Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti-1
.pdfтехнические, санитарные, социальные. И если не вся жилая площадь дома, то во всяком случае более половины его полезной площади. Если полезная площадь дома не удовлетворяет этому требованию, то дом утрачивает свое функциональное назначение и трансформируется в свою противоположность.
Мнение, высказанное И.А. Дроздовым, о конструктивном недостатке функционального назначения как критерия разграничения помещений состоит в его субъективном характере, "в зависимости от намерений пользователя" <1> опровергается им самим: "предназначенность" определяется первично не в процессе пользования, а совсем на другой стадии, на стадии замысла, определения цели, проектирования и строительства, вложения инвестиций. Назначение здания и его помещений фиксируется в экспликации к поэтажному плану помещений, в документах. Перевод жилого помещения, находящегося в эксплуатации, в нежилое и наоборот осуществляется в установленном порядке. Намерения пользователя формализованы и не должны выходить за рамки его прав и обязанностей.
--------------------------------
<1> Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. N 8.
Постсоветское российское законодательство выдвинуло новую и весьма полезную идею для классификации зданий, жилых домов (помещений) в зависимости уже не только от функций места жительства, но и от функций места пребывания, которая позволяет отделить здания конструктивно постоянного типа как место жительства от зданий и строений другой направленности - как места пребывания.
Место жительства и место пребывания как функции строения определяюще влияют на функциональное назначение здания (помещения). Из назначения вытекают соответствующие технические, санитарные характеристики и другие социальные потребительские качества.
Объекты места жительства должны быть конструктивно постоянного типа, капитальными, являясь в свое время объектами капитального строительства, объектами недвижимости. Объекты места пребывания могут быть конструктивно постоянного типа, капитальными, объектами капитального строительства, недвижимости, и поэтому потребительские качества жилья могут совпадать с потребительскими качествами зданий (помещений) объектов пребывания, но могут быть и конструктивно облегченными строениями.
Тем самым сходство потребительских качеств здания как места жительства и потребительских качеств здания как места пребывания затрудняет классификацию жилого дома. Начало этому было положено еще до 1985 г. в инвентаризации жилищного фонда советского периода, когда появилась категория жилого здания, в которую были включены наряду с жилыми домами "спальные корпуса интернатов, дома для престарелых, строения дачно-строительных кооперативов, если они отвечают характеристике жилых домов" (разъяснение Ростехинвентаризации от 9 марта 1977 г. N 15-1-103).
По мнению Конституционного Суда РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. N 7-П), "в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду".
По нашему мнению, постсоветское законодательство не справилось с трудностью классификации по функциональному назначению и утратило границы между функциональным назначением объектов места жительства и места пребывания и дважды за последние 15 лет наделяло "жилой дом" несвойственной для него функцией - Законом
311
РФ о жилищной политике и Жилищным кодексом РФ применительно к гостиницамприютам, жилым домам ветеранов и престарелых, нуждающихся в социальном и медицинском обслуживании. Эти здания (строения) отнесены к составу жилищного фонда (ст. 1 утратившего силу Закона о жилищной политике и ст. 19 ЖК РФ).
Когда в жилом здании в целом размещено медицинское или иное социальное учреждение, дом лишается своего единственного назначения - быть местом жительства; когда принимает в свое замкнутое пространство специализированное учреждение с клиентами, а не проживающих, преследующих другие цели, - ведение частной жизни, домашнего хозяйства, отдых, творчество и т.п., он утрачивает свою характеристику свободного необремененного расселения. Жилой дом может быть и местом пребывания, если это связано с общежитием, служебным жилым помещением, жилым помещением маневренного фонда, объектом поднайма.
В современном жилищном законодательстве жилой дом характеризуется исключительно как разновидность, особая разновидность именно здания, сооружения постоянного типа, предназначенного для постоянного проживания, а не строения. Но и в советский период наше законодательство, говоря о строениях, имело в виду не всякую постройку, не временно возведенную для преходящих целей, а лишь прочно связанную с земельным участком. В отличие от временных построек под строением понималась "капитальная постройка, рассчитанная на длительную эксплуатацию, образующая хозяйственно и технически целое с земельным участком и обособленная от прилегающих построек. Обособленность строения предопределяет и выделение земельного участка под строение и при строении, ограничение его от прилегающих земельных участков" <1>.
--------------------------------
<1> Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строениями. М., 1950. С. 15.
Законодатель изначально применил повышенные требования к капитальности конструкций, не позволив поставить в один ряд и здания, и некапитальные строения. Градостроительный кодекс РФ (ст. 1) определяет здание как объект капитального строительства, исключая временные строения. Гражданский кодекс РФ вообще далек от каких-либо определений зданий вообще и жилого здания и помещения в частности. Поясняет только Жилищный кодекс (ст. 16).
Если понятие "жилой дом" как видовое понятие не выделено в тексте нормативных правовых актов из родового понятия "здание", значит, понятие "жилой дом" не имеет в данной конкретной жизненной ситуации, предусмотренной нормативным актом, своего особенного правила, а подчиняется общему правилу, установленному для "здания". Оно подчиняется своему правилу, если это правило сформулировано специально для "жилого дома". С этой структурой функционирует Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1>. Стало быть, родовое и видовое понятия в этих случаях не отвлеченные нормативные понятия, а имеющие реальное прикладное значение, используемое в юридической технике, о котором нельзя забывать.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Некапитальные строения - это, как правило, временные строения, что подтверждается паспортом технической инвентаризации (форма 1Б вместе с планом объекта). При этом на строительство временных строений теперь не требуется разрешения (Правила выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221) <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2000. N 12. Ст. 1297.
312
Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) не поясняет и не проводит никакой разницы между двумя понятиями - "здание" и "строение" и не предусматривает меры перехода на единое понятие. Современные правила различают капитальность по группам, и строение может входить в понятие "здание", относясь к какой-либо группе капитальности. И поэтому Вводный закон не делает из этого проблему, отделяя строение прошлого от строения будущего. Соответствующие изменения в действующее законодательство не вносились. Очевидно, разночтение сохраняется - "дом" и "строение".
Может быть, разработчики проекта Жилищного кодекса РФ не увидели существенной разницы между этими понятиями? Но тогда последствия исключения строений из какой-либо группы капитальности здания могли привести к очень серьезным негативным последствиям: в большей части строений, составляющих жилищный фонд страны, "в упор" не просматривалась капитальность строения (саманные дома и т.п.).
Если все свелось к перестройке понятий без ломки и потерь, к идентификации зданий и строений, где строения не исключили вообще, а всего лишь отнесли к определенной группе капитальности, к чему такое изменение в понятиях? Вся сложившаяся неопределенность требует аутентического толкования в постановлении Пленума Верховного Суда РФ. Очевидно, определенность будет внесена при утверждении технического регламента, касающегося безопасности здания и строения, разработку которого Президент Российской Федерации поручил Правительству РФ обеспечить до 1
января 2009 г. <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2008. N 19. Ст. 2117.
Жилой дом - прямая противоположность нежилому зданию, другому виду здания в целом, хотя и в доме могут быть вкрапления нежилой части, нежилых помещений (первые этажи жилого дома, встроено-пристроенные помещения). Теперь жилые дома составляют самостоятельный вид родового понятия - здания, называемые жилыми домами, составляющие обособленную самостоятельную видовую группу в противоположность другой самостоятельной видовой группе в составе единого родового понятия "здание", какими являются нежилые здания (канцелярские, торговые, производственные, культурные и т.д.). Технические помещения в составе общего имущества многоквартирного дома к нежилому фонду не относятся. Они неотъемлемая часть жилищного фонда.
К середине 70-х гг. XX в., почти за 50 лет, доля жилищного фонда снизилась более чем на 30%, а относительно всех остальных фондов тенденция к снижению выразилась более чем в 26%. "Такая тенденция закономерна, так как обеспечение роста производительности труда в материальном производстве, ускорение технического прогресса требует опережающего роста основных производственных фондов" <1>.
--------------------------------
<1> Факторы и тенденции развития структуры народного хозяйства в СССР. М.:
Наука, 1977. С. 256.
Однако такое объяснение тенденции, сделанное советскими экономистами в 70-х гг. прошлого века, признать удовлетворительным нельзя, поскольку не учитывался "остаточный принцип" в советской экономике, действовавший всегда, а начиная со второй половины 60-х гг. XX в. - особенно в планировании государственных и общественных средств, вкладываемых в советское жилищное строительство, привело к нарушению пропорциональности развития в целом всей экономики, комплексности застройки населенных мест. В 70-х гг. прошлого века в СССР доля жилищного строительства составляла в среднем 60%, доля культурно-бытового строительства - 25 и коммунального - 15% <1>. Разрыв между жилищным и культурно-бытовым строительством в советский период достиг 30 - 40%, а во многих регионах и больше.
313
--------------------------------
<1> Ходжаев Д.Г., Кочетков А.В., Листенгурт Ф.И. Указ. соч. С. 118.
Жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - это то, ради чего возводится жилой дом. Жилое или нежилое помещение может быть только обособленной, законченной, имеющей свой состав, свои индивидуально-определенные границы единицей. Чтобы быть пригодным для постоянного проживания, жилое помещение должно отвечать обязательному минимальному стандарту современных средств, создающих проживающим необходимые удобства в электроосвещении, в подаче и отведении воды, централизованном отоплении, обеспечении горячим водоснабжением, пользовании ванной (душем), газовой (электрической) плитой, лифтом и мусороудалением. Однако это максимум видов благоустройства. Минимум варьируется с учетом местных условий.
Жилое здание и его жилое помещение отвечают лишь одной задаче - обеспечить, создать необходимые жилищно-бытовые условия для постоянного проживания человека, надлежащую и в санитарном, и в техническом отношениях здоровую жилую среду, исключающую возможность возникновения каких-либо заболеваний, которые порождаются этой средой или способны в ней развиться, возможность для творчества, ведения домашнего хозяйства и отдыха, частной жизни.
Наконец, отечественное законодательство признало и конкретизировало в соответствии со ст. 42 Конституции РФ требования о благоприятной окружающей среде, нарушение которых может привести жилой дом или жилое помещение к непригодности жилья: превышение допустимых показателей проникновения в жилище шума, вибрации, электромагнитного излучения, концентрации вредных веществ, а также влияние неблагоприятных природных катаклизмов - оползней, селей, снежных лавин, паводков и т.п. (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47) <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Стало быть, жилой дом - это особая самостоятельная разновидность здания постоянного типа, прочно связанная с землей, индивидуально-определенная, имеющая внутренние пути сообщения и выходы во внешнюю среду, предназначенная функционально быть исключительно местом постоянного жительства, удовлетворения жилищных потребностей проживающих и требующая такого использования (в особо установленных законом случаях составляет специализированную разновидность его использования быть местом временного пребывания (общежития или служебной квартиры)), имеющая в своем составе изолированные квартиры (жилые помещения или помещения коридорного типа), пригодные к постоянному проживанию, нормативные границы, архитектурный облик, а также принятая в установленном порядке в эксплуатацию и прошедшая государственную регистрацию. Придомовый земельный участок, имеющий нормативные границы, - предоставляемый естественный базис недвижимости, на котором возводится и функционирует жилой дом как рукотворный, производный <1> объект недвижимости. Именно придомовый земельный участок определяет индивидуально-определенные характеристики жилого дома, его ориентацию.
--------------------------------
<1> Степанов С.А. Указ. соч. С. 30.
Статья 130 ГК РФ называет два основных признака недвижимого имущества. По этим признакам жилые дома непосредственно, а жилые помещения производно входят в класс недвижимого имущества.
Неразрывная связь с землей. Связь с землей и неразрывная связь с землей - существенно разные критерии. Разница в наличии или отсутствии фундамента у здания. Щитовой домик стоит на бетонных плитах или на ленточном фундаменте. Бетонные
314
плиты не могут быть признаны фундаментом. И если наличие фундамента - один из очень важных, но не единственный критерий отнесения имущества к недвижимому, в жилищных отношениях это единственное свидетельство такой неразрывности здания с землей. Судебная практика требует доказательств невозможности отделения объекта от фундамента без причинения несоразмерного ущерба объекту. Это касается не только индивидуальных строений.
Л. Наумова обобщила судебно-арбитражную практику выявления признаков отнесения к недвижимости любых объектов, не выделяя из их числа жилые здания как самостоятельную категорию. Чтобы вычленить жилые здания из всей группы объектов недвижимости, из предложенной ею совокупности признаков можно выделить следующие: неразрывная связь с землей (обязательность и характер фундамента), стеновой материал, невозможность перенесения жилых зданий либо несоразмерность ущерба при определении оценки переноса жилого здания и здания после переноса, отнесение здания по назначению, факт подключения жилого здания к стационарным инженерным коммуникациям. При этом последний признак обязателен именно для стационарного жилого дома. Л. Наумова считает, что на практике необходимо применять все критерии в совокупности, кроме назначения объекта недвижимости и отведения земельного участка, которые рассматриваются автором как дополнительные критерии
<1>.
--------------------------------
<1> Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. N 4.
Оценка стоимости объекта недвижимости и его перемещения как стоимостное выражение указанной неразрывности. Е.А. Суханов справедливо отмечает, что юридическую категорию "недвижимость" у нас стали трактовать "как естественнофизическое понятие и всерьез анализировать наличие или отсутствие возможности пространственного передвижения вещи как решающего критерия отнесения ее к недвижимости. На этом основании систематической критике подвергается закрепленное п. 1 ст. 130 ГК РФ определение недвижимости, поскольку оно якобы не содержит четких критериев отнесения вещей к недвижимости, и проводятся теоретические изыскания относительно соотношения понятий "недвижимость", "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество" <1>.
--------------------------------
<1> Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.
Однако все более серьезно. Сложилась целая судебно-арбитражная практика, которая не всегда бесполезна по результатам проведенного исследования. Скорее всего, не оценка стоимости перемещения важна для дома, а оценка состояния его капитальности.
Есть строения из современных стеновых материалов сборно-разборной конструкции, без фундамента, с небольшим углублением в поверхность земельного участка, называемые модулями (времянка для строителей, бытовка), которые получили отражение в хозяйственных спорах между юридическими лицами в судебно-арбитражном процессе. В советский период такого рода строения (сборно-разборные, без фундамента, вагончики и т.д.) не подлежали приемке в состав жилищного фонда, а в постсоветский - не подлежали включению в число жилых и оценивались как временные постройки (некапитальные), требующие сноса после завершения строительства жилого дома.
Критерии отнесения сооружений к капитальным зданиям и некапитальным строениям в определенной мере названы в локальных нормативных правовых актах:
- в утратившем силу Законе г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в г. Москве": п. "з" ст. 2 Закона определял капитальное здание как "здание, строение, сооружение, при возведении которого были использованы специальные
315
производственные и технологические операции и материалы в соответствии с установленными нормами и правилами капитального строительства";
- п. 1.7 распоряжения мэра г. Москвы от 30 марта 1998 г. N 299-РМ, в котором под некапитальным строительством понимается "строительство объектов площадью более 20 кв. м из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений" <1>;
--------------------------------
<1> Вестник мэрии Москвы. 1998. N 14.
- в распоряжении мэра г. Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ, в котором под капитальным строительством понимается строительство любых объектов (независимо от объема и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций <1>.
--------------------------------
<1> Вестник мэрии Москвы. 2000. N 12.
Как видно, критерии, локально установленные нормативными актами г. Москвы для отнесения сооружения к капитальным или некапитальным строениям, связаны с техническими особенностями этих сооружений, таких как состав использованных при их изготовлении стеновых материалов и наличие заглубленного фундамента, наличие инженерных коммуникаций.
Основными критериями отнесения объектов к капитальным в судебной практике являются состояние технических данных - заглубленного фундамента, наличие стационарных инженерных коммуникаций и т.п. Они носят именно технический характер, но по существу являются носителями юридических признаков <1>.
--------------------------------
<1> В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 16 мая 2001 г. N Ф03- А73/01-2/784 судом было указано, что спорное сооружение не является капитальным строением ввиду отсутствия фундамента - основного элемента, связывающего его прочно с землей. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 3 апреля 2001 г. N А5629430/00 суд признал спорный объект капитальным сооружением по причине наличия у него бетонного фундамента. В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа было указано на то, что смонтированный рыночный комплекс нельзя отнести к объекту капитального строительства, так как строение не связано с землей, а объединенные в единое целое торговые ларьки представляют собой временное сооружение.
Это системные характеристики жилого дома.
Системные связи здания (жилого дома) настолько существенны, что решающее влияние может оказывать не столько "организационный центр", под которым С.А. Степанов понимает прежде всего придомовый участок земли, равно как и другие самостоятельные объекты, в частности здание (жилой дом), сам по себе в системе объектов недвижимости. Активный центр системы объектов в настоящее время сместился к земельным участкам <1>.
--------------------------------
<1> Степанов С.А. Указ. соч. С. 8, 41.
Однако влияние придомового земельного участка ослаблено. Этому способствует то обстоятельство, что еще по советскому Земельному кодексу РСФСР 1970 г. под массовое жилищное строительство (кроме индивидуального) отводился не индивидуальный земельный участок для многоквартирного дома, а огромный земельный массив в целом под микрорайон УКСам (ОКСам) горисполкомов, выполнявших функции единого заказчика жилищного строительства в городе, без последующего закрепления
316
застроенных придомовых земельных участков за каждым домом или группой домов (кроме кооперативных).
И поэтому приватизация жилых помещений была осуществлена в 1991 г., кстати, без приватизации придомового земельного участка. Нежилые помещения в многоквартирных жилых домах приватизированы только со времени введения в действие Жилищного кодекса РФ.
Очевидно, смещение еще не состоялось, потому что еще не состоялся переход к реальному управлению многоквартирными домами, соответственно, к новой структуре собственности (ст. 161 ЖК РФ), что немаловажно, а это займет значительное время и затронет отношения собственности.
5. Ради индивидуально-определенного использования по назначению жилых и нежилых ячеек (помещений) строятся и существуют здания, жилые дома. Именно в них конструктивно образуются обособленные составные части целого, пригодные для постоянного проживания. Но они не являются физически самостоятельными единицами такого единого органического целого, как здание, остающегося, несмотря на индивидуальное использование его ячеек архитектурно, технически неделимым. Объект технически неделим - это его физическое свойство, натуральные границы. Пропуская через себя стационарные общие внутридомовые коммуникации (оборудование), имея общий фундамент, каждое из его помещений, в том числе и технических, способствует функционированию здания, дома в целом, поскольку все они по отдельности, самостоятельно, автономно, без здания в целом, функционировать не в состоянии, а могут только в том рукотворном единстве, как они предварительно конструктивно спроектированы, построены и эксплуатируются, образуя при этом архитектурное и техническое единство в физических границах самостоятельного, индивидуальноопределенного объекта - жилого дома. Это не означает, что проживающие в жилых помещениях лица не вправе осуществлять в установленном (разрешительном) порядке перевод внутренней ячейки, жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, переустроить и перепланировать жилое помещение (гл. 3 и 4 разд. I ЖК РФ).
Если даже имели место самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений, то на основании судебного решения жилое помещение может быть сохранено в таком измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью (ст. 29 ЖК РФ).
Как отмечал Л.А. Кассо, строения состоят из крыши, стен, окон и дверей и т.д., которые соединяются в единый предмет и не могут в юридическом отношении играть роль отдельного объекта, пока существует эта связь <1>.
--------------------------------
<1> Кассо Л.А. Русское поземельное право. М.: Гос. тип., 1906. С. 6, 172.
В литературе отмечается, что природа неделимых вещей такова, что раздел их в натуре приводит к потере частями вещи тех свойств, которыми обладала вещь в целом, соответственно, части не смогут быть использованы по тому же назначению, что и вещь. "Нераздельные суть такие имущества, которые или не могут быть раздроблены без повреждения их существа, без нарушения их первоначального назначения, или которые не подлежат раздроблению по закону" <1>.
--------------------------------
<1> Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003. С. 166.
По мнению А.Г. Спиркина, "у частей целого разная степень относительной самостоятельности. В соотношении целого и частей есть такая закономерность: чем сильнее и сложнее связь между частями, тем больше роль целого по отношению к своим частям и, следовательно, меньше относительная независимость частей от целого" <1>. Именно в многоквартирных домах связь между частями - жилыми помещениями сильнее и сложнее, чем в индивидуальных жилых домах усадебного типа.
317
--------------------------------
<1> Спиркин А.Г. Философия: Учебник. М., 2002. С. 275.
Втехническом, конструктивном единстве жилые помещения не могут рассматриваться как самостоятельные единицы, но могут быть изолированными ячейками, используемыми для удовлетворения потребностей человека по месту жительства или месту его пребывания. В своем физическом единстве совокупность внутренних помещений образует здание, его органическое самостоятельное единство. Их использование по назначению составляет цель строительства и существования здания.
Взданиях усадебного типа их материальная оболочка зачастую меньше связана с архитектурным обликом, меньшее число и меньшая сложность инженерных нецентрализованных коммуникаций (оборудования) не имеют объединяющей и цементирующей силы, чтобы противостоять разделу и выделу его частей, а наличие большого земельного участка создает предпосылки для создания вспомогательных строений (помещений), расселения и выдела. Под домом как объектом правовой регистрации понимается не только здание или несколько зданий с прилежащими служебными постройками (сооружениями), которые расположены на одном земельном участке.
Многоквартирные дома - это жесткие стандартные строительно-монтажные конструкции, изначально не подготовленные для будущего физического раздела. Индивидуальные жилые дома усадебного типа в большинстве своем не имеют таких современных инженерных коммуникаций и типовых строительно-монтажных конструкций.
Таким образом, если многоквартирные жилые дома, безусловно, физически не делятся и законодательство даже не предусматривает такой разрешительной физической возможности и целесообразности, не существует такого рода и судебной практики, то индивидуальные одноквартирные жилые дома усадебного типа при их общей физической неспособности к делению все-таки при определенных обстоятельствах могут быть физически, архитектурно, технически поделены (при большом земельном участке могут быть дополнительно возведены необходимые вспомогательные хозяйственные строения, пристройки, чтобы уравнять делящихся).
Вст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям отнесена и часть жилого дома. В техническом отношении, если придерживаться материалов, содержащих определения, установленные совместно Конференцией европейских статистиков и Комитетом по жилищному вопросу, строительству и градостроительству Европейской экономической комиссии ООН, это структурно обособленная часть здания постоянного типа, в котором есть жилые помещения.
6. Д.И. Мейер справедливо отмечал, что "юридическая делимость вещи, таким образом, нечто иное, нежели физическая делимость" <1>.
--------------------------------
<1> Мейер Д.И. Указ. соч. С. 166.
По вопросу делимости зданий мнения отечественных дореволюционных цивилистов разделились. Одни ученые - К.П. Победоносцев, Д.И. Мейер, К.Н. Анненков, Н. Х-ский, К. Змирлов <1> - относили дома к неделимым вещам. Существовало мнение, что сама физическая природа здания не позволяет считать его делимым.
--------------------------------
<1> Х-ский Н. Понятие части в недвижимом имуществе по смыслу 393 ст. // Юридический вестник. 1881. Кн. 7. С. 506; Змирлов К. О недостатках наших гражданских законов // Журнал гражданского и уголовного права. 1883. Кн. 3. С. 96; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 25; Анненков Н. Система русского гражданского права. Т. 1. СПб., 1895. С. 291 - 292.
318
Иной позиции по вопросу о делимости домов придерживались А.Л. Кассо, Г.Ф. Шершеневич, В.Б. Ельяшевич, В.И. Синайский, считая, что в зависимости от наличия ряда характеристик конкретный дом может быть признан как неделимым, так и делимым <1>.
--------------------------------
<1> Ельяшевич В.Б. Развитие форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913. С.
104.
"Следует признать, - отмечал Г.Ф. Шершеневич, - что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого" <1>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.:
Спарк, 1995. С. 104
В.И. Синайский и В.Б. Ельяшевич подтверждали возможность делимости двора одновременно с разделом земельного участка на части, но высказывались против возможности деления дома по горизонтали <1>.
--------------------------------
<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 135; Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 105.
В то же время А.Л. Кассо не видел теоретических препон также и для деления зданий по горизонтали: "При горизонтальном или поэтажном делении первый этаж вместе с землею образует одну недвижимость, а следующие этажи, второй, третий, в свою очередь составляют отдельные недвижимости, отрешенные от права собственности на землю" <1>.
--------------------------------
<1> Кассо Л.А. Указ. соч. С. 13.
Однозначная позиция судебной практики по данному вопросу в дореволюционной России не сформировалась.
И в советский период мнения относительно физического раздела дома в литературе разделились. Как сообщает И.Л. Брауде, С.Н. Братусь считал недопустимым физический раздел дома. Д.М. Генкин признавал спорным вопрос о допустимости раздела дома в натуре. И.Л. Брауде считал, что "бесспорно необходимо сохранение единства строения как недробимого целого" <1>.
--------------------------------
<1> Брауде И.Л. Указ. соч. С. 129.
По опубликованным материалам отношение Верховного Суда РСФСР в советский период к разделу дома в натуре было разным, сначала отрицательным. В докладе Гражданской кассационной коллегии Верховного Суда за 1926 г. имеется указание, что "нельзя признавать правильным такой раздел имущества в натуре, когда, например, вследствие неделимости дома суд распределяет отдельные его части, комнаты между собственниками, поскольку такой раздел фактически устанавливает лишь порядок пользования домом, но не создает самостоятельных юридических собственников имущества, чего добиваются стороны в этих случаях" <1>.
--------------------------------
<1> Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. 1941. Вып. II. С. 233.
319
Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и вслед за ними Гражданский кодекс РСФСР (ст. 106) признали часть жилого дома объектом права собственности, допустив деление как по горизонтали, так и по вертикали.
В советский период Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. вопрос раздела и выдела отдельных частей индивидуального жилого дома усадебного типа был определен следующим образом. Деление дома в натуре возможно только тогда, когда на одном земельном участке расположены два жилых строения или сдвоенный дом, при этом необходимо учитывать, что обособленные части дома могут быть использованы в соответствии с его хозяйственным назначением - обеспечением граждан жильем. Суд должен выяснить техническую возможность раздела дома в соответствии с долями сособственников. Раздел возможен в случае, если дом обладает отдельными выходами, большой площадью или такой раздел технически и санитарно возможен после переоборудования или перестройки. В связи с разделом жилого дома в общем использовании сторон не должно оставаться каких-либо помещений и подсобных строений, выделенные части дома становятся самостоятельными объектами. Соответственно, если помещения дома не представляют собой обособленных и не зависящих друг от друга частей и превратить их в изолированные путем перестройки или переоборудования не представляется возможным, то суд должен определять порядок пользования таким домом и отказывать в возможности выдела (раздела) <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС СССР. 1982. N 3. С. 28 - 36.
В соответствии с Положением о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания считаются жилые дома: а) находящиеся в ветхом состоянии; б) находящиеся в аварийном состоянии; в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
§ 2. Правовые признаки жилого дома и жилого помещения как объектов гражданских и жилищных прав
1. По правилам инвентаризации, действовавшим в советский период, квартирой считалось жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий коридор (вестибюль) или непосредственно наружу, а жилой комнатой - часть квартиры с непосредственным дневным освещением и постоянным отоплением, предназначенная под жилье. При этом к числу жилых комнат относились также полутемные, темные и проходные комнаты, а помещения, разгороженные перегородкой не до потолка, также учитывались как отдельные комнаты.
Но разве допустимо было указывать, что к числу жилых комнат могли относиться комнаты, разгороженные перегородкой не до конца, а также плохо освещенные комнаты или вообще темные, тогда как ГК РСФСР 1964 г. (ст. 300) устанавливал в качестве предмета договора найма изолированность жилого помещения, и поэтому с 1964 г. ведомственные акты надлежало привести в соответствие.
Определения квартиры и комнаты, данные в Жилищном кодексе РФ (ст. 16), принципиально отличаются от ранее действовавших в лучшую сторону. И то, и другое обоснованно подчеркивает прежнюю целевую направленность жилища - для постоянного проживания.
320