Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti
.pdfзащиты которых и создается система государственной регистрации прав, поскольку именно при распоряжении возникают отношения с этими лицами. В частности, лицо, осуществляющее строительство жилого дома, будет признаваться его собственником и собственником всех находящихся в нем жилых и нежилых помещений до момента государственной регистрации прав на построенное здание или помещения в нем уже самим фактом строительства им для себя этого здания. Как собственник, он может зарегистрировать или само здание, или помещения в нем, но только что-то одно по своему усмотрению. Соответственно, сделки он будет совершать с тем объектом, права на который им зарегистрированы, и только после государственной регистрации.
Похожая ситуация существует и с регистрацией прекращения права на объекты недвижимости. Прекращение права собственности в контексте настоящей работы связано с прекращением существования объекта недвижимости в связи с его гибелью или уничтожением. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается гибелью или уничтожением вещи. Прекращение же записи о праве собственности осуществляется на основании заявления собственника с предоставлением необходимых документов. Сроки, а также обязательность подачи заявления о прекращении права законодательно не регламентированы. Таким образом, после гибели вещи и прекращения права собственности в течение неопределенного времени в Реестре прав будет существовать запись о праве собственности, являющаяся в соответствии с Законом "единственным доказательством зарегистрированного права" <1>.
--------------------------------
<1> Статья 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вопрос о содержании понятия "гибель недвижимой вещи", права на которую зарегистрированы, должного отражения в юридической литературе не нашел. Исходя из общих представлений о содержании понятия, под гибелью недвижимой вещи следует понимать такое изменение ее характеристик, которое делает невозможным ее использование в соответствии с назначением. Таким образом, под гибелью недвижимой вещи можно понимать не только ее физическое разрушение, но и такое ее изменение, которое приводит к утрате заданных свойств.
Тем не менее это общее определение неприменимо в отношении всех объектов недвижимости. В частности, гибель земельного участка следует признать невозможной, в том числе и в случае утраты им возможности использования по назначению, поскольку в соответствии с Земельным кодексом РФ под земельным участком понимается "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке" <1>. Изменение характеристик земельного участка, приводящее к невозможности его использования в соответствии с назначением, не свидетельствует о его гибели как объекта права собственности.
--------------------------------
<1> Пункт 2 ст. 6 ЗК РФ.
Прекращение права на земельный участок при невозможности или ненадлежащем характере использования осуществляется путем его изъятия у собственника. При этом сам земельный участок как объект имущественных отношений остается. (Например, в случае изменения русла реки и прекращения возможности использовать ранее предоставленный в собственность земельный участок в связи с его физическим исчезновением юридически право собственности на такой участок прекратится путем его изъятия для государственных нужд как земель, подлежащих отнесению к землям водного фонда.)
Похожая ситуация существует и с жилыми и нежилыми помещениями. Являясь юридическими фикциями, материально не определенными объектами, свидетельством наличия права общей собственности на общее имущество здания в целом (физически на здание как таковое), помещения могут погибнуть только в случае гибели общего
361
имущества или в случаях, прямо установленных законом, а не в связи с невозможностью использования по назначению собственно помещения. Определение понятия "гибель помещения" в законодательстве не дано, однако для собственников помещений оно является крайне важным. Учитывая, что общее имущество здания находится в общей собственности всех собственников помещений (к сожалению, сегодня только жилого) и все собственники помещений совместно отвечают за состояние общего имущества здания, представляется обоснованным закрепить в законодательстве норму о том, что гибелью помещения следует считать лишь такое разрушение здания (общего имущества) в целом, которое приводит к невозможности использования общего имущества всеми собственниками помещений. Иными словами, следует признать, что гибель помещения невозможна, возможна лишь гибель здания, общего имущества, гибель которого и приводит к гибели всех помещений в этом здании. При частичном разрушении или повреждении здания, хотя и выразившихся в разрушении помещения, приводящем к невозможности его использования, собственник помещения, сохраняя на него право, может осуществить его восстановление и восстановление поврежденного общего имущества за счет средств в том числе иных сособственников общего имущества в силу нахождения его в общей собственности <1>.
--------------------------------
<1> В соответствии со ст. 15 ЖК РФ Порядок признания помещения непригодным для проживания устанавливается Правительством РФ (установлен Постановлением от 28 января 2006 г. N 47). В соответствии с п. 49 названного Постановления "соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ". Однако признание помещения непригодным для проживания, а здания - аварийным само по себе в соответствии с указанным документом не свидетельствует о прекращении права собственности на него, а является только основанием для изменения характера использования помещения, капитального ремонта или сноса здания.
Внаиболее законченном виде формула "право прекращается гибелью вещи" может быть применена к гибели зданий и сооружений. Однако и в этом случае невозможность использования по назначению не всегда свидетельствует о гибели недвижимой вещи. Необходимо рассмотреть два случая гибели вещи: ее разрушение вследствие пожаров, стихийных бедствий и износа и ее изменение в связи с разрешенной или не разрешенной реконструкцией.
Впервом случае недвижимая вещь, как правило, разрушается, прекращает свое существование как материальный объект. Восстановление такого объекта есть создание новой вещи, из новых материалов, пусть и с прежними характеристиками, но всегда с новыми, отличными от прежних, свойствами. Во втором случае недвижимая вещь, как правило, физически сохраняется, при этом ее характеристики подвергаются изменению.
Для сгоревших и разрушенных иным образом объектов недвижимости необходимо установить: что следует считать гибелью недвижимой вещи, какие изменения должны произойти в объекте для признания его погибшим, требуется или нет принятие в этом случае каких-либо актов на уровне органов государственной власти или местного самоуправления, поскольку процесс создания этих объектов был связан с принятием таких актов. Наконец, надо определить роль акта о прекращении права собственности в процессе государственной регистрации.
Вотличие от нормы ст. 219 ГК РФ, связывающей момент возникновения права собственности с моментом государственной регистрации, корреспондирующей нормы, связанной с моментом прекращения права собственности, в ГК РФ нет. Таким образом,
362
утверждать, что право собственности на недвижимое имущество прекращается в момент государственной регистрации прекращения права, нет оснований. Эта запись не порождает ничьих прав и формально не влечет никаких других гражданско-правовых последствий. Бывший собственник этого объекта не заинтересован в представлении документов для регистрации прекращения права, тем более в оплате регистрационного сбора <1>.
--------------------------------
<1> В каком-то смысле установление такого сбора аморально и безнравственно, если эти слова применимы к нормативно-правовым актам. У людей и так горе, большие убытки, связанные с гибелью вещи при пожарах, стихийных бедствиях, в результате военных действий, а законодательство еще и требует уплаты за это государственной пошлины.
Из этого следует, что процедура внесения такой записи должна быть максимально упрощена <1>. Здесь можно было бы установить порядок, аналогичный установленному Кодексом торгового мореплавания РФ <2>, в соответствии с которым при гибели торгового судна либо при установлении факта, приравниваемого к его фактической гибели, допускается принудительное внесение записи в Реестр, свидетельствующей о прекращении права собственности на судно.
--------------------------------
<1> В соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости внесение записи о прекращении объекта недвижимости в связи с его гибелью осуществляется без взимания государственной пошлины, что, безусловно, является моментом положительным. К сожалению, обратиться с таким заявлением может только собственник с представлением документов, удостоверенных кадастровым инженером, подтверждающим факт гибели объекта.
<2> Статья 47 Кодекса торгового мореплавания РФ (в ред. Федерального закона от 20 декабря 2005 г. N 168-ФЗ): "Из Государственного судового реестра, Российского международного реестра судов или судовой книги подлежит обязательному исключению судно:
погибшее или пропавшее без вести; конструктивно погибшее; утратившее качества судна в результате перестройки или любых других изменений;
переставшее соответствовать требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 15 настоящего Кодекса".
Или, наоборот, мы сохраняем существующий порядок и тем самым признаем существование права собственности и вещи и после ее фактической гибели, до момента внесения соответствующей записи в Реестр прав. Тем самым мы сохраняем за собственником возможность сделки с некой фикцией, погибшим имуществом, равно как и сохраняем за ним право на восстановление недвижимой вещи с сохранением существующей записи о праве собственности <1>.
--------------------------------
<1> Последнее соответствует сложившейся практике. В частности, в практике широко распространены сделки со сгоревшими и разрушенными зданиями. Их собственник, часто не имея возможности или не желая восстанавливать, продает такое имущество, не оформляя свои права на земельный участок. Новый собственник такого объекта переоформляет на себя права на здание, на земельный участок и восстанавливает здание, не оформляя никаких разрешений. Так, по данным автора, только в Реестре прав Московской области зарегистрировано 928 объектов недвижимости, имеющих наименования "сгоревшие" или "разрушенные" здания. Большинство этих объектов было продано, в дальнейшем перестроено или заново построено. Также следует иметь в виду, что количество зарегистрированных таких объектов существенно меньше количества сгоревших и проданных домов в Московской области. Из этого следует, что существенно
363
большая часть зданий и сооружений строится заново без прекращения записи о праве собственности и регистрации права на вновь построенный объект недвижимости. Необходимо отметить, что в связи с отказом законодателя от технической инвентаризации зданий при совершении сделок с недвижимостью количество фактически совершенных сделок с такими объектами будет только возрастать, поскольку сам факт разрушения объекта не может быть выявлен в процессе проведения государственной регистрации права.
Следует, однако, признать, что основной причиной сделок с такими фикциями является отсутствие или недооформленность в соответствии с установленными правилами права собственности на земельный участок у собственника разрушенного здания. Прекращение права собственности на разрушенное здание при его гибели часто фактически прекращало права на земельный участок либо существенно их ограничивало. Также формированию такой практики способствовало наличие существенных затруднений при оформлении разрешений на строительство при восстановлении разрушенного здания или при его реконструкции. В значительной степени эти факторы в последнее время преодолены. Предоставление во всех таких случаях земельных участков в собственность граждан, существенное упрощение, в ряде случаев - отмена необходимости получения разрешений на строительство для большей части объектов недвижимости устранили саму потребность в таких сделках, которые сегодня можно рассматривать только как дань сложившейся практике, которая должна быть приведена в соответствие с действующими гражданско-правовыми нормами. В этих случаях предметом таких сделок будет продажа земельного участка с определенными свойствами, что фактически и имеет место быть.
Исходя из изложенного, следует установить, что при гибели здания или сооружения должна быть сделана запись о прекращении права собственности на эти здания или сооружения. Эта запись отражает уже существующий факт, поэтому не является регистрацией в смысле ст. 130 как акта, устанавливающего определенные юридические последствия для собственника этого имущества, а является записью технического характера. За такие записи не должна взиматься государственная пошлина, а произведена она может быть на основании заявления как собственника, так и иных уполномоченных органов, правда, в последнем случае, по-видимому, с предъявлением доказательств, свидетельствующих о гибели вещи. Мало того, учитывая отмеченный выше принцип и презумпцию достоверности данных Реестра прав, необходимость стремиться к максимальному повышению достоверности данных Реестра прав, можно предположить, что уполномоченные органы, располагающие сведениями о гибели недвижимой вещи, должны иметь не только право обращаться с заявлениями о прекращении записи о праве в отношении погибшего объекта недвижимости, но и на них должна быть возложена соответствующая обязанность.
Несколько иная ситуация возникает в случае реконструкции объекта недвижимости. В отличие от случая гибели недвижимой вещи при ее разрушении, при реконструкции физически сама недвижимая вещь, как правило, сохраняется, при этом ее характеристики подвергаются изменению. При этом изменения могут носить как существенный, так и несущественный характер. Они могут быть связаны или не связаны с изменениями внешнего вида. Они могут касаться, например, только замены перекрытий или сантехнического оборудования или, наоборот, достройки одноэтажного дома до величины трехэтажного особняка.
Существенное изменение характеристик объекта недвижимости, связанное с изменением назначения такого объекта, характера его использования, по-видимому, следует рассматривать как гибель вещи, приводящую к прекращению ранее зарегистрированного права собственности на такой объект недвижимости. Иные изменения характеристик зданий или сооружений, соответственно, не могут
364
расцениваться как гибель вещи с прекращением ранее зарегистрированных прав. При этом должны быть определены критерии отнесения тех или иных изменений к существенным или, наоборот, несущественным, что является непростой задачей. В качестве одного из вариантов формирования таких критериев можно предложить следующий: возможность в процессе изменения осуществлять использование здания или сооружения по назначению. Если такое использование возможно, то изменения следует считать изменениями, не приводящими к гибели вещи и, соответственно, не приводящими к прекращению ранее зарегистрированных прав. В этом случае, например, перестройка здания с частичным разрушением его капитальных конструкций будет рассматриваться как его гибель, а пристройка к нему дополнительных элементов, пусть и существенно увеличивающая его площадь, гибелью считаться не будет. В целом можно еще раз отметить, что формирование критериев гибели недвижимой вещи для целей отражения сведений о гибели вещи в Реестре прав является весьма непростой задачей, и трудно рассчитывать, что в рамках настоящего исследования автором могут быть предложены формулировки соответствующих норм.
Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании документов, подтверждающих наличие оснований для признания права собственности (правоустанавливающих документов), и документов, описывающих объект недвижимости. Документы, описывающие объект недвижимости, позволяют идентифицировать объект, отделить его от всех иных объектов недвижимости. В соответствии с действующим сегодня законодательством подробное описание объекта недвижимости содержится не в Реестре прав, а в других государственных реестрах - земельном кадастре, документах технического учета зданий и сооружений, иных реестрах, при этом органы и организации, уполномоченные на ведение этих реестров, и отвечают за достоверность сведений об объекте <1>.
--------------------------------
<1> Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
На эти реестры в процессе государственной регистрации прав делаются соответствующие ссылки. Если в процессе описания объект недвижимости был идентифицирован неправильно, то при его регистрации эта ошибка выявлена быть не может, т.е. право собственности на этот объект будет зарегистрировано за иным лицом, не являющимся его собственником <1>.
--------------------------------
<1> Здесь уместно привести следующий пример. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним идентификация земельного участка осуществляется по его кадастровому номеру. При отсутствии иных объектов недвижимости на этом земельном участке его собственник получит представление о месте расположения земельного участка только при постановке на местности межевых знаков. Привязка земельного участка к иным имеющимся на местности ориентирам отсутствует. Это приводит к тому, что одному и тому же земельному участку могут быть присвоены разные кадастровые номера. В процессе государственной регистрации прав в этом случае на один и тот же земельный участок будут зарегистрированы права различных лиц.
Идентификация объекта недвижимости осуществляется посредством определения его месторасположения и описания его свойств и характеристик. С описанием свойств и характеристик, как правило, никаких проблем не возникает, поскольку для идентификации они не нужны. Месторасположение объектов недвижимости осуществляется посредством привязки его границ к координатной сети или к иным известным ориентирам (например, для квартир в здании осуществляется их привязка к границам самого здания, т.е. определяется место расположения квартиры в здании). В
365
случае, когда осуществляется координатная привязка объектов недвижимости, сведения о месторасположении объекта по отношению к другим объектам недвижимости в большинстве случаев на государственную регистрацию не поступают. В любом случае органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, лишены возможности проверить факт отсутствия противоречий между представленными на регистрацию документами о месторасположении земельного участка и сведениями о месторасположении ранее зарегистрированных объектов недвижимости, поскольку они не отражают сведения о месторасположении объектов недвижимости на карте. Это приводит к тому, что допускается возможность неверной регистрации, при этом формально сами органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, ответственности в этом случае за неверную регистрацию, как было отмечено выше, не несут.
Можно сделать вывод, что такой подход к формированию Реестра и регистрации в целом противоречит принципу достоверности регистрации и Реестра прав, который, как неоднократно отмечалось выше, является основополагающим принципом государственной регистрации и формируемой системы ответственности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за ее результаты. Кроме того, он противоречит установленной Законом обязательности правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию документов, являющейся исключительной функцией органов, осуществляющих государственную регистрацию прав (п. 1 ст. 13) <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 1 ст. 13 Закона государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Это может быть устранено только возложением соответствующей обязанности на органы по государственной регистрации прав по проверке месторасположения границ земельного участка, отсутствием противоречий, в том числе в части месторасположения, с ранее зарегистрированными правами. Фактически это означает объединение Реестра прав и земельного кадастра, иных кадастров недвижимости в рамках системы государственной регистрации прав, что было отмечено в Концепции <1>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 86 - 90.
Государственная регистрация права собственности начинается с обращения на государственную регистрацию, осуществляемого правоприобретателем, а в случае регистрации перехода права собственности - сторонами договора и заканчивается изданием акта органа государственной власти о государственной регистрации права собственности. Необходимость обращения на государственную регистрацию прав сторонами прямо установлена Законом (ст. ст. 13 и 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Можно предположить, что обращение на государственную регистрацию с целью прекращения права собственности, при регистрации перехода права собственности, имеет то же значение, что и передача недвижимости, для сделок с имуществом, не подлежащим государственной регистрации. При этом обращением на государственную регистрацию собственником недвижимости завершается исполнение им взятых на себя в рамках договора обязательств. Передачу же недвижимости можно расценивать в этом случае как действие не юридическое, а фактическое. (Похожую позицию занимает В.В. Чубаров.) <1>. Близкое значение имеет передача недвижимости в немецком праве <2>. Здесь необходимо отметить, что известная позиция, что передачей недвижимости собственник исчерпал свое право собственности, и соответствующая практика ВАС РФ складывались до формирования системы государственной регистрации прав в Российской Федерации <3>.
--------------------------------
366
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Отв. ред. О.М.
Садиков. 5-е изд. М., 2006. С. 162 - 163.
<2> Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 11, 17, 18.
<3> Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8.
Если передачу недвижимости расценивать именно в таком смысле, как фактическое действие, то становится очевидным, что отношения между сторонами до государственной регистрации перехода права собственности регулируются в рамках обязательственных отношений. По мнению К.И. Скловского, такая позиция приобретателя недвижимости почти совпадает с положением арендатора <1>.
--------------------------------
<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 234.
Передав недвижимое имущество приобретателю, при этом не предприняв никаких действий по прекращению своего права собственности посредством государственной регистрации перехода права, правоотчуждатель сохраняет за собой все правомочия собственника, в том числе и правомочие по распоряжению. В практике не оспаривается, что в этот период у собственника имущество может быть принудительно изъято в порядке исполнительного производства или банкротства. Споры же существуют только в отношении добровольного распоряжения недвижимостью. По-видимому, если передаче не придается юридического значения, свидетельствующего о прекращении правомочий собственника, то она и не может приводить к возникновению ограничений по распоряжению имуществом собственником.
Иная ситуация возникает в случае, когда стороны уже обратились на государственную регистрацию перехода права собственности. По мере развития системы государственной регистрации становилось все более очевидным значение обращения на государственную регистрацию перехода права собственности, при отсутствии которого никаких юридически значимых действий не осуществляется (таких, как правовая экспертиза документов, регистрация, приостановление и отказ в регистрации, внесение отдельных, особых отметок регистратора) <1>.
--------------------------------
<1> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 1.
Подача заявления является одним из обязательств, которые берут на себя стороны, часто оговаривая это отдельно. Это также соответствует и фактическому положению дел: если ранее правоотчуждатель устранялся от совершения каких-либо действий с принадлежащей ему недвижимостью после нотариального удостоверения договора и передачи его (договора) приобретателю, то сейчас - после подачи заявления на государственную регистрацию прав. Таким образом, можно утверждать, что права продавца распоряжаться принадлежащим ему имуществом должны прекращаться подачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности <1>. В этой связи норма Закона о государственной регистрации прав и сложившееся ее такое правоприменение, что допускается возможность отказа от государственной регистрации перехода права собственности по инициативе продавца в одностороннем порядке <2> после подачи заявления на государственную регистрацию права, вызывает определенное недоумение.
--------------------------------
<1> Здесь необходимо отметить обоснованность исключения из ст. 16 Закона о государственной регистрации прав допустимости представления заявления на государственную регистрацию прав одной из сторон нотариально удостоверенного
367
договора, поскольку, как было отмечено, в соответствии с действующим сегодня Гражданским кодексом РФ само по себе нотариальное удостоверение никакой возможности требовать регистрации права собственности не дает.
<2> Пункт 4 ст. 20 Закона.
Необходимо отметить, что в отличие от ряда правопорядков приобретатель недвижимого имущества в соответствии с действующими нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав никакими правами, кроме требования в соответствии со ст. 551 ГК РФ в судебном порядке регистрации перехода права собственности, не наделен. Даже подача такого иска не дает ему оснований для регистрации права требования в отношении объекта недвижимого имущества, которое формально может вноситься только при наличии спора о праве. Вопрос о введении в законодательство такой возможности для приобретателя и придания этой записи определенного правового значения может быть отдельно рассмотрен. Это лишний раз подчеркивает отсутствие ограничений на распоряжение недвижимым имуществом до момента подачи документов на государственную регистрацию.
Но тогда подлежит разрешению вопрос о правах правоотчуждателя недвижимости и правоприобретателя после подачи документов на государственную регистрацию права собственности до момента такой регистрации, которая сегодня может длиться от одного до четырех месяцев. Необходимо утверждать, что правоотчуждатель сегодня в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой хотя и фактически утратил правомочия по распоряжению недвижимостью, остается ее собственником, соответственно, такое имущество в этот период может быть объектом взыскания со стороны кредиторов, наследования, некоторых иных юридически значимых действий. Тем не менее возможность существования такого права собственности, при котором имеется только возможность принудительного изъятия и отсутствует возможность добровольного распоряжения имуществом, остается достаточно спорной.
Здесь необходимо обратить внимание на следующее. Первоначальной редакцией Закона о государственной регистрации прав вопрос о моменте государственной регистрации права и тем самым вопрос о моменте возникновения права собственности решен не был. В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав "датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав".
При разработке подзаконных актов и формировании правоприменительной практики можно было определить момент государственной регистрации как момент подачи заявления или как дату фактического принятия акта о государственной регистрации. В частности, по германскому праву моментом государственной регистрации считается момент обращения на государственную регистрацию. Однако в соответствии с Правилами <1> момент государственной регистрации был определен как момент фактического принятия акта органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, и внесения соответствующей записи в Реестр, к чему было больше формальных оснований. В дальнейшем такая трактовка указанной нормы Закона о государственной регистрации прав только закреплялась посредством принятия многочисленных подзаконных актов, регулирующих вопросы ведения Реестра прав, и судебной практики. Это решение, однако, является как минимум достаточно спорным. В период течения срока рассмотрения документов органами по государственной регистрации прав правоспособность лиц, приобретающих право собственности, может быть прекращена в связи с их ликвидацией или смертью. При этом по общему правилу органы по государственной регистрации прав об этих фактах не осведомлены, запрашивать на момент внесения записи о наличии правоприобретателя или правоотчуждателя как лиц, которые могут приобретать гражданские права, не могут. Это приводит к регистрации права собственности в отношении лиц, которые эти права не могут приобретать, т.е. к совершению незаконных
368
действий, избавиться от которых в рамках предложенной модели регистрации не представляется возможным <2>.
--------------------------------
<1> Пункт 15 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
<2> С позицией, высказанной М.Г. Пискуновой в статье "Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации" (Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. N 1) о том, что такие записи должны погашаться по инициативе органов государственной регистрации прав во внесудебном порядке, согласиться нельзя, поскольку это бы означало внесудебное и принудительное прекращение права собственности. Практика государственной регистрации прав это также не подтверждает.
Вэтот же период, как отмечалось выше, на имущество может быть при определенных условиях обращено взыскание, принято решение о банкротстве, приняты иные акты, препятствующие регистрации перехода права собственности. Необходимо также отметить, что момент государственной регистрации определяется как момент внесения фактической записи в Реестр, осуществляемой государственным регистратором прав. Этот момент определяется регистратором, в известном смысле, произвольным образом; он вправе в пределах предусмотренных процессуальных сроков осуществлять правовую экспертизу документов. Иными словами, в отношении одних и тех же объектов (квартир в жилом доме, земельных участков, принадлежащих одному собственнику, одновременно поданных на регистрацию) в течение срока регистрации органы, осуществляющие государственную регистрацию, могут утверждать о совершении регистрации и переходе права собственности либо, наоборот, о ее несовершении. В целом это приводит к дестабилизации рынка. По-видимому, следует признать, что более обоснованным и не требующим выстраивания специальных юридических конструкций было бы определить момент государственной регистрации права как момент представления документов сторонами на государственную регистрацию, который бы и определял момент прекращения права собственности у правоотчуждателя и его возникновения у правоприобретателя. Тогда вопрос о правах на недвижимое имущество после подачи документов на государственную регистрацию просто не может возникнуть, как и возможность распоряжения таким имуществом, в том числе принудительного, в период государственной регистрации прав.
Взаключение необходимо отметить, что система государственной регистрации прав
вРоссийской Федерации нуждается в совершенствовании. Необходимость совершенствования системы государственной регистрации прав обусловлена необходимостью большего укрепления прав на недвижимость по мере развития рынка недвижимости, роста стоимости объектов недвижимости, находящихся в обороте, все большей интеграцией российского рынка недвижимости в международные рынки.
Как было отмечено выше, совершенствование самой системы государственной регистрации прав невозможно без изменения ряда гражданско-правовых норм о недвижимом имуществе, возникновении и прекращении права собственности на него. В этой связи можно предположить, что введение специального регулирования оборота недвижимого имущества, прочной связи здания и сооружения и прав на земельный участок под этим зданием должно способствовать появлению специальных норм, отличных от правил, установленных для имущества, признаваемого движимым.
Глава 6. АКЦИИ КАК ОБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
369
В круг проблем, связанных с развитием отношений собственности, входит обеспечение защиты права участников акционерных обществ на принадлежащие им акции. Сложившаяся в сфере акционерного предпринимательства ситуация дает немало примеров нарушения этого права, что приводит к ущемлению законных интересов владельцев акций, нередко используется как способ передела собственности, создавая нестабильность в экономических отношениях; ограничивается в некоторых случаях конституционное право граждан на свободный выбор форм участия в предпринимательской деятельности. Наметившаяся в последние годы активность в изменении и дополнении акционерного законодательства и законодательства о рынке ценных бумаг не дала, к сожалению, реального эффекта в устранении этих недостатков.
Причин такого положения несколько: одна из них - отсутствие в законодательстве и в правовой теории четкой позиции в определении акций как объекта гражданского права и, соответственно, способов защиты права на них применительно к современному уровню развития акционерных обществ и рынка ценных бумаг. Выработку этой позиции следует поставить в ряд актуальных задач российской цивилистики.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ, ГК) относит ценные бумаги, в том числе акции, к объектам вещного права (ст. 128), определяя ценную бумагу как документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и реквизитов имущественные права, осуществление и передача которых возможны только при его предъявлении (ст. 142). Включение таких бумаг в перечень объектов вещного права с использованием в целях его защиты известных цивилистике способов защиты права собственности не вызывает каких-либо возражений.
Проблемы возникли в связи с переходом на бездокументарные акции, которые в соответствии с Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. "О рынке ценных бумаг" (далее - Закон о рынке ценных бумаг) <1> являются на сегодняшний день единственной их формой. Выпуск ценных бумаг в бездокументарной форме допускается ГК, где говорится о "бездокументарной форме фиксации прав", удостоверяемых ценной бумагой, об "операциях с бездокументарными ценными бумагами", о том, что к такой форме фиксации применяются правила о ценных бумагах, если иное не вытекает из особенностей фиксации (ст. 149 ГК). Эти положения создают правовые предпосылки для введения новой формы ценных бумаг. Однако они недостаточны для регулирования отношений, связанных с их применением.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1918.
Регламентация условий выпуска и обращения акций в бездокументарной форме дается в Законе о рынке ценных бумаг. Здесь они рассматриваются как объекты права собственности, указываются основания и момент возникновения такого права и т.д. Об акциях как объекте права собственности идет речь в ряде статей Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах" <1> (далее - Закон об акционерных обществах) и некоторых других правовых актах. Но все эти нормы существуют и действуют как бы автономно, в отрыве от Гражданского кодекса, являющегося основополагающим актом в системе гражданского законодательства. Несогласованность в законодательстве ряда принципиальных положений создает известные трудности в практике его применения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.
В цивилистической науке мнения по поводу правовой квалификации бездокументарных акций разделились, высказываемые точки зрения порой диаметрально противоположны.
Ряд специалистов отрицают возможность применения к таким акциям категорий вещного права. Е.А. Суханов пишет, что на бездокументарные акции не могут
370