей – в зависимости от региона. И если только их дет дом в регионе, в котором эта норма действует.

КАК ДВИГАЕТСЯ ОЧЕРЕДЬ?

Принципа, сначала все внеочередники, а потом общая очередь, не действует. В каждом субъекте принимается закон о приоритетах распределения жилья на определенный временной период.в Москве раньше такой закон принимался сроком на 2 года. Что захотят, то и запишут. Получается сначала определенный процент внеочередников (не все). Их, как правило, мало. Они получают жилье быстро – чаще всего, в течение 1 г. А потом общая очередь – общий срок 30 лет.

2.Принятие решения о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, которое подтверждается выдачей решения – выписки.ст. 57 ЖК. Эту выписку получают в департаменте жилья. В ней указывается конкретный адрес. С этой бумажкой идем в организацию, которая обслуживает этот жилищный фонд. А договор соц найма заключается с департаментом или территориальным управлением определенного административного округа. А потом идем в организацию, занимающейся эксплуатацией, и они выдают нам ключи. Т.е. сначала письменно договор, потом ключи. Отказаться заключить договор НЕ могут.

СОДЕРЖАНИЕ

НАЙМОДАТЕЛЬ

1.Передать свободное от 3-х лиц жилое помещение, указанное в договоре соц найма или выписке о предоставлении жилого помещения.

Это предусмотрено в ст. 55 ЖК. В течение срока, указанного в типовом договоре – 10 дней.

2.Производить капремонт – ст. 65. Типовой договор – п. 5 пп. в

3.Осуществлять эксплуатацию дома с помощью соей управляющей организации и обеспечивать предоставление коммунальных услуг. Т.е. не сам наймодатель предоставляет услуги, а обеспечивает контроль за предоставление. Заселить туда, где нет канализации, например, они могут.

4.Получить согласие нанимателя при переоборудовании дома и существенные условия использования поменяются

5.Обязанность предоставить другое жилое помещение, если договор расторгается по инициативе наймодателя – ст. 84, 85 и 190 ЖК – только в этом договоре.

НАНИМАТЕЛЬ (и в правилах пользования жилых помещений и в типовом договоре)

1.использовать по назначению, обеспечивать сохранность – п. 4 типового договора и п. 7 правил пользования.

НАРУШЕНИЕ: возмещение убытков, а в определенных случаях расторжение договора и выселение без предоставления другого помещения.

2. Вносить квартплату: плату за пользование и плату за коммунальные услуги.

При просрочке – пеня (ч. 14 ст. 155 ЖК), равная 1\300 ставке рефинансирования. Дается льготная отсрочка. Если в течение нее не платят, размер пени увеличивается. А если просрочка длительная – более 6 месяцев, тогда расторгают договор и переселяют. А если и после того, как переехали не платят, то все – просто пени.

А вот если плату за пользование вносим вовремя, а плату за коммунальные услуги – нет, можно ли выселить?

– ст. 83 ч. 4 п. 1 – расторжение допускается. Т.е. нам не только могут коммунальную услугу отключить, могут просто выселить.

3.Выполнять текущий ремонт – ст. 681 ГК , ст. 67 ЖК и п.4 пп. е из типового договора + раздел второй п. 7 – 11 правил пользования.

НАРУШЕНИЕ: только возмещение убытков. А вот в ГК еще и расторжение договора, если невыполнение текущего ремонта повлекло разрушение жилого помещения.

4.Обязанность уведомить наймодателя при вселении третьих лиц, временных жильцов – ст. 80 ЖК. А если вселяем, постоянно проживающих (ст. 70), поднанимателя (ст. 76) – не только уведомить, но и получить согласие.

НАРУШЕНИЕ: убытки. Оснований для расторжения нет, только если они не совершают действий, влекущих за собой разрушение имущества наймодателя. Причем за все свои проделки отвечают не они, а наниматель (хотя это можно выделить и в отдельную обязанность – нести ответственность за действия лиц, проживающих вместе с нанимателем).

5.Обязанность получить согласие наймодателя при желании переустроить или реконструировать жилое помещение – ст. 84 и п. 4 пп. ж типового договора

ОСОБЫЕ ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ (их нет в коммерческом найме):

1.Право на приватизацию – ст. 12 ФЗ «О введении в действие ЖК» – ссылается на закон о приватизации

2.Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору соц найма – ст. 72 ЖК. Правда, если это повлечет постановку на учет как нуждающийся, то это отсрочит на 5 лет (действия, направленные на постановку на учет)

3.Право на предоставление другой квартиры меньшей площади - ст. 81. На практике такого нет, плата по соц найму и так маленькая. Но только так, чтобы на учет не встать.

*Мена vs обмен. Мена – собственник, обмен – договор соц найма.

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ

Способы

1.По соглашению сторон – ст. 83 ГК

2.Односторонний отказ – ТОЛЬКО по инициативе нанимателя – ст. 83 ч. 2 ЖК. С письменного согласия всех проживающих лиц. Зачем нанимателю это нужно? – эта норма вообще не действует сейчас. Эта норма действовала в советское время: если человек на ПМЖ уехал заграницу, то он должен был расторгнуть договор, потому что тогда была обязанность там проживать

3.Расторжение:

Расторжение по инициативенанимателя. Зачем? Если у него есть право на односторонний отказ? Ст. 87 ЖК

– если квартира аварийная или непригодна для проживания, вы об этом говорите наймодателю. А он говорит, нет, все норм, живи. Но нанимателю – то нужно получить другое жилье при окончании этого договора. Если он просто откажется, требовать другое помещение он не может.

Расторжение по инициативе наймодателя:

oДоговор расторгается с предоставлением нанимателю другого благоустроенного жилого помещения (п. 35 Постановления о применении норм ЖК, ст. 85-89 ЖК), если:

Дом подлежит сносу

Дом признан непригодным или аварийным

Дом в нормальном состоянии, но меняется его назначение – переведен в нежилое помещение

В результате кап ремонта или реконструкции помещение не может быть сохранено либо его площадь уменьшается

Подлежит передаче религиозной организации

И тут судебный порядок. Почему? По общему правилу, приходят и говорят, что дом подлежит сносу. Но есть те, кто не хочет этого (может быть потому, что их не устраивает новый вариант). Вот тут - то и нужен суд: он расторгает с ними договор.

oДоговор расторгается с предоставлением другого жилого помещения (ст. 90 ЖК). НО оно а) не обязательно должно быть благоустроенным и б) меньшей площади – по норме общежития. Норма общежития – 6 м2 – определена федеральным законодательством - ст. 67 Основ жилищной политики г. Москвы и ст. 105 ЖК. Это обязательно федеральная норма, потому что уменьшить могут регионалы.

oВыселение нанимателя БЕЗ предоставления жилого помещения – ст. 91 ЖК. Допускается при:

Использование по не назначению, хотя и не разрушает – притон, например

Использование по назначению, но портит и разрушает – держит животных в огромном количестве, например.

Ничего не портит, но нарушает законные права соседей

Гарантии для нанимателя в этом случае: расторгнуть договор можно не сразу, дается срок для устранения нарушения. Если и в этот срок не устраняет, тогда уже расторжение в судебном порядке.

Кроме того, расторгнуть договор без предоставления жилья можно с гражданами, лишенными родительских прав, если они совместно с детьми проживают, и если их лишили прав за наркоманию и алкоголизм. Хотя в Москве все равно дается жилье таким.

Иные основания

Смерть нанимателя, если больше никто с ним на данной жилплощади постоянно не зарегистрирован – ст. 83 ч. 5 (наличие временных жильцов ни на что не влияет)

Перевод жилого в нежилое. Изменился правовой режим – ст. 87 ЖК.

.

*А если наниматель умер, но были с ним постоянные жильцы, тогда члены семьи останутся сонанимателями и стороной этого договора.

ОТЛИЧИЯ ДОГОВОРА СОЦ НАЙМА ОТ НОВОГО ДОГОВОРА НЕКОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ!!!!!

Некоммерческий найм соц жилья - специально для лиц, которые не малоимущие, но жилье приобрести не могут

1)Отличие по предпосылкам: соц найм с малоимущими, а неком найм - без разницы

2)В соц найме - меньше оплата (до 1000 руб), в неком найме 8-10 тыс. в зависимости от региона

3)Соц найм бессрочный, неком найм максимум до 10 лет.

4)В соц найме право приватизации, в неком найме такого нет

5)В соц найме есть право требовать другое жилье меньшей площади, в неком найме нет

Вопрос 28 Договор подряда

ИСТОЧНИКИ:

ГК – глава 37 ст. 702-729

В некоторых случаях к подряду применяются ряд норм из к-п – ст. 723 п. 5: если подряд с иждивением подрядчика, т.е. выполняется из материалов подрядчика, тогда за их сохранность отвечает подрядчик по

нормам к-п – он как будто продает их (применяется ст. 475 и договора к-п). А если подрядчик будет выполнять работу из материалов заказчика – ст. 723.

ПОНЯТИЕ

- это соглашение, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

ПРИЗНАКИ

Консенсуальный – «обязуется выполнить»

Возмездный – «заказчик обязуется оплатить работу»

Взаимный – права и обязанности у обеих сторон

Проблема разграничения договора подряда с смежными гражданско-правовыми договорами и трудовыми договорами.

Смежные г-п договоры:

1. договор возмездного оказания услуг. Разница:

•Результат услуги потребляется в процессе получения услуги, а результат работ потребляется после выполнения работ. Вот, например, изготовление парика – подряд. Хотя и с элементами услуги.

•Услуга – неотделима от личности

•В подряде результат всегда имеет овеществленный характер, а в услуге – и так, и так.

•Личность исполнителя в услуге имеет большее значение, чем в подряде. Перепоручение исполнения может происходить только с согласия заказчика, а в подряде без согласия (по общему правила; условие о личном характере исполнения тоже можно в подряде предусмотреть – например, ботинки хотим чтобы чинил о определенный человек) – это отличие постфактум, кода уже установлено, что это услуга или подряд.

Законодательный прием: в разделе о возмездном оказании услуг всего 5 статей, и все они маленькие. Там предусмотрено, что применяется нормы об общем подряде и бытовом подряде, если это не противоречит статьям, регулирующим возмездное оказание услуг, и природе этого договора (т.е. субсидиарно).

Кроме того, например, врозничной к-п: есть правила продажи отдельных видов товаров, и в них есть общая часть и особенная. А в бытовом подряде совсем другая система: общие правила – правила бытового обслуживания населения в РФ, а есть еще множество правил, тоже установленных Правительством - оказание услуг и выполнение работ отдельных видов. Они называются - правила выполнения работ (оказания услуг).

Получается, что в любом случае, правила эти распространяются и на услуги и на работу. Но не всегда. Например, правила оказания медицинских услуг так и называются (про выполнение работ там нет ничего). Хотя здесь часть – это услуга овеществленного характера, а часть – работа. Например, изготовление протеза зубного – работа, а установка – услуга овеществленного характер.

Получается два законодательных метода: 1) субсидиарное регулирование и 2) то, что правила в отношении отдельных видов называются правила выполнения работ (оказания услуг)

2. Договор к-п

Если заключается договор к-п вещи, продавца которой нет.он эту вещь создаст и продаст потом, в будущем. Как отличить договор к-п вещи, создаваемой в будущем, от договора подряда?-

Например.покупаем машину с индивидуальными опциями. Заключаем договор и там прописываем какие опции хотели бы. Отправляем это на завод, они там все готовят. Заключили то мы договор розничной к-п, а не бытового подряда.

Разница в том, что: