Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti
.pdfНами уже отмечалось, что у дореволюционных отечественных цивилистов существовало мнение, что сама природа здания не позволяет считать его делимым. Это объяснялось, в частности, тем, что части здания не способны выступать в качестве объектов подлинного (полного) права собственности <1>. К.П. Победоносцев отмечал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника "право собственности каждого из них будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу. Кроме того, распределение дома между несколькими владельцами имело бы последствием затруднения и споры при самом платеже податей, отправлении повинностей" <2>.
--------------------------------
<1> Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 26. <2> Там же. С. 126.
К видам жилого дома закон отнес его часть, к видам квартир - часть квартиры (ст. 16 ЖК РФ). Неделимой осталась только комната. Все виды обособленных жилых помещений обрели способность быть объектом жилищных прав. Гражданский кодекс РФ называет квартиру в числе объектов права собственности, а понятие "жилое помещение" использует как родовое для понятия "квартира". Такого понятия "комната" как самостоятельного объекта Гражданский кодекс РФ не знает. В идеальном случае - это обоснованная позиция - комната не имеет автономных вспомогательных помещений и превращает квартиру в этом качестве в коммунальную, что не обеспечивает цивилизованных здоровых условий для постоянного проживания. Жилищный кодекс РФ допускает проживание в цокольных, подвальных помещениях либо на территории и в поселениях, где нарушены требования безопасности к жилым помещениям и не приняты меры защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
Позиция Жилищного кодекса РФ относительно использования понятия "комната" адекватна реальности, но не содержит реального желания предусмотреть меры когда-либо завершить создавшееся положение с коммунальными квартирами. Его ст. 51 предусматривает в качестве основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма жилого помещения, проживание их в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Современные санитарные требования к жилым помещениям наконец приняты на правительственном уровне <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Понятия "составная часть" постсоветское гражданское законодательство не знает при делении вещей. Однако оно используется отдельными национальными системами, в частности в Германии.
Такое предложение принять деление целого на составные части уже имело место в литературе: "Помещения, которые находятся в этом доме, являются его составной частью" <1>.
--------------------------------
<1> Шведкова О.В. Приобретение и осуществление права собственности на жилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 15.
Было и предложение считать помещение сложной вещью. С.В. Агапов считает, что жилое помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями <1>.
321
При этом помещение им рассматривается в качестве главной вещи, а общее имущество дома - в качестве ее принадлежности. В то же время такой вывод противоречит содержанию ст. 134 ГК РФ. Сложная вещь всегда разнородна, хотя и используется по общему назначению. Различные помещения в составе здания как однородные вещи в своей совокупности не образуют сложную вещь, особый объект гражданских прав.
--------------------------------
<1> Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8.
Министерство экономического развития и торговли РФ предложило дополнить ст. 134 ГК РФ о сложных вещах понятием "помещение". Слабо аргументированное предложение нарушало понятие сложной вещи, уже имеющееся в гражданском законодательстве. Оно рассматривалось на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2007 г., и было отмечено, что более продуктивным представляется введение в гражданское законодательство нового самостоятельного объекта недвижимости - комплекса недвижимого имущества, необходимыми признаками которого являлись бы: 1) объединение различных объектов недвижимого и движимого имущества единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе комплекса земельного участка (земельных участков) или прав на земельный участок (земельные участки), на котором (которых) расположены объекты недвижимого и движимого имущества, входящие в состав комплекса. Он должен выступать в имущественном обороте только в качестве единого неделимого объекта.
Было рекомендовано также установление юридического режима здания либо в форме общей собственности с известными изъятиями за счет отпадения преимущественного права покупки и утратой доли одновременно с гибелью помещения, либо в форме особого имущественного комплекса. В обоих случаях достигаются две цели: устанавливается режим общего пользования служебными помещениями и инфраструктурой, обслуживающей здание, а также создаются механизмы управления зданием.
По мнению Е.А. Суханова, "современной отечественной цивилистикой основательно забыта классическая (пандектная) классификация вещей как объектов гражданских прав. Об этом говорит допущенная жилищным правом серьезная путаница понятий "принадлежность главной вещи" и "составная часть вещи" применительно к так называемому общему имуществу жилого дома. В результате этого составные части единой вещи - многоквартирного жилого дома (подвалы, чердаки, лестничные площадки, лифты, различные трубы и оборудование) теперь рассматриваются как самостоятельный объект вещного права (права общей собственности) наряду с квартирами и иными жилыми помещениями, по существу, уже рассматриваемыми в качестве "главных вещей" (несмотря на то что названные помещения тоже являются не самостоятельными вещами и не принадлежностями главной вещи - жилого дома, а всего лишь его составными частями, которые невозможно нормально использовать в отрыве от этой юридически и даже физически неделимой вещи)" <1>.
--------------------------------
<1> Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.
2. Если в советский период единство владения жилым домом (нежилым зданием) входило в число неотъемлемых признаков при классификации зданий и помещений, то в постсоветский период в связи с утверждением частной собственности на помещения в многоквартирных домах законодательство принципиально изменилось.
322
Образованная в постсоветский период собственность на виды жилых помещений - квартира, комната в многоквартирном доме - неизбежно разрушила собственность на дом в целом, чтобы избежать удвоения объекта права: и здания как самостоятельной вещи, и помещения как самостоятельной вещи.
Законодатель выбрал такую юридическую конструкцию управления, которая, лишив жилой дом в целом способности быть объектом права собственности, вещью, заменила его "общим имуществом" собственников помещений, представленным общей долевой собственностью домовладельцев на общее имущество дома (ст. 36 ЖК РФ), которое как в целом, так и в отдельности каждый его объект так же не является самостоятельным объектом гражданских прав, самостоятельной вещью, как и дом в правовом смысле в целом.
Считалось, что единство управления многоквартирным домом подорвано тем, что возникла спорность характера недвижимости самих квартир, жилых помещений. Каждый вид жилого помещения (ст. 16 ЖК РФ) с технической точки зрения мог рассматриваться как недвижимость косвенно, опосредованно, через целое. Непосредственная неразрывная связь с землей принадлежит целому. Но с юридической позиции и придомовый земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений, так как земля вошла в состав общего домового имущества (ст. 36 ЖК РФ).
Поэтому "признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения", - отмечает упомянутая Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <1>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 15 декабря 2003 г. (протокол N 18). С. 49.
Таким образом, многоквартирный дом как единый объект гражданских прав исключен из гражданского оборота. Но одна из его трансформаций - общее имущество собственников помещений - также не получила статус самостоятельного объекта гражданских прав. Все преимущества только у помещений, составляющих дом. Позиция, выраженная в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол N 18), обосновала, что "нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия "единого объекта недвижимости" как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота".
Концепция допускала одно исключение из предложенного правила, заложенное в земельном законодательстве, - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Многоквартирный дом требует централизованного управления, поскольку он представляет собой инженерное сооружение, связанное с обеспечением безопасности проживающих и его техническим и санитарным обслуживанием, защитой прав потребителей этого обслуживания. Это не только технический объект, но и объект других отраслей законодательства.
Правовая система не содержит запрета функционирования единого объекта на тот случай, если сохраняется публичная собственность на многоквартирный дом. Он предусмотрен ст. 163 ЖК РФ. Также, если сохраняется кооперативная собственность, если сохраняется частная собственность одного лица безотносительно к тому, является ли дом многоквартирным либо одноквартирным. Таким образом, правовая система учитывает обе
323
цивилистические конструкции управления недвижимостью применительно к многоквартирным домам.
Заимствованная западная модель кондоминиума, рассчитанная на затратный характер его содержания, предусматривала образование общего имущества дома собственниками квартир на праве общей долевой собственности. Естественно, что крыша, несущие конструкции, стационарные инженерные оборудования и сети и т.п. имущество, сгруппированное в одно инженерное целое, не является самостоятельной вещью, самостоятельным объектом гражданских прав, им ограниченно распоряжаются все его сособственники на общем собрании.
Жилищный кодекс РФ (гл. 6) устанавливает владение, пользование и распоряжение общим имуществом дома в пределах, установленных им и гражданским законодательством. Его объекты могут быть переданы иным лицам в пользование при условии соблюдения прав и законных интересов лиц. Это не меняет положение общего домового имущества, как не участвующего в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта, равно как и его отдельных частей, которые также не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права <1>.
--------------------------------
<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 184.
Согласие именно всех собственников требуется только однажды, когда возникает необходимость в связи с реконструкцией дома уменьшения размера общего имущества дома. В остальных случаях достаточно согласия, выраженного в решениях общего собрания собственников помещений, которые принимаются в установленном Кодексом порядке - простым или квалифицированным большинством голосов (ст. 46 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на помещение и пропорциональна размеру его общей площади. Установлен запрет на выдел в натуре своей доли и ее отчуждение и иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.
Возвращаясь к становлению общей долевой собственности на общее домовое имущество собственников помещений в многоквартирном доме, следует признать ограниченность мотивов введения долевого характера введенной законодателем общей собственности. Практически она сводится к расчету за техническое и санитарное обслуживание помещений. Но это может быть основанием для самостоятельного правила. Е.А. Сухановым совершенно справедливо обращалось внимание на то, что собственник помещения лишен тех возможностей, какие обычно закон предоставляет сособственнику на вещь в этом случае: его доля не может являться самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок; не может быть выделена или разделена; в отношении ее отсутствует преимущественное право покупки; не может быть общее домовое имущество объектом взыскания кредиторов собственника помещения и т.д.
Самое главное - это отступление от общего правила в распоряжении общей долевой собственностью, требующее исключительно единодушного согласия всех сособственников, а на тот случай, если оно не достигнуто, - судебного решения (ст. 246 ГК РФ). Но такой случай в Жилищном кодексе РФ всего единственный - уменьшение общего домового имущества. В остальных случаях - решение большинством голосов, что дает возможность пренебрегать волей отдельных сособственников. К тому же Жилищный кодекс РФ ввел обязательность принятого решения для тех, кто отсутствовал на собрании или позволил себе голосовать против, ограничив возможности обжалования в судебном порядке. Такая обязательность характерна для членов некоммерческого объединения граждан, добровольно и инициативно объединившихся.
324
Но объединение собственников помещений - его общее собрание - формат всего лишь общего собрания без членства в нем. Получается принудительное объединение граждан без выраженного желания в нем участвовать, а только в силу закона об организации общего собрания этих лиц и наличия права собственности на помещение. Тогда Жилищный кодекс РФ нарушает ст. 30 Конституции РФ, запретившую принуждать к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Не извлечен урок и из Постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П <1>, признавшего не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные нормы утратившего в связи с принятием Жилищного кодекса РФ Закона "О товариществах собственников жилья", предусматривавшего принудительное членство в товариществе. При этом объединением считается и такой орган общественной самодеятельности, который не основан на членстве. Если орган общественной самодеятельности предусматривает членство, тогда, действительно, его участники обязаны в обязательном порядке подчиняться принятому им в установленном порядке решению. Иное дело, если общественное объединение не имеет такой структуры.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.
Решение большинством голосов однажды предусматривалось в советском гражданском законодательстве (ст. 62 ГК РСФСР), но тогда не было такого конституционного запрета и не было конституционного судопроизводства. Но в случае оспоримости дело все равно рассматривалось в судебном порядке по иску хотя бы одного из участников общей собственности. Теперь же, при наличии ст. 46 Конституции РФ, заявитель вправе инициировать иск, если в результате осуществления принятого на собрании решения нарушены его права и законные интересы либо отсутствовавшие на общем собрании собственников помещений могли повлиять на результаты голосования. В остальных случаях по закону приносить в суд жалобы бесполезно.
С принятием Жилищного кодекса РФ кондоминиум как самостоятельная форма управления общей собственностью утратил силу и был заменен новой организационноправовой формой - общим собранием без членства в нем.
Неконституционность принятого законодателем решения достойна быть предметом нормоконтроля со стороны Конституционного Суда РФ, а отступления от правила, установленного Гражданским кодексом РФ относительно принятия решения сособственниками, должны были иметь основания, названные Кодексом, но Гражданский кодекс РФ, регулируя общую собственность, не наделил ими законодателя. Жилищный кодекс РФ хотя и специальный закон по отношению к Гражданскому кодексу РФ, но это не основание, чтобы переиначить общее правило в исключение из него без разрешения закона. Специальному закону надлежит иметь основание в этих целях. В данном случае таких оснований не должно быть. Положение, какое складывается с долевой собственностью на общее имущество в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ), будет основываться на общих положениях в общей собственности (гл. 16 ГК РФ).
Существуют разные подходы к определению права собственности на жилье в многоквартирном доме.
Уже более полувека действует в Германии Закон "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью" от 15 марта 1951 г. (далее - Закон о праве собственности на жилье) <1>. По этому Закону может возникнуть право собственности на жилое помещение или право собственности на нежилое помещение. Этот Закон точно так же стоит особняком в качестве специального закона по отношению к Германскому гражданскому уложению, как и Жилищный кодекс РФ по отношению к Гражданскому кодексу РФ.
--------------------------------
<1> Германское право. Ч. III. М.: Статут, 1999. С. 60 - 83.
325
Право собственности на жилое помещение является по Закону о праве собственности на жилье индивидуальным правом собственности, соединенным с правом долевой собственности на общее имущество, частью которого это помещение является (§ 1). К общему имуществу относится земельный участок, части здания, а также принадлежности и оборудование здания, необходимые для его существования или безопасности, предназначенные для общего пользования домовладельцев. Индивидуальное право собственности может быть предоставлено, если помещение обособлено. Общее имущество, предназначенное для общего пользования домовладельцев, не является объектом индивидуального права собственности, даже если оно находится в помещении, относящемся к индивидуальной собственности (§ 5). На некоторые части здания, которые могут быть объектом индивидуального права собственности, по соглашению домовладельцев может быть установлена общая собственность.
Отчуждение квартиры невозможно без отчуждения доли в общей собственности. Следует обратить внимание на формулировку § 1 Закона о праве собственности на
жилье, где указано на принадлежность гражданину на праве собственности помещения, соединенного с правом долевой собственности на общее имущество, частью которого это помещение является. Таким образом, установлено "индивидуальное право собственности на жилое помещение - квартиру (Wohnung), неразрывно соединенное с правом общей долевой собственности на объекты общего пользования" <1>. Жилой дом сам по себе как объект управления остается в целом, так как квартира (или нежилое помещение) - это часть общего имущества, но при этом сохраняется индивидуальное право собственности на нее.
--------------------------------
<1> Тихонова Л.С. Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности по законодательству России и Германии: Автореф.
дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 12.
"Поэтому, - по мнению Е.А. Суханова, - юридически "господствующей" считается общая собственность, тогда как право собственности на квартиру рассматривается в качестве ее "придатка", "составной части" доли в праве общей собственности. При этом сама конструкция "жилищной собственности" рассматривается здесь как особая разновидность права собственности, т.е. как некое исключение из общих правил, а потому и регулируется не Гражданским уложением (BGB), а специальным Законом о жилищной собственности и долгосрочном жилищном праве от 15 марта 1951 г. (который и ввел эту категорию в германский правопорядок в послевоенный период острого жилищного кризиса)" <1>.
--------------------------------
<1> Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.
Глава 4. ПРОБЛЕМЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
Правомочия собственника земельного участка по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом включают среди прочего право возводить на участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Иные владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Осуществление этих прав ограничено конституционной обязанностью владельца земельного участка не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
326
Собственник или арендатор земельного участка приобретает право собственности на недвижимое имущество, возведенное им для себя на этом участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на готовый объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции, либо на объект незавершенного строительства.
§ 1. Общая характеристика самовольного строительства
Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка - жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Здесь мы видим три самостоятельных признака самовольной постройки, наличие хотя бы одного из них является достаточным для признания постройки самовольной. Скажем, если у заявителя имеются права на земельный участок, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка должна считаться самовольной <1>.
--------------------------------
<1> Вывод о том, что для признания постройки самовольной достаточно хотя бы одного из нарушений, установленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 августа 2002 г. N Ф03-А73/02-1/1702.
Другой пример. По заключению строительно-технической экспертизы строение кафе по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению соответствовало градостроительным и строительным нормам и правилам, но было возведено на арендованном земельном участке, расположенном в полосе отвода железных дорог. Пользование таким участком не предусматривает возведение на нем строений капитального типа (ст. 90 Земельного кодекса РФ). Поскольку строение кафе было возведено на земельном участке, не предназначенном для строительства, оно было признано самовольной постройкой, подлежащей сносу <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 сентября 2003 г. N Ф083580/2003.
Необходимо обратить внимание, что даже создание объекта недвижимости собственником земельного участка, отведенного для строительства, может быть расценено как самовольное. Это объясняется разрешительным порядком осуществления застройки (оформление отвода земельного участка, получение необходимых разрешений). Разрешение на строительство всегда персонифицировано, в нем указывается, какая площадь земельного участка подлежит застройке, какое недвижимое имущество должно быть создано и что будущим титульным собственником создаваемой недвижимости является собственник земельного участка. Поэтому постройка может быть создана только для себя, так как создание такого объекта для другого потребует изменения титульного собственника, а также перевода на него землеотвода и всех необходимых разрешений.
Чтобы исключить самовольность создания новой недвижимой вещи, необходимо соблюсти несколько условий застройки: (1) приобрести земельный участок в собственность или получить разрешение на застройку от собственника земельного участка; (2) оформить целевой отвод земельного участка; (3) получить необходимые разрешения; (4) выполнить строительные работы, соответствующие строительным и градостроительным нормам и правилам; (5) сдать завершенный строительством объект в
327
эксплуатацию; (6) зарегистрировать право на вновь созданное недвижимое имущество
<1>.
--------------------------------
<1> Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. 2005. N 3.
С. 75.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Застройщик самовольной постройки остается лишь собственником стройматериалов <1>. По этой причине самовольная постройка не является объектом гражданских прав и, соответственно, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки и т.д.). Сделка с объектом самовольного строительства является ничтожной, поскольку она противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ). Однако если в качестве предмета договора купли-продажи названа не самовольная постройка, а "совокупность строительных материалов", использованных при ее сооружении, такой договор будет соответствовать законодательству, и приобретатель впоследствии сможет признать свое право собственности на самовольную постройку в судебном порядке <2>.
--------------------------------
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М.: Юрид. фирма "Контракт"; Инфра-М, 2002. С. 528 (автор комментария - М.Г. Масевич).
<2> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 сентября 2002 г. N А74- 3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2.
Виновные в самовольном строительстве несут также административную ответственность <1>, обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
--------------------------------
<1> Статья 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию".
§ 2. Процессуальные особенности признания права собственности на самовольную постройку
Какие лица вправе предъявлять иск о сносе самовольной постройки? По большому счету, подобный иск может предъявляться любым лицом, которое считает, что сохранение самовольной постройки нарушает его права.
Зачастую подобные требования предъявляются местными управлениями архитектуры, в полномочия которых входит поиск и устранение самовольных построек на территории муниципального образования. Представляется, что правом потребовать сноса самовольной постройки в судебном порядке наделены в первую очередь органы местного самоуправления - администрации муниципальных образований. Такой вывод основан на системном толковании действующего законодательства, предусматривающего, что в компетенцию местных органов власти входят вопросы регулирования планировки и застройки территории муниципального образования; владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью; выдача разрешений на строительство; предоставление земельных участков для строительства и реконструкции <1>.
--------------------------------
<1> Статья 125 ГК РФ; ст. 53 АПК РФ; ст. ст. 6, 29 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации; ст. 8 Градостроительного кодекса РФ; ст. ст. 11, 28, 29, 30, 32 Земельного кодекса РФ.
328
Помимо органов местной власти, такие исковые требования могут предъявляться органами, наделенными полномочиями контролировать соблюдение строительных норм и правил. Если самовольная постройка сооружена физическим лицом, требование о ее сносе может заявить прокурор в порядке ст. 45 ГПК РФ; в аналогичном арбитражном процессе участие прокурора не предусмотрено действующим законодательством (ст. 52 АПК РФ).
Конечно, лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе разобрать ее добровольно, а не только на основании судебного решения о ее сносе. Интересно отметить, что в судебно-арбитражной практике встречаются споры, когда самовольному застройщику чинят препятствия в добровольном разборе самовольной постройки <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 апреля 2006 г. N Ф03-
А04/06-1/117.
Поскольку право собственности на самовольную постройку у застройщика не возникает, он не может воспользоваться гражданско-правовыми способами защиты своих интересов в отношении данной постройки. В частности, застройщик не может заявить иск об истребовании самовольной постройки из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Ведь истец по виндикационному иску обязан доказать, что именно он является собственником истребуемого имущества, а у ответчика, фактически владеющего спорным имуществом, отсутствуют законные основания владения <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 января 2006 г. N А5649841/04.
Вместе с тем на самовольно возведенный объект недвижимости право собственности может устанавливаться в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Судебное решение является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), и только на основании решения суда постройка получает статус полноценного объекта гражданских прав <1>. Однако судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
--------------------------------
<1> Самовольная постройка - один из немногих объектов гражданских прав, который вводится в оборот на основании судебного решения. С недавних пор установлено исключение из этого правила, известное под названием "дачная амнистия", о которой будет сказано далее.
Самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности. Хотя по своей правовой сути самовольная постройка - это гражданское правонарушение, и закон должен предусматривать адекватные ему гражданско-правовые последствия <1>. Они сводятся к тому, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
--------------------------------
<1> Существует мнение о необходимости отмены данного способа приобретения права собственности на созданную вопреки правилам недвижимую вещь. См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 18 - 22.
Основный смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при строительстве недвижимого имущества. В связи с этим право собственности на такой объект может быть приобретено только в силу решения суда, оно не может возникнуть, скажем, по такому основанию, как приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). Приобретательная давность - это основание приобретения права
329
собственности на вещь, призванное устранить неопределенность в титуле владения. Применение к отношениям по самовольным постройкам норм о приобретательной давности освобождало бы застройщика от обязанности соблюдения требований нормативных актов, строительных норм и правил <1>.
--------------------------------
<1> Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г. // Бюллетень ВС РФ. 2003. N 12.
Объективная оценка самовольного строительства не может быть положительной, в связи с этим во многих регионах местными органами власти принимаются меры по освобождению земельных участков от самовольно установленных гаражных комплексов, торговых павильонов и пр. Ответственными за исполнение такой работы, как правило, являются местные управления архитектуры и градостроительства. Они занимаются обнаружением самовольных построек и выдачей их владельцам соответствующих предписаний о сносе. Если в отведенный срок земельный участок не будет освобожден, на владельца самовольно установленного объекта составляется протокол об административном правонарушении и передается мировым судьям. Если же хозяин не установлен или постройка заброшена, муниципалитет вправе взять ее в свою собственность как бесхозяйную вещь (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Как правило, самовольно возводятся объекты, приносящие доход, например здания магазинов, кафе, склады, гаражи, цеха, автозаправочные станции и т.д. Их владельцы, конечно, осознают необходимость обязательного оформления своих прав на недвижимое имущество, без чего нельзя ввести объекты недвижимости в хозяйственный оборот.
Самовольное строительство часто встречается и в жилищной сфере. В свое время положения ст. 222 ГК РФ стали предметом оценки со стороны Конституционного Суда РФ, который указал, что правила о самовольных постройках обязывают граждан не совершать неправомерных действий, поэтому нельзя считать, что они нарушают конституционное право частной собственности и право на жилище <1>.
--------------------------------
<1> Определение Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. N 85-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лежнева Виктора Захаровича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (документ опубликован не был).
Так, например, возражая против исполнения решения суда о сносе самовольно возведенного строения, гражданин ссылался на то, что постройка является местом его жительства, а требование о выселении к нему предъявлено не было. Самовольная постройка не является объектом гражданских прав, не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Поскольку у лица не возникает право на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает права владения и пользования жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенной постройки не имеется.
Следовательно, при подаче искового заявления о признании жилого помещения самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении.
Однако если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении <1>.
330