§ 10. Вотчинная (ипотечная) система
Понятие. Вотчинная, или, иначе, ипотечная, система характеризуется существованием вотчинных книг, которые ведутся специальными учреждениями по каждому недвижимому имуществу и куда записываются касающиеся этого имущества вещные права с происходящими в них изменениями. Вотчинные книги представляют собою, таким образом, зеркало, отражающее юридическое положение недвижимости в каждый момент ее существования. Благодаря им третьи лица, желающие вступить в сделку по какому-либо недвижимому имуществу, имеют возможность удостовериться как в личности его собственника, так и в лежащих на нем долгах и ограничениях.
Название "ипотечная система" не выражает сущности этого порядка регистрации. Слово "ипотека" греческого происхождения и вначале употреблялось в Афинах для означения столба, который по законам Солона, кредитор мог ставить на имении должника в знак того, что это имение служит обеспечением долга. Впоследствии слову "ипотека" был придан переносный смысл "залога", и в таком смысле оно перешло в римское право, а оттуда в новейшие законодательства. Таким образом, ипотечной можно назвать систему залоговых книг, созданную для регистрации залоговых прав, но никак не систему поземельных книг, которая имеет целью запись всех вещных прав. Гораздо более подходящим названием для последней является вотчинная система.
Основные принципы. Вотчинная система построена на пяти общих принципах, проводимых в большей или меньшей степени всеми законодательствами, принявшими ее: на принципах обязательного внесения, публичности, законности, специальности и старшинства.
1. Принцип обязательного внесения (Еintragungsprincip) состоит в том, что вещные права и сделки о них приобретают юридическую силу только после записи в поземельные книги. Имея в виду оградить этим принципом интересы третьих лиц, законодательства применяют его вполне только к договорам, направленным на передачу права собственности и установление залога. Напротив, приобретение права собственности внедоговорными способами (по завещанию, наследству и пр.) обыкновенно совершается без записи. Однако и в этих случаях запись представляется практически необходимой, так как иначе приобретатель не будет иметь права распоряжения, которое принадлежит только тому, кто показан в вотчинной книге собственников имущества. Что касается прочих вещных прав, то относительно них между законодательствами господствует большое разнообразие.
Так, напр., прусское право, предписывая обязательную запись для личных сервитутов и реальных повинностей, не требует ее для вещных сервитутов, аренды, права выкупа. В Прибалтийском крае необязательна запись законных сервитутов, реальных повинностей, законного права, выкупа и пр.
2. Принцип публичности (Publizitätsprincip, Oeffentlichkeitsprincip) проявляется, с одной стороны, в гласности поземельных книг, а с другой - в достоверности их. Гласность нужна для того, чтобы третьи лица могли, в случае надобности, получать сведения о юридическом положении интересующего их имущества, а достоверность - для того, чтобы третьи лица были уверены в истинности полученных сведений и не боялись положиться на них. Первая достигается тем, что поземельные книги открыты для обозрения всем желающим (Гамбург, Австрия) или, по крайней мере, тем, кто удостоверит свой интерес. Вторая представляет собой фикцию, в силу которой третьи лица могут и должны считать содержание поземельной книги соответствующим действительному положению вещей.
Некоторые законодательства придают принципу достоверности безусловное значение: раз право записано, оно считается установленным, хотя бы даже сделка, на которой основана запись, была вызвана ошибкой, обманом и т.п. (Гамбург, Любек, Мекленбург). Пострадавшее от неправильной записи лицо имеет только личный иск к своему контрагенту. Остальные законодательства ограничиваются тем, что провозглашают безусловно достоверными вотчинные записи только для тех третьих лиц, которые вступили в сделку по имуществу, добросовестно положившись на вотчинную книгу. Так, напр., по прусскому закону (§ 9), "внесение в книгу может быть оспариваемо на основании гражданских законов. Но права, приобретенные в промежуток третьими лицами возмездным и добросовестным образом, остаются в силе". Другие законодательства не упоминают о возмездности, а требуют только добросовестности.
3. Принцип законности, служа опорой и основанием принципа достоверности, возлагает на ипотечные учреждения обязанность следить за правильностью и законностью записываемых ими сделок. В силу этого, напр., чиновники ипотечного учреждения должны удостоверяться в тождестве и дееспособности участвующих в сделке лиц.
4. Принцип специальности имеет целью сосредоточить в вотчинной книге точные данные относительно каждого отдельного имущества. Благодаря ему имущество индивидуализируется, а юридическое положение его становится строго определенным.
5. Принцип старшинства устанавливает преимущество в пользу того из двух друг друга исключающих прав на недвижимость, которое записано раньше. Так, напр., если на одном и том же имуществе тяготеют два закладных права, то, в случае неисправности должника, прежде удовлетворяется тот залогодатель, право которого раньше внесено в ипотечную книгу.
Русский проект[290]. Наше правительство давно уже озабочено необходимостью введения у нас правильной системы регистрации вещных прав на недвижимые имущества. Эти заботы выразились, с одной стороны, в составлении нескольких проектов вотчинного устава, а с другой - в провозглашении 19 мая 1881 г. "главных оснований предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимые имущества". Развитие положений этого закона было возложено на комиссию по составлению гражд. уложения, которая обнародовала в 1893 г. новый проект вотчинного устава, составленный по лучшим иностранным образцам.