Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti

<1> О том, какой именно публично-правовой субъект скрывается под именем "государство", сказано ниже.

<2> По этой причине некоторые авторы считают, что в государственной регистрации прав на участки недр нет необходимости (см.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006).

Возможность регистрации права пользования участками недр в ЕГРП также не предусмотрена законом, чему есть причины. Регистрация прав на недвижимость преследует цель обеспечения стабильности оборота недвижимого имущества, в том числе путем создания препятствия на пути недобросовестных собственников недвижимости, стремящихся скрыть от своих контрагентов, заинтересованных в приобретении прав на эту недвижимость, тот факт, что недвижимость уже обременена правами, которые полностью исключают возможность возникновения права, устанавливаемого позднее, или понижают его ценность. Отечественный законодатель, не требуя государственной регистрации права пользования недрами в ЕГРП, по всей видимости, исходит из предположения о добросовестности государства как единственно возможного собственника недр, исключающей возможность нарушения права недропользователя (путем предоставления ему участка недр, уже обремененного правом другого лица). Законом о недрах предусмотрена обязательная регистрация любой выданной лицензии на пользование недрами. В отличие от систем регистрации прав на недвижимое имущество, система регистрации лицензий не допускает публичного доступа к содержащейся в ней информации. Однако функционирование этой системы должно исключить возможность ошибки самого государства при предоставлении участков недр в пользование, а именно возможность предоставления в пользование участка недр, уже обремененного правами другого пользователя.

Между тем при исследовании вопроса о необходимости государственной регистрации прав на участки недр можно предположить, что нахождение в разных информационных системах сведений о собственнике подземных сооружений и обладателе права пользования тем участком недр, в котором это сооружение расположено, порождает проблемы для приобретателя подземного сооружения.

Дело в том, что лицо, принимающее решение о приобретении подземной постройки, не имеет возможности самостоятельно проверить, имеется ли у ее отчуждателя право на использование соответствующего участка недр.

ЕГРП построен по принципу единого объекта недвижимости, в силу которого раздел о правах на постройку располагается сразу за разделом о правах на расположенный под ней земельный участок (п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Это сделано как раз для того, чтобы при внесении записей в Реестр и при обращении к нему можно было установить наличие юридических связей между земельным участком и расположенными на нем постройками. Однако государственная регистрация прав на подземные постройки не может быть в настоящее время основана на принципе единого объекта, поскольку, как отмечалось выше, система ведения Реестра технически не позволяет регистрировать права на участки недр.

Во многих случаях этот недостаток системы ведения Реестра не имеет существенного значения. Лицо, которому не может быть передано право на использование участка недр в порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона о недрах, и которое, несмотря на это, решается на приобретение подземного сооружения, расположенного в недрах соответствующего участка, в любом случае должно осознавать наличие правовых рисков, связанных с таким приобретением.

Вслучае когда приобретатель постройки является лицом, которому на основании ст.

17.1Закона о недрах может быть передана лицензия (его дочерним или материнским обществом, юридическим лицом, создаваемым в результате реорганизации в форме

281

выделения и разделения), между ним и отчуждателем существуют юридические отношения, которые либо исключают возможность приобретателя самостоятельно формировать свою волю на приобретение сооружения (например, при покупке дочерним обществом у материнского), либо дают приобретателю возможность осуществить эффективный контроль за действиями и составом имущества отчуждателя (например, при покупке сооружения материнским обществом у дочернего).

Между тем невозможность получения из системы ведения Реестра публично доступной информации о наличии у собственника подземной постройки права на использование соответствующего участка недр в ряде случаев имеет существенное значение для участников оборота. Речь идет о тех случаях, когда на основании ст. 17.1 Закона о недрах подземная постройка приобретается в составе предприятия (имущественного комплекса) должника, отчуждаемого на стадии внешнего управления или конкурсного производства, а также о случаях слияния и присоединения юридических лиц. Во всех этих ситуациях подземное сооружение переходит от юридического лица, полностью неподконтрольного приобретателю. В связи с этим у приобретателя возникает обоснованная потребность получить официальную информацию о праве отчуждателя на использование участка недр. При этом он должен быть уверен, что речь идет именно о том участке недр, в котором расположена постройка. В целях решения этой проблемы необходимо изменить систему ведения ЕГРП и установить механизм регистрации права пользования участками недр.

§ 3. О субъекте права собственности на участки недр

Как уже отмечалось, Закон о недрах называет собственником недр государство. Однако Закон не поясняет, какое именно из государственных образований скрывается под общим именем "государство": Российская Федерация или ее субъекты.

В литературе было высказано мнение о том, что недра находятся в общей собственности Российской Федерации и ее субъектов. Между тем для такого вывода нет достаточных оснований. Согласно базовым положениям о праве общей собственности оно может возникать только в случаях поступления в собственность нескольких лиц неделимого имущества либо при поступлении в их собственность делимого имущества, если возникновение в этом случае общей собственности специально предусмотрено законом или договором.

Недра по общему правилу делимы, а Закон не указывает их в качестве объекта общей собственности Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому нет установленных Законом оснований для того, чтобы считать недра объектом общей собственности этих государственных образований.

Более того, из Закона о недрах следует, что большинство положений, определяющих существенные черты гражданско-правового режима объектов общей собственности, неприменимо к участкам недр.

Так, распоряжение участками недр посредством предоставления их в пользование осуществляется отнюдь не по общему согласию Российской Федерации и всех ее субъектов, как это должно было бы быть при нахождении участков недр в общей долевой собственности этих публичных образований (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Такое распоряжение, за установленными Законом исключениями, осуществляется совместно органами государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, на территории которого находятся эти недра. Из этого же правила Закона о недрах вытекает невозможность раздела объекта общей собственности в натуре или выдела из него доли (если бы такой раздел или выдел был допустим, то допускалось бы распоряжение участками недр, находящимися в собственности лишь какого-либо одного публичноправового образования, со стороны его органов власти). Ни Российская Федерация, ни ее субъекты не могут потребовать предоставления в их пользование каких-либо участков

282

недр, соразмерных их долям (п. 2 ст. 247 ГК РФ), поскольку пользование участками недр может осуществляться только субъектами, приобретшими право на их использование в порядке, установленном Законом о недрах. Российская Федерация и ее субъекты не могут также определять своим соглашением порядок совместного пользования и распоряжения участками недр, в то время как такое право имеется у субъектов общей собственности.

Представляется, что вопрос о праве государственной собственности на участки недр по своей правовой природе схож с вопросом о государственной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в отношении которых право собственности между Российской Федерацией и ее субъектами не разграничено. Земельный кодекс дает понять, что до момента разграничения собственности на земельные участки между Российской Федерацией и ее субъектами субъект права не может быть определен точнее, чем неконкретизированное "государство". Такой же подход законодателя закреплен и в Законе о недрах.

В силу политико-социальных причин нормы о собственности на недра (равно как и нормы о государственной земле) сформулированы таким образом, что отсутствует возможность установить, какое конкретное публично-правовое образование является собственником недр, либо признать недра объектом общей долевой собственности Российской Федерации и ее субъектов.

Между тем неопределенность субъекта права является, конечно же, нетипичным, но зато знакомым гражданскому праву явлением. В числе типичных примеров подобных явлений обычно приводят "лежачее" наследственное имущество и имущество, завещанное неродившемуся ребенку. Как отмечал Л.И. Петражицкий, "сознание принадлежности известного права, например, права собственности на найденную вещь, "кому-то" - весьма обычное и имеющее большое значение в правовой жизни явление <1>".

--------------------------------

<1> Петражицкий Л.И. Теория права и государства в связи с теорией нравственности. СПб.: Изд-во "Лань", 2000. С. 331.

С подобной ситуацией мы сталкиваемся и в рассматриваемом случае. Известен круг возможных собственников недр, известны лица, которые заведомо собственниками недр не являются и являться не могут, известны органы, осуществляющие правомочия собственников, известны публично-правовые образования, получающие платежи за пользование недрами. В этих условиях существует возможность решить вопрос о субъекте, управомоченном требовать возмещения неосновательно сбереженного имущества с лица, незаконно использующего недра. Такое сбережение выражается в неуплаченных платежах за пользование недрами, которые лицо должно было бы уплатить при использовании недр на основании лицензии <1>.

--------------------------------

<1> Законодательство о недрах не позволяет считать плательщиками платежей за пользование недрами лиц, незаконно пользующихся недрами, что неоднократно подчеркивали суды. Согласно распоряжению Правительства РФ от 22 августа 1998 г. N 1214-р к лицам, осуществляющим пользование недрами без лицензии, надлежит применять меры по обеспечению взносов в федеральный бюджет, бюджеты субъектов Российской Федерации и местные бюджеты, в целях возмещения убытков, причиненных государству в результате самовольного пользования недрами. При этом Правительство РФ требует, чтобы при определении размеров убытков, причиненных государству в результате самовольного пользования недрами, налоговые органы "исходили, в частности, из максимальных уровней платежей за пользование недрами". Из этого и исходят суды, взыскивая с лиц, незаконно пользующихся недрами, суммы в размере максимальных уровней платежей за пользование недрами. Есть основания считать, что такого рода суммы, взыскиваемые за неправомерное пользование недрами, являются по своей природе формой возмещения неосновательного обогащения, наступившего на стороне незаконного пользователя в результате сбережения им платежей за пользование недрами, которые он

283

должен был бы уплатить, если бы в установленном порядке получил лицензию на использование недр.

Таким образом, положение конкретных публично-правовых образований напоминает положение лиц, управляющих имуществом по своему усмотрению, и одновременно бенефициаров, получающих выгоды от его использования.

Однако же, оценивая положение, возникшее в связи с недостаточной определенностью субъекта права собственности на недра, надо отметить, что оно является нежелательным с цивилистической точки зрения. В частности, неопределенность собственника не позволяет определить лицо, которому должен быть возмещен вред, причиненный недрам в случаях, когда защита прав должна осуществляться иском о возмещении вреда, а не о неосновательном обогащении.

§ 4. Гражданско-правовая природа неиспользуемых недр

Выше речь шла об участках недр, т.е. о горных или геологических отводах - геометризованных блоках недр, сформированных в установленном порядке в целях их использования (для геологического изучения, добычи полезных ископаемых, строительства подземных объектов и т.д.). Однако же наряду с ними существует огромная масса недр, не отведенных в форме горного или геологического отвода. Согласно ст. 2 Закона о недрах государственный фонд недр составляют используемые участки, представляющие собой геометризованные блоки недр, и неиспользуемые части недр в пределах территории Российской Федерации и ее континентального шельфа. Границы этой огромной массы недр не формализованы в порядке, предусмотренном для определения границ горных или геологических отводов.

Между тем эти неиспользуемые части недр охватываются общим понятием недр и признаны Законом объектом государственной собственности. Очевидно, что объектом права собственности могут быть только вещи - объекты материального мира, имеющие определенные пространственные границы. Недра вообще, недра как таковые не могут признаваться вещами и, следовательно, объектами права собственности, подобно воде, воздуху и иным материям, лишенным границ.

Признать недра объектом права собственности, а значит, вещью (вещами), можно лишь при условии, что законодательство позволяет установить их границы. Общее нормативное понятие недр, установленное Законом о недрах, применяется ко всему содержимому подземного пространства, простирающегося до глубин, доступных для геологического исследования и освоения, на всей территории Российской Федерации, включая ее континентальный шельф.

Поэтому определить внешние боковые границы неиспользуемых недр несложно: они проходят по границам России, которые четко определены <1>. Неиспользуемые недра имеют также внутренние границы, ибо из их состава исключены участки недр, предоставленные в пользование и в этих целях обособленные в качестве отдельных недвижимостей. Внешняя нижняя граница пролегает по глубине, доступной для исследования и изучения, а внешняя верхняя граница - по нижней границе (нижним пределам) земельных участков.

--------------------------------

<1> Даже в случае спора с другим государством о границах нет сомнения в том, что эта граница существует: для нашего национального права, включая право о недропользовании, будет иметь значение граница, установленная правом Российской Федерации.

Таким образом, есть основания констатировать, что массив неиспользуемых недр обладает свойствами вещи: это материальный объект, отграниченный от других объектов

284

материального мира. В этих условиях имелись необходимые предпосылки для признания законодателем неиспользуемых недр объектом права собственности наравне с участками недр, предоставленными в пользование.

Поскольку разделить недра возможно только в результате процедуры предоставления участка недр в пользование, этот массив недр является единой вещью и будет являться таковой до тех пор, пока весь не будет разбит на участки недр, предоставленные в пользование, или разделен такими участками на несоприкасающиеся части.

Признание массива неиспользуемых недр вещью заставляет задуматься о том, является ли эта вещь движимой или недвижимой. Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относят к числу объектов недвижимого имущества только участки недр, в то время как массив неиспользуемых недр законодательство не называет участком недр.

Представляется, что нет теоретических препятствий для признания единого массива недр как движимым, так и недвижимым имуществом в зависимости от целей, которые ставят перед собой наука и правоприменительная практика.

Если праву угодно обнаруживать ценность недр только в свойствах химических элементов (соединений химических элементов), которые их составляют, то оно может рассматривать недра как груду таких элементов и соединений (в том числе полезных ископаемых). Даже состояние прочной физической связанности некоторых из них (горных пород, металлов и т.д.) не препятствует признанию их движимым имуществом, поскольку в этом случае их прочное единство и неперемещаемость как единого целого не имеет для права значения.

Проводя аналогии с правовым режимом постройки, можно заметить, что она по общему правилу исторически признавалась движимой вещью (совокупностью материалов) только с момента ее разборки, так же как и лес признавался движимым имуществом лишь с момента его вырубки. Однако это происходит с постройкой лишь в тех случаях, когда закон признает ее ценность именно как неперемещаемого единства. В этом случае до момента своего разбора постройка как особая ценность, отделенная от ценности входящих в ее состав элементов, признается особым объектом права (недвижимым имуществом), а ее элементы до момента их отделения являются лишь ее составными частями. В том же случае, когда право отрицает ценность постройки как неперемещаемого единства материалов, как это происходит с самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), право не признает совокупность отдельных элементов самостоятельным объектом права, даже несмотря на их прочную физическую связанность.

Поэтому если бы право не желало видеть самостоятельной ценности (особого целевого назначения) в совокупности элементов, составляющих недра, оно могло бы считать их движимыми вещами, ибо нет сомнений, что эти элементы (и их соединения) могут перемещаться без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

Однако такое решение лишало бы государство как собственника недр многих выгод, проистекающих из признания их недвижимым имуществом. Так оно исключало бы применение гражданско-правовых санкций к лицам, которые нарушают единство недр, но при этом не лишают государство его движимого имущества - химических элементов и их соединений (например, при строительстве подземного сооружения, когда все выбранные из недр элементы складываются на государственной земле и не присваиваются добывшим их лицом). Только при признании особой ценности недр как неперемещаемого единства можно гражданско-правовыми средствами не только исключить нежелательное использование недр как химических веществ (осуществляемое путем их добычи), но и обеспечить их сохранность в целостном виде, а также исключить нежелательное использование подземных пустот, которое невозможно без использования недр как единой неперемещаемой ценности (площадки для нахождения людей и их имущества, обустройства сооружений и т.д.).

285

Более того, при признании неиспользуемого массива недр совокупностью движимых вещей было бы труднее обосновать установление публично-правовых запретов, препятствующих их нежелательному использованию в качестве единой неперемещаемой ценности (нарушению их единства, изменению их формы и т.д.).

Поэтому можно предположить, что в наибольшей степени целям законодательства и правовой политики соответствует признание единого массива неиспользуемых недр недвижимой вещью - особым участком недр, существующим наравне с участками недр, предоставленными для использования.

Глава 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Вынесенная в название главы проблематика является относительно новой для отечественной правовой науки и должна быть увязана в первую очередь с вопросами участия в так называемом долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Сразу отметим, что далее в настоящем кратком исследовании речь не пойдет о вопросах общей собственности, которые, исходя из темы, могли бы быть затронуты, например, в связи с возникновением права долевой собственности на вновь созданную вещь в рамках реализации простого товарищества. Также в рамки исследования не включается анализ обязательственного отношения собственно по договору участия в долевом строительстве. Предмет исследования, таким образом, ограничивается только некоторыми вопросами, касающимися права собственности, а именно: определением особенностей правового режима квартиры в многоквартирном доме как объекта права собственности, во-первых, и выяснением оснований возникновения права собственности на квартиру, являющуюся предметом договора участия в долевом строительстве, во-вторых.

Вопрос о долевом строительстве хотя и был урегулирован в позитивном праве относительно недавно, практикой ставился уже с первой половины 90-х гг. прошлого столетия. Бросая ретроспективный взгляд на генезис института долевого строительства, с сожалением приходится констатировать, что и отечественный законодатель, и правоприменители в большинстве своем оказались бессильны в разрешении возникшей на практике юридической проблемы квалификации таких отношений в пределах институтов, предоставляемых действующим гражданским законодательством.

Попытаемся изложить здесь свою версию становления института долевого участия в строительстве в нашем юридическом быту.

В условиях первой половины 90-х гг. прошлого века в национальной экономике, и в частности в том ее секторе, который был ориентирован на массовое жилищное строительство, сложилась ситуация, при которой существовавшая ранее государственная система жилищного строительства оказалась разрушенной, а нарождающийся в этой отрасли частный сектор находился в стадии накопления капитала. Иными словами, собственных средств, необходимых для инвестирования в строительство массового жилья, у участников этого сегмента рынка просто не было. С другой стороны, традиционная с послевоенных лет нерешенность жилищного вопроса и открывающиеся новые возможности разгосударствленной экономики стимулировали рост предложения свободных инвестиционных ресурсов, направляемых на жилищное строительство со стороны населения. Эти факторы сформировали ситуацию, при которой население готово было авансом финансировать застройщиков под обещание предоставления в будущем квартир в построенных домах.

Интерес застройщиков к реализации такой схемы финансирования их деятельности был подогрет фискальной политикой государства, которое на уровне Министерства финансов РФ квалифицировало соответствующие операции в качестве инвестиционных,

286

тем самым исключив их из операций, образующих налогооблагаемую базу для налога на добавленную стоимость <1>.

--------------------------------

<1> Один из документов, в котором выражена соответствующая позиция Министерства финансов РФ, - письмо от 13 мая 1996 г. N 04-03-11 "О налогообложении". Надо отметить, что операции по реализации квартир (имеется в виду готовых квартир по договорам, в частности, купли-продажи) в то время подлежали обложению НДС. Примечательно, что одновременно с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прямо обратные изменения были внесены в Налоговый кодекс РФ, согласно которым реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них была прямо исключена из числа операций, облагаемых НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Что же касается операций по участию в долевом строительстве, то после того как они получили легальную гражданско-правовую регламентацию в рамках соответствующего поименованного договора, в результате чего квалификация их как операций "инвестиционного характера" по ст. 39 НК РФ оказалась под вопросом, вывод о том, что они не создают базу для НДС при отсутствии прямой записи в ст. 149 НК РФ, является как минимум весьма спорным. Более того, версия о том, что операции по участию в долевом строительстве подлежат обложению НДС, косвенно подтверждается и нормами п. п. 1 и 3 ст. 155 НК РФ.

Другим фактором, послужившим прочному закреплению отношений долевого участия в строительстве в нашем юридическом быте, стало то обстоятельство, что находившаяся также в стадии становления система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним восприняла, видимо из соображений процедурной экономии, практику, при которой право собственности на квартиры во вновь построенных жилых домах регистрировалось сразу на дольщиков. Отчасти такое положение дел было обусловлено и тем еще обстоятельством, что действие ст. 263 ГК РФ, которая могла бы составить препятствие для подобной практики, было парализовано примечанием к гл. 17 ГК РФ, относившим вступление данной главы в силу к моменту принятия Земельного кодекса.

Помимо названного имелись, видимо, и другие обстоятельства, в том числе чисто экономического свойства, а именно: дешевизна средств, получаемых застройщиками от граждан, по сравнению с весьма дорогим в те времена банковским кредитом; длительная неопределенность судебной практики в вопросе о применении к отношениям по договорам долевого участия законодательства о защите прав потребителей, что было весьма привлекательно для застройщиков, зачастую не выдерживавших принятых на себя обязательств по срокам и качеству строительства, и т.д. и т.п.

Любопытно отметить, что именно стремление законодателя разрешить вопрос о применении законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве и явилось в идеологическом плане отправным моментом для разработки законопроекта, призванного урегулировать долевое строительство.

Конструирование и нормативное закрепление в позитивном праве всех элементов договора участия в долевом строительстве потребовалось просто для того, чтобы создать четкую основу для применения к этим отношениям законодательства о защите прав потребителей, которое, как это следует из преамбулы Федерального закона от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <1> (с последующими изменениями и дополнениями), "...регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей

287

и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав". Именно обнаружившееся в судебной практике разночтение в квалификации договоров так называемого долевого строительства то ли в качестве договоров продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, то ли в качестве так называемых инвестиционных договоров и вызвало разнообразную практику судов в вопросе о применении к отношениям, вытекающим из таких договоров, законодательства о защите прав потребителей.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Другим идеологическим основанием разработки и принятия того же Закона стал лозунг (надо заметить, весьма запоздалый) о борьбе с так называемыми двойными продажами и недобросовестными застройщиками, инструментом реализации которого явилось введение процедуры обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве <1>.

--------------------------------

<1> В порядке примечания нельзя не отметить, что вопрос о двойных продажах и без того был решен в гражданском праве, нормативное закрепление чего можно увидеть в ст. 398 ГК РФ. Что же до введения процедуры государственной регистрации договоров, то критика отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество, допускающей и государственную регистрацию сделок с недвижимостью, надо полагать, и так хорошо известна читателю. Остается добавить только то, что в случае с договором участия в долевом строительстве, когда предмет этого договора, в силу известной позиции ВАС РФ, либо не является недвижимой вещью, будучи предметом договора строительного подряда, либо и вовсе на момент заключения договора отсутствует, затруднительно обнаружить и саму сделку с недвижимым имуществом, из-за чего отечественная система регистрации все дальше отходит от системы поземельной регистрации, как она изначально задумывалась.

Таким образом, можно констатировать, что в случае с долевым участием в строительстве сама по себе гражданско-правовая конструкция первоначально была выработана на практике и лишь потом получила легальное закрепление в упомянутом Законе, причем не только без каких-либо существенных корректировок, но и без тщательного анализа и юридической квалификации спорного правоотношения, которое не без оснований может быть отнесено к разновидности купли-продажи.

Резюмируя краткое введение, повторим предпосылки появления конструкции долевого участия в строительстве: допущение в национальном законодательстве поквартирной собственности; позиция органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой право собственности на квартиру может быть в первоначальном порядке приобретено гражданином - дольщиком строительства; фискальная политика, стимулировавшая на определенном этапе так называемые инвестиционные отношения при отсутствии не только легальной дефиниции таких отношений, но и сколько-нибудь обоснованной теории, объясняющей юридическую природу этих отношений.

Изучение соотношения юридического института права собственности и экономического института инвестирования является темой, достойной отдельного исследования. Мы же остановимся по большей части на исследовании сугубо правовой проблемы возникновения права собственности на вновь созданную недвижимую вещь, находящуюся в составе другой недвижимой вещи, которая, в свою очередь, расположена на земельном участке, не принадлежащем лицу, у которого такое право собственности возникает (на чужом земельном участке).

288

Финальной на сегодняшний день точкой процесса легализации долевого участия в строительстве в качестве самостоятельного (или квазисамостоятельного) института отечественного гражданского законодательства является, разумеется, акт новейшего отечественного законодательства - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ) (далее - Закон о долевом строительстве).

Указанный Закон завершил формирование так называемого инвестиционного законодательства в той его части, которая касается инвестирования в создание особого рода объектов - многоквартирных жилых домов. Также этот Закон закрепил особый вид гражданско-правового договора - договора участия в долевом строительстве <1>. Закон завершил формирование гражданско-правового института поквартирной собственности, и в особенности правового режима квартиры в многоквартирном доме как самостоятельного объекта гражданского оборота в той его части, которая касается оснований возникновения права собственности на квартиру. Наконец, этот Закон хотя бы и косвенно, но разрешил уже упомянутую фискальную проблему, поиск путей решения которой в свое время и вызвал к жизни экономические отношения долевого строительства и новые формы их правовой реализации в виде договора участия в долевом строительстве.

--------------------------------

<1> Как уже было отмечено, существует весьма обоснованная точка зрения, согласно которой договор участия в долевом строительстве должен рассматриваться лишь в качестве разновидности договора купли-продажи недвижимости. Единственным препятствием для квалификации договора долевого участия в строительстве жилья как договора купли-продажи будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ) в действующем законодательстве является норма о подверженности договора продажи квартиры государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Развивающееся в настоящее время представление о неоправданности сохранения институтов государственной регистрации и прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое нельзя не поддержать, надо полагать, найдет свое логическое завершение в отмене необходимости государственной регистрации каких бы то ни было сделок с недвижимостью, с исключением соответствующих норм из действующего законодательства. Действительно, если предположить, что требования о государственной регистрации, содержащегося в п. 2 ст. 558 ГК РФ, не существует, то отпадают какие-либо формальные основания для того, чтобы не квалифицировать договор долевого участия в качестве договора купли-продажи будущей вещи. Земельный участок, на котором осуществляется строительство, отведен застройщику, он же имеет разрешение на строительство - по смыслу ст. 222 ГК РФ, названные обстоятельства составляют должное основание для приобретения именно застройщиком права собственности на вновь возведенный объект (квартиры в жилом многоквартирном доме). Дальнейший переход права собственности на квартиры от застройщика к дольщикам может осуществляться именно в порядке купли-продажи, к чему и следует приравнять в таком случае договор долевого участия. Эта модель может быть принята, даже невзирая на известное усложнение, вызываемое тем, что до государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру должно быть зарегистрировано такое же право застройщика, который как продавец не может не быть собственником вещи. Более того, по смыслу норм гл. VI ныне отмененного Федерального закона "О товариществах собственников жилья" предусматривалось приобретение права собственности на помещения в кондоминиуме (в том числе квартиры) именно в силу договора, в порядке преемства от застройщика. Застройщиком для этих целей признавалось любое лицо, имеющее необходимое разрешение на застройку, которое имеет право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого

289

кондоминиума возникало с момента государственной регистрации кондоминиума. Приобретение же прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателями по договору предполагалось возможным лишь после государственной регистрации кондоминиума.

Сразу следует оговориться, что вышеперечисленные "заслуги" Закона о долевом строительстве являются по меньшей мере спорными, что обусловливается в первую очередь сугубо механистическим подходом, продемонстрированным названным Законом: по сути дела, текст Закона явил собой некритическое описание правового быта, сделанное без малейшей попытки сколько-нибудь глубокой юридической квалификации самого отношения.

Представляется, что последовательная реализация идей, заложенных законодателем в конструкции долевого строительства, может привести к отрицанию самой конструкции долевого строительства, подтверждения чему уже сейчас в большом количестве дает нам хозяйственная практика.

Однако рассмотрим последовательно все обозначенные стороны нашей проблемы, а именно: генезис института поквартирной собственности в отечественном законодательстве, включая основания возникновения права собственности на квартиру и генезис договора участия в долевом строительстве, в том числе с позиции взгляда на него как на последнюю точку развития инвестиционного законодательства.

§ 1. Квартира как объект права собственности

Нельзя не отметить, что признание квартиры самостоятельным объектом гражданских прав (признание за квартирой в многоквартирном доме свойства оборотоспособной вещи) в позитивном праве не относится к заслугам современного российского законодательства.

Как отмечает П.В. Крашенинников в своей монографии "Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения" (5-е изд., перераб. и доп.): "С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР "О собственности в СССР" <1>) факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно перекочевала первоначально в Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" <2>, а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик <3>, и, наконец, с некоторым развитием (указанием лиц, участвовавших в выплате паевого взноса) была воспроизведена в ГК РФ. На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищностроительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение" <4>.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.

<2> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

<3> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

<4> Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2005.

Указанное замечание П.В. Крашенинникова нельзя не признать справедливым. Действительно, до принятия Закона СССР "О собственности в СССР" ст. 20 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. <1> устанавливала, что "социалистической собственностью является: государственная

290