Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti

(общенародная) собственность; колхозно-кооперативная собственность; собственность профсоюзных и иных общественных организаций. Государство охраняет социалистическую собственность и создает условия для ее приумножения. Никто не вправе использовать социалистическую собственность в целях личной наживы и в других корыстных целях".

--------------------------------

<1> СЗ СССР. 1990. Т. 2. С. 6; Ведомости ВС СССР. 1961. N 50. Ст. 525.

Отнесение колхозно-кооперативной собственности к разряду собственности социалистической, в противовес личной собственности граждан (см. ст. 25 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г.), означало принципиальную невозможность перехода квартир, расположенных в многоквартирных домах жилищно-строительных кооперативов, в частную собственность граждан.

Вместе с тем нельзя отрицать, что советское законодательство о жилищностроительных кооперативах (кооперативных товариществах граждан) до принятия указанного Закона СССР "О собственности в СССР" отличалось завидной последовательностью в вопросах регулирования вещных прав.

Так, Постановление ЦИК СССР и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации" предусматривало, что могут создаваться три вида жилищных кооперативных товариществ граждан: а) жилищно-арендные кооперативные товарищества; б) рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества и в) общегражданские жилищностроительные кооперативные товарищества.

При этом первые, как это видно из их названия, вообще не имели вещных прав на передаваемые им органами местного хозяйства внаем муниципализированные домовладения (см. п. 3 Постановления), а вторые и третьи пользовались в отношении возведенных ими новых, восстановленных разрушенных или достроенных незаконченных жилых строений правом застройки по соответствующему договору.

Пункт 19 Постановления предусматривал, в частности, что "право застройки на строения, возводимые, возведенные или восстановленные рабочими жилищностроительными кооперативными товариществами, может отчуждаться ими не иначе, как государственным органам или рабочим жилищно-строительным кооперативным товариществам", а п. п. 29 и 30 того же Постановления уже в отношении общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ предусматривали, что "строения, как вновь возведенные, так и восстанавливаемые или достраиваемые, передаются общегражданским жилищно-строительным кооперативным товариществам по договору о праве застройки, согласно соответствующим постановлениям гражданских кодексов союзных республик. Общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества не вправе отчуждать и закладывать частным лицам возведенные строения или право застройки на возводимые, восстановленные или достроенные ими строения. Частными лицами не могут быть обращаемы взыскания по обязательствам товарищества ни на названные строения, ни на право застройки, принадлежащее общегражданским жилищно-строительным кооперативным товариществам".

Члены рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ имели право лишь постоянного пользования помещением, площадь которого зависела от количества принадлежащих им паев, но не могла превышать норм, устанавливаемых губернскими и областными исполнительными комитетами (см. п. 22 Постановления), на все время существования принадлежащего товариществу права застройки.

Аналогично члены общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ имели права постоянного пользования жилым помещением, площадь которого зависела от количества принадлежащих им паев, но не могла превышать размера площади, причитающейся члену товарищества и его семье, согласно нормам, установленным соответствующим губернским или областным исполнительным

291

комитетом. Указанное право члена общегражданского кооперативного товарищества переходило на общих основаниях по наследству (см. п. 34 Постановления).

Ясно, что ни о каком праве собственности члена кооператива на жилое помещение в этом случае не могло быть и речи, а самому кооперативному товариществу и земельный участок, и строение (жилой дом) принадлежали на ограниченном вещном праве - праве застройки, которое регулировалось ст. ст. 71 - 84 Гражданского кодекса РСФСР <1>.

--------------------------------

<1> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904; Известия ВЦИК. 12.11.1922. N 256.

Не отходило от означенных принципов и позднейшее советское законодательство о жилищно-строительной кооперации граждан. Так, абсолютно во всех типовых уставах жилищно-строительных кооперативов, утверждавшихся в 1958 г. <1>, 1962 г. <2> и 1965 г. <3> с теми или иными незначительными, чисто редакционными модификациями содержалась норма, согласно которой жилищно-строительный кооператив осуществляет эксплуатацию построенного жилого дома (домов) на праве кооперативной собственности и на началах самоокупаемости, без государственной дотации, а жилые дома и другие строения, возведенные кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности и не могут быть проданы или переданы как в целом, так и частями (квартиры, комнаты) ни организациям, ни отдельным лицам, за исключением передачи, осуществляемой при ликвидации кооператива.

--------------------------------

<1> Постановление Совмина РСФСР от 24 сентября 1958 г. N 1125 "О жилищностроительных и дачно-строительных кооперативах" // СП РСФСР. 1958. N 13. Ст. 154.

<2> Постановление Совмина РСФСР от 5 октября 1962 г. N 1395 "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве в РСФСР" // СП РСФСР. 1962. N 21. Ст. 103.

<3> Постановление Совмина РСФСР от 2 октября 1965 г. N 1143 "О ходе выполнения плана кооперативного жилищного строительства в 1965 году" // СЗ РСФСР. 1988. Т. 3. С. 127; СП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144; 1981. N 5. Ст. 22.

Мощнейший в статистическом плане толчок вовлечению квартир в многоквартирных жилых домах в гражданский оборот произвело уже современное российское законодательство о приватизации жилья - Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" <1> (далее - Закон о приватизации).

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

Врезультате принятия названного Закона о приватизации в законодательстве появился второй, помимо выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе, способ приобретения гражданами права частной собственности на квартиры в многоквартирных домах - приватизация жилья.

Вотличие от выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе, когда квартира, принадлежавшая до выплаты пая кооперативу, переходила в частную собственность гражданина за плату, при приватизации жилья квартира, до того принадлежавшая на праве собственности государству, передается гражданину бесплатно. Разумеется, юридические составы приобретения квартир в частную собственность граждан путем выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе и путем приватизации имеют и массу других отличий, однако для нашего исследования важно подчеркнуть следующее обстоятельство.

Названные основания перехода квартир в частную собственность граждан характеризуются тем, что применительно к гражданину речь в обоих случаях идет о производном способе приобретения права собственности на квартиру, принадлежавшую до этого другому собственнику - государству или жилищно-строительному кооперативу.

292

Причем не последним по значимости обстоятельством является то, что до момента, когда в отношении конкретной квартиры, в силу перехода права собственности на нее к гражданину по указанным основаниям, происходит как бы ее "выделение" в разряд самостоятельного объекта гражданского оборота, качествами объекта гражданских прав обладает не квартира, а многоквартирный жилой дом в целом.

Как будет видно далее, позднейшее российское законодательство вплотную подошло

ктому, чтобы допустить возможность приобретения квартиры в частную собственность, в том числе и граждан, и вовсе в первоначальном порядке, что, разумеется, сопрягается с признанием за квартирой заведомо свойств объекта гражданского права, причем не только вне всякой связи с признанием таких качеств за жилым домом, а наоборот, ввиду отрицания даже возможности признания за многоквартирным домом каких-либо свойств объекта гражданского права.

Вэтой связи нельзя не отметить одну существенную проблему. С формальной точки зрения до возникновения права частной собственности гражданина на квартиру (будь то квартира в доме жилищно-строительного кооператива или квартира в доме, относящемся

кгосударственному или общественному жилищному фонду) собственно квартиры как самостоятельного объекта гражданского оборота в ранее действовавшем законодательстве просто не существовало <1>. Квартира могла выступать объектом жилищных правоотношений, что же до объекта гражданских правоотношений, то в качестве такового рассматривался многоквартирный жилой дом в целом.

--------------------------------

<1> Абзац 5 ч. 2 ст. 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик предусматривал, что жилищный фонд включает, в частности, "...жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд)". Однако, исходя из сказанного выше, следует предположить, что данная норма в большей степени относилась к индивидуальным жилым домам, нежели к квартирам в многоквартирных домах, что подтверждается нормой ч. 1 ст. 44 тех же Основ, оперирующей уже понятием "часть жилого дома", а не понятием "квартира".

Последнее утверждение равным образом верно как для жилых домов государственного или общественного жилищного фонда, так и для домов жилищностроительных кооперативов.

Таким образом, можно констатировать, что возникновение права личной или частной собственности гражданина на квартиру было сопряжено с известной юридической трансформацией объекта правоотношения, в результате которой из единого до того объекта - многоквартирного жилого дома выделялась его некая условная часть - отдельная квартира.

Подобная же трансформация предусматривалась ныне отмененным и уже упоминавшимся выше Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Так, п. 1 ст. 49 указанного Закона предусматривал, что передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке. Таким образом, до заключения застройщиком договоров по отчуждению помещений в кондоминиуме весь кондоминиум (т.е. многоквартирный жилой дом) регистрировался на праве собственности за застройщиком, который и осуществлял в последующем отчуждение отдельных помещений в кондоминиуме приобретателям по договору.

§2. Основания приобретения права собственности на квартиру как объект долевого строительства

293

Как и было отмечено, завершением процесса законодательного оформления квартир в многоквартирных домах в качестве самостоятельных оборотоспособных объектов (признания за квартирой свойства вещи) стал уже упомянутый Закон о долевом строительстве. Существенным достижением этого Закона явилось то, что он, по сути дела, окончательно отказался от признания жилого многоквартирного дома в целом оборотоспособной вещью, перенеся всю тяжесть свойств объекта гражданских прав на квартиру.

Согласно определению, содержащемуся в абз. 3 ст. 2 указанного Закона, "...объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства".

Как следует из систематического толкования нормы ст. 16 Закона о долевом строительстве во взаимосвязи с нормами ст. 25 и абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (в ред. Федеральных законов от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ,

от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. N 36-ФЗ, от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, от 11 мая 2004 г. N 39-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ (ред. 29 декабря 2004 г.), от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ, от 5 декабря 2005 г. N 153-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. N 53ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ,

от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ) (далее - Закон о регистрации), первым собственником объекта долевого строительства (т.е. квартиры в жилом многоквартирном доме), право собственности которого регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является именно участник долевого строительства, а не застройщик. Само собой разумеется, что объектом права собственности по смыслу закона является именно квартира, а не жилой многоквартирный дом, для которого законодателем предусмотрен режим общего имущества домовладельцев и который, следовательно, рассматривается лишь как некая техническая конструкция, которая хоть и является вещью, но полностью лишена самостоятельной (отличной от права собственности на квартиру) оборотоспособности.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Таким образом, Закон о долевом строительстве, в отличие от указанных выше актов законодательства о жилищно-строительных кооперативах и приватизации жилья, вообще не увязывает основания приобретения гражданином (участником долевого строительства) права собственности на квартиру с какими-либо правами на жилой многоквартирный дом, в котором такая квартира расположена, ни этого же самого гражданина, ни какого-либо иного лица <1>.

--------------------------------

<1> Упоминавшаяся выше позиция, в соответствии с которой предлагается рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве разновидности договора купли-продажи недвижимости, именно в этом пункте наталкивается на серьезное системное противоречие, заключающееся в том, что застройщик как сторона по договору участия в долевом строительстве, положение которого сравнивается с положением продавца в договоре купли-продажи недвижимости, в рамках действующего Закона о долевом строительстве никогда не приобретает право собственности ни на предмет продажи (квартиру), ни на жилой многоквартирный дом в целом, частью

294

которого, с известным допущением, можно считать квартиру. Данное обстоятельство, разумеется, не укладывается в общее правило о невозможности передать прав более, чем имеешь (nemo plus juris ad alienum transfere potest, quod ipse habet). С другой стороны,

застройщик признается тем же Законом в качестве залогодателя и собственника не завершенного строительством многоквартирного жилого дома, когда речь идет об обеспечении исполнения его обязательств перед участниками строительства путем признания в силу Закона находящимся в залоге объекта незавершенного строительства - строящегося многоквартирного жилого дома. Вопрос о том, следует ли признать допустимым предположение о том, что право собственности застройщика на построенный многоквартирный жилой дом Законом о долевом строительстве подразумевается (например, исходя из декларируемого Законом права собственности застройщика на не завершенный строительством тот же жилой дом), или же соответствующие законоположения и вовсе надлежит отнести к разряду недоразумений, остается для нас открытым.

Закон о долевом строительстве, как уже было сказано, вообще игнорирует все обстоятельства, связанные с существованием законченного строительством жилого многоквартирного дома и прав на него как на объект гражданских правоотношений.

Следует отметить, что вопрос о том, является ли приобретение гражданином (участником долевого строительства) права собственности на квартиру первоначальным или производным, является спорным, невзирая на то, что догматический анализ действующего законодательства, казалось бы, не оставляет оснований для сомнений в первоначальности приобретения дольщиком права собственности на квартиру, во всяком случае, по признакам, связанным с публичной достоверностью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одна из проблем здесь состоит в том, что действующий гражданский закон не позволяет точно указать основания для приобретения права собственности на конкретную квартиру дольщиком в первоначальном порядке.

Если принцип свободы договора позволяет заключать договоры, хотя бы и не предусмотренные гражданским законом, но не противоречащие ему, то при обсуждении вопроса об основаниях возникновения вещных прав, и в частности права собственности, как представляется, следует исходить из того, что таковые основания должны быть обозначены в законе в виде закрытого перечня.

Норма ст. 219 ГК РФ позволяет определить момент возникновения права собственности на вновь построенный объект недвижимости (недвижимую вещь). Такой момент связан с моментом государственной регистрации права. Нормы Закона о регистрации не решают вопрос об основаниях возникновения права собственности и отсылают нас обратно к положениям закона гражданского (см. п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации).

Толкование нормы п. 1 ст. 222 ГК РФ, осуществляемое по методу "от противного", позволяет сделать вывод о необходимых элементах юридического состава приобретения права собственности на вновь возведенное здание (строение, сооружение): во-первых, это предоставление будущему собственнику постройки земельного участка, на котором осуществляется строительство, именно для этой цели, т.е. для строительства; во-вторых, это разрешение строительства компетентными органами и, в-третьих, соблюдение при строительстве градостроительных и строительных норм и правил.

Не станет открытием для читателя, надо полагать, что абсолютное большинство объектов строительства, возводимых застройщиком не для себя, а для третьих лиц - инвесторов, дольщиков и на их деньги, сооружается на земельных участках, арендованных у публично-правовых образований.

Такое положение дел не вполне укладывается в норму п. 2 ст. 623 ГК РФ. Эта норма предоставляет арендатору (в нашем случае - застройщику) право лишь на возмещение

295

стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества <1>. Очевидно, что с точки зрения этой нормы из арендного правоотношения, существующего между застройщиком (арендатор) и публичным земельным собственником (арендодатель), невозможно обосновать возникновение права собственности на вновь построенное на арендованном земельном участке здание (строение, сооружение) не только у третьих лиц (например, участников долевого строительства), но и у самого застройщика, довольствующегося в лучшем случае лишь денежной компенсацией своих вложений.

--------------------------------

<1> Мы исходим здесь из того, что при определенных условиях строение может рассматриваться как улучшение земельного участка, что отражено в известном принципе superficies solo cedit, или "единого объекта". Принцип этот хотя и не проводится последовательно в отечественном законодательстве, тем не менее не чужд ему совершенно. Об этом см. ниже.

Последствия, не отвечающие целям сторон так называемого инвестиционного правоотношения, будет иметь и применение правила абз. 1 ст. 622 ГК РФ. Указанная норма предусматривает обязанность арендатора вернуть по окончании аренды полученное имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в ином состоянии, обусловленном договором.

Попытки вписать в эти рамки право собственности дольщиков на квартиры в построенном на арендованном земельном участке многоквартирном доме, в частности выяснить основания возникновения такого права, терпят крах.

Затрагивающая интересующий нас вопрос ст. 272 ГК РФ также не может составить правового основания для возникновения права собственности на квартиры во вновь возведенном жилом доме у граждан-дольщиков, поскольку регулирует отношения уже имеющегося собственника недвижимости с собственником земельного участка после прекращения у первого права пользования землей.

Поскольку земельный участок предоставляется именно на период проектирования и строительства, арендные отношения могут и вовсе прекратиться еще до того момента, когда конкретный дольщик-инвестор оформит свое право собственности на квартиру или иной объект инвестирования. В таком случае попытки применить ст. 272 ГК РФ оказываются и вовсе беспредметными.

В силу направленности воли сторон отношения по долевому участию (застройщика и дольщика) для объяснения возникновения у дольщика в первоначальном порядке права собственности на квартиру во вновь построенном доме не годится и норма абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ. Она предусматривает для соответствующего случая совпадение в одном лице и фигуры создавшего вещь, и фигуры субъекта, претендующего на приобретение права собственности на вновь созданную вещь. При этом такое лицо, в силу диспозиции этой нормы, должно действовать на основании закона и в соответствии с законом, что делает эту норму отсылочной в части отыскания оснований для приобретения права собственности в первоначальном порядке.

Очевидно, что никто из лиц, непосредственно участвующих в создании вещи (в строительстве жилого многоквартирного дома), указанным критериям не отвечает. Такими лицами являются: (а) застройщик, имеющий разрешение на строительство и предоставленный ему для этих целей земельный участок, и, возможно, (б) подрядчик, выполняющий работы по строительству по заданию заказчика (в этом качестве в договоре подряда выступает застройщик) на основании договора строительного подряда. Что касается дольщика - будущего собственника квартиры, то на стадии строительства и после его окончания он не имеет никаких прав на земельный участок, не получает разрешения на строительство и не участвует непосредственно в процессе строительства. Строго говоря, правовое положение дольщика как лица, претендующего на приобретение в

296

первоначальном порядке права собственности на квартиру как объект недвижимости, полностью тождественно признакам лица, осуществившего самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), если в качестве таковой вообще возможно рассматривать отдельную квартиру.

Дольщик лишь финансирует строительство, кредитует предпринимательскую деятельность застройщика, если угодно, в надежде на получение после окончания стройки в собственность определенной квартиры. В этой связи в части, касающейся финансирования как такового, вместо дольщика мыслима фигура кредитора, снабжающего строительство (застройщика) деньгами на возвратной основе, но без намерения приобретения права собственности на строящийся объект или квартиры в нем.

Закономерен в этой связи вопрос следующий: существуют ли какие-либо различия в положении дольщика как будущего собственника квартиры и кредитора застройщика как его заимодавца, которые позволяли бы обосновать приобретение права собственности на квартиру в первоначальном порядке дольщиком и отказать в приобретении такого права на квартиру кредитору?

Вступая в отношения инвестирования (или участия в долевом строительстве), дольщик, разумеется, не имеет в виду занять положение только лишь кредитора. Однако намерение, мотив, по которому субъекты гражданского права вступают в гражданские правоотношения, как известно, значения ни для самого правоотношения, ни для его последствий не имеет.

Если строго следовать букве нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ, то следует сделать вывод о принципиальной невозможности приобретения дольщиком, для и за счет которого объект недвижимости и был создан, права собственности на него, поскольку дольщик не является и не может являться субъектом ни одного из числа упомянутых в этой норме прав на земельный участок, на котором осуществлена постройка.

Нельзя не упомянуть в этой связи еще одно любопытное обстоятельство. Действующий земельный закон (п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)), равно как и Жилищный кодекс Российской Федерации <1> (ст. 36), устанавливает, что земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. Иными словами, приобретение лицом права собственности на квартиру должно предшествовать предоставлению земельного участка, занятого многоквартирным домом, в общую долевую собственность домовладельцев.

--------------------------------

<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; Российская газета. 2005. N 1; Парламентская газета. 2005. N 7 - 8.

Вывод получается любопытный, если не сказать, что он парадоксальный: чтобы по общему правилу стать собственником объекта недвижимости (квартира в силу прямого указания закона относится к объектам недвижимости), нужно иметь право на землю, а чтобы получить право на землю, нужно быть собственником квартиры.

Попытка противопоставить этому выводу ссылку на то, что цитированные нормы касаются лишь существующей застройки, в которой якобы уже имеются отношения поквартирной собственности, на самом деле ничего не опровергают. Во-первых, определение существующей застройки не содержит ссылки на сколько-нибудь длительный срок ее существования, достаточный для того, чтобы применить названную норму. Во-вторых, существующей застройкой нельзя не признать дом, хотя бы и только что возведенный. В-третьих, указанные нормы в любом случае ставят разрешение вопроса

297

о праве на землю в зависимость от наличия у субъекта права на квартиру, а не наоборот, оставляя тем самым проблему выявления оснований приобретения права собственности на квартиру в стороне.

Единственная в действующем Гражданском кодексе, а похоже, что и во всем гражданском законодательстве, норма, наиболее тесно подходящая к регулированию интересующего нас вопроса, - ст. 263 ГК РФ. В силу п. 2 этой статьи, формулирующего общее правило, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором.

Прямое действие нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ направлено на установление и реализацию принципа superficies solo cedit, или иначе "единого объекта", в силу которого все сооруженное на земле составляет, в юридическом смысле, часть земельного участка, правовая судьба которой предопределена правовой судьбой самого участка.

Древний возраст этого принципа не помешал российскому законодателю сформулировать норму п. 2 ст. 263 ГК РФ как диспозитивную <1>.

--------------------------------

<1> Как уже было отмечено, диспозитивность этой нормы далеко не единственное отечественное изобретение в этой сфере правового регулирования. Тем же подходом продиктовано и признание квартир и нежилых помещений в домах самостоятельными объектами (оборотоспособными вещами).

Из систематического толкования этой нормы в совокупности с нормой ст. 222 ГК РФ следует вывод о том, что основанием для приобретения права собственности на вновь возведенное здание или иное недвижимое имущество может быть не только право собственности на земельный участок.

Для раскрытия полного содержания этих двух норм потребуется изложить его в развернутом виде. Итак: (1) если лицу принадлежит на праве собственности или ином вещном праве земельный участок, который (2) пригоден для строительства, и (3) разрешение на строительство на этом земельном участке получено в установленном порядке, и (4) строительство осуществлено тем лицом, которому принадлежит этот земельный участок (5) для себя, то (6) это лицо приобретает право собственности на вновь возведенное или созданное здание, сооружение и иное недвижимое имущество.

Юридико-техническое воплощение нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ таково, что решение вопроса о том, к какому из выделенных элементов ее гипотезы или диспозиции относится указание на возможность изменения его законом или договором, отнюдь не очевидно.

Императивное правило ст. 222 ГК РФ действует в отношении собственника участка, осуществившего на нем строительство без разрешения, о чем прямо свидетельствует отсылка в абз. 2 п. 2 ст. 263 ГК РФ, что исключает возможность изменения договором действия ст. 222 ГК РФ. Следовательно, первым элементом, который в рамках диспозитивности нормы тем не менее не может быть исключен договором, является наличие административно-правового разрешения на строительство.

Абзац 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому занятый самовольной постройкой земельный участок принадлежит на одном из трех вещных прав: праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования <1>.

--------------------------------

<1> Примечательно, что закон не указывает в этом перечне какого-либо обязательственного отношения, например - аренды земельного участка, в качестве основания, достаточного для признания за управомоченным лицом права собственности на самовольную постройку. Это порождает второй парадокс, в результате которого судьба будущего права собственности на возводимую на арендованном земельном участке недвижимую вещь ставится в прямую зависимость от судьбы обязательственного

298

(арендного) правоотношения. Иными словами, прекращение аренды земли до момента регистрации права собственности арендатора на построенное должно повлечь применение упомянутых выше норм ст. ст. 222, 622 и 623 ГК РФ и, следовательно, невозможность приобретения арендатором права собственности на построенное им сооружение.

Если нормы ст. ст. 222 и 263 ГК РФ сформулированы исходя из одного посыла, то приобретателем права собственности на недвижимое имущество по ст. 263 ГК РФ может быть не только собственник земельного участка, но и обладатель права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Однако обозначенные права отличаются тем, что могут существовать исключительно в отношении земель, находящихся в публичной собственности. При этом в силу п. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения впредь <1> не осуществляется вовсе, а на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки могут быть предоставлены лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и органам государственной власти или местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), которые в силу своего статуса приобрести что-либо в собственность просто не в состоянии, поскольку субъектом такого права не являются вовсе.

--------------------------------

<1> После вступления в силу ЗК РФ.

Для определения возможности применения в данном случае нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ следует учесть, что договор не может быть основанием предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. И в этом вопросе нельзя не отметить последовательность отечественного законодателя. Действительно, поскольку на указанном ограниченном вещном праве земельный участок может предоставляться только лицам, не являющимся по своему статусу собственниками своего имущества, постольку и возведенное на таком участке здание (строение, сооружение) поступает в собственность государства или муниципального образования с одновременным приобретением на него ограниченного вещного права (хозяйственного ведения или оперативного управления) застройщиком <1>.

--------------------------------

<1> До известной степени схожая в методологическом смысле конструкция может быть обнаружена в ГК РСФСР 1922 г. Предусмотренное ст. ст. 71 - 84 ГК РСФСР 1922 г. право застройки как ограниченное вещное право на недвижимое имущество обнимало собой и земельный участок, и возведенное на нем здание (строение), при сохранении права государственной собственности как на то, так и на другое. Нельзя не отметить принципиальный подход законодателя к зданию и земельному участку под ним как к единому объекту, о чем свидетельствует и единство субъективного вещного права.

Таким образом, вторым после наличия административного разрешения на строительство абсолютно необходимым элементом юридического состава приобретения права собственности в первоначальном порядке на вновь созданное здание (строение, сооружение или иное недвижимое имущество) следует считать наличие у приобретателя субъективного вещного права на земельный участок. Последнее, следовательно, также не может быть исключено договором как обязательное условие приобретения права собственности на вновь возведенное здание или иное недвижимое имущество.

Отсюда обязательным условием договора, упомянутого в п. 2 ст. 263 ГК РФ, должно быть предоставление собственником земельного участка застройщику одного из предусмотренных законом прав на земельный участок (право на землю), включающего правомочие застройки этого земельного участка.

Предоставление земельного участка под застройку, при наличии прочих необходимых условий, должно обеспечить землевладельцу-несобственнику приобретение

299

права собственности на вновь построенное здание или иное недвижимое имущество. Распространительное толкование нормы абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ наталкивает на вывод о том, что упомянутое право на земельный участок должно быть ограниченным вещным правом на чужой земельный участок.

Это лишний раз подтверждает выдвинутый выше тезис о том, что аренда земельного участка не создает должного правового основания для приобретения арендатором права собственности на постройку. Кроме того, аренда участка не может в полной мере обеспечить интерес застройщика (если таковым является арендатор, а не арендодатель), поскольку этот интерес состоит в приобретении права собственности на постройку и в сохранении этого права бессрочно. Последнее же предполагает, кроме прочего, предоставление собственнику строения всего арсенала средств защиты своего права собственности. Однако действующий закон и существующий юридический быт не могут предоставить прочной вещно-правовой защиты собственнику здания, расположенного на арендованном земельном участке. Положение его, во всяком случае, много хуже положения собственника здания на участке, принадлежащем ему на вещном праве, в том числе на праве собственности.

Не дает должных гарантий и норма ст. 272 ГК РФ. Действительно, если сторонам не удалось достичь соглашения, указанного в п. 1 этой статьи, решение вопроса предоставляется суду. При этом собственнику участка закон предоставляет явное преимущество в виде иска об освобождении участка. И лишь при определенных условиях (запрет сноса здания, превышение стоимости здания над стоимостью участка), а также с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком суд может либо признать право одной из сторон на выкуп у другой стороны предмета спора, либо продлить условия пользования земельным участком на новый срок.

И то и другое возможное решение суда представляется тупиковым, а в ряде случаев - невозможным, хотя бы в теории. Действительно, признание за собственником участка права на выкуп здания или за собственником здания - права на выкуп участка еще не означает, что другая сторона будет обязана свое имущество продать и заключить соответствующий договор.

Этот не бесспорный вывод базируется на толковании нормы п. 1 ст. 421, п. п. 1 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. В названных нормах речь идет именно об обязанности заключить договор, установленной законом или вытекающей из добровольно принятого обязательства. Представляется, что адресная направленность законодательных положений, обязывающих то или иное лицо при определенных обстоятельствах заключить договор, в отличие от положений, предоставляющих определенному лицу право обратиться в суд с иском о признании за ним права на заключение договора, не одинакова как по существу, так и по юридической технике изложения нормы. Если сравнить положения, устанавливающие условия обязательности заключения, например, государственного контракта (ст. 527 ГК РФ), с соответствующими положениями п. 2 ст. 272 ГК РФ, то следует сделать вывод, что последние не могут быть истолкованы так же однозначно, как те, что понуждают собственника здания или земельного участка на заключение договора о продаже своего здания или земельного участка.

В силу известного конституционного принципа никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ст. 35 Конституции РФ). Можно ли рассматривать судебное решение, устанавливающее в соответствии с п. 2 ст. 272 ГК РФ право лица на приобретение в собственность имущества другого лица, как надлежащее основание лишения этого второго лица его имущества и будет ли такое судебное решение надлежащим основанием для прекращения права собственности в смысле ст. 35 Конституции? Или же непосредственным основанием прекращения права собственности должен выступать заключаемый между такими лицами договор? Сколько-нибудь очевидного и мотивированного ответа на эти вопросы в действующем законодательстве не находится.

300