Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti

строительные нормы и правила и т.п.). Противоправность, как известно, одно из необходимых (по общему правилу) условий ответственности вообще и деликтной в частности. Таким образом, ст. 1065 ГК РФ не покрывает случаи, когда причинение вреда в результате нового строительства не сопряжено с нарушением норм права. Что касается возможности заявить требование к собственнику уже существующего здания о принятии мер по предотвращению вреда или о сносе здания, которое из-за бездействия собственника грозит обрушением (отпадением элементов фасада), то она под вопросом. Сомнение основано на том, что ст. 1065 ГК РФ говорит о возможности запрещения именно деятельности, создающей опасность причинения вреда, т.е. бездействие не охватывается названной нормой.

Римское право (D. 39. 1. 1) предоставляло собственнику возможность запретить соседу новые строительные работы (т.е. либо строительство нового здания на незастроенном участке, либо изменение существующего) для предотвращения нарушения права собственника, в том числе нарушения посредством причинения ущерба имуществу собственника (D. 39. 1. 1. 16). Ульпиан четко различал основания для запрета строительных работ: угроза причинения ущерба в одном случае; нарушение соседом публичных норм в другом случае. Он говорил: "Запрещаем же мы, когда имеем какое-то право запрещать: либо для того, чтобы нам уберечься от угрозы ущерба со стороны того, кто что-нибудь строит на публичном или частном (участке); или (в том случае), если чтолибо делается вопреки законам или эдиктам принцепсов, относящимся к размеру построек; либо (если что-то) делается в священном или религиозном месте, или на публичном (участке), или на берегу (публичной) реки" (D. 39. 1. 1. 17) <1>.

--------------------------------

<1> Примечательно, что Ульпиан советует протестовать против строительных работ соседа не только посредством обращения к претору, но и в качестве варианта предлагает применять силу, а именно бросать в соседскую постройку камни (D. 39. 1. 5. 10).

ГК Квебека и ГГУ содержат нормы, направленные на предупреждение опасности, которая может грозить соседнему земельному участку в результате ненадлежащего строительства или содержания сооружений на земельном участке собственника. В соответствии с § 907 ГГУ собственник земельного участка может потребовать, чтобы на соседних земельных участках не возводились или не сохранялись сооружения, в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование либо использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на его земельный участок. Как сказано в § 908 ГГУ, если земельному участку грозит причинение вреда вследствие опасности обрушения строения или иного сооружения либо части строения или сооружения, которые находятся на соседнем участке, то собственник земельного участка может потребовать, чтобы лицо, которое отвечало бы за причиненный ущерб согласно предписаниям абз. 1 § 836 или § 837, 838, приняло необходимые меры для предотвращения опасности.

ГК Квебека выражает ту же мысль, но, в отличие от ГГУ, прямо предписывает собственнику должное поведение: собственник земельного участка должен осуществлять работы по ремонту или по сносу, необходимые для предотвращения разрушения строения или сооружения, расположенного на его земле, которое грозит падением на соседний участок земли, в том числе на общественную дорогу (ст. 990). Особое предписание ГГУ и ГК Квебека дают в отношении грунта соседнего земельного участка. Когда собственник земельного участка возводит на нем строение или сооружение либо осуществляет посадки, он не вправе расшатывать соседний участок или нарушать устойчивость расположенных на нем строений, сооружений или посадок (ст. 991). Земельный участок не может быть углублен таким способом, что грунт соседнего земельного участка лишится необходимой опоры, за исключением случаев, когда соблюдены достаточные меры по его укреплению (§ 909 ГГУ).

171

Нам представляется, что право прохода на основании указанных норм иностранных кодексов вряд ли необходимо вводить у нас, так как это будет дублировать институт сервитута (ст. 274 ГК РФ), который по нашему праву может быть установлен принудительно на основании решения суда.

Общая стена и иные объекты на границе смежных участков

Объекты рукотворные или природные, находящиеся на границе (проходящие по границе) двух земельных участков, служат интересам собственников смежных участков. Речь идет о стенах, заборах, рвах, оврагах и тому подобных объектах, которые, помимо функции обозначения на местности границы между смежными участками, приносят также прямую выгоду обоим смежным собственникам. Стена (забор, изгородь и т.п.) ограничивает обзор с одного участка на другой, ров или овраг принимают воду со смежных участков, не позволяя их подтоплять, и т.д. Но стена со временем ветшает, а ров забивается сорняком или илом. В связи с тем что эти объекты удовлетворяют интересы обоих землевладельцев, резонно поставить вопрос о распределении обязанностей (издержек) по их строительству и эксплуатации (в отношении природных объектов - только эксплуатации).

Соседское право должно предоставлять собственнику земельного участка право требовать от соседа участвовать в строительстве (издержках по строительству) и эксплуатации (издержках по эксплуатации) общей стены между смежными участками, а также в эксплуатации (издержках по эксплуатации) природных объектов, разделяющих смежные участки. При этом мы говорим только о разумных строительных планах и планах по эксплуатации и соответственно только о средних необходимых издержках с учетом имущественного положения соседнего собственника. Например, если собственник одного из смежных участков - богатый предприниматель, в планы которого входит строительство грандиозного забора, а его сосед - землевладелец среднего достатка (такое соседство все реже, но его нельзя исключать), то недопустимо требовать от последнего участия в строительстве такого забора. Помимо этого, при решении вопросов объема, типа строительства и др. также следует иметь в виду характер местности и вид земельного участка. Например, сельскохозяйственные угодья вообще не принято отделять друг от друга каким-либо забором (слишком дорогое это занятие), поэтому в таком случае речь может идти максимум о недорогой ограде, служащей скорее для целей межевания.

Построенная на деньги собственников смежных участков стена (забор, изгородь и т.п.) должна признаваться общей собственностью собственников-соседей. Объем дальнейшего участия в издержках по эксплуатации стены каждого из сособственников определяется по правилам об общей собственности <1>.

--------------------------------

<1> Касательно режима общей стены ст. 806 Проекта предусматривала следующие нормы: "Стены и заборы на границе двух имений в городах и селениях должны быть устраиваемы и поддерживаемы на общий счет соседних сособственников, имения которых они разделяют. При разрешении споров между соседями относительно высоты устраиваемой ограды и материала, из которого она должна быть построена, суд руководствуется местными обязательными постановлениями, а равно и принятыми в этом отношении в данной местности обычаями".

ГГУ и ГК Квебека не оставляют без внимания отношения соседей по поводу титула и вопросов эксплуатации общей стены (забора, изгороди), рва и иного сооружения, служащего границей между двумя участками, а также объектов природы, естественным образом разделяющих смежные участки. Довольно подробно и ясно этот вопрос регламентируется ГК Квебека, который касается в основном общей стены и иных видов рукотворных ограждений. Главные правила на этот счет выглядят следующим образом.

173

Согласно ст. 1002 ГК Квебека любой собственник вправе за свой счет огородить принадлежащий ему земельный участок любым видом ограждений. Однако у него есть также возможность потребовать от соседа построить по линии границы, выполнив половину работы или поделив общие расходы, изгородь таким образом, как это необходимо в связи с местоположением и с характером использования земель.

В соответствии со ст. 1003 ГК Квебека любая изгородь на линии границы предполагается общей. Если изгородь принадлежит одному из соседей, второй сосед может всегда получить ее в общую собственность, возместив половину ее стоимости на день передачи в общую собственность с учетом состояния изгороди (ст. 1004 ГК Квебека). Согласно ст. 1006 ГК Квебека содержание, ремонт и реконструкция общей стены осуществляются за счет всех собственников пропорционально праву каждого из них.

Нередко в роли изгороди, разделяющей смежные участки, выступают деревья (кусты), посаженные на границе этих участков. Но даже когда речь не идет об изгороди из деревьев (кустов), а лишь об одном дереве (нескольких деревьях) (одном кусте), посаженном на границе, следует задаться вопросом о титуле на него (и на его плоды) и о возможности его вырубки. ГГУ уделяет внимание этому частному вопросу. Согласно § 923 ГГУ дерево (кусты), растущее на границе участков (если оно будет срублено), и его плоды принадлежат соседям в равных частях. Каждый из соседей может требовать удаления дерева, при этом расходы по удалению несут все соседи в равных долях. Если другой сосед откажется от своего права на дерево, то сосед, потребовавший удаления дерева, будет нести полностью расходы по его удалению и приобретет право собственности на все дерево с момента его отделения от земли (требование об удалении исключается, если дерево служит межевым знаком и оно не может быть заменено иным межевым знаком). По Проекту деревья, растущие на границе двух имений, также признавались по общему правилу общими (общей собственностью), но могли быть вырублены только с общего согласия обоих соседей (ст. 811).

Мы полагаем, что Проект предусматривал более правильное правило в части возможности вырубки дерева, растущего на границе смежных участков, только с общего согласия сособственников. Само собой разумеется, что дерево (кусты) не может быть вырублено даже с общего согласия сособственников, если это не допускается лесным законодательством, законодательством о защите зеленых насаждений. Собственнику должно быть разрешено лишь подрезать ветви такого дерева (кустов), если они мешают ему эксплуатировать участок (в пределах, допускаемых указанным законодательством), при условии, что это не приведет к гибели дерева.

Проникновение (попадание) ветвей, корней (плодов) древесной и кустарниковой растительности на участок соседа

Ветви и корни деревьев (кустов), посаженных недалеко от участка соседа, часто проникают за его границу. Хотя сам ствол дерева находится на земле собственника, недопустимо по общему правилу, чтобы что-либо выдавалось в пространство над или под землей владельца соседнего участка. Поэтому такое нарушение границы участка соседа не остается без внимания соседского права <1>. В то же время ввиду того, что сам факт проникновения ветвей (корней) за границу соседского участка часто не создает помех в эксплуатации соседом земельного участка, следует защищать соседа только тогда, когда в силу этого факта эксплуатация участка стала затруднительной. К примеру, проникшие ветви дерева не дают возможности соседу посадить дерево на своем участке либо корни дерева не позволяют соседу сделать фундамент для постройки на своем участке.

--------------------------------

<1> В дореволюционной России обязанность срезать ветви, свесившиеся на участок соседа, возлагалась на владельца в силу обычая. См.: Пахман С.В. Обычное гражданское

174

право в России / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. С. 31 (по двухтомному изданию 1877 и 1879 г.).

По рассматриваемому случаю ст. 985 ГК Квебека и § 910 ГГУ содержат схожее правило: если ветви или корни дерева, растущего на участке собственника, препятствуют (по ГК Квебека - существенно препятствуют) соседу использовать свой земельный участок, последний вправе требовать от собственника дерева срезать их (по ГГУ сосед может сам срезать их, оставив ветви и корни себе) <1>. Интересно, что римское право давало более радикальное средство в этой ситуации. Ульпиан цитирует слова преторского эдикта, согласно которому нависшее над чужим зданием дерево может быть вырублено целиком (а не только свисающие ветви - это мнение большинства юристов - комментаторов эдикта, как утверждает Ульпиан) соседом - владельцем данного здания, причем сосед вправе присвоить вырубленное дерево (D. 43. 27. 1). Судя по уточнению, помещенному в скобки, Ульпиан имел в виду именно случай с зашедшими за границу ветвями дерева, а не его ствола. Но это юридическое средство - право вырубки всего дерева - следует применять, только если его ствол зашел за границу соседнего участка.

--------------------------------

<1> По Проекту собственник (в ст. 812 Проекта терминологически все наоборот - корни и ветви проникают с участка соседа) обязан дать соседу достаточный срок на обрезание корней и ветвей дерева (кустарника) и только после истечения этого срока вправе сделать это сам, обратив в свою собственность срезанные корни и ветви (ст. 812).

ГК Квебека не обходит стороной такой случай, когда дерево, растущее на земельном участке собственника, угрожает падением на земельный участок соседа. Сосед вправе принудить собственника срубить указанное дерево или выпрямить его (ст. 985 ГК Квебека).

В отношении плодов, упавших на соседний земельный участок, ГГУ и ГК Квебека предусматривают прямо противоположные решения. Параграф 911 ГГУ предписывает, что плоды, упавшие с дерева или куста на соседний земельный участок, считаются плодами этого земельного участка (кроме случаев, когда плоды падают на общественный земельный участок). Таким образом, упавшие плоды по ГГУ переходят в собственность собственника соседнего земельного участка, тогда как по ст. 984 ГК Квебека плоды, которые падают с дерева на соседний земельный участок, принадлежат собственнику дерева. ГК Квебека предусматривает более правильное регулирование, потому что один лишь факт падения плода на соседний земельный участок не должен переносить право собственности на плод в пользу соседа <1>. Коль скоро мы признаем сохранение права собственности на упавшие плоды за собственником дерева (куста), закон должен обязать собственника соседнего участка (участка, на который упали плоды) допускать собственника дерева (куста) собирать упавшие плоды. Закон должен также предусмотреть режим осуществления права на сбор плодов.

--------------------------------

<1> По римскому праву собственник дерева не теряет право собственности на плоды, упавшие на соседний земельный участок, насколько можно судить из комментария Ульпиана к преторскому эдикту. Ульпиан цитирует слова претора, который разрешал вопрос на примере желудей: "Я запрещаю применять силу с целью не позволить такомуто (лицу) каждый третий день собирать и уносить желуди, которые падают с его земельного участка на твой" (D. 43. 28. 1).

Вид на соседний участок

Соседское право обычно не оставляет без внимания вопросы вида на соседний участок. Окна и другие подобные отверстия в стене жилого здания (иной постройки) служат нам не только для цели поступления в помещения дневного света. Проживающие в

175

здании собственник и его домашние имеют возможность наблюдать за происходящим на соседнем земельном участке. Чем ближе здание к границе, разделяющей смежные участки, тем лучше обзор на соседний участок. Особо любопытные глаза собственника и его домашних вызывают дискомфорт и раздражение со стороны соседа. Соседское право с давних пор стремилось ограничить свободу собственника в устройстве окон и иных световых отверстий, выходящих на сторону соседского участка.

Собственник ограничивается в праве проделывать окна (в том числе окна с балконом) и иные световые отверстия (в частности, прозрачная дверь) в здании в сторону соседа, если оно построено на границе смежных участков или в пределах определенного (минимального) расстояния от границы. Световые отверстия могут быть проделаны даже

вздании, построенном в пределах указанного расстояния, но только если они не могут служить для целей вида (обзора) на соседний участок.

Вот как регламентирует вид на соседний участок ГК Квебека. В соответствии со ст. ст. 993 - 995 ГК Квебека не разрешается иметь прямой обзор на соседний участок с расстояния менее чем сто пятьдесят сантиметров от линии границы с соседним участком (это расстояние отмеряется от внешней стороны стены, в которой имеется отверстие для окна, двери и т.д.). Данное правило неприменимо в отношении вида на общественные земли, а также в отношении дверей в стене без стекла или с полупрозрачным стеклом и неоткрывающихся окон с полупрозрачными стеклами.

Проект также содержал регламентацию вида на соседний участок. По ст. 813 Проекта в здании, возведенном на границе соседнего имения, собственник вправе делать всякого рода просветы или окна, но с тем, чтобы они имели железные решетки и глухие рамы, а также были устроены на расстоянии не менее трех с половиной аршин <1> от пола того помещения, которое ими освещается. Статья 814 Проекта разрешала устраивать

вздании световые отверстия или окна, а равно балконы и иные выступы на имение соседа для вида в прямом или боковом направлении, но лишь в тех случаях, когда отверстие или окно здания, а также выступ или балкон отстоят не менее трех аршин от границы, разделяющей два соседних имения.

--------------------------------

<1> Аршин = 71,12 см.

Сток воды на соседний участок

Земельные участки часто очень различны по своему географическому положению и природным свойствам даже в пределах одной местности. В частности, сказанное касается уровня почвы. Один участок может находиться выше уровня другого. На последний в таком случае естественным образом стекает вода с лежащего выше участка. Это может быть, в зависимости от других условий местности и климата, как благом, так и вредом для нижележащего участка. Но как бы то ни было, соседское право принимает во внимание естественный ход вещей и обязывает собственника лежащего ниже участка принимать с участка, расположенного выше, дождевую и иную воду, естественным образом попадающую на вышележащий участок и таким же образом стекающую на нижележащий участок. Это предписание в отношении собственника лежащего ниже участка можно найти в ст. 979 ГК Квебека, которая указывает, что земельные участки, расположенные ниже, должны принимать воду, поступающую на них естественным путем с земельных участков, расположенных выше.

Из указанной обязанности собственника расположенного ниже участка логически следует, что он не имеет права возводить сооружения, которые бы препятствовали естественному течению воды (в частности, делать запруды) или, как было дополнительно сказано в ст. 787 Проекта, "...изменяли его естественное направление во вред соседних имений". Это правило нужно понимать в том смысле, что запрещается возводить

176

сооружения, которые не допускали бы сток на лежащий ниже участок, в результате чего вода не переходила бы границу данного участка.

Собственник расположенного выше участка вправе возводить сооружения (в частности, канавы), способствующие естественному стоку воды, но он не имеет права отягощать обязанность собственника земельного участка, расположенного ниже, принимать естественный сток <1>. В Проекте эта мысль была выражена следующим образом: "Собственник вышележащего имения со своей стороны не должен предпринимать никаких действий, которые отягчали бы обязанность собственника нижележащего имения терпеть естественный сток воды" (ст. 787) <2>.

--------------------------------

<1> Римское право даже знало специальный иск об удержании дождевой воды, который, по мнению Ульпиана, мог быть предъявлен против соседа, когда он с помощью рукотворной постройки сделал так, чтобы дождевая вода потекла иначе, чем было от природы, например, отводя ее, увеличил, убыстрил или усилил (поток) или, запрудив его, заставил разлиться (D. 39. 3. 1). Если же, продолжает Ульпиан (там же), вода вредит по природе, то в данном иске это не содержится.

<2> В Дигестах раскрывается различие между водостоком, являющимся естественным следствием сельскохозяйственных работ, и водостоком, намеренно организованным собственником. Алфен Вар приводит пример, когда сосед распахал расположенный на более высоком месте луг так, что вода через борозды и рвы потекла к нижнему соседу. На вопрос, можно ли принудить собственника по иску об удержании дождевой воды пахать в другой части луга так, чтобы борозды не были направлены в сторону поля соседа, Алфен Вар отвечает, что нельзя заставить соседа пахать поле не так, как он хочет. Однако если собственник сделал поперечные борозды для водотока, то по иску об удержании воды можно вынудить собственника закопать их (D. 39. 3. 24).

Принимая во внимание, что обязанность собственника расположенного ниже земельного участка принимать естественный сток является бременем, собственник лежащего выше земельного участка может в одностороннем порядке прекратить полностью или в части поступление воды, употребляя ее полностью на свои нужды.

Проект (ст. 788) не упускал из вида два важных случая, связанных с интересами соседних землепользователей при стоке воды. Если на лежащем выше земельном участке была устроена плотина или иное сооружение для удержания воды, которое впоследствии было испорчено или разрушено, в результате чего стекающие воды грозят затоплением участков соседей, каждый из них может требовать разрешения восстановить заградительное сооружение за свой счет, если этими работами не будет причинено значительных убытков собственнику лежащей выше земли. Каждому из соседей принадлежит право требовать разрешить очистить за свой счет реку, ручей или иной источник от ила, камней и других предметов, засоряющих или создающих преграды для естественного течения воды, а также усиливающих его или дающих ему иное направление.

Необходимо подчеркнуть, что соседское право возлагает на собственника лежащего ниже участка обязанность принимать только естественный сток воды. Что же до искусственного стока воды (например, устройство сооружений для стока дождевой воды по заданному направлению), то собственник земельного участка может направить воду на соседний участок только с согласия соседа <1>.

--------------------------------

<1> Павел в 15-й книге "Комментариев к Сабину" указывает на примере дыры, проделанной внизу стены комнаты или столовой для мытья пола, что вытекающая через эту дыру жидкость не является стоком (дождевой воды) и не может приобрести такой характер по прошествии времени. Другое дело, если бы в это место падал дождь с неба и вода проходила через эту дыру (D. 8. 2. 28). Таким образом, Павел говорил о том, что

177

водосток должен иметь естественную и постоянную причину, чего нет в приведенном примере.

Повторим, что рассмотренные нами примеры урегулирования соседских отношений в земельной сфере не исчерпывают весь объем отношений соседского права при землепользовании. Можно привести еще много примеров, когда соседское право регулирует вопросы, на почве которых могут столкнуться соседи. Это, как правило, мелкие, но тем не менее требующие своего разрешения вопросы. К примеру, мы не говорили об ограничении в расположении крыш, водосточных труб, сметании мусора, выливании бытовых жидкостей и тому подобных вещах. Между тем и эти вопросы могут находить отражение в законодательстве. Так, в соответствии со ст. 983 ГК Квебека крыши должны быть сооружены таким образом, чтобы вода, снег и лед падали на землю собственника. К примеру, согласно ст. 807 Проекта собственник не вправе делать скат крыши, направлять водосточные трубы, сметать сор и спускать грязную воду и какиелибо иные жидкости на землю или строение соседа.

Вопросы соседского права в жилищной сфере

Известно, что в жилищной сфере существует самое тесное соприкосновение соседствующих владельцев объектов недвижимости и здесь - самое острое столкновение прав, которое нуждается в разрешении на основе норм соседского права <1>. Действующее жилищное законодательство не регулирует возникающие в силу факта соседства вопросы. Имеется только общая норма на этот счет. В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Правительство РФ Постановлением от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" издало соответствующие Правила, однако они ничего не добавили в части соседского права, повторив только цитированную выше норму.

--------------------------------

<1> Очевидно, что исключительно острая форма соседства наблюдается в коммунальных квартирах.

Ввиду отсутствия какого-либо положительного регулирования отношения соседей в жилищной сфере приходится руководствоваться общей нормой ч. 4 ст. 17 ЖК РФ и выяснять в каждом случае, насколько эксплуатация жилого помещения владельцем затрагивает права и интересы соседа. Здесь применимы общие принципы допустимого и недопустимого воздействия на соседнюю недвижимость, раскрытые выше. И опять следует повториться, что воздействие может соответствовать всякого рода административным предписаниям (техническим, противопожарным, санитарным и т.д.), однако этот факт не исключает права требовать устранения воздействия, если будет признано, что оно нарушает права и интересы соседа (соседей).

Для иллюстрации возможного урегулирования соседских споров в жилищной сфере мы должны обратиться к двум весьма распространенным случаям воздействия на соседнюю квартиру.

Первым делом следует упомянуть о воздействии на соседнюю квартиру звуком в тот временной промежуток, когда законодательство не предписывает полную тишину. Речь идет, к примеру, о занятиях музыкой или о прослушивании музыки. Нельзя сказать, что в этот период времени не существует ограничений по уровню шума. Даже если исходящий из квартиры звук не превышает установленные законодательством нормативы, звук не

178

должен причинять существенное беспокойство соседям. В этой связи, говоря, например, о занятиях музыкой, необходимо помнить, что ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности, но только если это не нарушает права и законные интересы других граждан. Нарушение законных интересов соседа имеет место тогда, когда занятия музыкой затрудняют его проживание, обычную жизнедеятельность, в частности чтение, сон, либо наносят вред организму соседа. За установлением факта воздействия звука на соседнюю квартиру необходимо установить, как отражается это на проживании соседа. Если постоянная игра на скрипке доставляет соседу головную боль, очевидно, нельзя не пойти навстречу такому соседу. Если же скрипач занимается музыкой в то время, когда сосед отсутствует дома, находится на работе и иск последнего - простая прихоть, средство досадить скрипачу, в таком иске правильнее отказать.

Второй пример касается следующей ситуации. Нередко владелец квартиры осуществляет физическое воздействие на стену, которая является общей для двух квартир. Речь идет, к примеру, об устройстве ниш или забивании в стену гвоздей и прочих подобных предметов. Насколько возможно проникновение в стену, разделяющую две квартиры? Представляется, что проникновение допустимо до линии по вертикали, которую необходимо мысленно провести по середине торца стены. Эта линия служит границей физического воздействия на общую стену. Само собой разумеется, что эта линия служит пределом проникновения, если проникновение в такой степени не противоречит соответствующим нормативам прочности стены. Необходимо отметить, что устройство владельцем квартиры ниши в общей стене лишит соседа возможности сделать то же самое, если дальнейшее утончение стены запрещено нормативами прочности.

Иски в защиту прав и интересов соседей

Случаи нарушения прав и законных интересов соседей многообразны по своей фактической составляющей, однако с точки зрения юридической природы все возможные и допустимые законом требования соседа укладываются в рамки нескольких исков.

Нарушенные права и законные интересы соседа чаще всего подлежат защите посредством негаторного иска, как бы ни формулировалось требование исходя из специфики ситуации. В негаторный иск будет облекаться требование о сносе здания, зашедшего за границу соседнего участка, об обрезании корней и ветвей деревьев и кустарников, о запрете проживающему в соседней квартире музыканту играть на скрипке и т.д. В этих случаях истец требует устранить препятствия в пользовании объектом недвижимости и другие нарушения, не связанные с лишением его владения данным объектом недвижимости.

Особую группу составляют иски об установлении границ между земельными участками, об устройстве межевых знаков. Иски об установлении границ и (или) об устройстве межевых знаков направлены на внесение определенности в пространственных пределах права. Надо полагать, что эти требования по своей природе близки к иску о признании права.

Если речь идет об опасности причинения вреда в результате, к примеру, строительства собственником здания или иного сооружения, сосед вправе заявить деликтный иск о запрещении деятельности, создающей такую опасность (п. 1 ст. 1065 ГК РФ).

Все указанные иски могут быть сопряжены с требованием о возмещении убытков. Если требование соседа основано на ст. 10 ГК РФ, применяются иски исходя из

характера нарушения со стороны ответчика: негаторный иск, иск о возмещении убытков и т.д. Иск, вытекающий из ст. 10 ГК РФ, может быть предъявлен в случае, если, например, владелец лежащего выше участка изменил русло реки таким образом, что она перестала протекать по участку соседа.

179

Специально следует остановиться на сфере применения ст. 293 ГК РФ. В соответствии со ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о принудительной продаже такого жилого помещения с публичных торгов. Как видно, этот способ защиты соседей не относится к сфере соседского права, потому что норма ст. 293 ГК РФ не дает права иска соседу.

Что касается исковой давности, то только негаторный иск не обессиливается давностью. Остальные иски погашаются трехлетней давностью, так как закон не предусматривает соответствующих изъятий. Однако по своему существу многие иски из числа возможных исков соседей друг к другу не должны подпадать под действие давности (например, иск о сносе представляющей опасность постройки или об определении границ между двумя земельными участками), учитывая, что соседи находятся между собой в постоянном и тесном соприкосновении и невозможность пресечь (предотвратить) нарушение после истечения срока давности будет отравлять всю последующую жизнь соседей. В этом плане правильно поступает § 924 ГГУ, допуская широкие изъятия из действия давности исков, вытекающих из соседских отношений.

Раздел II. СОБСТВЕННОСТЬ ОТДЕЛЬНЫХ СУБЪЕКТОВ ПРАВА

Глава 1. РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ, СУБЪЕКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ОБРАЗОВАНИЯ

КАК СУБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Конституцией Российской Федерации (п. 2 ст. 8) признается и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 209) закрепляет право собственности с наделением собственника известной триадой прав: правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, рассматривая при этом публичные образования (Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования) в качестве субъектов гражданского права (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 124).

Действующее российское законодательство не знает иного права собственности, кроме того, которое предусмотрено в Гражданском кодексе РФ.

Таким образом, данное право является юридически единым правом собственности, на котором основывается все действующее законодательство, включая нормативноправовые акты, регулирующие основания и порядок возникновения права публичной собственности (государственной и муниципальной).

В этой связи на первый взгляд различие между частной и публичной собственностью может показаться лишь в разных субъектах этого права. Однако при более детальном рассмотрении этого вопроса становится ясно, что это не совсем так.

Прежде всего для правильного понимания природы права публичной собственности необходимо учитывать, что с момента образования права собственности как правового института и до настоящего времени существовали различные виды права собственности, а содержание публичной и частной собственности зачастую не совпадало.

§ 1. Публичная собственность в римском и средневековом праве

Зарождению института права собственности, как и многих других институтов гражданского права, человечество обязано римскому гражданскому (частному) праву. Несмотря на то что результатом его развития было образование права частной собственности, на котором и базировалась вся система римского права, анализ его

180