Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti
.pdf4.4. Оценка действий застройщика по возведению объекта самовольного строительства
При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, что она возведена истцом самостоятельно либо третьим лицом по поручению истца, для него и за его счет. Подтверждением этого могут быть акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочные задания, проектная документация на строительство объекта, лицензия на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, выданная истцу, осуществившему постройку, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об их оплате и пр.
Доказательством возведения самовольной постройки третьим лицом по поручению истца и за его счет являются договоры строительного подряда, акты приемки выполненных работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектная документация на строительство объекта и др.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что нередко одним из оснований для отказа в признании за истцом права собственности на самовольные постройки служит недоказанность того, что именно он является лицом, осуществившим самовольную постройку.
Например, отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание, суд указал, что истец не представил доказательств возведения объекта самовольного строительства за счет собственных средств, невозможно установить начало и окончание строительства, а также идентифицировать его объект <1>.
--------------------------------
<1> Решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 мая 2004 г. по делу N А33-3092/04-С2; решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 марта 2005 г. по делу N А33-29917/04-С2 // Архив Арбитражного суда Красноярского края.
Интересно отметить, что даже факт уплаты налога на имущество и земельного налога, исчисленных от стоимости спорных объектов недвижимости, не дают оснований для признания права собственности на самовольные постройки. Так, самовольное строительство базы отдыха было произведено по заказу трех организаций, впоследствии выступивших учредителями общества с ограниченной ответственностью. Общество, добросовестно выполняя налоговые обязательства, обратилось в суд с иском о признании права собственности на строение базы отдыха. Лица, построившие данный объект, были учредителями общества, но их вклады в уставный капитал произведены в денежной форме, спорная база отдыха в качестве вклада в уставный капитал общества кем-либо из его участников не вносилась. На этом основании суд отказал в удовлетворении иска <1>.
--------------------------------
<1> Моргунов С. Указ. соч. С. 127, 128.
Установить лицо, непосредственно осуществившее самовольное строительство, необходимо и в тех случаях, когда применяются последствия самовольности постройки в виде возложения обязанности снести ее. Кого в этом случае следует признать лицом, осуществившим постройку, - заказчика или подрядчика? На мой взгляд, обязанность снести самовольную постройку не может быть возложена на подрядчика, поскольку у него отсутствует имущественный интерес в приобретении права собственности на самовольную постройку. Интерес подрядчика заключается только в получении вознаграждения за выполненные по договору работы. В этой связи обязанность по сносу
341
самовольной постройки должна быть возложена на лицо, по заданию и за счет которого была возведена эта постройка, т.е. на заказчика.
Распространена ситуация, когда застройщиком не согласовывалось никаких проектов, планов, не подавалось заявлений о выдаче разрешения на строительство и т.д. Если никто ничего не оформлял, то доказательствами постройки могут служить лишь сами строительные действия. Однако зачастую это в силу разных причин доказать невозможно, допустим, потому что строительство окончено до того, как истец приобрел землю, на которой возведена постройка.
Здесь мы сталкиваемся еще с одной проблемой, когда самовольная постройка как принадлежность земельного участка уже передана на основании договора другому лицу. Новый владелец самовольно возведенной недвижимости не обязан ее сносить, ведь согласно ст. 222 ГК РФ снести самовольную постройку должен именно тот, кто ее возвел и на ком лежит вина в нарушении законодательства. Можно допустить, что сам факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное. Целесообразно в этой связи дополнить ст. 222 ГК РФ положением о том, что требование о сносе может быть предъявлено к лицу, которое эксплуатирует строение, но не строило его, а это лицо, в свою очередь, имеет право регресса к лицу, от которого оно получило самовольную постройку.
4.5. Последствия нарушений, допущенных при отводе земельного участка под строительство
Нередко встречаются ситуации, когда по тем или иным причинам решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков признаются незаконными. К этому моменту с земельными участками совершаются сделки, на них возводятся постройки, подводятся коммуникации и пр. Одновременно с оспариванием решения о выделе земельного участка предъявляются и требования о сносе самовольно возведенных строений, которые нередко удовлетворяются судами <1>. В то же время правомерность предъявления иска о сносе построек и демонтаже коммуникаций вызывает сомнения.
--------------------------------
<1> См., например: Определение Верховного Суда РФ от 22 августа 2006 г. по делу
N4-Г06-33.
Воснове самовольного строительства - публичный деликт (самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.п.). В ст. 222 ГК РФ говорится о том, что земельный участок не отведен, но не о нарушении порядка выделения (предоставления) земли. Если орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти принял решение о предоставлении земельного участка, то нельзя утверждать, что участок не был выделен.
Самовольная постройка квалифицирует действия застройщика, нарушающего установленную процедуру, эта норма не может применяться к действиям публичных органов, поскольку они не относятся к деятельности по застройке. Недействительность сделки по предоставлению земельного участка, состоящая в нарушении прав собственности, не тождественна отсутствию отвода участка под строительство, и поэтому не позволяет квалифицировать поведение застройщика как самовольную постройку <1>.
--------------------------------
<1> Скловский К.И. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. N 1. С. 64.
С отводом земельного участка могут быть связаны и другие проблемы. Например, компания построила автомобильную стоянку, состоящую из двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Она была возведена на
342
собственные денежные средства компании, но без получения необходимых разрешений. Суд отказался признать право собственности компании на самовольную постройку, поскольку договор аренды земельного участка, на котором была возведена стоянка, не прошел необходимую государственную регистрацию. Поэтому такой договор не считается заключенным, следовательно, строительство осуществлено без отвода земельного участка <1>. Этот пример позволяет предположить недобросовестное поведение арендодателя, который изъявил желание предоставить земельный участок, но (намеренно или случайно) неверно его оформил в виде незарегистрированного договора аренды. В процессе рассмотрения спора арендодатель отказался осуществить надлежащее оформление отвода земельного участка.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Поволжского округа от 14 февраля 2006 г. N А55-4426/05-
14.
При выяснении соблюдения установленного порядка предоставления земли в первую очередь определяется целевое назначение земельного участка. Если участок предоставлялся в аренду для возведения временных строений, то нет оснований признавать право собственности на самовольно возведенное строение капитального типа.
Так, индивидуальный предприниматель построил мини-магазин и обратился в учреждение юстиции с заявлением о регистрации права собственности. Отказ в регистрации им был обжалован в арбитражном суде. В ходе судебного разбирательства было установлено, что мини-магазин был зарегистрирован в бюро технической инвентаризации, на него был заведен технический паспорт, присвоены кадастровый и инвентарный номера. Конструктивные элементы торгового объекта, его оснащенность центральным водоснабжением, канализацией и электроэнергией свидетельствовали о его принадлежности к объектам недвижимости. Однако объект был возведен на земельном участке, предоставленном для установки и эксплуатации временного строения, а не для строительства объектов недвижимости. Это самовольная постройка, право собственности на которую не может быть зарегистрировано без соответствующего решения суда о признании права собственности на нее <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 июля 2006 г. N А82- 3350/2005-45.
Аналогичным образом, если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведение на нем павильона для размещения зала игровых автоматов считается самовольной постройкой <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2006 г. N Ф084484/2006.
В заключение следует обратиться к правовой природе расходов, подлежащих возмещению застройщику, если право собственности на самовольную постройку будет признано за собственником земельного участка.
Безусловно, расходы застройщика не следует считать убытками, поскольку возмещение убытков производится лицу, право которого нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ). В случае самовольного строительства застройщик является правонарушителем, который осуществил постройку на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения необходимых разрешений на строительство, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, расходы самовольного застройщика не содержат в себе реальный ущерб и упущенную выгоду, так как они понесены им добровольно в своих интересах. В судебно-арбитражной практике принят подход, согласно которому эти расходы
343
расцениваются как фактические документально подтвержденные застройщиком затраты, так как самовольная постройка рассматривается как совокупность строительных материалов. Бремя доказывания факта понесенных затрат на возведение самовольной постройки возлагается на застройщика.
Продемонстрированные в настоящей статье проблемы и пробелы в правовом регулировании многих спорных ситуаций, связанных с объектами самовольного строительства, требуют выработки единообразного подхода к разрешению споров. В связи с этим на сегодняшний день назрела необходимость обобщения судебно-арбитражной практики по делам о сносе самовольных построек и признании права собственности на них и подготовки руководящих разъяснений со стороны высших судебных инстанций.
Глава 5. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ВНОВЬ СОЗДАВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
(Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества)
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в российском праве, как, впрочем, и в любом другом правопорядке, - специальный институт, призванный осуществлять государственное регулирование частноправовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества. В том или ином виде государственная регистрация прав на недвижимость или сделок с недвижимостью присуща любому правопорядку, в котором существует недвижимость как объект гражданских правоотношений. Основной смысл и цель систем государственной регистрации - обеспечить стабильность оборота недвижимого имущества, гарантии прав собственникам недвижимости и иным правообладателям. Во всех случаях эта цель достигается путем осуществления публичноправового регулирования оборота недвижимого имущества. По мере вовлечения в оборот объектов недвижимости, увеличения их количества и ценности возрастает необходимость формирования развитой системы государственной регистрации прав.
В развитых правопорядках государственная регистрация прав существует в виде давно и стабильно действующих специализированных институтов. В Российской Федерации наибольшей известностью пользуются системы государственной регистрации Германии, Голландии и Испании. Все они, несмотря на присущие им различия, обусловленные особенностями исторического развития национальных систем государственной регистрации, успешно решают задачи обеспечения оборота недвижимости. В силу известных исторических причин большинство стран используют или повторяют системы государственной регистрации прав вышеуказанных стран <1>.
--------------------------------
<1> Голландская правовая система построена на основе Кодекса Наполеона, что предполагает сходство законодательства во всех странах, законодательство которых построено на этой основе, в том числе и систем государственной регистрации. Немецкое законодательство не только было широко использовано при формировании законодательства ряда европейских стран, но и активная позиция Германии в составе Евросоюза обусловила участие немецких специалистов в формировании гражданского законодательства ряда стран, в частности в последнее время Эстонии, Туркменистана и др. Что касается испанской системы государственной регистрации недвижимости, то помимо ее распространения в испаноязычных странах необходимо отметить, что испанские регистраторы занимают главенствующие позиции в Международном конгрессе государственных регистраторов (Синдер), проводят значительную научноисследовательскую работу в этой области и активно продвигают свои подходы к системе государственной регистрации прав.
344
Государственная регистрация права собственности на недвижимость в Германии осуществляется судом. Регистрационные функции, выражающиеся во внесении записи в поземельные книги, осуществляются специально уполномоченными служащими участковых судов. Внесение записи осуществляется исключительно на основании нотариально удостоверенного договора. Порядок внесения записи и экспертизы поступивших документов регламентируется специальным законодательством. Вопрос о квалификационных требованиях к работникам системы государственной регистрации в Германии вызывает определенные споры <1>.
--------------------------------
<1> Василевская Л.Ю. Учение о вещных правах по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 261; Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М.: Издательскоторговая компания "Дашков и К"; Палеотип, 2002. С. 62.
Акт государственной регистрации прав является судебным актом, принятым в порядке внеискового производства. Это придает государственной регистрации в Германии особую значимость. Это же определяет и ее основные недостатки. Система государственной регистрации по германскому праву очень консервативна. В сегодняшнем виде она существует с 1897 г. <1>. Работники судов, осуществляющие государственную регистрацию, непосредственно не отвечают за результаты и не заинтересованы в совершенствовании системы. В частности, компьютеризация системы, государственной регистрации в Земле Северный Рейн - Вестфалия была начата только в 2000 г. и натолкнулась на значительное сопротивление аппарата. В случае возникновения убытков у правообладателей в связи с неточностью внесения записей в поземельные книги ответственность несет государство.
--------------------------------
<1> Дата утверждения Положения о поземельной книге - 24 марта 1897 г.
Дата и время возникновения права собственности определяются как дата и время государственной регистрации, при этом сам момент регистрации определен как день подачи документов на государственную регистрацию (о значении момента государственной регистрации - далее). Срок внесения записей в поземельную книгу определяется исключительно загруженностью уполномоченных работников суда. В отдельных участковых судах этот срок по заявлениям самих же работников может доходить до пяти месяцев. Все это в совокупности свидетельствует о консерватизме системы, отсутствии внутренних стимулов для ее развития, что приводит к затруднениям при организации доступа к информации из поземельных книг, необходимой участникам рынка недвижимости, и снижает значимость системы государственной регистрации. Одним из плюсов немецкой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество является то, что это же подразделение суда осуществляет регистрацию юридических лиц.
В отличие от системы государственной регистрации прав в Германии голландская система государственной регистрации прав является вполне динамично развивающейся системой. При этом необходимо отметить, что в традиционном понимании государственной регистрации как акта уполномоченного государственного органа в Голландии нет. Все правовые последствия возникают для сторон договора с момента нотариального удостоверения договора с недвижимым имуществом, по своему содержанию являющегося договором о передаче права собственности, момент заключения которого и определяет момент перехода права собственности <1>.
--------------------------------
<1> Такой порядок характерен для большинства правопорядков, в основе которых лежит Кодекс Наполеона.
345
Сам же реестр прав ведется специально созданными юридическими лицами, деятельность которых регулируется и контролируется публичной властью. Основной и единственной задачей этих лиц является ведение реестра прав, который формируется на основании сведений, предоставляемых нотариусами, при этом эти организации несут ответственность только за правильность и своевременность отображения сведений, отраженных в нотариальных актах. Деятельность таких организаций финансируется за счет платы за регистрацию и выдачу сведений из реестра, которые общедоступны без всяких ограничений. Размер платы пересматривается публичным собственником этой организации ежегодно с целью обеспечить достаточность средств для осуществления основной деятельности и в то же время не допускать необоснованного завышения расходов на содержание системы. Таким образом, стимулируется постоянное совершенствование системы, качество внесения записей, увеличение числа потребителей и уровень технической оснащенности.
Система государственной регистрации Испании основана на формировании профессионального сообщества частных лиц, в соответствии с законом выполняющих публичную функцию по государственной регистрации прав. В каждом регистрационном округе деятельность по государственной регистрации осуществляет государственный регистратор прав, который несет ответственность за результаты регистрации, в том числе осуществляет компенсацию убытков, которые могут возникнуть у граждан в результате их деятельности. Сама регистрация имеет правоустанавливающее значение, т.е. с моментом регистрации права связан момент перехода права собственности. Контроль и регулирование деятельности государственных регистраторов осуществляется на принципах саморегулирования при одновременном регулировании государством.
Процедуры назначения и контроля за деятельностью регистраторов аналогичны процедурам назначения частных нотариусов в странах латинского нотариата. Финансирование деятельности регистраторов осуществляется за счет взимания специальной пошлины, которая поступает на счета регистраторов и устанавливается в зависимости от стоимости регистрируемой недвижимости. Учитывая, что регистраторы Испании осуществляют весь комплекс правовой работы по оценке законности поступающих на регистрацию документов, они наиболее активно участвуют в развитии как национального законодательства о недвижимости, так и в деятельности соответствующих международных организаций <1>.
--------------------------------
<1> Сведения о системах государственной регистрации в мире также приведены в работах: Системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М.: Фонд "Институт экономики города", 2000; Кирсанов А.Р. Сравнительный правовой анализ регистрации прав в России и за рубежом. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 28 - 42. Необходимо отметить, что часто при анализе систем регистрации акценты делаются только на внешней стороне процесса регистрации, не затрагивая ее правовое содержание. В числе последних работ современное представление о правовом содержании систем государственной регистрации прав отражено в работе В.В. Чубарова (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 295 - 303). Автор сознательно уклонился от анализа системы Торренса, которая, несмотря на широкую известность, имеет крайне малое распространение.
Представленный краткий анализ различных систем государственной регистрации прав позволяет сделать вывод о том, что по своей природе акты, устанавливающие момент возникновения права собственности на недвижимость, могут быть существенно различны, однако всем системам государственной регистрации присуще формирование реестра, содержащего сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных правах, при этом
346
сведения этого реестра признаются достоверными, открытыми и позволяют однозначно определить лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости <1>. К числу принципиальных различий существующих систем государственной регистрации прав следует отнести наличие или отсутствие момента возникновения права собственности, связанного с моментом государственной регистрации. В первом случае государственная регистрация права приобретает правоустанавливающее значение, момент возникновения права собственности обусловлен моментом государственной регистрации права, сами такие системы часто называют ипотечными системами государственной регистрации. Во втором случае государственная регистрация имеет информационное значение. Сам акт государственной регистрации отражает уже возникший ранее юридический факт возникновения права собственности, заключения договора или иной, имеющий значение для этих целей факт. В связи с этим необходимо отметить, что сложившееся противопоставление государственной регистрации прав и государственной регистрации сделок не является обоснованным и не отражает правовой природы регистрации. Такого же мнения придерживается и В.В. Чубаров <2>.
--------------------------------
<1> В случае когда регистрация носит информационное (правоподтверждающее) значение, определенная неоднозначность существует в силу несовпадения момента возникновения права с моментом государственной регистрации, при этом законодатель стремится свести возможные негативные последствия к минимуму.
<2> Чубаров В.В. Указ. соч. С. 299.
Здесь необходимо отметить, государственная регистрация прав является институтом гражданского законодательства, которое и определяет содержание государственной регистрации в каждом конкретном случае. Само же гражданское законодательство, в том числе законодательство, регулирующее вопросы перехода права собственности на объекты недвижимости, обладает выраженными особенностями, отражающими особенности национального развития, обусловленные историческими, социальноэкономическими, а не только формально-догматическими соображениями <1>. Таким образом, и сами системы государственной регистрации обладают выраженными национальными особенностями. Несмотря на имеющиеся недостатки, они, как правило, удовлетворяют национальным потребностям, решая задачи обеспечения оборота недвижимости в отдельно взятом государстве. Из этого можно сделать вывод, что попытки заимствования пусть даже и самых успешно существующих систем регистрации, внедрения их в национальную правовую среду, без учета исторических особенностей развития системы государственной регистрации в России, почти всегда обречены на провал.
--------------------------------
<1> Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 19.
Аналоги системы государственной регистрации прав существовали и в России до 1917 г. Анализ ранее существовавшей системы регистрации прав позволяет выявить много общих черт, присущих ранее существовавшей и сегодняшней системам государственной регистрации. Момент перехода права собственности на недвижимые вещи соответствовал моменту утверждения нотариально удостоверенного договора старшими нотариусами. Таким моментом было внесение записи о переходе права собственности в реестр крепостных дел, а сам акт именовался крепостным актом. Реестр велся по территориальному признаку. Помимо записей о праве собственности, вносились записи и о других фактах, имеющих значение для перехода права собственности, таких как залог, сервитут, запрет на отчуждение имущества и т.п. Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество были доступны заинтересованным лицам. Учитывая, что законодательство дореволюционной России имело ярко
347
выраженные территориальные особенности, порядок и формы ведения крепостных книг на территориях центральной России, Прибалтики или Польши были несколько различны, но основные признаки были общие. Можно сделать вывод о том, что в своей основе формируемая сегодня в России система государственной регистрации прав вольно или невольно опирается на теоретические основы системы регистрации, существовавшей в России до 1917 г. <1>.
--------------------------------
<1> Нормативно-правовые требования к государственной регистрации отражены в ст. ст. 161 - 219 Руководства к совершению актов, договоров и обязательств, на основании нового положения о нотариальной части и правил, опубликованных Указом Правительствующего Сената от 3 ноября 1867 г. СПб., 1868.
Вопрос о значении крепостного акта, правовом положении сторон сделки с недвижимым имуществом до момента внесения записи в реестр крепостных дел всегда был предметом определенной дискуссии, в том числе в среде самих нотариусов <1>. Самому же порядку внесения записей в реестр крепостных дел были присущи определенные недостатки, что отмечалось практически всеми современными исследованиями <2>.
--------------------------------
<1> Например: Барковский Н.И. О юридическом значении нотариальных актов на продажу недвижимого имущества до утверждения их старшим нотариусом // Журнал гражданского и уголовного права. СПб., 1886. Янв.
<2> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М., 1912. С. 247; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 203.
Однако эти недостатки не следует преувеличивать. Точно так же вполне обоснованной критике подвергалось само гражданское законодательство Российской империи, которое нуждалось в совершенствовании и которое было материальной основой сложившейся системы государственной регистрации прав на недвижимость. Это обусловлено развитием гражданского законодательства о недвижимости в России, изменением места и роли государственной регистрации прав, усилением ее значения для оборота недвижимости и соответственно необходимостью изменения правового положения лиц, участвующих в совершении сделок с недвижимостью, и уполномоченных государством органов. Тем не менее подробная регламентация правил ведения реестра крепостных дел свидетельствует о развитости системы и востребованности института государственной регистрации прав на недвижимость в России.
Институт государственной регистрации прав в Российской империи в течение длительного времени существовал параллельно с институтом ввода во владение, которое осуществлялось в судебном порядке. Это порождало определенные противоречия между двумя системами, которое отмечалось многими современными авторами <1>. Не вызывает сомнения, что возникающие противоречия были обусловлены не только борьбой старого с новым, развитием новой системы государственной регистрации прав и необходимостью сокращения пределов применения ранее существовавших институтов, но и попыткой возложить на систему государственной регистрации осуществление не свойственных ей функций.
--------------------------------
<1> Вольман И.С. Ввод во владение в системе укрепления права собственности на недвижимости. М.: Изд. журнала "Вестник права", 1915.
Это мы наблюдаем и сегодня, когда в современной России развитие системы государственной регистрации прав приводит к противоречиям с ранее существовавшими системами регистрации недвижимости и возложением на систему государственной регистрации не свойственных ей функций. (В частности, в соответствии с современным
348
законодательством на систему государственной регистрации возложены функции по выдаче копий правоустанавливающих документов, предоставлению информации и копий отдельных документов в налоговые органы и органы, осуществляющие определение стоимости имущества для целей налогообложения.)
Исключение из российского законодательства понятия недвижимости, установление презумпции государственной собственности на земельные участки привело к тому, что необходимость в государственной регистрации прав в основном отпала. Установление исключительно публично-правового регулирования оборота земельных участков, сокращение круга земельных участков, зданий и сооружений, которые могли находиться в собственности или пользовании граждан, установленное законодательством право на изъятие практически любого имущества в государственных интересах не оставили места для отдельного регулирования частных правоотношений по распоряжению недвижимостью.
Тем не менее наличие оборота отдельных зданий, пусть и ограниченного, требовало формирования публичных систем, содержащих сведения об этих объектах, необходимые для разрешения споров о праве собственности на эти здания. Учитывая необходимость реализации и иных государственных функций, связанных с налогообложением, и в целом с государственным управлением, функции по отражению сведений о праве собственности возлагались на органы, осуществляющие иные государственные функции, которые (функции) имели главенствующее значение. Иными словами, необходимость государственной регистрации была обусловлена не потребностью в защите права собственности, а в первую очередь необходимостью формирования сведений о наличии имущества у граждан, его стоимости. В частности, в соответствии с ГК РСФСР 1964 г. договор купли-продажи жилого дома должен был быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. При продаже зданий в сельской местности регистрация договора осуществлялась в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов, которые при этом выполняли и функцию нотариального удостоверения. Аналогичные правила применялись и при совершении других гражданско-правовых сделок с этими зданиями, а также в отношении дач <1>.
--------------------------------
<1> Статьи 239, 257 ГК РСФСР.
Регистрация договоров в городских поселениях осуществлялась, как правило, организациями технической инвентаризации (БТИ), которые в этот период являлись структурными подразделениями местных Советов и осуществляли описание зданий и сооружений для целей налогообложения и проверку соответствия зданий и сооружений требованиям градостроительных норм и правил. На стадии описания объекта БТИ осуществлялось формирование объекта как недвижимой вещи, которая в дальнейшем становилась объектом гражданско-правовой сделки. Регистрация договоров в сельской местности осуществлялась сельскими Советами непосредственно. Сведения о собственниках жилых домов отражались ими в похозяйственных книгах.
Из изложенного можно сделать следующие выводы:
-существующая в этот период система регистрации не носила универсального характера. Обязанность по регистрации договоров была установлена только в отношении отдельных объектов, находившихся в собственности граждан, и то не всех;
-регистрации подлежал договор. В соответствии с требованиями ст. 135 ГК РСФСР право собственности возникало и прекращалось в момент регистрации договора. Фактически собственник утрачивал возможность влияния на принадлежащее ему имущество в момент нотариального удостоверения договора, поскольку представление на государственную регистрацию договора, как правило, осуществлялось приобретателем
349
имущества. Порядок представления договоров на регистрацию и разрешения споров между сторонами после нотариального удостоверения урегулирован не был;
- проверка соответствия договора требованиям законодательства осуществлялась при нотариальном удостоверении договора. При отсутствии нотариального удостоверения проверка соответствия договора требованиям законодательства фактически не проводилась.
С принятием в 1991 г. нормативных актов, допускающих возникновение права собственности на большое количество различных видов недвижимости, в нашем сегодняшнем понимании, в частности, Законов о приватизации жилищного фонда и о приватизации государственных и муниципальных предприятий, Закона о предоставлении в собственность граждан земельных участков для индивидуального строительства, дачного строительства, садоводства и огородничества, в последующем иных актов возникла настоятельная необходимость в формировании всеобъемлющей системы государственной регистрации прав на недвижимость. Указание в отдельных актах требований о регистрации договора, с которой связывался момент возникновения права собственности, в целом проблемы не решало <1>.
--------------------------------
<1> Статья 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Президентом РФ принимались попытки устранить этот пробел и возложить эту обязанность на ранее созданные для регулирования земельного рынка органы, однако при отсутствии системного подхода успеха эти попытки не имели <1>.
--------------------------------
<1> В частности, Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" были введены свидетельства о праве собственности и установлена необходимость ведения поземельных книг, содержащих сведения о правах на земельные участки. Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" была установлена обязательность регистрации документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Обязанность по ведению государственного земельного кадастра, регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость была возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.
Учитывая изложенное выше, а именно отсутствие единообразия и обязательности регистрации, отсутствие системы правового контроля за содержанием правоустанавливающих документов, ведомственную разобщенность, ни один из вышеназванных органов и организаций основой для создания системы государственной регистрации прав не мог стать и не стал <1>.
--------------------------------
<1> Здесь необходимо отметить два обстоятельства.
Первое. В принципе, учитывая традиции российского законодательства, можно было возложить обязанность по государственной регистрации прав на нотариат. Нотариат является юрисдикционным органом, выполняющим публичную функцию. Нотариат построен по территориальной системе. За каждым округом закреплены один или несколько нотариусов. В пределах субъектов нотариусы объединены в нотариальные палаты, на которые тоже возложены определенные публичные функции. В основном нотариусы - специалисты с высшим юридическим образованием, специализирующиеся в области гражданского права. Однако это решение не было принято по ряду объективных, и в основном субъективных, причин. В числе их можно отметить следующие:
350