Учебный год 22-23 / Otvety_GP_ekzamen_3_kurs

•ФЗ «О защите конкуренции» ст.17.1: аренда государственного и муниципального имущества возможна только по результатам торгов.

•ЗК РФ устанавливает особенности передачи в аренду земельного участка (ст.22)

Имущество, которое не является объектом гражданского оборота, не может являться объектом аренды. Например, крыша здания (она является конструктивным элементом здания в целом, поэтому, если она передается для размещения рекламных конструкций, то данные отношения не будут опосредоваться с договором аренды) – Информационное письмо п.1

2) ЦЕНА

Цена – несущественное условие. В качестве цены выступает арендная плата. Порядок, условия, сроки и форма уплаты оговариваются в договоре.

Особенности по форме уплаты – ст. 614:

•Денежная (определенные в твердой сумме платежи),

•Натура (доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов),

•услуги,

•передача вещи в собственность,

•возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

•иные формы <= перечень открыт.

Если форма арендной платы не определена, то плата взыскивается в денежной форме.

Если договором не определена, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. – абз. 2 п. 1 ст. 614.

Если в договоре перечислено несколько предметов, а арендная плата для каждого из этих предметов не устанавливается, то считается, что плата взимается за аренду всех этих предметов вместе.

*Если сделка связана с гос регистрацией (предмет - недвижимость), то цена станет существенным условием. В договор необходимо будет предусмотреть цену в обязательном порядке или методику определения цены. Для отдельных видов имущества нормативно закрепляется максимальная и минимальная цена, например, для земельных участков, которые находятся в гос и муниципальной собственности.

Изменение размера арендной платы:

Соглашением сторон – по общему правилу. Ограничение – такое соглашение не может заключаться чаще 1 раза в год. Эта норма диспозитивна, она защищает арендатора.

3) СРОК

В договоре аренды есть несколько сроков. 1 срок – срок передачи вещи 2 срок – срок внесения арендной платы

3 срок – срок пользования имуществом

Срок передачи вещи арендодателем арендатору.

Связан с консенсуальной природой договора. В этом случае срок случайное условие – т.к. если срок передачи не указан в договоре, ее нужно передать в разумный срок. А если потребовать передачи вещи, то нужно ее передать в течение 7 дней – по ст. 314 ГК. Либо предусмотреть в договоре срок.

Срок внесения платежей.

абз. 2 п. 1 ст. 614 – случайное условие.

Срок использования имущества арендатором.

Случайное условие – абз. 2 п. 2 ст. 610. Если срок не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив контрагента за месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Несмотря на то, что это случайное условие, срок влияет на определение формы договора, если в нем участвуют граждане.

СОДЕРЖАНИЕ

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ (4):

1. передать имущество в определенном состоянии

2.осуществлять капремонт

3.возместить стоимость неотделимых улучшений

4.предупредить прежнего арендатора о намерении заключить новый договор аренды

1.Передать имущество в определенном состоянии. Основная обязанность.

Кэтой обязанности предъявляются следующие требования:

•передать в срок, указанный в договоре либо в разумный срок – п. 3 ст. 611. ПОСЛЕДСТВИЯ ст. 611 п. 3:

-арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения (в натуре),

-либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (в ситуации, когда у арендодателя этой вещи уже нет: он ее отдал, продал или кому-то в аренду сдал).

•вещь не должна иметь недостатки – ст. 612.

Кроме трех исключений:

1)недостатки, которые оговорены;

2)явные (должны были быть выявлены при осмотре – речь идет о том, что претензии потом предъявить арендатор не сможет);

3)известные арендатору (т.е. это имущество в аренду этот арендодатель арендатору уже сдавал и раньше предупреждал; второй раз предупреждать не должен). Только арендатор должен предоставить доказательство, что об этом недостатке раньше предупреждал, и арендатору он известен.

При наличии этих трех недостатков арендодатель ответственности не несет.

ПОСЛЕДСТВИЯ (ст. 612): В остальных случаях, кроме указанных выше, арендатор

вправе

1)потребовать безвозмездного устранения недостатков;

2)арендатор сам отремонтирует, но может потребовать возмещения расходов;

3)потребовать уменьшения арендной платы;

4)отремонтировать, а расходы зачесть в счет арендной платы. В этом случае зачет, не как способ прекращения обязательства, а как мера оперативного воздействия.

Обязательно предварительно уведомить арендодателя

5)потребовать расторжение договора – в судебном порядке (оценочные категории: насколько этот недостаток существенный, препятствует действию договора).

•со всеми принадлежностями и документами – ст. 611. ПОСЛЕДСТВИЯ (ст. 611 абз. 2 п. 2 ):

1)предоставление принадлежностей;

2)возмещение убытков и расторжение договора.

НО выбор присутствует только в том случае, если без этих документов арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с назначением вещи либо в значительной вещи лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Например, если предоставил машину без документов, то пользоваться ею по назначению арендатор не сможет. А если телевизор без инструкции по эксплуатации передать, то вряд ли можно будет требовать расторжения договора. А вот если без пульта – тогда может быть.

•передать имущество свободным от прав третьих лиц ЛИБО об обременениях предупредить – ст. 613 ПОСЛЕДСТВИЯ (ст. 613): арендатор может потребовать

1)уменьшения арендной платы;

2)расторжения договора и возмещения убытков;

3)арендатор может уплатить всем кредиторам и тогда он сам становится кредитором по отношению к арендодателю – если это возможно (например, арендодатель сдает вещь арендатору, на которое у 3-его лица есть сервитут на имущество, тогда что арендатор будет ему платить? Сервитут-то бессрочный. А вот если имущество в залоге, тогда арендатор может выплатить, если хочет).

2. Осуществление кап ремонта (ст.616)

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок

***Если срок капитального ремонта в договоре указан, а арендатор требует произвести ремонт раньше в связи с неотложной необходимостью, можно ли такое?

- даже если срок проведения капитального ремонта в договоре указан, при наступлении неотложной необходимости (например, в случае износа вещи) арендатор может требовать проведения ремонта раньше. Срок, указанный в договоре, арендатора никак не связывает. Например, заключили договор на 1 год, и в договоре написано, что арендодатель будет производить ремонт каждые 10 месяцев, а необходимость возникла на 3 месяц. Арендатор может потребовать произвести ремонт раньше.

ПОСЛЕДСТВИЯ несоблюдения:

1)арендатор может произвести кап ремонт и взыскать с арендодателя стоимость;

2)произвести кап ремонт и произвести зачет в стоимость арендной платы (зачет опять как мера оперативного воздействия);

3)уменьшение арендной платы;

4)расторжение договора и возмещение убытков.

3.Возместить стоимость неотделимых улучшений – ст. 623.

В процессе пользования имуществом арендатор может производить улучшения вещи - как с согласия арендодателя, так и без него. Впоследствии, отсутствие согласия может на что-то повлиять, НО производство улучшений без согласия контрагента не нарушение.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые.

Отделимые можно отделить без нанесения вреда имуществу. Отделимые улучшения, в случае прекращения договора, будут собственностью арендатора, и он может забрать их с собой.

Арендатор может потребовать возместить стоимость улучшения? - по общему правилу – нет. Если арендодатель согласится – да.

Пример отделимого улучшения для авто: коврики велюровые вместо резиновых, резину поменяли. А все, что дополнительно крепиться будет, скорее всего, неотделимым (независимо от способа крепления – лаком, который теоретически должен слезать легко и без вреда для машины, или сверлением; вред то наносится в любом случае).

Неотделимые – улучшения, не отделимые без вреда для имущества. После прекращения договора независимо от дополнительных условий неотделимые улучшения становятся

собственностью арендодателя.

А вот, будет ли он возмещать их стоимость, зависит от того, давал ли он согласие на их проведение или нет. Если давал – обязан возместить, если нет – ничего компенсировать арендодатель НЕ должен.

4. Предупредить прежнего арендатора о намерении заключить новый договор аренды Ст. 621.

Если арендодатель хочет опять сдать имущество в аренду новому арендатору после окончания договора с прежним арендатором, он обязан уведомить об этом прежнего арендатора,

ТОЛЬКО если арендатор в надлежащей форме (письменно) уведомил о своем желании снова арендовать это имущество. Причем, в ГК точный срок не указан: либо в срок указанный в договоре, если не указан, в разумный срок или до истечения срока договора.

**понятно почему срок не указан - срок договора аренды тоже может быть разным. Например, если договор аренды заключат на срок до 5 лет, то разумный срок будет больше, чем, если бы договор заключался на 3 месяца. Копылов считает, что срок нужно указывать в договоре.

Арендатор имеет право потребовать у арендодателя заключения договора на новых условиях - абз .1 п. 1 ст. 621. Эти новые условия – это те условия, которые арендодатель, решив заключить новый договор, предлагает третьим лицам. И перед этими третьими лицами у арендатора есть преимущественное право на заключение договора аренды на новых условиях. Например, срок договора с прежним арендатором закончился. Арендодатель хочет снова сдать это имущество, но с повышенной арендной платой. Он извещает об этом арендатора, третьих лиц. Арендатор, если захочет, может заключить с арендодателем договор на этих условиях, даже если у арендодателя есть конкретный претендент.

Но тут вот какое дело. Обязанность арендодателя по уведомлению возникает тогда, когда арендатор письменно уведомил арендодателя заключить такой договор, т.е. сначала у арендатора обязанность, затем у арендодателя.

Копылов: написано, что это обязанность арендатора, а, на самом деле, это его право. Арендатор извещает о том, что он хочет заключить договор на новых условиях, только если он захочет. Он извещает, и тогда у арендодателя возникает обязанность. И если арендатор не извещает письменно о своем желании, то и у арендодателя никакой обязанности не возникает. Если он не известит, требовать перевода на себя прав и обязанностей по вновь заключенному договору он не может.

ПОСЛЕДСТВИЯ:

1)арендатор может перевести на себя через суд права и обязанности по заключенному договору и потребовать возмещения убытков;

2)потребовать только возмещения убытков.

Например, арендатору пришлось аналогичное имущество взять в аренду по более высокой цене. Вот разницу и должен будет возместить арендодатель в качестве убытков.

!!!Действительность сделки, заключенной с третьим лицо оспорить нельзя.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА (5):

1.Использовать арендуемое имущество в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре, а если их нет – в соответствии с его назначением – ст. 615 п. 1

ПОСЛЕДСТВИЯ (п. 3 ст. 615):

1)расторжение договора и возмещение убытков;

2)только возмещение убытков.

2.Своевременно вносить арендную плату – ст. 614 ПОСЛЕДСТВИЯ (ст. 614):

1 вариант. Если есть просто просрочка внесения арендной платы – неважно существенная или нет, тогда арендодатель может потребовать уплаты процентов по ст. 395 либо пени, предусмотренной в договоре.

2 вариант. Если просрочка существенная, то помимо пени или процентов, досрочное исполнение в ограниченном объеме (*в ограниченном объеме означает, что нельзя требовать внесение платежей более, чем за два следующих срока подряд). Причем правило о праве арендодателя потребовать возмещения убытков – диспозитивно, а вот про эти сроки (не более двух платежей подряд) – императивно.

Размер арендной платы может быть уменьшен по соглашению сторон – общее правило. НО не чаще одного раза в год – специфика договора аренды.

В одностороннем порядке изменить размер арендной платы можно, если:

1)состояние арендованного имущества существенно ухудшились;

2)условия использования существенно ухудшились, а состояние имущества нормальное – п. 5 ст. 614. Например, взяли каток в аренду зимой. Погода портится. Сам каток в нормальном состоянии, но кататься

нельзя – условия использования ухудшились. Причем все это (и 1 и 2 условия) НЕ ПО ВИНЕ СТОРОН. Риск несет арендодатель – арендатор вправе в одностороннем порядке требовать уменьшения арендной платы.

3.Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества – ст. 616

Поддержка в исправном состоянии отличается от текущего ремонта тем, что это расходы, не связанные с устранением недостатка. Т.е. поддерживать в исправном состоянии означает производить расходы, не связанные с устранением недостатков. А текущий ремонт связан. Например, автомобиль. Текущим ремонтом будет поменять покрышки, полировка машины. Поддержанием в исправном состоянии будет, например, маслом заправлять, нужным бензином заливать, пропылесосить в салоне.

Расходы по содержанию имущества от поддержания в исправном состоянии отличаются тем, что это действия юридического характера (пошли договор заключили, заплатили транспортный налог, оплатили техосмотр): действия по страхованию имущества, по прохождению техосмотра. А поддержание в исправном состоянии и текущий ремонт – действия фактического характера (пошли и сделали).

ПОСЛЕДСТВИЯ: в главе об аренде ответственности нет. Поэтому наступит общая для всех договоров ответственность по ст. 393 – возмещение убытков.

4. Получить согласие арендодателя при распоряжении предметом (передаче третьему лицу) – ст. 615 Варианты распоряжения арендованным имуществом:

С СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ – помним об этом!

•Перенаем – субъектный состав меняется: уступка прав и обязанностей новому арендатору. Применяются нормы о цессии и переводе долга. То есть мы передаем права или обязанности по договору аренды другому лицу

•Поднаем (субаренда) – субъектный состав НЕ меняется: арендатор как и был, так стороной в договоре и остается; субарендатор стороной в договору не становится. За все действия субарендатора отвечает сам арендатор перед арендодателем, т.е. арендатор несет ответственность за чужую вину. К этому договору применяются нормы об аренде.

•Предоставить имущество в ссуду

•Отдать арендные права в залог или внести в качестве вклада в уставный капитал ЮЛ. Предмет сделки – арендные права. Само имущество остается у арендатора, который продолжает им пользоваться.

ПОСЛЕДСТВИЯ: если арендодатель своего согласия не дал, сделка оспорима. Для арендодателя проблемно, т.к. нарушение есть, а сделка первоначально действительна, и ему надо будет в суд обращаться

+возмещение убытков.

5.Вернуть имущество.

В отношении этого обязательства могут быть два вида нарушений.

1 вид – имущество возвращено, но в ненадлежащем состоянии – ст. 622 (возвращение вещи с учетом нормального износа либо в таком износе, в каком предусмотрено в договоре)

2 вид – имущество возвращено, но не в надлежащий срок (сюда же относим, если не вернул).

ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ ПЕРВОМ ВИДЕ: Если имущество возвращено в ненадлежащем виде, тогда возмещение убытков – ст. 393.

ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ ВТОРОМ ВИДЕ: ч. 2 и ч. 3 ст. 622. Здесь два варианта последствий. Эти последствия наступают в зависимости от того, предусмотрена ли в договоре неустойка.

Если НЕ предусмотрена – арендатор должен

1)заплатить арендную плату за весь период просрочки;

2)возместить убытки в части, не покрытой этой арендной платой.

Если неустойка предусмотрена, то она взыскивается как штрафная. Получается, выплачиваем неустойку, и плюс убытки выплачиваем в полном объеме.

***Но есть ст. 333, на которую арендатор может сослаться, утверждая, что неустойка несоразмерна убыткам.

Основания прекращения договора

СПОСОБЫ (правомерные действия сторон) :

1. Односторонний отказ.

И арендатор, и арендодатель могут по своей инициативе прекратить договор, если он заключен на неопределенный срок – п. 2 ст. 610. Если предмет договора движимое имущество, то предупреждать нужно за один месяц, а если недвижимое – за три.

2. Расторжение по особым основаниям.

Под односторонний отказ не подпадают, это одностороннее расторжение, т.к. нарушение, являющееся основанием для расторжения, носит оценочный характер => расторжение в суде.

3. Выкуп (ст. 624)

Если происходит выкуп арендованного имущества арендатором. Либо это заранее согласовано, либо согласуется потом дополнительно.

СОБЫТИЯ

1.Смерть.

1.1.Смерть арендатора может прекратить этот договор, если

1) предмет аренды – недвижимость и 2) предоставление этой недвижимости арендатору обусловлено его личными качествами. – абз. 2 п. 2 ст. 617. Например, сдает мастерскую художнику.

1.2. пп.3 п.2 ст. 614 - если арендная плата в форме услуг. Арендатор умер => договор прекратится. Например, арендодатель предоставил комнату, а арендатор взамен обучает его детей игре на скрипке. Наследники арендатора НЕ могут требовать от арендодателя исполнения своего права на вступление в договор.

Доп. дичь:

1.книги в библиотеке – ссуда!

2.Приращения - Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Собственность арендатора на приращения возникнет, если он использовал объект в соответствии с целями, ОПРЕДЕЛЕННЫМИ Д, если Д не определены, то в соответствии с назначением имущества. Без соблюдения цели не получает.

Это исключение, которое нашло отражение ст. 136: собственник приобретает право собственности на приращение. А тут не собственник получает.

Вопрос 21. Договор проката.

ИСТОЧНИКИ: 1) ГК

-параграф 2 главы 3 (ст. 626-631) - специальные нормы о прокате

-параграф 1 глава 34 (ст.606-625) – общие положения об аренде

-гл.27-29 - общие положения о договорах

-гл.9 - общие положения о сделках

-гл.21-26 - общие положения об обязательствах

2)ЗПП – применяется в отношении бытового проката, когда в качестве арендатора выступает гражданин + он берет имущество для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью (а общие положения о прокате допускают использование имущества в предпринимательских целях).

3)Типовые договоры 1965 г.: О предоставлении во временное пользование гражданам рояль и пианино (бытовой прокат) и О предоставлении гражданам предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов (кроме рояля и пианино), спортивного инвентаря и другого имущества личного пользования (бытовой прокат).

– эти акты применяются как деловые обыкновения, т.е. если мы на них сошлемся, они применяются, если нет

– не применяются.

4)Постановление Пленума ВС 2012 г. «О применении ЗПП» – но это чисто теоретически (раз сослались на ЗПП). Каких – то норм о прокате там нет.

ПОНЯТИЕ:

Договор проката - соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу в аренду имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его по назначению, вносить арендную плату и вернуть имущество по окончании договора.

ПРИЗНАКИ

•Консенсуальный

•Возмездный

•Взаимный

•Публичный

•Договор присоединения

СТОРОНЫ Арендодатель – ИП или ЮЛ, которые занимаются прокатом профессионально как постоянной деятельностью.

Эта деятельность не обязательно должна быть основной, может быть и дополнительной.

Арендатор - любое лицо. Цель использования арендованного имущества любая – предпринимательская, потребительская.

НО если арендатор гражданин и использует имущество не для предпринимательской деятельности – бытовой прокат.

ФОРМА Простая письменная

Последствия нарушения – не влечет недействительность. Применяется п. 1 ст. 162 – запрет ссылаться на свидетельские показания

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

1) ПРЕДМЕТ

Движимое имущество, которое передается не только в пользование, но и во владение, (в отличие от обычной аренды). Т.е. нельзя на прокат взять вещь, которая останется у прокатной организации.

2) ЦЕНА

Арендная плата - существенное условие по ст. 630. Причем, в отличие от обычной аренды, арендная плата может быть только в денежной форме – «устанавливается в твердой сумме». И эта норма императивна.

3) СРОК

Ст. 627 – существенное условие. Договор проката не может быть дольше 1 года! Почему существенное?

Во-первых – п. 2 ст. 627: нет преимущественного права на возобновление договора и нет правила о возобновлении договора на неопределенный срок – косвенное свидетельство существенности срока как условия договора.

Во-вторых – если прокатная организация не будет знать, на какой срок заключен договор, как она будет вести бизнес? Ведь есть и другие арендаторы, которым эта организация хочет сдать это имущество. Плюс, стоимость проката зависит от срока, на который берется имущество – как правило (не всегда).

СОДЕРЖАНИЕ (отличия от общей аренды)

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ (здесь можно называть те же, что и в аренде, я не буду их переписывать, но с указанными особенностями)

Дополнительная обязанность:

1)Заключить сам договор – т.к. это публичный договор – ст. 626

2)Производить текущий ремонт (помимо капитального) – ст.

Отсутствуют следующие обязанности:

1) Арендодатель не связан преимущественным правом арендатора на заключение нового договора - п. 2 ст. 627 (т.е. нет обязанности № 4 из общей аренды).

ПРАВА АРЕНДАТОРА:

Дополнительно

1)Право на информацию.

В гораздо большем объеме, чем в обычной аренде – ст. 10 ЗПП. Эту информацию он должен получить еще ДО заключения договора.

Отсутствуют следующие права:

1)Преимущественное право на заключение договора

2)Права на передачу имущества третьему лицу на условиях субаренды или перенайма (императивная

норма).

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ Особенность: допускается односторонний отказ со стороны арендатора с предупреждением за 10 дней.

*В обычной аренде односторонний отказ допускается, только если этот договор заключен на неопределенный срок.

Копылов – эта норма косвенно говорит о том, что срок – существенное условие, т.к. если срок не определен, как 10 дней отсчитать?