1. Преимущество: гос регистрация или акт приемки-передачи?

Ст. 609 гк и ст.26 фз о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорит о том, что договор аренды подлежит гос регистрации, если иное не установлено законом.

По ст. 556 фактом передачи недвижимости является передаточный акт или иной документ о передачи.

в данном случае в договоре указан акт приемки-передачи.

2. Является ли договор аренды № 2 действительным?

Арендатор № 1 не может подать иск, т.к. не является стороной по сделке.

Форма не соблюдена – нет регистрации. Недействителен договор.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

3. Возможна ли краткосрочная аренда?

4. Могло ли ооо предъявить виндикационный иск кооперативу? Ведь по словам кооператива, ооо не является ни собственником, ни фактическим владельцем, ни юридическим владельцем.

ООО зарегистрировало свой договор, т.е. является титульным владельцем, а кооператив – фактическим.

ООО может подать иск о признании права, т.е. получить выписку из реестра. А затем и виндикация.

Между ЗАО и ООО обязательственные отношения. Т.е. ЗАО должно исполнить договор аренды, а именно предоставить здание ООО.

Нужно сказать о добросовестности кооператива. Не имеет смысла, значение имеет лишь гос. регистрация.

Но у нас: гос регистрация была только 15 июня, а иск о продлении 31 мая!

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Задача № 18.

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.