Учебный год 22-23 / Курс лекций ГП

Требования Кушербаевой судом были удовлетворены на основании следующих аргументов. В соответствии со ст. 222 ГК кредитор участника совместной собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъявить требования о выделении доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Согласно п. 10 постановления Пленума Верховного Суда от 19 июля 1999 г. такое взыскание возможно только в случае, если другие участники общей собственности отказались от выкупа этой доли по цене, соразмерной рыночной стоимости. В таком случае, доля должника в общей собственности может быть реализована только с публичных торгов. Однако в данном случае судебным исполнителем не было предпринято какихлибо мер по направлению другому участнику общей собственности – Кушербаевой предложения о выкупе доли Есильбаева в их общей квартире. Кроме того, торги по продаже доли Есильбаева судебным исполнителем не проводились. На основании изложенного действия судебного исполнителя и постановление о передаче доли Есильбаева в счет погашения долга перед Туремуратовой были признаны судом незаконными и отменены.

Отношения общей собственности также могут быть прекращены путем раздела имущества, находящегося в совместной собственности, и выдела долей общих собственников. При этом необходимо определить долю каждого в общей собственности. Т.е. на момент раздела имущества специфика совместной собственности утрачивается. При разделе совместной собственности предполагается равенство долей участников. Отступление от этого правила возможно, если в соответствии с законодательством или соглашением участников определяется иной размер долей выбывающих участников. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли являются такими же, как и в случае существования отношений долевой собственности. Некоторые отличия порядка раздела могут быть предусмотрены законодательно для отдельных видов совместной собственности или могут вытекать из существа отношений участников совместной собственности.

2. Общая долевая собственность

2.1 Понятие общей долевой собственности

За исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество (п. 3 ст. 209 ГК), общая собственность на имущество является долевой. Долевой признается такая общая собственность, в которой определена доля каждого собственника в праве собственности (п. 2 ст. 209 ГК).

411

Возможно установление режима долевой собственности на имущество, на которое по общему правилу возникает совместная собственность. Это может преследовать различные цели. Например, один из супругов желает, осуществляя предпринимательскую деятельность, снизить риск потерь общего имущества вследствие обращения на него взыскания кредиторами, установив режим общей долевой, а не совместной собственности с другим супругом. Либо тот же самый супруг желает того, чтобы после внесения им основного вклада в формирование общего имущества в случае развода он мог беспрепятственно получить нажитое им имущество, что дозволяется сделать путем заключения брачного контракта.

Основанием возникновения долевой собственности может служить решение суда (п.п. 3 ч. 2 ст. 7 ГК). Если имеют место противоречия интересов участников общей собственности, то при недостижении согласия между ними по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность нескольких лиц.

Участникам общей долевой собственности предоставляется возможность определять размер их долей и порядок последующего изменения долей (п. 2 ст. 210 ГК). Как следует из смысла законодательства, размер доли общего собственника не привязан жестко к размеру его вложения в формирование общей собственности.

Таким образом, собственники, по общему правилу, определяют свои доли в общей собственности в зависимости от степени участия каждого в формировании общего имущества. От вкладов в формирование имущества следует отличать то имущество, которое уже принадлежит участнику долевой собственности. Если у лица нет намерения объединять его с долевой собственностью, и характер имущества это позволяет, то долевая собственность будет формироваться без учета такого имущества. Т.е., реально собственность субъекта увеличится с учетом права собственности на принадлежащее ему имущество. Приведем поясняющий пример.

В Медеуском районном суде города Алматы было рассмотрено дело по иску С. к С.А.- его отцу. В деле участвовали третьи лица – брат и сестра истца. Предмет иска составляло требование о признании летней кухни жилым домом, о признании права собственности на данное строение, баню и гараж. В обоснование исковых требований истец указал, что проживает в доме по улице Жамакаева, 204 в г. Алматы со дня своего рождения, вместе с родителями, братом и сестрой. В марте 1985 года он стал сожительствовать с женщиной и вместе с ней стал проживать во времянке, расположенной по вышеуказанному адресу, затем зарегистрировал брак, родились дети. В 1988 году он разобрал времянку и на ее месте с согласия родителей построил сначала баню и одну каркасно-камышитовую комнату, куда перешел жить вместе со своей семьей.

412

Затем он пристроил еще одну комнату, а также гараж. После смерти матери истца открылось наследство в виде 1/ части всего имущества по улице Жама-

2

каева, 204. Это имущество фактически перешло во владение его отца, брата, сестры и его самого. В настоящее время возникла необходимость определения долей в наследстве. Однако получается, что при разделе имущества оно будет делиться с учетом оценки стоимости всех построек. В связи с этим, поскольку вышеуказанные постройки он строил своими силами на свои средства и на протяжении 15 лет добросовестно пользуется ими, он просит суд признать летнюю кухню (построенные им две комнаты) жилым домом и признать за ним право собственности на нее, гараж и баню.

В судебном заседании достоверно установлено, что строительство истцом летней кухни, бани и гаража производилось с согласия его родителей, являющихся владельцами земельного участка и собственниками основного дома, расположенного на нем, а также силами и за счет истца.

Данное обстоятельство подтверждает сам ответчик. Кроме того, эти обстоятельства подтверждаются приобщенными к материалам дела бухгалтерскими документами по приобретению истцом стройматериалов. Гараж, баня и летняя кухня РГП ЦН г. Алматы внесены в технический паспорт на дом как плановые постройки.

Доводы третьих лиц о том, что указанные объекты строились за счет общего семейного бюджета, не нашли в суде своего подтверждения. При указанных обстоятельствах суд признает за С. право собственности на летнюю кухню, гараж и баню.

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 210 ГК).

Вопрос о долях сособственников сохраняет свое значение в ходе реализации и всего существования отношений общей собственности. Ст. 211 ГК определяет права участника долевой собственности, связанные с ее улучшением. При этом можно признать сохраняющим свое значение все вышесказанное об определении долей.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Для соблюдения порядка пользования имуществом необходимо, чтобы долевой собственник улучшал часть общего имущества, которое выделено ему в соответствии с его долей, либо имущество, находящееся в пользовании других долевых собственников, но с их согласия. В противном случае, встанет вопрос не о приращении доли собственника, произведшего улучшения, а о праве долевого собственника на компенсацию стоимости произведенных им улучшений.

413

Производство отделимых улучшений, как правило, не влияет на доли участников общей собственности. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Критерием определения объема возможностей каждого из собственников пользоваться общим имуществом будет служить размер доли каждого из собственников. Каждый из сособственников имеет возможность пользоваться общим имуществом соразмерно своей доле в праве собственности (п. 2 ст. 213 ГК). Получение дохода от осуществления права собственности на акцию также будет зависеть от размера доли каждого сособственника акции.

Могут иметь место некоторые несоответствия размера долей и фактически переданного в пользование долевого собственника имущества. Причиной этого могут служить особенности самого имущества. Например, как бы того ни желали собственники дома, практически невозможно выделить всем в пользование комнаты равной площади и равной степени обустроенности. Неравенство фактического пользования имуществом может быть и следствием реализации распорядительных возможностей самих сособственников. Кто-то из них может не возражать, чтобы тот или иной долевой собственник пользовался общим имуществом в большем объеме, чем это причиталось бы в соответствии с его долей.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый из долевых собственников вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо иным образом распорядиться ею. При возникновении споров они также могут быть предметом судебного рассмотрения.

Законодательство соответствующим образом учитывает интересы всех долевых собственников, в том числе и при осуществлении распоряжения общим имуществом. Правомерным будет интерес сособственника в приращении своей собственности путем увеличения своей доли. Вследствие этого при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. П. 1 ст. 216 в части определения обязанности долевого собственника подлежит расширительному толкованию. Обязанность соб-

414

ственника доли обеспечить право преимущественной покупки должна возникать при всякой попытке перевода права собственности на долю на другое лицо по возмездной сделке. В частности, альтернативу договору купли-продажи могут составить: договор имущественного найма с условием дальнейшего перехода права собственности к арендатору.

В силу указания п. 5 ст. 216 преимущественное право покупки у долевых собственников возникает и при распоряжении долей путем ее уступки по договору мены. Иные распорядительные действия (особенно заключаемые договоры, которые не ведут к переходу права собственности), не служат основанием возникновения обязанности долевого собственника, связанной с правом преимущественной покупки. Также права иных долевых собственников на преимущественную покупку не будут возникать, если право собственности к постороннему лицу перейдет на основании безвозмездной сделки. Иное понимание было бы неосновательным сужением права долевого собственника на распоряжение своей долей. Преимущественное право покупки доли не возникает при продаже доли с публичных торгов.

П. 2 ст. 216 ГК предусматривает порядок реализации права преимущественной покупки. Независимо от требований к форме договора купли-продажи продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать (иным образом перевести право собственности) постороннему лицу. В извещении указывается цена и другие условия продажи (передачи по другому возмездному договору) доли.

Право преимущественной покупки может быть реализовано любым из долевых собственников. Обоснованно реализовавшим свое право преимущественной покупки будет признан тот долевой собственник, который первый среди остальных заключил договор с собственником, уступающим свою долю. Он станет полноценным обладателем доли, поскольку доля в праве долевой собственности по общему правилу переходит к приобретателю с момента заключения договора. Иной момент перехода доли может быть определен соглашением сторон. Если договор по распоряжению долей требует государственной регистрации или нотариального удостоверения, то доля считается перешедшей с момента государственной регистрации или нотариального удостоверения такого договора.

По логике вещей суть дела не меняется, если продающий долю долевой собственник, ущемит право одного долевого собственника, не сооб-

415

щив ему о распоряжении долей, вследствие чего, другой долевой собственникполучитфактическоепреимущество. Неинформированныйдолевойсобственник не должен иметь притязания в отношении долевого собственника, приобретшего долю. Вместестем, неисключаетсяпритязаниеущемленного в праве долевого собственника к продавцу доли. Его притязания при этом должны быть соответствующим образом обоснованы.

Реализация преимущественного права покупки жестко обусловлена пресекательными сроками, продолжительность которых меняется в зависимости от вида имущества. Когда кто-либо из остальных участников долевой собственности не приобретет продаваемую (иным образом уступаемую) долю на недвижимое имущество в течение месяца, а долю на движимое имущество – в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать (уступить) долю третьему лицу. До истечения указанных сроков право кого-либо из долевых собственников может быть прекращено путем отказа от права преимущественной покупки. Это – один из немногих случаев из числа предусмотренных законодательными актами, когда допускается отказ лица от принадлежащего ему права (п. 2 ст. 8 ГК). Распорядительные возможности обладателя права преимущественной покупки ограничиваются отказом от него. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

В целях обеспечения защиты права на преимущественную покупку доли установлен специальный (сокращенный) срок исковой давности в три месяца. Начало его течения будет определяться моментом, когда долевой собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Кроме того, предусмотрено вспомогательное обеспечительное право долевого собственника, у которого нарушено право преимущественной покупки доли. Такой долевой собственник будет иметь право требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

2.2 Кондоминиум

В соответствии с п. 6 ст. 209 ГК общая собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума. Кондоминиум – это особая форма собственности на недвижимое имущество, при которой отдельные помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а части недвижимости, имеющие общее значение, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений. Помимо нормы приведенного пункта ст. 209

416

ГК, правовые основы кондоминиума устанавливаются и другими нормами, которые содержатся в ГК, Земельном кодексе, Законе «О жилищных отношениях».

Вримском праве сondominium – совместная собственность, собственность нескольких лиц на одну и ту же вещь, на одних и тех же основаниях и

водно и тоже время. Представление о кондоминиуме базировалось на признаваемом существовании составных (сложных) вещей, (а объект кондоминиума и в современных условиях можно оценивать с позиции сложной вещи), которые, по мнению римских юристов, делились на две группы: 1) вещи, сомкнутые в искуственное единство человеческим трудом; 2) вещи, которые были и остались отдельными или собранными, но право считало их едиными из-за целого, которому эти вещи служили (улей, стадо, народ, легион, склад). Общим для обеих групп вещей являлось то, что каждая составная часть сложной вещи разделяет правовую участь целого1 .

Первоначально римское право из-за исключительного характера права собственности исходило из невозможности существования права собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь. Признание возможности существования общей собственности было связано с идеей древнего классика римского права Кв. Муция Сцеволы о собственности многих лиц на одну вещь в идеальных долях2.

Вкондоминиуме особенно ярко проявляется юридическая и фактическая неделимость его объекта, наличие одинаковых притязаний на собственность у всех собственников. Все бывшие наниматели жилища из государственного жилого фонда стали собственниками в результате проведенной приватизации жилья, дальнейшая перепродажа и покупка жилья на вторичном рынке не изменили сути сложившихся отношений собственности.

Новое законодательное регулирование касается определения круга объектов, которые находятся в общей собственности. Также появились нормы, которые посвящены несению бремени содержания общего имущества, детальнее регламентированы вопросы осуществления правомочий собственника на объекты кондоминиума.

В связи с расширением пределов права частной собственности на землю возросло значение земельного законодательства в регулировании отношений

1Пухан Иво, Поленак-Акимовская Мирьяна. Римское право (базовый учебник). Под ред. В.А. Томсинова. М., Зерцало, 2000. С.134, С. 363.

2Римское частное право. Под ред. И.Б.Новицкого и И.С. Перетерского. М.,

Юрист, 1994. С. 180.

417

кондоминиума. В Земельном кодексе ст. 62 именуется: «Право на земельный участок при доме, в котором находятся несколько квартир и (или) нежилых помещений и в других объектах кондоминиума» В Законе «О жилищных отношениях» кондоминиум регламентируется нормами ст.ст.31-51. В качестве примера подзаконного нормативного акта можно назвать Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 г. «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах».

Кондоминиум как особая форма собственности согласно п.1 ст. 31 Закона «О жилищных отношениях» образуется в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир. «Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.)»1 .

Сразу же подчеркнем отличия кондоминиума от традиционного права общей долевой собственности. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Такое законодательное регулирование есть закономерный результат развития частной собственности, которое привело к значительному расширению круга объектов права частной собственности.

Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные, либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности.

Объект кондоминиума представляет в целом недвижимое имущество. В его состав входит земельный участок, который необходим для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума. На него также распространяется право долевой собственности все участников. Участники, обладающие помещениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, приобретают на тот же земельный участок право общего постоянного землепользования.

Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый имущественный комплекс в соответствии с законодательством о регистрации

1 Ю.Г. Басин. Вещные права участников кондоминиума и членов жилищных кооперативов. Научные труды «Ѕділет». 1998. № 2 (4). С.21.

418

прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 32 Закона «О жилищных отношениях»).

На объекты, которые не находятся в раздельной собственности, распространяется право общей долевой собственности. Однако право на такие объекты не является тождественным праву долевой собственности в обычном понимании.

Право долевой собственности на объекты общего назначения предназначено обеспечить не только потребности обладателей отдельных квартир и нежилых помещений, но и их общие потребности, связанные с пользованием имуществом, которое обеспечивает жизнедеятельность многоквартирного дома или иного объекта в целом.

Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение, она не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

Проиллюстрируем сказанное примером из судебной практики.

В коллегию по гражданским делам Верховного Суда РК поступила апелляционная жалоба на решение одного из городских судов, которая была подана представителями аппарата акима. Оно было вынесено в связи обжалованием решения акима, касающегося реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях. В процессе, по результатам которого было вынесено судебное решение, аким участвовал в качестве ответчика в особом исковом производстве.

Первоначально в обжалуемом решении Акима был пункт, предусматривающий согласование договора с инвесторами, вкладывающими средства в реконструкцию чердаков и мансард, с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. Позднее этот пункт был исключен.

Городской суд в вынесенном решении признал обоснованными требования истцов - участников кондоминиума, права которых нарушил заключенный на основании решения Акима инвестиционный договор о реконструкции чердака в одном из жилых многоквартирных домов (поэтому решение Акима было признано полностью недействительным с момента принятия).

По условиям договора, который был заключен на основе обжалуемого решения, «инвестор» должен был построить мансардный этаж. В дальнейшем эта постройка должна была перейти в собственность инвестора.

Ответчик - Аким в качестве возражений против иска привел довод, что чердак, кактаковой, не может бытьотнесенкобъектам права собственности, всостав общего имущества не входит и не имеет самостоятельного правового режима (говоря по-другому, не является объектом права - прим. автора). В связи с этим,

реконструкция чердака может иметь место и без согласования с собственниками квартир, тем более, что объект кондоминиума не зарегистрирован.

419

Суд не согласился с этими суждениями, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда РК признала указанный вывод городского суда правильным. Обосновывая правильность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно руководствовался нормами ГК, регламентирующими правовой режим сложных вещей.

Следует учесть, что обеспечение пользования имуществом кондоминиума имеет второстепенное значение. В рамках кондоминиума в основном не решается задача обеспечения постоянного, беспрепятственного пользования имуществом каждым из долевых собственников в соответствии с их долями.

Взаконе части общего имущества именуются частями ограниченного пользования. Собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников, либо решением органа управления объекта кондоминиума. При соблюдении этого требования возможность получения определенной выгоды одним из участников кондоминиума не вызывает сомнений.

Вкондоминиуме в отношении общего имущества не существует право преимущественной покупки долевых собственников. Речь идёт о ситуациях, когда кто-либо из участников кондоминиума отчуждает имущество, принадлежащее ему в качестве раздельной собственности и вследствие этого, меняется состав участников долевой собственности в кондоминиуме.

Свои особенности, связанные с неразрывностью прав собственника помещения с интересами всех обладателей общего имущества, имеет пользование помещением, находящимся в раздельной собственности. Собственник помещения, пользуясь им, должен соблюдать все предусмотренные законодательством требования. Он не должен нарушать общественный порядок, т.е., обязан соблюдать, так называемые, правила общежития. Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, не должна быть связана с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его.

Вслучае нарушения указанных требований (при причинении вреда любыми действиями), собственник помещения обязан возместить ущерб, который причинен им части общего имущества или другому помещению.

420