Учебный год 22-23 / Курс лекций ГП

частично, на праве собственности (ст. 5 Закона «О недрах и недропользовании»);

2)целевой характер права недропользования. Оно предоставляется для осуществления следующих операций: 1) государственное геологическое изучение недр; 2) разведка; 3) добыча; 4) совмещенная разведка

идобыча; 5) строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с разведкой и (или) добычей (п. 1 ст. 10 Закона «О недрах и недропользовании»).

Следует отметить практически полное совпадение видов недропользования, которые определены в п. 2 ст. 10 Закона «О недрах и недропользовании», и соответственно, разновидностей права землепользования: право недропользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, возмездным или безвозмездным;

1)особые основания возникновения. Для возникновения права недропользования требуется заключение контракта (ст. 13 Закона «О недрах и недропользовании»);

2)отсутствие ограничений на принадлежность права недропользо-

вания иностранным лицам, как это имеет место для права землепользования.

Важно также отметить то, что право недропользования само выступает объектом оборота и может быть передано в залог, а также другому лицу по договору или же в порядке правопреемства (ст. 14-16 Закона «О недрах и недропользовании»).

2.3Сервитут

Сервитутом называется право пользования чужой вещью, которое устанавливается либо в пользу определенного лица, либо для получения выгоды от эксплуатации чужого земельного участка. Наиболее развернутую регламентацию в законодательстве получил последний вид сервитута, именуемый земельным1 .

Земельный сервитут определен в качестве права ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и иных нужд (п. 36 ст. 12 Земельного кодекса).

Земельный сервитут возникает:

1) непосредственно из нормативного правового акта;

1 См.: А.Г. Диденко, Т.Т. Киреева. Защита сервитутов. «Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика». Под ред. А.Г. Диденко. Вып. 7. Алматы, 1999.

401

2)на основе договора заинтересованного лица с собственником или землепользователем;

3)на основе акта местного исполнительного органа;

4)на основании решения суда;

5)в иных случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 2 ст. 67 Земельного кодекса).

Земельный кодекс содержит правило о том, что если нормативный правовой акт предусматривает установление сервитута на основе акта местного исполнительного органа, он может быть обжалован в судебном порядке заинтересованным в установлении сервитута лицом, собственником или землепользователем (п. 4 ст. 67 Земельного кодекса). В подобных ситуациях собственник или землепользователь наряду с указанным правилом может применить положения ст. 267 ГК и обратиться с иском в суд о признании соответствующего акта недействительным.

Земельный кодекс ввел легальное понятие «публичных сервитутов», которые могут быть установлены на основании нормативных правовых актов местных исполнительных органов в случаях, если это необходимо

для обеспечения интересов государства и местного населения, без изъятия земельных участков для следующих целей: 1) прохода или проезда через земельный участок к объектам общего пользования, кладбищам, погребениям и иным культовым объектам; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) забора воды и водопоя; 5) прогона скота через земельный участок; 6) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и

вустановленном порядке; 7) временного использования земельного участка в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 8) свободного доступа к прибрежной полосе; 9) использования земельного участка для проведения культурно-массовых мероприятий по решению государственных органов; 10) в иных случаях, связанных с общественными и государственными интересами (п. 4 ст. 69 Земельного кодекса). При этом собственник или землепользователь земельного участка, обремененного публичным сервитутом, вправе требовать от органа государственной власти, установившего публичный сервитут, соразмерную плату, если установление сервитута приводит к существен-

402

ным затруднениям в использовании земельного участка. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка или землепользователь вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 69 Земельного кодекса).

Государственной регистрации подлежат возникновение, изменение и прекращение сервитута, кроме сервитутов, установленных в законодательных актах (ст. 75 Земельного кодекса).

В качестве оснований прекращения сервитута законодатель назы-

вает следующие: отказ правообладателя; длительного неиспользования (3 года); истечение срока, на который он был установлен; на основании соглашения между сторонами; на основании решения суда и по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами (ст. 74 Земельного кодекса).

Кроме указанных способов сервитут может быть прекращен и по правилам о некоторых способах прекращения права собственности. Например, в случае добровольного отказа от права ограниченного пользования соседним участком со стороны лица, по требованию которого был установлен сервитут (ст. 250 ГК); совпадение субъектов сервитутных отношений в одном лице (например, лицо, требующее установления сервитута, становится собственником земельного участка, обремененного сервитутом, и, наоборот); приобретение и прекращение сервитута по давности (ст. 240 ГК) и др.

Согласно п. 1 ст. 73 Земельного кодекса сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу. Данное правило имеет универсальное значение и распространяется на любые случаи перехода обремененного земельного участка к любому другому лицу (например, реквизиции и изъятия земельного участка для государственных нужд (ст.ст. 253 и 255 ГК) и др.).

Содержание сервитутного права заключается в совершении опре-

деленных действий (проход, проезд, прокладка трубопровода, линий связи, скотопрогонных трасс, проведение изыскательских работ и т.п.).

Кроме земельных участков сервитуты могут быть установлены и для других видов недвижимого имущества. Например, сервитуты в области градостроительства.

403

В Алматы специально определено, что в отношении объектов недвижимости могут устанавливаться публичные и частные сервитуты. При этом, публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами акима города на основании утвержденного градостроительного проекта в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами (прокладка и расширение городских магистралей и улиц, строительство инженерных сооружений, формирование основных градостроительных узлов и т.п.). Частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения: 1) строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений; 2) строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур; 3) проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен; 4) прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок; 5) применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; 6) эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки; 7) других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 7 Правил застройки территории г. Алматы)1 .

Сервитуты также существуют в жилищных отношениях. Например, право пожизненного проживания в жилище, принадлежащем другому на праве собственности. Такое право может возникнуть на основании завещания, в котором наследодатель, оставляя жилище наследнику, предоставляет право постоянного проживания в этом жилище, скажем, брату или матери наследника.

Сервитуты как субъективные вещные гражданские права еще должным образом не получили своего развития в гражданском законодательстве. С вовлечением в оборот все новых вещей, их закреплением за лицами на праве собственности или посредством вещных прав пользования чужой вещью, практическая потребность в урегулировании возникающих проблем будет очевидной, возникнет необходимость разработки полноценного гражданско-правового института – сервитутного права.

1 См.: Решение Алматинского городского маслихата XXI сессии I созыва от 18 сентября 1998 г. «Об утверждении Правил застройки территории г. Алматы».

404

ЛЕКЦИЯ 21

ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

П Л А Н

1. Понятие общей собственности

2. Общая долевая собственность

2.1 Понятие общей долевой собственности

2.2Кондоминиум

2.3Договор о совместной деятельности (простое товарищество)

3.Общая совместная собственность

3.1 Понятие общей совместной собственности

3.2Общая совместная собственность супругов

3.3Общая совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

3.4Общая совместная собственность на приватизированное жилище

1. Понятие общей собственности

Вчисле отношений собственности в гражданском праве регламентируются также отношения общей собственности. Выделение и отдельное регулирование отношений общей собственности необходимо вследствие того, что они имеют существенные отличия.

Предпосылкой всех возможных отличий общей собственности является факт нахождения имущества на праве собственности у нескольких субъектов гражданского права одновременно.

Как и собственность в целом, общая собственность существует и рассматривается в ее различных аспектах. Можно говорить об общей собственности в объективно-правовом и субъективно-правовом смыслах. Она также является и экономической категорией. В этом качестве она выступает формой реализации собственнических интересов нескольких лиц одновременно, позволяя этим лицам в соответствующей мере пользоваться выгодами собственности.

Вобъективно-правовом смысле право общей собственности – это составная часть подотрасли права собственности и иных вещных прав. Вследствие этого, право общей собственности основано на ряде норм

405

общего характера, которые предусматривают основания возникновения, определяют круг объектов права собственности, режим собственности и ее защиты. В юридической литературе относительно права общей собственности существуют различные точки зрения 1 .

Право общей собственности основано на разделении правомочий собственников. Право каждого собственника, между тем, тесно граничит с правами других сособственников. При этом механизм права общей собственности позволяет находить компромисс интересов каждого из собственников.

Право общей собственности направлено на консолидацию прав и интересов всех сособственников. Реализуется это разными способами. Одним из них как раз является то, что каждому из сособственников предоставляется соответствующий объем прав в отношении общего имущества. Каждый из них сполна пользуется благом общей собственности, например, эффектом укрупнения собственности, который возникает в результате объединения и последующего приращения общей собственности.

Преодоление конкуренции прав сособственников достигается тем, что права каждого сособственника ограничиваются правами другого сособственника. Это основано на общем правиле осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 8 ГК). Осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права. Это правило одинаково распространяется на внутренние взаимоотношения общих собственников и их взаимоотношения с другими субъектами. Дополнительно это же правило закрепляется нормой п. 4

ст. 188 ГК.

В некоторых случаях интересы сособственников объективно имеют общность. Основой консолидации интересов и соответствующих прав собственности нескольких субъектов может служить наличие между сособственниками каких-либо особых отношений. Например, в некоторых случаях это могут быть семейные отношения, которые имеют выраженную специфику как в имущественном, так и неимущественном аспектах. Ряд лиц, объединяющих свои усилия для осуществления предпринимательской деятельности без образования юридического лица, создавая общую собственность, могут преследовать цель совместного извлечения чистого дохода. Могут иметь место и другие мотивации.

1 Гражданское право. Учебник. Часть 1. Изд. второе. Под ред. А.П. Сергеева,

Ю.К. Толстого. М., «Теис».1996. С. 421.

406

Отношения общей собственности могут строиться, опираясь и на государственную и на частную форму собственности. Сособственниками потенциально могут стать физические и юридические лица, государство и административно-территориальные единицы.

Следует отметить влияние на право общей собственности характера объектов, на которые распространяется право общей собственности. В соответствии с п. 4 ст. 209 ГК общая собственность возникает в результате поступления в собственность нескольких лиц физически (фактически) и юридически неделимых вещей. К таким вещам относятся автомобиль, жилой дом (квартира), которые не могут быть переоборудованы без особых усилий в отдельные единицы (объекты) жилья и т.д.

К юридически неделимым объектам относятся сложные вещи (ст. 121 ГК), предприятие (ст. 119 ГК) и некоторые другие объекты. Неделимость объектов приводит к тому, что право общей собственности возникает помимо воли ее участников.

Одним из вариантов выражения воли собственника(-ов) является установление права общей собственности на делимые вещи. В соответствии с п. 4 ст. 209 ГК общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законодательными актами или договором.

Надо отметить, что при обладании на праве собственности делимыми вещами, как правило, отсутствует объективно обусловленная потребность нахождения вещи в общей собственности. Вместе с тем собственники могут признать право общей собственности на делимые вещи, руководствуясь субъективными потребностями.

Общая собственность подразделяется на долевую (с определением долей участников) и совместную (без определения долей), о чем будет рассказано далее.

Отношения общей собственности могут быть прекращены. Законодательством предусмотрены добровольный и принудительный порядки прекращения отношений общей собственности. Добровольный порядок прекращения общей собственности основан на соглашении участников. Соответственно, условиями его реализации являются: признание всеми долевыми собственниками наличия и размера долей других (помимо их самих) сособственников, отсутствие споров о порядке фактического выдела доли, о причитающемся выходящему сособственнику имуществе, его денежной оценке и натуральном выражении, также необходимы соответствующие воля и волеизъявление в сделке, направленной на раздел общей собственности.

407

При недостижении участниками долевой собственности соглашения насчет раздела имущества спор между долевыми собственниками будет решаться в судебном порядке. Участник долевой собственности вправе требовать в суде выдела своей доли из общего имущества.

Предметом иска в суде будет требование выдела доли де-юре и дефакто. Метаморфоза правового положения долевого собственника будет заключаться в том, что его вещное право до этого не имевшее твердого (безусловного) фактического наполнения на момент реализации выдела доли обретет и фактическое наполнение. Законодательно это превращение определяется как выдел доли в натуре. Еще одним его последствием является «обрубание» вещно-правовых связей выбывающего с прежними сособственниками. Результатом является возникновение единоличного права собственности, практически тождественного по объему ранее существовавшей доле в праве общей собственности. Если будут иметь место нереализованные обязанности выбывшего собственника в рамках вещного правоотношения, они по логике вещей будут превращены в его обязательства перед остающимися собственниками. Не исключается рассмотрение исков о выделе доли и исков к выбывающему собственнику, касающихся исполнения его обязанностей в одном процессе. Заметим, что обязанности долевого собственника в первую очередь будут касаться несения бремени содержания имущества.

Возможна трансформация вещного права долевого собственника в обязательственное требование к остающимся долевым собственникам. Если выдел в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник, имеет право требовать выплаты стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Речь идет именно о праве, а не обязанности. Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия (п. 4 ст. 218 ГК). В целом у него имеются два альтернативных варианта поведения. Во-пер- вых, он может согласиться на получение денежной компенсации. При наличии и согласия остающихся собственников он, по сути дела, совершит договор продажи доли одному, всем или некоторым сособственникам. В зависимости от ситуации будет иметь место обязательство с одним должником из числа остающихся сособственников или обязательство с множественностью должников.

Обязательство, возникшее вследствие реализации права выбывающего собственника, может носить внедоговорный характер, если отсутствует

408

согласие сособственников на выплату компенсации выбывающему. В обоих случаях возможен спор об условиях осуществления компенсации. Второй вариант поведения долевого собственника заключается в его возможности сохранить отношения общей долевой собственности.

Обязательства между выбывающим собственником и остающимися будут возникать и в случае несоразмерности имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности. Такая несоразмерность будет устраняться выплатой выбывающему собственнику определенной денежной суммы либо осуществлением компенсации ему в иной форме. Компенсация в этом (втором) случае также может осуществляться на основании договора или внедоговорного обязательства, аналогичного рассмотренному выше. По соглашению выбывающего и остающихся собственников компенсация может осуществляться оказанием услуг, выполнением работ в пользу выбывающего или предоставлением ему иного имущества. Содержание (права и обязанности сторон) внедоговорного обязательства будет определяться судом.

Третьим случаем назначения компенсации выбывающему собственнику является незначительность его доли или отсутствие у него существенного интереса в использовании общего имущества. Обязательственное правоотношение, возникающее и реализуемое при этом, является внедоговорным. В силу п. 4 ст. 218 ГК не требуется прямое волеизъявление ни выбывающего, ни остающихся сособственников. Общей предпосылкой реализации указанной нормы является рассмотрение в суде спора о разделе общей долевой собственности.

С получением компенсации долевой собственник утрачивает право на долю в общей собственности.

Прекращение общей долевой собственности возможно в силу применения механизма, который не является разделом имущества в прямом смысле этого слова. В соответствии с п.6 ст. 218 ГК если имеет место явная нецелесообразность производить раздел общего имущества или выдел доли из него, то суд вправе принять решение о продаже имущества с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.

Законодательством предусмотрен также порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе. Как в отношениях долевой, так и в отношениях совместной собственности единым является порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе. Кредитор участника любой общей собственности вправе при недостаточности иного имущества

409

требовать выдела доли сособственника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Возможны три варианта развития событий. Вопервых, долю собственника, на которую обращается взыскание, могут приобрести остальные участники общей собственности. Такое решение может быть принято в случае, если выделение доли должника в общем имуществе в натуре невозможно, либо против этого возражают остальные участники общей собственности. В таком случае кредитор одного из общих совместных собственников вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности. Цена продаваемой доли должна быть соразмерной ее рыночной стоимости. Вырученные от ее продажи средства должны быть переданы в погашение долга.

Принуждение остальных сособственников к покупке доли выбывающего невозможно. Поэтому, в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника реализуется второй вариант. Кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов. В результате этого в отношения общей собственности может вступить новое лицо, которое не будет связано с остающимися сособственниками теми же отношениями, что и выбывающий собственник.

В некоторых случаях попытки реализовать долю в общей собственности путем ее продажи с публичных торгов могут оказаться неудачными. Например, торги по продаже доли могут быть объявлены несостоявшимися. В этом случае взыскателю предоставляется право оставить имущество за собой по цене, сниженной на двадцать процентов от первоначальной оценки. Таким же образом доля в общей собственности может перейти в собственность самого взыскателя, если объявлены несостоявшимися и повторные торги (ст. 56 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»).

Специфика обращения взыскания на имущество, находящееся в общей собственности, может быть продемонстрирована следующим судебным спором. Так, Алматинским городским судом было рассмотрено гражданское дело по иску Кушербаевой о признании незаконными действий судебного исполнителя и об отмене его постановления, которым 1 / часть квартиры была переда-

2

на в собственность Туремуратовой. Данное постановление судебного исполнителя и его действия, связанные с передачей доли бывшего мужа Кушербаевой

– Есильбаева в счет погашения его долга, заявительница считает незаконными, поскольку она не была извещена судебным исполнителем о передаче доли ее бывшего мужа Туремуратовой. Вследствие этого она была лишена права выкупа этой доли.

410