Учебный год 22-23 / Курс лекций ГП

Основой существования обязанности по содержанию общего имущества является существование доли в общем имуществе. Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности. Если иное не предусмотрено соглашением собственников, размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе.

Расходы подразделяются на обязательные и дополнительные. Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.

Отличается несение бремени содержания имущества собственниками нежилых помещений. Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями. В свою очередь они и только они, несут расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями. Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и другой аналогичной деятельностью.

Расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им всеми сособственниками или органами управления объектом кондоминиума помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка, покрываются

втаком же порядке.

Внекоторых случаях обязанность по содержанию объекта кондоминиума может возлагаться на иных лиц, кроме собственников. В соответствии с п. 3 ст. 34 Закона «О жилищных отношениях» проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещений и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума. Тем не менее, если отсутствующий собственник помещений в кондоминиуме не исполняет обязанности по содержанию общего имущества,

421

они должны исполняться лицами, проживающими в нанимаемом жилище или арендующими жилые помещения (впоследствии они будут вправе предъявить регрессные требования к собственнику). В некоторых случаях обязанности по содержанию общего имущества возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав (в частности речь идет о государственных юридических лицах, обладающими помещениями в кондоминиуме на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления)1 .

Отдельному помещению, принадлежащему нескольким собственникам, соответствует одна доля в общем имуществе. Все указанные собственники будут нести солидарную ответственность по общим обязательствам. Соглашением между собой они могут определить доли, в которых они будут исполнять обязанность по содержанию общего имущества.

Ст. 38 Закона «О жилищных отношениях» предусмотрено еще одно обременение для участников кондоминиума, которое неразрывно связано со спецификой отношений кондоминиума. В какой-то мере складывающиеся при этом отношения схожи с отношениями, которые возникают при реализации сервитутных прав. При получении заблаговременного письменного уведомления собственник помещения или иной его владелец обязаны допустить в него других собственников помещений или представителя органа управления объектом кондоминиума. Причиной этого может стать необходимость проверки состояния общего имущества, ремонта или замены общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

Если будет иметь место авария или иные чрезвычайные обстоятельства, создающие угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без уведомления.

2.3 Договор о совместной деятельности (простое товарищество)

Договор о совместной деятельности – это договор, стороны которого обязуются совместно действовать для получения доходов или достижения иной, не противоречащей закону цели. Одновременно этот договор служит основанием возникновения общей долевой собственности участников на имущество, являющееся его предметом.

1 К.М. Ильясова. Кондоминиум как форма собственности. «Гражданское законодательство Республики Казахстан: Статьи, комментарии, практика». Под ред. А.Г. Диденко. Вып.7. Алматы: ВШП «Ѕділет», 1999. С. 65-66.

422

Для осуществления предпринимательства простое товарищество – удобная форма. Участникам простого товарищества будет достаточно соблюсти простые формальности учетной регистрации индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица. Они не связаны жесткими требованиями, касающимися стоимости имущества, выделяемого для использования в предпринимательском обороте.

Будет сохраняться имущественная сфера участника простого товарищества, которая представляет собственность, не выделенную в предпринимательский оборот (не переданную простому товариществу). Кроме того, он не связан в своих возможностях использования своей иной собственности в предпринимательском обороте, помимо простого товарищества, участником которого он является. Ограничения на субъективноправовом уровне могут быть установлены непосредственно заключенным им договором о совместной деятельности. Договор о совместной деятельности следует рассматривать как один из способов распоряжения лицом своей частной собственностью.

Приведем пример из судебной практики, который послужит нам иллюстрацией некоторых аспектов договора о совместной деятельности.

Гражданин Г.С., предъявил в суде к гражданину В.А. иск о возврате помещения, используемого под кафе, переоборудованного из квартиры. Предъявлению им этого иска предшествовало удовлетворение предъявленного им иска об отмене договора дарения квартиры, которая была переоборудована в кафе. Квартира в свое время была подарена гражданином Г.С. своему сыну Б.Г. Впоследствии договор дарения был отменен в соответствии с п. 2 ст. 512 ГК. Г.С., предъявив свой первоначальный иск, обосновал его тем, что обращение его сына Б.Г. с квартирой, представляющей для него большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной гибели.

Во втором процессе он требовал возврата квартиры из чужого незаконного владения, то есть предъявил виндикационный иск.

В.А., возражая против иска, показал, что между Б.Г. и им заключен договор о совместной деятельности. Согласно этому договору В.А. передал на развитие деятельности кафе сумму в 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) тенге.

Суд не принял во внимание доводы В.А. и удовлетворил исковое требование Г.С., поскольку имущество по мнению суда является раздельной собственностью Г.С. В.А. было разъяснено, что он имеет право предъявить исковое требование в суд о взыскании долга по заемному обязательству с Б.Г.

Комментируя решение суда, отметим, что суд неверно разрешил спор. Отмена договора имеет иные правовые последствия, чем признание его недействительным. Поэтому, даже если действительно имелись основания для отмены вышеуказанного договора дарения, суд не мог не учитывать наличие прав другого долевого собственника на квартиру (переоборудованную в кафе).

423

Правомочия сособственников в такой долевой собственности не приобретают кардинально иного наполнения. Тем не менее, п. 4 ст. 230 ГК указывает на особенности долевой собственности простого товарищества, которые могут быть установлены специальными нормами гражданского законодательства, регулирующими отношения простого товарищества и договоры о совместной деятельности.

Договор имеет основное значение для возникновения отношений собственности (в том числе общей собственности), а непосредственное содержание собственности в большей степени определяется все же нормами объективного права. Как и в обычных отношениях долевой собственности, договором здесь могут быть установлены размеры долей, решена судьба улучшений имущества, вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Предоставление права разрешать эти вопросы, основано на наличии долей отдельных собственников в праве собственности на общее имущество (это участники общей собственности проигнорировать не могут). Поэтому они вынуждены заключать соглашения, влияющие на фактическое осуществление правомочий собственников, построенное на учете их долей.

Несмотря на долевой характер собственности, участники простого товарищества соглашением между собой могут поручить ведение общих дел (соответственно, владение, пользование и распоряжение долевым имуществом от их имени) одному из участников.

В прежней редакции п. 3 ст. 230 ГК предусматривал, что участники договора (о совместной деятельности) не вправе распоряжаться своей долей в общем имуществе без согласия остальных участников. Эта норма существенно повышала степень императивного правового воздействия на отношения простого товарищества (общей собственности в его рамках). П. 3 ст. 230 ГК исключен Законом РК от 2 марта 1998 г.

На практическое осуществление правомочия распоряжения своей долей участником простого товарищества влияет норма п. 1 ст. 232 ГК. Внешне представляется, что речь идет об осуществлении участником простого товарищества только своих обязательственных прав. Согласно указанной норме передача права на участие в совместной деятельности может быть осуществлена только с согласия участников договора о совместной деятельности (договора простого товарищества). В силу процитированной нормы недопустимо распоряжение долей участником, которое может служить предпосылкой перехода права на участие в делах товарищества без согласия остальных участников. Поэтому участник, за-

424

интересованный в отчуждении своей доли, должен вначале потребовать выдела своей доли. Либо он может распоряжаться своей долей таким образом, что не будет нарушать прав остальных участников простого товарищества.

Консорциум (ст. 233 ГК) имеет три основные особенности. Во-пер- вых, это объединение только юридических лиц. Во-вторых, участники консорциума объединяют те или иные ресурсы и координируют усилия только для решения конкретных задач. Третья особенность тесно связана со второй, консорциум – это всегда временный союз (объединение) юридических лиц.

Конкретные цели того или иного консорциума будут влиять на состав образованного общего имущества (долевой собственности). Будет конкретизироваться содержание правомочий владения, пользования, распоряжения имуществом, выделенным в консорциум, порядок их осуществления.

3. Общая совместная собственность

3.1 Понятие общей совместной собственности

В соответствии со ст. 219 ГК общая совместная собственность существует в виде: 1) общей собственности супругов, 2) общей собственности крестьянского (фермерского) хозяйства; 3) общей совместной собственности на приватизированное жилище. Перечень случаев возникновения общей совместной собственности не исключительный. Поэтому законодательными актами могут устанавливаться и другие виды общей совместной собственности.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. То есть, при наличии отношений общей собственности нет необходимости определять порядок владения и пользования имуществом, поскольку не происходит определение доли каждого общего собственника.

Характер отношений сособственников, особенности имущества обусловливают нецелесообразность взаимного ограничения правомочий сособственников. При желании общие совместные собственники могут соглашением между собой определить порядок владения и пользования общим имуществом, не определяя своих долей в нем.

Ограничение прав одного собственника правами других проявляется при осуществлении правомочия распоряжения имуществом. Распоряже-

425

ние имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников (п. 2 ст. 220 ГК). Тем не менее, каждому совместному собственнику предоставляются возможности распоряжения общим имуществом. Обеспечивается такая возможность тем, что предполагается наличие согласия остальных участников, независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Другое дело, если сделка, которую планирует совершить участник совместной собственности, будет требовать нотариального удостоверения или государственной регистрации. В таких случаях необходимо нотариально удостоверенное согласие каждого совместного собственника на совершение сделки одним из участников сделки по распоряжению общей собственностью. Если такое согласие отсутствовало в момент совершения сделки, то будет предполагаться, что другая сторона в сделке знала об отсутствии права на совершение сделки у одного участника общей собственности. Поэтому сделка, совершенная без нотариально удостоверенного согласия всех участников общей собственности, может быть признана недействительной по иску кого-либо из сособственников.

ГК или иными законодательными актами могут быть предусмотрены иные правила, касающиеся распоряжения каждым из совместных собственников общим имуществом.

3.1 Общая совместная собственность супругов

Правовое регулирование указанных отношений осуществляется непосредственно ГК. На эти отношения воздействуют нормы стст. 219223, кроме того, применимыми являются базовые положения об общей собственности и соответствующие нормы, регламентирующие общую долевую собственность. Тем не менее, в правовом регулировании общей совместной собственности супругов имеются свои особенности. Не случайно п. 4 ст. 223 ГК указывает, что особенности права общей совместной собственности супругов определяются законодательством о браке и семье.

Отметим, что подходы к регулированию общей совместной собственности супругов изменились раньше, чем подходы к регулированию общей совместной собственности вообще. Понятие брачного контракта появилось в нашем законодательстве в связи принятием Закона Республи-

426

ки Казахстан от 22 октября 1993 г. «О внесении изменений и дополнений в Кодекс КазССР О браке и семье», то есть раньше, чем была принята общая часть ГК. Именно с 1993 г. появилось понятие договорного режима имущества супругов, который был невозможен с точки зрения прежнего законодательства.

Помимо договорного имеется законный режим имущества супругов, этот режим имеет место, если брачным договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 31 Закона «О браке и семье»). Несмотря на наличие брачного контракта, режим общего имущества может определяться непосредственно законом, если имеют место отношения общей собственности в рамках крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 2 ст. 31 Закона «О браке и семье»).

Различается порядок формирования общей совместной собственности супругов, круг ее объектов и некоторые ее другие аспекты.

По общему правилу, общей совместной собственностью супругов является имущество, нажитое ими во время состояния в браке. К такому имуществу будет относиться любое имущество, которое сформировалось из доходов, полученных от трудовой, предпринимательской, интеллектуальной деятельности супругов, независимо от того, на чье имя приобретено имущество и кем из супругов внесены денежные средства в целях получения дохода или приобретения имущества. Общим имуществом супругов будет являться движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, если это имущество было приобретено за счет общих доходов супругов.

К общему имуществу будут относиться доходы от использования общего имущества супругов и доходы от использования раздельного имущества каждого из супругов. Также к общему имуществу относятся полученные одним из супругов пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения.

Не имеет значения, что один из супругов по уважительной причине не участвовал в формировании общей собственности. Если один из супругов в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода, то право собственности на имущество будет принадлежать и ему.

В имущественной сфере супругов одновременно могут быть реализованы все три режима собственности. Некоторые части имущества мо-

427

гут принадлежать им на праве общей совместной собственности, другие на праве общей долевой собственности, а третьи являться раздельной собственностью одного из супругов. Помимо договора, супруги могут обладать раздельной собственностью в случаях, прямо указанных в законе. Например, если супруг приобрел имущество в дар, в порядке наследования или по иной безвозмездной сделке.

Приведем пример. В одном из районных судов города Алматы было рас-

смотрено дело по иску К.Ж.С. к К.А.А. о разделе совместной собственности, истица мотивировала свои требования тем, что с ответчиком состоит в браке с 9 декабря 1982 г. По ее мнению, к совместно нажитому имуществу следует отнести автомобиль «Фольсфаген Пассат», который выигран по розыгрышу компании “Соверен” 1 мая 2005 г. и зарегистрирован в УДП ГУВД г. Алматы на имя ответчика. Стоимость указанного автомобиля составляет шестнадцать тыс. долл. 2 сентября 2005 г. по заявлению, поданному ответчиком, решением суда брак между ними расторгнут. Но с ответчиком до расторжения брака они вели общее хозяйство, хотя и проживали раздельно, т.е. в разных половинах одного и того же дома.

Представитель ответчика исковые требования не признал, просил суд в удовлетворении их отказать. Он пояснил, что считает, что выигрыш не может быть отнесен к совместно нажитому имуществу, так как согласно ГК является результатом исполнения конкурсного обязательства.

Кроме того, в судебном заседании достоверно установлено, что на момент выигрыша спорного автомобиля его доверитель в фактических брачных отношениях с истицей не состоял.

Суд, вынося решение, обосновал его тем, что спорное имущество получено ответчиком по безвозмездной сделке, поэтому является его единоличной собственностью.

Отметим, что решение по существу верное. Любой договор является сделкой, положения о договоре применимы и к иным схожим имущественным отношениям. Поэтому используем критерии возмездности и безвозмездности договора, которые определены ст. 384 ГК. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Соответственно, если договор не обусловливает исполнение обязанности одной стороны встречным предоставлением другой, он является безвозмедным. Безвозмездным является и рассматриваемое имущественное правоотношение (сделка), поскольку предоставление автомобиля не обусловлено уплатой его цены или какой либо ее части.

Имущество каждого из супругов может быть признано их общей совместной собственностью. Это возможно, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества другого супруга либо труда любого из супругов были произведены вложе-

428

ния, значительно увеличившие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).

Особенностью отношений совместной собственности супругов является установление специального (сокращенного) срока исковой давности для оспаривания сделки, совершенной без согласия другого супруга. Супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на совершение сделки не получено, вправе требовать признания недействительности сделки в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Ст. 36 Закона «О браке и семье» предусматривает раздел общего имущества супругов. Одно из оснований раздела – утрата лично-довери- тельных отношений, которые предполагаются между супругами. Поэтому раздел общего имущества может быть произведен по требованию любого из супругов во время состояния в браке. Кроме того, раздел общего имущества может быть произведен во время расторжения брака и после этого. Раздел имущества супругов может быть произведен и вследствие требования кредиторов о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Общее имущество супругов может быть разделено супругами по их соглашению. Мотивации заключения такого соглашения могут быть любыми, но не противоправными.

По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено. Если между супругами, делящими свое имущество, возникнет спор, то его разрешение, определение долей супругов в имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе имущества супругов суд руководствуется теми же правилами, что и при разделе общей собственности вообще. Поэтому суд при разделе общего имущества супругов может руководствоваться нормами ст.ст. 218, 221 ГК, исходит из равенства долей супругов общем имуществе. Ст. 36 Закона «О браке и семье» предусматривает лишь логически обусловленные дополнения, которые не меняют сути дела, а, скорее всего, ориентированы на акцентирование необходимости учета при разделе общего имущества прав и охраняемых законом интересов несовершеннолетних детей, их собственности.

Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супру-

429

гов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества.

Учет прав детей лежит и в основе нормы п. 2 ст. 37 Закона «О браке и семье». В соответствии с ней суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей.

Если один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи, суд также может отступить от равенства долей, т.е. уменьшить долю, причитающуюся супругу, который наносил ущерб имущественный интересам семьи.

При разделе общего имущества между супругами пропорционально присужденным им долям распределяются и их общие долги. Под общими долгами следует понимать те обязательства супругов, которые возникли в результате распоряжения их общим имуществом. Если бы не проводился раздел общего имущества, то указанные обязательства (долги) носили бы солидарный характер для каждого из супругов.

Раздел общего имущества по соглашению супругов имеет, по общему правилу, локальное значение. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака, в дальнейшем составляют их общую совместную собственность. То есть, соглашение о разделе имущества не заменяет собой брачного контракта, в котором определяется режим имущества супругов в целом, как наличного, так и такого имущества, которое поступит в собственность в будущем.

В заключение следует отметить, что к требованиям супругов о разделе общего имущества, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

3.2 Общая совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

Правовые основы деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе осуществление им права собственности регламентируются ГК и Законом «О крестьянском (фермерском хозяйстве)». В соответствии с п.1 ст. 1 названного Закона крестьянским (фермерским) хо-

430