Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti

--------------------------------

<1> Бюллетень ВС РФ. 2006. N 9.

В последние годы и в судах общей юрисдикции, и в арбитражных судах рассматривается огромное количество исков о признании права собственности на самовольные постройки. Здесь следует оговориться, что подобные споры носят имущественный характер и поэтому подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень ВС РФ. 2005. N 10.

Даже если признание права собственности на самовольно возведенные строения кемлибо не оспаривается, принадлежность строения, являющегося самовольной постройкой, не может быть определена в порядке особого производства. Потому что юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке <1>. У самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12.

Правила о самовольных постройках относятся исключительно к недвижимому имуществу, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с необходимостью его государственной регистрации. Учитывая, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на объект недвижимости, т.е. входит в сферу публичных отношений, споры о признании права на объект недвижимости не могут рассматриваться третейским судом <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2006 г. N Ф084424/2006.

К искам о сносе самовольных построек сроки исковой давности применяться не должны. Срок исковой давности - это срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права собственности не ограничено каким-либо сроком <1>. Предметом иска о признании права собственности является лишь констатация факта принадлежности истцу права собственности, но не выполнение ответчиком каких-либо конкретных обязанностей <2>.

--------------------------------

<1> Лазарев В. Исковая давность и иски о признании права собственности // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 110.

<2> Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Российская юстиция. 2001. N 8. С. 49.

Характерно, что иски о признании права собственности на самовольную постройку зачастую предъявляются даже в тех случаях, когда права застройщика иными лицами не оспариваются. Другими словами, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, однако без получения необходимых разрешений, застройщик использует судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку

331

для того, чтобы не соблюдать установленный порядок получения разрешений на строительство.

Конечно, суд не должен заменять собой органы, на которые возложены обязанности по выдаче разрешений на строительство и согласованию застройки <1>. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять лишь тогда, когда истец по независящей от него причине не мог получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель <2>. Например, когда застройщику неправомерно было отказано в оформлении прав на строение.

--------------------------------

<1> Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки //

Вестник ВАС РФ. 2001. N 11. С. 135.

<2> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 октября 2006 г. N Ф04- 6949/2006(27644-А46-22).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, за исключением разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Таким образом, решение суда служит основанием возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство является одним из элементов в процедуре правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот. Хотя отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической экспертизы доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил <1>.

--------------------------------

<1> Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.

§ 3. История законодательного регулирования самовольной застройки

Вопрос признания права собственности на самовольно возведенные строения стал настолько актуальным лишь в последние годы. Как отмечает К.И. Скловский, принадлежность недвижимости в классическом праве обычно предопределяется правом на землю, причем право на землю имеет приоритет перед постройкой <1>. Этот принцип был сформулирован еще в римском праве и получил выражение в институте суперфиция. Суперфиций представлял собой вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу superficies solo cedit, т.е. строение следует за землей, связано с землей <2>. Возведение строения на земельном участке квалифицировалось также как способ приращения имущества (inaedificatio) именно у собственника земли, а не у застройщика

<3>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 397.

<2> Новицкий И.Б. Римское право. 5-е изд., стереотип. М.: Ассоциация "Гуманитарное знание", 1994. С. 111.

<3> Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк, 1996. С. 249; Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Инфра-М; Норма, 1996. С. 358.

332

Основываясь на этом римском "праве почвы" при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику, кодифицированные гражданские законы многих европейских стран закрепляют переход самовольно возведенной недвижимости к собственнику земельного участка. Результаты постройки, насаждения и других работ, произведенных на участке собственника и неразрывно связанных с ним, считаются соединенными с землей, т.е. принадлежащими земельному собственнику впредь до доказательства противного <1>.

--------------------------------

<1> Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. 3-е изд. М.: Международные отношения, 1993. С. 222.

Например, во Франции собственник земельного участка вправе в случае создания третьим лицом сооружений на этом участке сохранить сооружения в своей собственности или обязать третье лицо снести их (ст. 555 Гражданского кодекса Франции).

В праве ФРГ (§ 946 Германского гражданского уложения) уточняется, что право собственности на земельный участок распространяется на вещь, которая является существенной составной частью этого земельного участка <1>.

--------------------------------

<1> Германское право. Ч. 1: Гражданское уложение / Под ред. В.В. Залесского, В. Бергмана, Е.А. Суханова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 215.

В ст. ст. 386, 424 т. X Свода законов гражданских Российской империи закреплялось право полной собственности на землю. Иными словами, ее владелец имел право на все находящееся на ее поверхности. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, "строение, составляя принадлежность земли, предполагается собственностью того, на чьей земле поставлено" <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.:

Спарк, 1995. С. 106.

В 1912 г. в Российской империи был принят Закон "О праве застройки". Поскольку согласно этому Закону у владельца строений не возникало право собственности на воздвигнутые им строения, земля и находящиеся на ней строения не признавались единым имущественным комплексом. Поэтому строения на чужой земле считались движимыми вещами. Например, отчуждение дома при сохранении права застройки происходило по стоимости составляющих его строительных материалов, которые представляют собой движимые вещи <1>.

--------------------------------

<1> Емелькина И. Значение "юридической и фактической связи строения с землей" при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. 2004. N 8. С. 21.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. первоначально воспроизводил право застройки, близкое по своему содержанию к римскому суперфицию, так как оно определялось как владение и распоряжение строениями, возведенными на государственных земельных участках на началах договоренности, срочности и возмездности. Правило о строении как о принадлежности земли было нарушено в 1927 г., когда жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения <1>. В этот период времени гражданское законодательство не упоминало термин "самовольная постройка" и, соответственно, иски о признании права собственности на самовольную постройку не допускались.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Указ. соч. С. 398, 399.

333

Документом, подтверждающим создание недвижимости на земельном участке, предназначенном для садоводства, дачного хозяйства, либо создание гаража или иного объекта, для которого не нужно разрешение на строительство и реконструкцию, а также содержащим описание недвижимого имущества, является декларация <1>. Все сведения в декларацию гражданин вносит самостоятельно. До 1 января 2010 г. единственным документом, подтверждающим факт возведения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и содержащим его описание, будет технический паспорт <2>.

--------------------------------

<1> Форма декларации утверждена Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 августа 2006 г. N 232.

<2> Форма технического паспорта утверждена Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 17 августа 2006 г. N 244.

В2006 г. из ст. 222 ГК РФ было также исключено положение о возможности признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, в случае если она возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, ее осуществившему.

Ранее право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как собственнику земельного участка, на котором возведена постройка, так и фактическому застройщику. Теперь за застройщиком сохранено лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и при документальном обосновании понесенных затрат.

Нужно обратить внимание, что лицо, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, должно обладать вещным (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование), а не обязательственным правом в отношении соответствующего земельного участка. Новая формулировка ст. 222 ГК РФ, на мой взгляд, объясняется стремлением законодателя устранить зависимость права собственности на возводимую на арендованном участке постройку от судьбы договора аренды. Если право аренды земельного участка прекратится до момента государственной регистрации права собственности арендатора на вновь возведенное строение, то последнее будет квалифицировано именно как самовольная постройка, возведенная на чужом земельном участке.

Итак, право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана, что сближает наше законодательство с общепризнанными и исторически сложившимися стандартами.

Внастоящее время складывается противоречивая практика по вопросу действия изменений в ст. 222 ГК РФ во времени. С одной стороны, признание права собственности на самовольную постройку в зависимости от возможности предоставления застройщику прав на земельный участок невозможно, если соответствующее дело рассматривается судом после 1 сентября 2006 г. С другой стороны, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие (п. 1 ст. 4 ГК РФ). Более верным представляется подход, согласно которому имеет значение не дата иска или рассмотрения спора, а момент возникновения спорных отношений <1>. Поэтому, если основания для признания спорной постройки самовольной возникли до 1 сентября 2006 г., судебный иск о признании права собственности либо о сносе самовольной постройки может рассматриваться исходя из норм абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ.

--------------------------------

<1> Щербаков Н. Консультация // Хозяйство и право. 2007. N 1. С. 136, 137.

§ 4. Проблемы квалификации постройки в качестве самовольной

335

Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебноарбитражной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, нет единообразия в правоприменительной практике.

4.1. Постройка как объект недвижимого имущества

Для квалификации самовольной постройки прежде всего необходимо установить, что объект, служащий предметом спора, является недвижимым имуществом. В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен традиционный для отечественного права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности (или неспособности) к перемещению (критерий прочности связи с землей). Допустим, если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/1852-06.

В нашем законодательстве понятие "постройка" не включено в базовое понятие недвижимости (ст. 130 ГК РФ), поэтому его можно расценивать как родовое обозначение тех объектов недвижимости, которые искусственно созданы на земельном участке и представляют собой результат строительной деятельности.

Но помимо этого основного критерия существуют дополнительные признаки недвижимости. По смыслу ст. 222 ГК РФ она распространяется только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют итог строительства. Допустимо ли в связи с этим признавать право собственности на не завершенные строительством объекты или они не относятся к числу самовольно созданных строений?

С одной стороны, термин "постройка, созданная на земельном участке" предполагает законченность процесса строительной деятельности, а объекты незавершенного строительства еще только находятся в процессе создания. С другой стороны, если объект недвижимости, не завершенный строительством, не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с ним сделку, права на этот объект подлежат государственной регистрации <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним"; п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Конечно, государственная регистрация - это не признак, а последствие отнесения имущества и к недвижимости <1>. Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, правом собственности на объект незавершенного строительства лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения своего права, без чего он не мог им распорядиться <2>. Во всем, что не связано со спецификой незавершенного строительства, его участие в обороте подчиняется общему, созданному для недвижимости режиму <3>.

--------------------------------

<1> Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 107.

<2> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. С. 148.

336

<3> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 239.

Но поскольку права на объекты незавершенного строительства регистрируются в порядке, установленном для недвижимого имущества, то и право собственности на них может быть признано в судебном порядке как на самовольные постройки <1>.

--------------------------------

<1> К выводу о том, что объекты незавершенного строительства относятся к юридическому понятию недвижимости, приходит В.В. Чубаров. См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 145, 146.

4.2. Самовольная реконструкция

Не меньшую актуальность имеет вопрос применения положений ст. 222 ГК РФ к самовольно реконструированным объектам недвижимости, ведь значительная часть судебных дел о признании права собственности на самовольную постройку касается именно случаев самовольной реконструкции. Правомерно ли отождествлять понятия "самовольно реконструированный объект" и "самовольная постройка"?

В современной юридической литературе высказаны разные, порой противоположные, мнения на этот счет. Так, по мнению А.А. Рубанова, пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК РФ <1>. Следовательно, признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. Постройка должна обладать определенной степенью самостоятельности по отношению к уже существующим объектам.

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2002. С. 523 (автор комментария - А.А. Рубанов).

Такой подход широко распространен в практике судов. Так, решением суда было отказано в иске о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа в здании. Суд исходил из того, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, она направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 июля 2002 г. N А26-731/02- 01-05/39; Постановление ФАС Московского округа от 10 января 2001 г. N КГ-А40/6185- 00.

Другая позиция состоит в том, что самовольно реконструированные объекты должны приравниваться к самовольным постройкам независимо от характера реконструкции, хотя этот вывод и не следует из буквального содержания п. 1 ст. 222 ГК РФ <1>. Тем не менее именно такая оценка самовольной реконструкции, на мой взгляд, соответствует нормам Градостроительного кодекса РФ.

--------------------------------

<1> Для сравнения отметим, что в ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. часть жилого дома (или дачи) считалась результатом самовольного строительства.

337

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора. Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 ГрК РФ). Более того, изменения архитектурного облика также требуют разрешения на строительство <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 2 ст. 21 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, осуществление какой-либо пристройки (или надстройки в виде мансарды, дополнительного этажа и т.п.) к ранее возведенному объекту выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, техническому паспорту строения.

Если работы по обустройству здания затрагивают его конструктивные характеристики и влияют на надежность и безопасность, они признаются реконструкцией здания и, следовательно, могут быть признаны самовольной постройкой <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2006 г. N Ф04- 3743/2006(26764-А75-39).

В случае когда реконструкция недвижимости (к примеру, возведение в здании дополнительных этажей) проведена без получения необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, не была согласована с заинтересованными лицами, она должна признаваться самовольной постройкой, поскольку именно применение ст. 222 ГК РФ в данном случае позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 12.

На мой взгляд, даже если самовольная реконструкция не изменила архитектурного облика и создание новых площадей произошло внутри стабильного каркаса здания, есть основания квалифицировать такую деятельность как самовольную постройку. По мнению С.А. Степанова, здания - это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями <1>. Авторы Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают считать помещениями конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение в отличие от здания лишено материального выражения и рассматривается как вещь в юридическом смысле этого слова <2>.

--------------------------------

<1> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

С. 81 - 83.

338

<2> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 48, 49.

В.В. Чубаров также предлагает признать нежилые помещения самостоятельным объектом недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения <1>. Высказываются и другие похожие мнения в пользу признания нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости по признакам их единого хозяйственного назначения и самостоятельной оборотоспособности <2>.

--------------------------------

<1> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 12.

<2> Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.

Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания означает создание нового объекта недвижимости, поэтому к нему могут быть применены правила о самовольной постройке.

Следует оговориться, что применение норм о самовольной постройке к самовольно реконструированным объектам возможно лишь в отношении нежилой недвижимости. Аналогичные действия, выполненные в жилой недвижимости, квалифицируются нашим законодательством как самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения (ст. 29 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения существенно отличаются от тех, что установлены ст. 222 ГК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник или наниматель жилого помещения обязан в разумный срок привести жилье в первоначальное состояние. В противном случае договор социального найма с нанимателем может быть расторгнут, а у собственника жилье может быть принудительно изъято и продано с публичных торгов <1>.

--------------------------------

<1> Следует отметить, что норма о продаже самовольно перестроенного жилого помещения с публичных торгов не соответствует ст. 235 ГК РФ.

4.3. Последствия государственной регистрации права собственности на самовольную постройку

Права на самовольно возведенное строение могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) только при наличии судебного решения. Однако иногда учреждения юстиции вносят в ЕГРП записи о правах на самовольные постройки и без судебного решения по правилам регистрации прав на новое строение.

Несмотря на проведение учреждениями юстиции правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, из них не всегда очевидны основания порочности регистрируемого права. Государственная регистрация недвижимости, при создании которой нарушены требования законодательства, может быть произведена также по обычному недосмотру сотрудников учреждения юстиции.

Итак, если право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, можно ли признать такое имущество самовольной постройкой?

В современной судебно-арбитражной практике единого подхода к решению этого вопроса не выработано. В ряде случаев суды приходят к выводу, что при наличии записи о праве на самовольную постройку в ЕГРП исключается возможность удовлетворения иска о ее сносе, поскольку с момента регистрации постройка приобретает собственника и становится законно возведенной <1>. Действительно, нашим законодательством

339

установлен принцип достоверности данных ЕГРП. Как отмечает В.В. Чубаров, пока зарегистрированное право не оспорено в судебном порядке и запись о нем не признана недействительной, право существует в том виде, в каком оно зарегистрировано <2>. Государственная регистрация права является необходимым и достаточным доказательством его существования, обязательным для всех, в том числе и государственных органов, до тех пор, пока соответствующее свидетельство о праве не отменено. В силу этого же принципа, если право официально зарегистрировано, но произошла ошибка, оно может быть признано недействительным. Поэтому суд в подобных случаях не может не считаться с фактом государственной регистрации.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Московского округа от 15 июля 2003 г. N КГ-А40/4456-03. <2> Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. М.:

Городец, 2000. С. 154, 155.

На мой взгляд, такой подход заслуживает критической оценки. Внесение записи в Реестр не отменяет нарушений, допущенных при строительстве здания, сооружения или иного объекта недвижимости. По этой причине государственная регистрация не должна легитимировать самовольную постройку.

Основания для признания сооружения самовольной постройкой, установленные судом в ходе судебного разбирательства, могут быть не известны регистрирующему органу при регистрации права, кроме того, суд может прийти к выводу о том, что регистрация произведена неправомерно <1>. Здесь следует согласиться с С. Моргуновым в том, что неправомерно произведенная государственная регистрация права собственности на объект самовольного строительства не может служить доказательством возникновения права собственности на этот объект <2>.

--------------------------------

<1> Постановления ФАС Уральского округа от 11 декабря 2003 г. N Ф09-1737/03-

ГК, от 4 февраля 2004 г. N Ф09-117/04-ГК.

<2> Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 4. С. 123.

Необходимо обратить внимание на ситуацию, когда неправомерно зарегистрированная учреждением юстиции постройка продана третьему лицу и его права также зарегистрированы. Иными словами, предыдущая запись о государственной регистрации в ЕГРП уже погашена и у постройки имеется новый владелец.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности. В основе приобретения права от предыдущего собственника лежит сделка. Естественно, отчуждать имущество по сделке вправе только сам собственник либо уполномоченное им лицо. Однако совершение сделок с самовольной постройкой прямо запрещено, и действующее законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону. Как верно указывает О.Ю. Скворцов, сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на спорную вещь не является достаточным доказательством законности владения этой вещью. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть оценена судом в совокупности с иными обстоятельствами, в частности с законностью сделки, на основании которой произошла смена собственника

<1>.

--------------------------------

<1> Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М.: Бизнесшкола "Интел-Синтез", 1997. С. 33, 34.

340