Самовольная постройка

Регулирование (ст. 222 ГК):

• Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает право собственности;

• объект не становится недвижимостью, т. к. не подлежит гос. регистрации по причине допущенных при строительстве нарушений (напр., из-за отсутствия разрешения);

• постройка не может стать объектом сделок;

• подлежит сносу застройщиком или за его счет (решение о сносе - суд, а некоторых случаях - орган МСУ).

Нарушения при строительстве, приводящее к его признанию самовольным:

• земельный участок, не предоставлялся под такое строительство/ имеет иное целевое назначение;

• нет необходимых разрешений (пожарный, санитарный, архитектурный и иного контроля);

• нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Ограничения диктуются публичными интересами, поэтому самовольное строительство = возведение объекта на основании незаконно полученных разрешений органов публичной власти.

Нередко встречается самовольное строительство на земельных участках, предоставленных в краткосрочную аренду, в ходе которого «застройщику» удается зарегистрировать право собственности на строение. Здесь игнорируется «юридический разрыв» между участком и строением, находящемся на нем которые считаются самостоятельными вещами и объектами прав.

Поэтому в искл. случаях закон разрешает признать право собственности на самовольную постройку, но не за застройщиком, а за собственником/субъектом ОВП на земельный участок, где осуществили постройку (superficies solo cedit). По общему правилу это происходит в судебном порядке, в некоторых случаях - в административном (разрешается зарегистрировать право в реестре).

Собственник земельного участка обязан возместить застройщику расходы в определенном судом размере. Но право собственности не признают, если сохранение постройки нарушает права и интересы других лиц (соседей) либо создает угрозу жизни и здоровью гр-н.

Т.е. право собственности на самовольную постройку за собственником/иным титульным владельцем участка в искл. случаях может признать суд, если:

1. у застройщика было право на строительство*;

• часто должностные лица могут необоснованно отказывать в выдаче, либо это может быть уже долго эксплуатируемый дом, поэтому суды исходят из того, что даже без разрешения можно признать право собственности, если застройщик принимал меры к получению разрешения, а постройка не создает угрозы.

11. постройка соотв. параметрам (правила планировки, застройки, землепользования);

• если они несущественны и устранимы, то и это условие может не помешать признать право собственности.

12. сохранение постройки не нарушает права, не создает угрозы гр-нам.

Производные способы приобретения права собственности

При таких способах имеет место правопреемство, связанное с учетом воли прежнего собственника. Поэтому эти способы приобретения права - одновременно и основания для прекращения права у других лиц.

Наиболее часто - по договору.

Когда на приобретателя переходит право собственности (соответсвенно, и риск случайной гибели и порчи)?

1) ДВИЖИМЫЕ ВЕЩИ— система традиции - право собственности переходит в момент фактической передачи;

• можно согласовать иное - напр., с момента оплаты; но если это родовые вещи, то не ранее передачи, т.к. таким образом они индивидуализируются;

• передача - вручение вещи приобретателю, передача перевозчику, фактическое поступление имущ-ва во владение приобретателя/указанного им лица (на складе), передача товарораспорядительного док-та на вещи.

• если приобретатель к моменту заключения договора и так фактический владелец вещи (арендатор), то заключение договора приравнивается к передаче.

2) НЕДВИЖИМЫЕ ВЕЩИ — право собственности возникает в момент гос. регистрации перехода прав.

• если в порядке универсального правопреемства — право собственности возникает в момент открытия наследства/завершения реорганизации (а гос. регистрация позволяет совершать с вещью сделки).

Известны два вида правопреемства:

1. универсальное (общее);

2. сингулярное (частное).

При универсальном правопреемстве весь комплекс прав и обязанностей переходит от правопредшественника к правопреемнику. Как правило, это те права и обязанности, которые возникают из различных гражданских правоотношений. Таким образом, правопреемник заменяет правопредшественника во всех гражданских правоотношениях, в которых тот состоял до момента правопреемства.

Видами универсального правопреемства являются:

1. принятие наследства;

2. реорганизация юридического лица.

При сингулярном правопреемстве от правопредшественника к правопреемнику переходят только право или только обязанность, либо право и обязанность вместе, но только по одному гражданскому правоотношению.

Виды сингулярного правопреемства:

1. уступка права требования (цессия);

2. перевод долга (делегация);

3. приобретение имущества по договору купли-продажи, мены или дарения – в этом случае покупатель становится правопреемником в правоотношении собственности, но, кроме того, вместе с этим имуществом к приобретателю переходят все юридические обременения в отношении этого имущества в виде прав третьих лиц. Например, право залога.

Основание возникновения права собственности и момент перехода:

1) Движимые вещи:

• основание возникновения (титул) — договор;

• способ перехода — передача движ. вещи приобретателю; передачей движ. вещи и определяется момент возникновения права собственности (можно определить иначе).

2) Недвижимые вещи:

• передача (обмен экземплярами передаточного акта) - не оказывает влияния на переход права собственности;

• момент определяется гос. регистрацией;

• гос. регистрация является основанием (титулом);

• если универсальное правопреемство, то титул - юр. факт, указанный в законе (наследство/реорганизация).