Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti

-нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не носило всеобъемлющего характера. На момент принятия решения о создании системы государственной регистрации большая часть сделок с недвижимостью не требовала и не проходила нотариального удостоверения;

-к моменту принятия решения нотариат в основном был частным. Передача столь важной государственной функции, как государственная регистрация прав, не соответствовала российской ментальности;

-частные нотариусы имели большие легальные доходы. Это формировало к нотариату как системе негативное отношение как в обществе, так и во властных структурах;

-включение нотариата в оборот недвижимости способствовало росту в их среде числа правонарушений. Нотариальное сообщество не смогло противостоять формированию негативного имиджа нотариуса в тот момент.

Второе. Создание системы государственной регистрации прав должно было привести к одновременному внесению изменений в функции других регистрирующих органов, в частности БТИ и земельных комитетов, о чем было отмечено в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 87 - 88. Этого, однако, не произошло. Как раз наоборот. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 на все заинтересованные органы были возложены функции по развитию системы государственной регистрации, что на практике предполагало учет взаимных интересов. Тем самым все эти органы и организации оказались вовлеченными в регулирование частных правоотношений, связанных с оборотом недвижимости, что сделало такое регулирование крайне громоздким и затратным.

Как было отмечено выше, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет из себя публично-правовое регулирование частноправовых отношений в сфере оборота недвижимости. Иными словами, можно сказать, что государственная регистрация представляет допустимое и обоснованное вмешательство государства в частные дела <1>.

--------------------------------

<1> И.А. Покровский об обоснованности такого вмешательства пишет так: "При современных условиях на участников делового оборота не может быть возложена обязанность проверять наличность всех необходимых условий юридической сделки; это в высокой степени стесняло бы свободу гражданского оборота и понижало бы ценность экономических благ. Если все указанные нормы иногда как бы приносят принцип собственности в жертву принципу безопасности оборота, то не следует упускать из виду, что эта безопасность оборота, в свою очередь, повышает ценность права собственности и таким образом идет ему же на пользу" (Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 201).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ "право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней". Федеральным законом от 17 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) установлено, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения и обременения (ст. 4). Учитывая, что названный Закон не регулирует вопросы регистрации космических аппаратов, воздушных, морских и речных судов, в настоящей работе их также касаться не будем.

351

По общему правилу с моментом государственной регистрации гражданское законодательство связывает момент возникновения права собственности. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Тем не менее в значительном числе случаев момент возникновения права собственности не связан с моментом государственной регистрации. Не пытаясь проанализировать все случаи, можно только указать, что при переходе права собственности при реорганизации юридических лиц и наследовании, при возникновении права общей собственности у супругов, в ряде иных случаев момент возникновения отличается от момента государственной регистрации права <1>.

--------------------------------

<1> Более подробно: Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 53.

Впервом случае регистрацию принято называть правоустанавливающей, а во втором

-правоподтверждающей. Необходимо отметить, что при правоподтверждающей регистрации, до ее осуществления, данные Реестра не соответствуют действительности, т.е. являются недостоверными. Учитывая, что презумпция достоверности данных Единого государственного реестра прав является одним из основных принципов системы государственной регистрации <1>, необходимо указать, что законодатель должен стремиться к максимальному сокращению таких случаев.

--------------------------------

<1> В свое время И.А. Покровский (Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 200) назвал два принципа построения систем государственной регистрации: принцип публичности и принцип достоверности. При этом под публичностью понимается необходимость внесения в Реестр прав (поземельную книгу) всех актов, имеющих вещно-правовое значение, которые приобретают с этого момента свою юридическую силу, а под достоверностью - презумпция достоверности любой записи в реестре до ее изменения. Можно с достаточной уверенностью утверждать, что эти же принципы положены в основу действующей в России системы государственной регистрации прав и всех иных систем, где государственной регистрации придается правоустанавливающее значение, и ими же можно ограничиться.

Однако, по-видимому, решить этот вопрос принципиально не представляется возможным. В частности, для достоверного отражения данных о праве собственности при реорганизации юридических лиц необходимо совместить государственную регистрацию прав и государственную регистрацию юридических лиц в одном органе, для частичного решения этого вопроса при наследовании необходимо ввести государственную регистрацию нотариальных актов, связав с моментом государственной регистрации момент вступления в силу соответствующего нотариального акта, что касается государственной регистрации права при совместной собственности, то автору не известны внятные предложения по порядку решения этой проблемы.

С учетом вышеизложенного следует исходить из того, что данные Реестра прав, содержащие сведения о собственниках объектов недвижимости, могут быть недостоверны в связи с несовпадением момента государственной регистрации права и момента возникновения права собственности. Однако эта недостоверность имеет значение только для собственника недвижимого имущества, права которого не зарегистрированы в Реестре. Для третьих лиц данные Реестра достоверны. Эти третьи лица всегда могут потребовать от собственника недвижимости доказательств своего права посредством его государственной регистрации.

Собственник недвижимости, право которого возникло, но не отражено в Реестре прав, ограничен в возможности доказывания своего права, поскольку государственная

352

регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права <1>. Поэтому при совершении сделок с этим имуществом у него возникают трудности, вызванные несоответствием данных Реестра и фактически возникшего права собственности. Тем не менее он не лишен возможности распоряжения своим имуществом. В частности, в соответствии с п. 2 ст. 6 указанного Закона обязательность государственной регистрации права собственности при совершении сделок с недвижимым имуществом установлена только для лиц, права которых возникли до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав. Поэтому возможна, например, не только повторная реорганизация юридического лица, так же как и повторное наследование без промежуточной регистрации права собственности, что представляется достаточно обоснованным, но и заключение иных гражданско-правовых сделок. Точно так же собственник несет бремя содержания, риск гибели, налоговые и иные публичные обязанности с момента возникновения права собственности.

--------------------------------

<1> Пункт 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество по общему правилу как момента государственной регистрации для гражданско-правовых целей само по себе не означает, что для иных целей этот момент не может быть определен по-другому. В частности, для налоговых целей в соответствии с п. 8 ст. 258 НК РФ налоговые последствия для владельца объекта недвижимости как для собственника возникают с момента подачи документов на государственную регистрацию <1>. Соответственно, для целей налогообложения такие лица будут восприниматься как собственники соответствующих объектов недвижимости.

--------------------------------

<1> Здесь необходимо отметить, что сам момент отражения основных средств в соответствующей амортизационной группе (связанный с признанием их недвижимым имуществом) определен крайне неудачно. Необходимо отметить, что подача документов на государственную регистрацию не является актом, а только действием заинтересованного лица. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, вправе отказать в регистрации, а заявитель может прекратить государственную регистрацию по своей инициативе. Кроме того, часто заявитель, не располагая необходимыми документами, заведомо знает, что ему будет отказано в государственной регистрации или она будет прекращена. Тем не менее даже в случае отказа в регистрации налоговые последствия следует считать наступившими.

В соответствии с законом государственной регистрации подлежат возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод о том, что регистрация возникновения права осуществляется при возникновении объекта недвижимости <1>, регистрация перехода - это регистрация возникновения права у нового собственника при его смене, а регистрация прекращения осуществляется при ликвидации объекта. Также это положение ГК РФ трактует и практика государственной регистрации прав. При этом, как отмечено выше, момент перехода права может не совпадать с моментом государственной регистрации. Также в общем случае может не совпадать момент прекращения и возникновения права с моментом государственной регистрации.

--------------------------------

<1> Здесь можно обратить внимание на некоторые нюансы. В частности, современная доктрина в качестве первичных оснований возникновения права собственности отмечает не только новое строительство, но и, например, признание права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество. Однако для целей настоящего исследования это принципиального значения не имеет.

353

В соответствии с существующей сегодня доктриной недвижимое имущество, прочно связанное с землей, можно разделить на три группы: собственно земельные участки и участки недр, расположенные на них здания и сооружения и жилые и нежилые помещения в зданиях <1>.

--------------------------------

<1> Например: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 10 - 12. О необходимости регулирования оборота жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости также: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 240 - 250.

Новые объекты недвижимости могут возникать не только в процессе строительства, а также посредством принятия решений, направленных на разделение (объединение) существующих объектов и формирование новых. В частности, момент возникновения права на квартиру в доме в общем случае может быть не тождественен моменту возникновения права на здание в целом, поскольку сама квартира как объект права возникнет после раздела здания на квартиры и прекращения права собственности на здание в целом.

При осуществлении раздела земельного участка, сложной недвижимой вещи, помещения возникают новые недвижимые вещи. Учитывая отсутствие специальной нормы, право собственности на образуемые в результате разделения объекты недвижимости должно возникать с момента государственной регистрации права в силу требований п. 2 ст. 8 ГК РФ. В этот же момент осуществляется и прекращение права собственности на изменяемый объект недвижимости. Это прямое следствие презумпции непрерывности права, невозможности существования вещи без права и права без вещи. Существует прямая причинно-следственная связь между прекращением права на разделяемый объект и возникновением права на разделенный. В данном случае имеет место своеобразное "правопреемство", когда права в полном объеме переходят при изменении объекта права.

Однако государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке. Заявительный порядок основан на другом важнейшем принципе гражданского законодательства - принципе свободы в приобретении своих прав. Таким образом, собственник разделяемого объекта недвижимости вправе обратиться за регистрацией прав как в отношении всех образуемых объектов, так и в отношении только одного из них. И ему не может быть отказано. Такое основание для отказа в государственной регистрации права собственности в соответствии со ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует. Таким образом, с момента регистрации права на первый из разделенных объектов необходимо допустить возникновение права собственности и самих объектов в отношении всех остальных, поскольку право на разделяемый объект прекращено. Однако в правоприменительной практике встречаются как случаи регистрации права в отношении одного объекта при его разделе, так и гораздо чаще случаи отказа в регистрации. Одной из причин такой практики является то, что на момент принятия решения о регистрации права собственности в отношении первого из разделенных объектов описание всех остальных отсутствует, т.е. на них не только не регистрируется право собственности, но и сами объекты не идентифицированы, выделить их из числа иных вещей и сформировать соответствующие разделы Реестра прав не представляется возможным <1>.

--------------------------------

<1> Необходимо обратить внимание на факт, который должного отражения в юридической литературе не нашел. В соответствии с действующим законодательством при разделе объекта недвижимого имущества собственником акта органа государственной власти или местного самоуправления не издается. Таким образом, при определении количества жилых и нежилых помещений, образуемых в процессе строительства жилого

355

дома, и последующей государственной регистрации права собственности на них собственник многоквартирного жилого дома будет руководствоваться своими потребностями при условии соблюдения норм Жилищного кодекса РФ. При этом собственник не лишен возможности создавать в соответствии с проектной документацией жилые и нежилые помещения в пределах чердачного и цокольного пространства, а также изменять состав и конфигурацию помещений, отнесенных к общему имуществу при определении величины и состава жилых и нежилых помещений. Однако в соответствии с законом и чердачные, и цокольные (технические) этажи отнесены к общему имуществу жилого дома (в ред. ст. 36 ЖК РФ "технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации"). С момента регистрации права на первую квартиру

вжилом доме собственник этой квартиры становится и собственником названного общего имущества. Это приводит к тому, что собственниками квартир ставится под сомнение возможность образования и реализации застройщиком помещений в чердачной и цокольной части, изменения конфигурации квартир, хотя бы и осуществленной до момента продажи первой квартиры. По-видимому, необходимо установить, что собственник здания до момента заключения договора на первое помещение (по аналогии со ст. ст. 3 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") должен определить перечень и состав помещений, которые в дальнейшем могут поступить в оборот и на которые может возникнуть право собственности у каждого покупателя помещения, поскольку это прямо влияет на объем прав, передаваемых собственнику каждого помещения, и осуществить государственную регистрацию прав на эти помещения. Таким образом, до момента исполнения первого договора отчуждения помещения в жилом доме право собственности на все помещения в здании должно возникнуть, а сами помещения должны быть описаны

вРеестре по установленным правилам.

При разработке теории авторы тоже не проявляют достаточной последовательности. В частности, авторы Концепции <1>, признавая необходимость государственной регистрации прав на помещения в здании и недопустимость одновременного существования права на здание и помещения в нем в Реестре прав, тем не менее допускают возможность в отдельных случаях распоряжения такими помещениями без регистрации права собственности на него. По-видимому, это объясняется дороговизной и сложностью государственной регистрации прав для собственников. Но достаточно очевидно, что сложность регистрации устраняется путем ее упрощения, а не путем введения юридических суррогатов.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 49 - 50.

Из сказанного следует несколько важных выводов.

1. Все объекты, возникающие в результате разделения недвижимости собственником, должны быть описаны в Реестре. При отсутствии объекта права невозможно определить и возникающее право. Обязанность по представлению документов, описывающих объект недвижимости, должна лежать на собственнике и связана с моментом регистрации права на разделяемый объект <1>. Эту норму можно принять и в более жестком виде: при разделении объектов недвижимости прекращение права собственности на разделяемый объект может быть осуществлено только при условии одновременной регистрации права на все вновь возникающие объекты.

--------------------------------

<1> Здесь необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" "кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном

356

порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета" (ст. 15). Из этого можно сделать вывод, что для определенных публичных целей - землеустроительных, налоговых и иных такой земельный участок может признаваться объектом с момента постановки на кадастровый учет. Однако, учитывая, что гражданскоправовые нормы могут устанавливаться только в соответствии с Гражданским кодексом РФ, возникновения вещных прав на земельный участок факт его постановки на кадастровый учет не порождает. Точно так же нельзя считать такой земельный участок возникшим как объект недвижимости в гражданско-правовом смысле. Не являясь объектом права собственности, такой земельный участок не может быть и объектом сделок до момента отражения сведений о нем в Реестре прав.

2.Лицо, право собственности которого возникло, имеет правомочия по распоряжению указанным имуществом, вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация права собственности или нет, если иное не установлено законом. Однако в данном случае для объектов недвижимости законом должно быть установлено иное.

3.Законодатель должен окончательно определиться - какой принцип будет положен

воснову возникновения права собственности при возникновении новых объектов недвижимости: будет ли во всех случаях момент возникновения объекта недвижимости определен как момент государственной регистрации или обязательность государственной регистрации будет установлена только при необходимости совершения сделок с объектом недвижимости.

В зависимости от того, как будет решен вопрос о моменте возникновения права на вновь образуемый объект недвижимости и моменте возникновения самого объекта в общем случае, должен быть разрешен вопрос и о моменте возникновения права на вновь создаваемое здание или сооружение <1>.

--------------------------------

<1> В связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) с момента вступления его в силу в ст. 24 законодатель прямо ограничивает возможность постановки на кадастровый учет и, следовательно, в последующем государственной регистрации прав лишь одного из нескольких земельных участков и других объектов недвижимости, возникающих в результате разделения. Таким образом, все возникающие в результате объекты будут описаны в кадастре. Однако введение указанных норм в Закон о кадастре, к сожалению, не сопровождается внесением соответствующих изменений в Гражданский кодекс РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также Закон о государственном кадастре недвижимости не содержит норму, устанавливающую обязательность одновременной постановки на учет, например, таких объектов, как жилые и нежилые помещения.

Проблемы государственной регистрации прав на строящиеся объекты недвижимости исследовались Е.А. Киндеевой <1>. Однако вопрос о праве на строящиеся здания и сооружения получил в последнее время определенное развитие в связи с принятием Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ. Поэтому выводы автора об основаниях возникновения права собственности и документах, представляемых на государственную регистрацию, в значительной степени утратили свое значение.

--------------------------------

<1> Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 394 - 452.

357

Гражданский кодекс РФ не содержит определений понятия здания и понятия сооружения. Как справедливо утверждают авторы Концепции <1>, определение понятий "здание" и "сооружение" не является предметом гражданского права. Аналогичная позиция существует и в отношении земельного участка <2>. По-видимому, определения этих понятий должны были быть даны соответственно Градостроительным и Земельным кодексами.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 48 - 49.

<2> Степанов С.А. Парадокс недвижимых вещей. Проблемы теории гражданского права. М.: Статут, 2006. С. 134.

Однако Градостроительный кодекс РФ такие определения не содержит. Вместо этого им введено понятие объекта капитального строительства. С учетом этого из числа объектов капитального строительства исключены "временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки" <1>, понятия "здания и сооружения" в Гражданском кодексе РФ и "объекты капитального строительства" в Градостроительном кодексе РФ можно рассматривать если не как тождественные, то как близкие. В обоих случаях речь идет о недвижимых вещах. В любом случае понятие "объект капитального строительства" не может быть шире понятия "здания и сооружения". Таким образом, застройщик, осуществляющий строительство в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, осуществляет создание недвижимых вещей <2>.

--------------------------------

<1> Статья 1 Градостроительного кодекса РФ.

<2> Однако не ясно, как определить объект, право собственности на который подлежит государственной регистрации. Объект капитального строительства, здание или сооружение представляет из себя некую совокупность недвижимых и движимых вещей, создаваемую в соответствии с одним выданным разрешением на строительство. Часто в отсутствие движимой вещи (например, трансформатора при строительстве подстанции) объект утрачивает признаки недвижимости, поскольку утрачивается назначение объекта. Отдельные сооружения (разного рода обвязки, площадки, ограждения) часто хотя и обладают признаками недвижимости, но не имеют самостоятельного значения, неотделимы от главной вещи. Отсюда следует вывод, что для целей государственной регистрации и некоторых иных такой объект должен рассматриваться как единое целое, как вся совокупность, созданная в соответствии с разрешением на строительство. Разделение такого объекта на другие недвижимые вещи возможна по решению собственника при соблюдении ряда условий, в том числе условия, что в результате разделения возникающие вещи будут отвечать признакам недвижимости.

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ земельные участки для строительства предоставляются в собственность, аренду, в отношении определенных субъектов в постоянное бессрочное пользование. Также в отношении земельного участка может устанавливаться сервитут (в данном случае, как право на земельный участок, исключительно частный сервитут). В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ застройщик - лицо, осуществляющее строительство в соответствии с выданным разрешением на строительство, является обладателем права на земельный участок. Таким образом, учитывая сформулированный в Земельном кодексе РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, можно сделать вывод о том, что законодатель сделал попытку разрешить вопрос о потенциальном собственнике строящегося здания или сооружения. Застройщик - субъект административного правоотношения, в соответствии с которым у него возникает право на создание здания или сооружения. Одновременно он субъект права на земельный участок. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ только он может осуществлять

358

строительство, а в соответствии со ст. 55 осуществлять эксплуатацию объекта. Это же дает основание не считать строящийся объект самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Любые иные лица будут осуществлять строительство самовольно, поскольку прав на земельный участок у них нет. Изменение застройщика возможно только при изменении правообладателя земельного участка. Если права на земельный участок возникают из арендного договора, то права арендатора на приобретение в собственность строящегося здания или сооружения должны быть прямо предусмотрены договором. В этом случае собственник такого земельного участка фактически утрачивает право на застройку земельного участка, поскольку соответствующие правомочия им переданы арендатору. В противном случае такое право остается у собственника земельного участка. По-видимому, в этом случае разрешение на строительство может быть выдано также только собственнику земельного участка. Наличие частноправовых и публично-правовых оснований позволяет застройщику, и только ему, ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на построенные здания или сооружения. Подрядчик и иные лица, не имея прав на земельный участок, не могут приобрести право собственности на строящееся здание, за исключением случаев, прямо установленных законом <1>.

--------------------------------

<1> В частности, в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" при финансировании строительства объекта недвижимости исключительно за счет средств бюджета у застройщика не возникает права собственности на строящийся объект. В этом случае земельный участок застройщику предоставляется на праве постоянного бессрочного пользования.

Застройщик может в любой момент осуществить признание строящегося объекта недвижимым имуществом и своего права собственности на него путем обращения на государственную регистрацию. В этом случае вопрос, является ли до государственной регистрации строящийся объект недвижимостью или нет, не имеет для него значения <1>. Распоряжение таким объектом он в любом случае сможет осуществить только после государственной регистрации. Здесь, однако, необходимо отметить следующее. Если исходить из того, что строящийся объект недвижимости является таковым (недвижимым имуществом) в силу своих свойств до государственной регистрации права, то собственник такого объекта (как было отмечено выше - застройщик) может осуществить государственную регистрацию права собственности в любой момент, при этом для государственной регистрации ему не требуется наличия прав на земельный участок, которые должны были быть лишь на момент получения разрешения на строительство (точнее, в период строительства). В противном случае его следует признать осуществлявшим строительство самовольно, а такие лица не приобретают права собственности на постройки. Абсолютность права собственности позволяет ему защищаться в том числе и от собственника земельного участка также посредством регистрации своего права. Если такой объект до регистрации не признается недвижимостью, что следовало бы считать в соответствии с буквальным толкованием ст. 219 ГК РФ, то отсутствие прав на земельный участок не дает ему возможности осуществить государственную регистрацию права, поскольку собственник движимого имущества никакими правами на земельный участок не наделен. По-видимому, такие права, при отсутствии прав на земельный участок, не могут быть признаны и в судебном порядке. Являясь законным владельцем построенного объекта, он не сможет стать его собственником. Учитывая широкую распространенность ситуации, когда на момент представления документов на государственную регистрацию прав застройщик не обладает правами на земельный участок, которые у него были в период строительства, законодатель ее разрешил весьма половинчато. Так, в соответствии со ст. 25 Закона о

359

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация на вновь созданный объект недвижимости осуществляется на основании документов, подтверждающих факт его создания. (То есть по сложившейся практике на основании разрешения на эксплуатацию или постановления о приемке в эксплуатацию.) При этом представления документов о правах на земельные участки не требуется. А в случае регистрации прав на объект, не завершенный строительством, требуется еще представление документов, подтверждающих наличие прав на земельный участок. Таким образом, в отношении одного и того же объекта, находящегося на разных стадиях строительства, но признаваемого в соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимостью, при регистрации будет принято противоположное решение <2>.

--------------------------------

<1> В отдельных случаях это имеет принципиальное значение, что подтверждает необходимость принятия общего решения о моменте возникновения объекта недвижимости и права собственности на него. В частности, при наследовании недостроенного объекта права на земельный участок могут быть прекращены (договор аренды не был продлен) или не переходить в порядке наследования (право постоянного пользования). В этом случае, если наследодателем не были зарегистрированы права на строящийся объект, у наследников прав на недвижимость не возникает. При отсутствии прав на земельный участок они также не могут получить разрешение на строительство и приобрести права на строящийся объект недвижимости. Такой вывод, однако, не подтверждается судебной практикой, которая, как правило, признает такие объекты недвижимым имуществом, находящимся в собственности наследников, что в социальном аспекте очень понятно.

<2> На этот факт обращает внимание А.А. Маковская в статье "Анализ некоторых поправок к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Хозяйство и право. 2005. N 3), однако она связывает необходимость наличия прав на земельные участки при регистрации с самовольным характером строительства при отсутствии прав на земельный участок. Однако, как отмечено выше, в рассматриваемой ситуации права на земельный участок в период строительства как раз были, их нет в момент обращения на государственную регистрацию.

Из сказанного можно сделать вывод о том, что вопрос о моменте возникновения права собственности при создании объекта недвижимости нуждается в решении, а действующее законодательство - в изменении. Причем значение это имеет в первую очередь для развития гражданского законодательства. Как было отмечено выше и отмечено С.А. Степановым <1>, для налоговых и иных отношений момент возникновения права собственности может быть определен по-другому и не связан с моментом возникновения права собственности в соответствии с гражданским законодательством.

--------------------------------

<1> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

С. 32.

Учитывая вышесказанное, было правильно связать момент возникновения объекта недвижимости и соответственно права на него с моментом возникновения недвижимой вещи в ее материальном аспекте, а не с моментом государственной регистрации права. Такое возникновение недвижимых вещей может происходить не только в процессе строительства, но и во всех иных случаях, когда возникают новые недвижимые вещи, в том числе при разделении (объединении) недвижимых вещей, возникновении в обороте жилых и нежилых помещений. Одновременно необходимо прямо ограничить возможность осуществления распоряжения объектами недвижимости до государственной регистрации прав на них. Отсутствие возможности по распоряжению объектами недвижимости позволит защитить интересы третьих лиц, в значительной степени для

360