Учебный год 22-23 / Otvety_GP_ekzamen_3_kurs
.pdf
А в остальных случаях: ст. 159-165, т.е. общие положения.
** я так поняла, если ссуда консенсуальная, то применяются нормы об аренде. А если реальная – то общие положения.
Т.к. ссуда – безвозмездный договор, то на выбор формы может повлиять СУБЪЕКТНЫЙ СОСТАВ либо ПРЕДМЕТ имущества. Если это недвижимое имущество, то требуется письменная форма. ПОЧЕМУ? Потому что последующая регистрация.
Исключение: ссуда жилых помещений НЕ требует гос регистрации. Только письменная форма – ЖК.
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ:
•ПРЕДМЕТ.
Вкачестве предмета выступают индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые так и недвижимые.
•ЦЕНА
Отсутствует – безвозмездный договор
• СРОК
Случайное условие.
П. 2 ст. 610 – аренда на неопределенный срок. И ст. 689 на п. 2 ст. 610 тоже ссылается (только на абзац первый). Это значит, что срок действительно случайное условие.
Почему только на первый абзац? Это значит, что сроки о предупреждениях из аренды в ссуде уже не действуют, предупреждать надо в разумный срок либо указывать в договоре. + есть ст. 699, в которой, вопервых, сказано, что предупреждать нужно за месяц, если договором не предусмотрено иное. А во-вторых, там сказано, что если ссуда заключена на неопределенный срок, допускается отказ. Значит что? Ссуду можно заключить на неопределенный срок.
Но формально, общий срок – случайное условие. Ссуда до востребования.
В специальном законодательстве для этого договора могут быть установлены предельные сроки. Например, земельный кодекс. Для религиозных организаций земельный фонд предоставляется на срок ДО
10 лет.
СОДЕРЖАНИЕ
ОБЯЗАННОСТИ ССУДОДАТЕЛЯ.
1. Обязанность по передаче вещи (как в аренде) Только если договор консенсуальный.
ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ: если договор консенсуальный, а ссудодатель не хочет отдавать вещь,
действует ли принцип исполнения в натуре? Нет.ст. 692. Принцип в натуре не действует. И даже убытки возмещаются в неполном объеме. Возмещается ТОЛЬКО реальный ущерб, который еще нужно доказать.
2. Обязанность передать вещь в надлежащем состоянии. Как в консенсуальном, так и в реальном.
*Надлежащее состояние:
•Без недостатков – ст. 693. В аренде похожая статья тоже есть. Отличие в том, что нельзя зачесть в счет арендной платы свои расходы на устранение недостатков, т.к. нет арендной платы. + Нельзя потребовать уменьшения арендной платы. Можно потребовать бесплатного устранения недостатков, можно потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков, потребовать расторжения договора. Т.е. правомочий у ссудополучателя меньше, т.к. договор безвозмездный. При обнаружении недостатков есть еще одно отличие от аренды – по объему ответственности: опять возмещение только реального ущерба.
•Со всеми принадлежностями и документами. Отличие от аренды: возмещение только реального ущерба
•Вещь должна быть передана свободной от прав третьих лиц либо об этом надо предупреждать. А если такие права есть, то применяется ст. 694: отличие от аренда только в том, что возмещается только
реальный ущерб.
3.Ответственность ссудодателя за вред, который причинен третьим лицам вследствие использования ссудополучателем предмета ссуды - ст. 697.
Пример. Сидим на лекции. Дали ручку кому – то. Он, в конце лекции, восторженно начал размахивать руками и въехал ручкой в глаз третьему лицу. Так вот, по общему правилу, ответственность понесет ссудодатель, если не докажет умысел или грубую неосторожность ссудополучателя.
ОБЯЗАННОСТИ ССУДОПОЛУЧАТЕЛЯ
1.Использовать вещь в соответствии с условиями договора и ее назначением – как в аренде – п. 2 ст. 689 ссылка на п. 1 ст. 615
2.Поддерживать вещь в исправном состоянии и производить текущий и капитальный ремонт – ст. 695
3.Получить согласие ссудодателя при передаче третьему лицу – ст. 698 п. 1
4.Вернуть вещь в том же состоянии, с учетом износа
5.Обязанность пожертвовать своей вещью для спасения вещи ссудодателя– ст. 696
Косвенно. Но можно. Смысл в том, что ссудополучатель несет риск гибели вещи, если он мог пожертвовать своей вещью для спасения вещи ссудодателя, но не сделал этого.
Например, воздушный шар терпит крушение. Выкидываешь чужой мешок картошки, а не свой.
Т.е. нет 5 обязанности из аренды – вносить арендную плату (понято почему).
ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ
Специальные:
СПОСОБЫ:
•Односторонний отказ – ст. 699
Ссудополучатель имеет право на односторонний отказ всегда с предупреждением на месяц: неважно, это ссуда на определенный срок или прекарий (неопределенный).
Ссудодатель может забрать вещь только если ссуда заключена на неопределенный срок, предупредив за месяц.
ИНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ:
•Смерть гражданина - ссудополучателя или ликвидация ЮЛ – ст. 701
Разве прекращение ЮЛ не влечет прекращения любого договора. Почему для ссуды это выделили отдельно? Понятно, почему для гражданина упомянули – смерть гражданина ведь по общему правилу договор НЕ прекращает. А вот есть ведь общее правило в отношении ЮЛ: если ЮЛ сторона договора, ЮЛ ликвидируется (в отличие от организации), договор прекращается – если ликвидируется ЮЛ-ссудодатель,
договор НЕ прекращается. Его имущество распределяется между учредителями. Договор прекращается только если ликвидируется ЮЛ – ссудополучатель. Это хотел сказать законодатель, по мнению Копылова.
+
•Право на досрочное расторжение в судебном порядке – ст. 698
Вопрос 26 Договор коммерческого найма жилых помещений
ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА. ПОНЯТИЕ И ТРЕБОВАНИЯ ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ЖИЛОМУ ПОМЕЩЕНИЮ
ПОНЯТИЕ
Жилой фонд – совокупность жилых помещений.
1 КЛАССИФИКАЦИЯ
По форме собственности:
Публичный
oГосударственный (федеральный и региональный)
oМуниципальный
Частный – в собственности:
oГраждан
o ЮЛ
Эта классификация проводится с учетом Конституции, ЖК и ГК.
2 КЛАССИФИКАЦИЯ
В зависимости от цели использования жилищного фонда: п. 3 ст. 19 ЖК
Жилищный фонд социального использования. Жилье предоставляется для договора социального найма
Жилье предоставляется гражданам
По форме собственности - использоваться может ТОЛЬКО публичный фонд (часть его), как фонд социального использования
Специализированный жилищный фонд Жилье предоставляется для договора специализированного найма жилья. Предметом тут будет жилье,
предоставляемое в качестве общежития (студенты, беженцы, переселенцы), служебного жилья, маневренного жилья (например, в доме газ взорвался и людей надо срочно переселить), жилье соц обеспечения.
По форме собственности - используется только публичный фонд.
Индивидуальный жилищный фонд Используется:
для собственного проживания собственника этого фонда
для проживания граждан других, если собственник ЮЛ. А по какому договору будет сдавать жилье – ЮЛ само разберется (либо коммерческий найм либо ссуда; в аренду нельзя – ЮЛ в аренду БРАТЬ может, не сдавать)
По форме собственности – используется частный фонд
Жилищный фонд коммерческого использования Жилье предоставляется для договора коммерческого найма
По форме собственности – используется частный фонд.
Есть просто договор найма жилых помещений. И втиснуть его можно только в 4-ый вид (иначе придется придумывать что – то новое). Смысл в том, чтобы предоставлять жилье очередникам, но не являются малоимущими. Либо малоимущие, но им стоять в очереди 30 лет. Вот им и говорят, давайте-ка мы вам дадим жилье, но это будет договор просто найма жилья. Минусы: не т права на приватизацию, договор срочный – максимум 5 лет, плата гораздо больше, чем в соц найме. Плюсы: сразу обеспечивают жильем, на 5 лет, если все правила соблюдаются, то постоянно продляют, плата намного ниже, чем в коммерческом найме. Используется для сдачи публичного жилья гражданам на условиях, приближенных к условиям коммерческого найма. Получается, что это и частный и публичный фонд: частный – собственники граждане и ЮЛ отдают гражданам в коммерческий наем; публичный – передается не по соц найму, а по найму жилого помещения (ближе к коммерческому найму).
ПОЛУЧАЕТСЯ: по форме собственности к этому виду может относиться любой вид фонда – и частный и публичный. Просто на форму договора это повлияет: если граждане сдают гражданам – коммерческий наем, если государство гражданам на особых условиях – просто наем жилого помещения.
В Москве такого нет. Просто в соц наем отдают жилье.
**РАНЬШЕ: социальный наем, коммерческий наем социального жилья и коммерческий наем частного жилья. Второй отменили – это теперь наем социального жилья.
Что Копылову кажется нелогичным: ЮЛ в индивидуальном фонде сдают гражданам жилье. Это надо было по цели относить не к индивидуальному фонду, а к коммерческому. А индивидуальный – это свое и сам живешь. И вообще надо было по другому назвать.
ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЯМ – ст. 15 ЖК.
Жилое помещение – это: (сначала 4 базовых – независимо от вида)
Недвижимое имущество Движимое имущество к жилым помещениям не относится
Предназначено для постоянного проживания граждан
Это определяется по справке из бюро технической инвентаризации (БТИ). Там определяется жилое это помещение или нежилое.
Изолированное Это либо отдельные квартиры либо отдельный дом, либо часть квартиры или часть дома. Часть означает –
изолированная жилая комната либо две смежные комнаты, составляющие целиком изолированное жилое помещение.
ИСКЛЮЧЕНИЕ: в договоре коммерческого поднайма сдать можно НЕ КОМНАТУ изолированную, а угол. Это единственное исключение, когда жилое помещение не должно соответствовать этому требованию.
Пригодное для проживания Ст. 673 и Постановление Правительства, перечисляющее требования, которым должно соответствовать жилье.
Впротивном случае, оно признается непригодным для проживания. Например, естественное освещение – окно должно быть на улицу (без окон и дверей не жилое помещение). Не должно быть подвальным и полуподвальным. Или высота должна быть определенная.
Внекоторых случаях, в зависимости от вида, могут быть дополнительные требования:
Если жилье предоставляется по соц найму и просто по найму
Должно быть определенной площади – норма предоставления. Эти требования устанавливаются каждым субъектом самостоятельно. В Москве и в Питере – 18 м2 для семьи из одного человека. Если больше членов семьи – 36 м2 в Москве и 33 м2 в Питере.
Должно быть благоустроенным применительно условиям данного населенного пункта. Эти критерии устанавливаются в каждом регионе по своему. Например, в Москве в Приложении №1 к Закону г. Москвы № 1 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» от 2006 г. сюда включаются следующие стандарты: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен. От условий пригодности отличается наличием горячего водоснабжения, газовой или электроплиты, например (в условиях пригодности этого нет).
+
Находиться в определенно месте – в черте данного населенного пункта (например, в Питере), а в некоторых регионах с сохранением района проживания (в некоторых регионах только, в частности, в
Москве). Но только в социальном найме или найме публичного жилья. И это все в пределах года. И при сносе, например, предоставляется та же площадь, что и была
Например, Бутырский район. Он граничит с ЦАО и с САО. Но в САО жилое помещение не могут предоставить. Предоставить могут либо в Бутырском районе либо в соседнем – Марьина роща.
ДОГОВОРНЫЕ ФОРМЫИСПОЛЬЗВОАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.
В гражданском и жилищном законодательстве выделяются следующие виды договора найма жилых помещений (общая характеристика каждого из видов по двум вопросам: какое жилье сдается и кому):
1. Договор социального найма.
КАКИЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СДАЮТСЯ: жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального пользования, т.е. публичное жилье
КОМУ: граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (а если точнее – граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий).
2. Договор коммерческого найма.
КАКИЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СДАЮТСЯ: частный жилищный фонд
КОМУ: любые физические лица, не только граждане РФ
3. Договор найма жилого помещения фонда социального использования
КАКИЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СДАЮТСЯ: публичный фонд
КОМУ: граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, НО не являются при этом малоимущими. Т.е. есть граждане РФ, которые к разряду малоимущих не относятся или УЖЕ не относятся, но нуждаются в улучшении жилищных условий. К ним и применяется этот вид договора.
4.Договор найма специализированного жилищного фонда (вообще-то, это просто договор найма, но нужно добавлять «специализированного ЖФ», чтобы отличить от третьего вида)
КАКИЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СДАЮТСЯ: публичный жилищный фонд
КОМУ: с отдельными категориями граждан: учащиеся, вынужденные переселенцы, беженцы, лица, жилье которых стало непригодным.
5.Договор ссуды
СКЕМ: с временными жильцами. ПРИЧЕМ: этот договор может заключить как собственник жилого помещения, так и наниматель – и по социальному и по коммерческому найму. А вот если это специализированный договор, то тут вряд ли он сможет заключить этот договор ссуды.
По тому, КТО сдает в ссуду, ее можно делить на ссуду, в которой жилье передано нанимателем и ссуду, в которой жилье передано собственником. Договор ссуды социального найма и договор ссуды собственника с временным жильем имеют разный правовой режим касательно самих временных жильцов. Т.е., если наниматель вселил в квартиру, один правовой режим у лиц, если собственник – чуть получше.
6. Поднаем
КТО: наниматель по коммерческому или социальному найму – может вселить временного жильца. Там нужны условия, конечно – например, согласие собственника может потребоваться. Но такой договор возможен. Собственник этот договор заключить НЕ может.
7.Договор аренды
СКЕМ: только если наниматель – ЮЛ. Предполагается, также, что арендатор это жилье будет передавать по ссуде или коммерческому найму гражданам – как захочет арендатор. С гражданином этот договор НЕ
заключается. Иначе смысла в коммерческом найме нет, т.к. там все императивно урегулировано, наймодательсвязан, по рукам и ногам. А вот в договоре аренды нормы диспозитивные. Арендатору, вообще то, все можно запретить.
КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛЬЯ (отличие от социального найма)
ИСТОЧНИКИ:
Глава 35 имеет приоритет, а ЖК действует в части, не противоречащей гл. 35. Жилищное законодательство тут тоже применяется. Правила пользования жилым помещением, например. А вот типовой договор НЕ применяется.
ПОНЯТИЕ
окончание определения, не такое как в соц найме: в соц найме наниматель обязуется использовать по назначению и вносить кварт плату, а тут он обязуется еще и вернуть жилое помещение по окончании договора.
наймодателем является собственник частного жилищного фонда
Получается, что коммерческий наем – это соглашение, в силу которого одна сторона наймодатель – собственник частного жилищного фонда, обязуется предоставить определенное жилое помещение во
временное владение и пользование нанимателю, а наниматель обязуется использовать по назначению, вносить кварт плату и вернуть.
ПРИЗНАКИ:
Это не срочный договор, в остальном – консенсуальный, возмездный, взаимный.
СТОРОНЫ Наймодатель – собственник частного жилищного фонда – ФЛ или ЮЛ
Наниматель – ФЛ, любое – не только гражданин РФ и не обязательно признан нуждающимся (как в соц найме)
ФОРМА Отличий нет
Простая письменная. Условием действительности не является
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ.
ПРЕДМЕТ:
Вотличие от соц найма:
норма предоставления жилья НЕ действует – т.е. любая площадь
не обязательно благоустроенный
СРОК Есть. Случайное условие. Ст. 683 – если срок в договоре не определен, то заключен на 5 лет.
*Преимущественное право: при долгосрочном договоре оно есть, а при краткосрочном – нет.
Срок имеет большое значение, т.к. если он краткосрочен (1 год), у него спец правовой режим. Это выгодно наймодателю.
ЦЕНА
Случайное условие – теоретически (ст. 424 применяется). На практике – существенное условие, т.к. одна из сторон всегда требует согласования, чаще всего – наймодатель.
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ не требуются. Действует принцип свободы договора – ст. 421
СОДЕРЖАНИЕ
НАЙМОДАТЕЛЬ:
1.Обязанность передать есть, НО не урегулирован срок: в соц найме – 10 дней, а в коммерческом – либо договариваемся либо в разумный срок.
2.Обязанность производить кап ремонт - есть
3.Обязанности обеспечить предоставление коммунальных услуг – есть
4.ДОП ОБЯЗАННОСТЬ: Обязанность предложить заключить договор на любых условиях, либо предупредить о том, что не будет сдавать жилое помещение в течение года – предупреждать за 3 месяца до окончания договора. – ч. 2 ст. 684. В соц найме этой обязанности нет потому, что он бессрочный
НАНИМАТЕЛЬ
Такие же:
1.Использовать по назначению
2.Платить. Единственное, что касается коммунальных платежей: в договоре должно быть указано, должен ли наниматель коммунальные платежи оплачивать за наймодателя или нет.
Нет права: на приватизацию, обмен и предоставление жилья меньшей площади. Как и в соц найме может подселять поднанимателей, временных жильцов.
ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ
Действует общая статья из ГК – ст. 687.
Принципиальное отличие: ни при одном из вариантов нанимателю другое жилое помещении при прекращении договора НЕ предоставляется.
Добавляется основание прекращения – истечение срока.
Односторонний отказ есть у нанимателя, можно прекратить соглашением сторон. Наймодатель не может заставить внести остальную плату, если наниматель отказывается от договора.
Судебное расторжение – также, как и в соц найме.
А вот со стороны наймодателя: он не может просто так выгнать нанимателя. Только по основаниям, предусмотренным в законе – п. 2 ст. 687 ГК. Причем, эта норма императивна.
Вопрос 27 договор соц найма жилых помещений
ИСТОЧНИКИ:
ГК – глава 35 ст. 674, 674, 678, 680, п. 1-3 ст 685 ГК – эти статьи указаны в ст. 672 + конечно, Сашина статья
Жилищное законодательство – это сфера совместной компетенции РФ и субъектов. Это предусмотрено в ст. 72 Конституции и п. 1 ст. 5 ЖК. Причем приоритет за федеральным законодательством – п. 8 ст. 5 ЖК. Помимо федерального и регионального законодательства жилищное законодательство включает в себя местные нормативные акты – п. 7 ст. 5 ЖК.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО:
Законы:
ЖК
Закон РФ о приватизации жилищного фонда – отдаленно (право на приватизацию).
Иные правовые федеральные акты:
Указов Президента практически нет
Постановления Правительства.
Все постановления Правительства можно сгруппировать по следующей системе:
1.Постановления, регулирующие форму договора соц найма
2.Постановления, регулирующие отдельные права и обязанности нанимателя
3.Постановления, регулирующие требования к жилому помещению (иначе оно признается непригодным для проживания)
4.Постановления о перечне заболеваний, которые дают различные льготы. Их два. Одно постановление регулирует льготы при постановке на учет, а другое – при получении уже жилья (право на доп жилплощадь)
5.Постановление, регулирующее вопрос о размере оплаты – «О федеральных стандартах по оплате жилищных коммунальных услуг.
6.Постановление о найме специализированных жилых помещений
РЕГИОНАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Законы:
Врегиональном законодательстве ВСЕГДА есть три закона:
Закон об основах жилищной политики в данном регионе (региональные «жилищные кодексы»)
Закон о порядке предоставления гражданам жилья в порядке улучшения жилищных условий
Закон о порядке признания граждан малоимущими для предоставления им жилья в порядке улучшения жилищных условий.
Могут быть еще законы. Например, в Москве – Закон об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в г. Москве (в Питере такого закона нет) – это закон о сохранении района проживания при предоставлении жилого помещения.
Иные правовые акты:
Постановления Правительства субъекта:
Постановления, устанавливающие цены на жилье и коммунальные услуги. Обязательно. Либо раз в год либо раз в два года.
Постановления, устанавливающие конкретные требования при признании малоимущими
МЕСТНЫЕ АКТЫ:
Акты о компетенции департаментов Акты о норме предоставления (они тоже устанавливают – им эти полномочия делегируют)
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА:
Постановление Пленума «О применении ЖК»
Постановление Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения закона о приватизации»
Постановление Пленума «О расторжении договора социального найма» от 23 июля 2000 г.
Обзор Президиума ВС РФ от 23 декабря 2015 г. Связан с спорами относительно прав малоимущих граждан состоять на учете.
Что имеет приоритет при регулировании социального найма? ГК или жилищное законодательство? -
абсолютным приоритетом обладают эти 5 статей ГК, перечисленные в п. 3 ст. 672 ГК. В остальном же приоритет за жилищным законодательством. Другие положения ГК тоже применяются, но в части не противоречащей жилищному законодательству (не субсидиарно, потому что субсидиарно означает, что что-то вообще НЕ урегулировано).
Получается: сначала действует 5 статей ГК => жилищное законодательство => остальные нормы ГК: глава 35 => гл. 27-29 => гл. 9 => гл. 21-26
+
Постановление КС от 2.02.1998 г. № 4-П – о том, что установление предельного срока временного проживания жильцов противоречит Конституции (6 месяцев). Хотя изменения в законодательство не внесли.
ПОНЯТИЕ
- это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение из фонда социального использования в постоянное владение и пользование и для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать это помещение в соответствии с его назначением и своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
*обязанности вернуть жилое помещение не должно быть
*наймодатель – собственник публичного фонда
В ГК специального определения для социального найма нет, есть общая статья 671. Это понятие дано на базе ст. 60 п. 1 и п. 1 ст. 154 ЖК (что касается платы).
ПРИЗНАКИ
Консенсуальный
Возмездный
Суханов написал, что в некоторых случаях договор может быть безвозмездным – когда наниматель освобождается от платы за наем. Копылов это раскритиковал. Аргумент: плата по соц найму состоит из двух частей – плата за пользование жилым помещением и плата за коммунальные услуги. Это все плата по договору. Разница лишь в том, что плату за пользование жилым помещением вносится собственнику, а плата за коммунальные услуги – спец организациям, которые эти услуги оказывают. Так вот, освободить нанимателя от платы за пользование жилым помещением в особых случаях могут. А вот от коммунальных услуг нет. Они могут нанимателю субсидироваться, но освободить от них не могут. Поэтому полностью безвозмездным этот договор не станет.
Взаимный
Имеет бессрочный характер – особая характеристика.
Единственный договор бессрочного характера. Смертью нанимателя он не прекращается. Члены семьи нанимателя, постоянно проживающие в данном жилом помещении, занимают место нанимателя. Т.е. если наниматель был один или с ним проживало множество временных жильцов – договор прекратиться. Если есть лица с временной регистрацией, но вообще не зарегистрированные – договор прекратится.
СТОРОНЫ