Учебный год 22-23 / pravo_sobstvennosti

<1> Наниматель, приехавший из другого города, ожидает, что с него будут брать наемную плату после истечения срока пользования (как это делают в его родных местах), однако после заселения в квартиру на его голову падает требование наймодателя заплатить вперед - таков местный обычай.

<2> Как известно, действующий Гражданский кодекс разрешает применение обычаев делового оборота, но что касается иных обычаев (или обычаев вне сферы предпринимательства), их применение зависит каждый раз от специального указания закона (как это сделано, к примеру, применительно к исполнению обязательств).

Нельзя смешивать институт соседского права и общую собственность, где также возможны споры между участниками по поводу эксплуатации объекта общей собственности. Например, легко можно себе представить спор между сособственниками квартиры, которые договорились о распределении комнат в пользование, и так вышло, что эффект эксплуатации одной из комнат затрагивает пространство другой. Однако здесь нет столкновения прав, ибо право одно, но принадлежит оно сообща двум и более лицам. Нет также соприкасающихся объектов недвижимости, так как объект один - квартира. Такого рода споры разрешаются всецело по нормам об общей собственности.

Участники отношений соседского права

По вопросу о том, кто может рассматриваться в качестве участника отношений соседского права - собственник имущества или также иные титульные владельцы, - И.Б. Новицкий писал, что таковыми должны считаться не только собственники, но и иные титульные владельцы. В самом деле нет никаких оснований ограничивать субъектный состав отношений соседства, принимая во внимание тот факт, что большинство соседских норм применяются в процессе пользования (эксплуатации) имуществом, а право пользования, как известно, может принадлежать также иным титульным владельцам <1>. Речь идет прежде всего об арендаторах, нанимателях, доверительных управляющих и т.д. Нельзя исключать из этого списка также залогодержателя, если ему предоставлено право пользоваться предметом залога. Возможность участия в соседских отношениях всех титульных владельцев составляет правило, из которого могут быть предусмотрены исключения (только собственники) применительно к отдельным случаям.

--------------------------------

<1> Давностный владелец также может защищать свои интересы, опираясь на нормы соседского права.

Объекты, при эксплуатации которых применяется соседское право

Касаясь объектов, при эксплуатации которых применяются нормы соседского права, как уже отмечалось выше, речь может идти только о недвижимом имуществе, участники отношений соседства должны быть владельцами объектов недвижимости. Столкновение субъективных гражданских прав на объекты движимости не обсуждается по нормам соседского права. Если соседи по этажу заспорили, например, на той почве, что один из них загородил своим автомобилем выезд автомобилю соседа, то в этом случае спор разрешается на основании общих норм вещного права.

Сферами применения норм соседского права следует признать земельные и жилищные отношения, т.е. столкновение прав владельцев соседних земельных участков (включая споры между владельцами застроенных земельных участков, возникающие из эксплуатации наземной недвижимости), а также соседних квартир (комнат в коммунальных квартирах) в многоквартирных домах.

161

Надо уточнить смысл понятий "соседние земельные участки" и "соседние квартиры". "Соседние" необязательно означает "имеющие физическое соприкосновение друг с другом". Если говорить о земельных участках, то соседние участки могут не иметь общих границ (хотя нормы соседского права имеют в виду прежде всего этот случай), соседское право может применяться к участкам, между которыми находится другой участок или более одного. Условием применения соседского права в таком случае должно быть наличие воздействия эффекта эксплуатации одного участка на другой (дым, сток воды и т.д.). Что касается квартир, то соседние квартиры необязательно имеют общую стену или перекрытие служит одной квартире полом, а другой - потолком. Здесь опять же все решается в зависимости от наличия или отсутствия эффекта эксплуатации одной квартиры на другую. Следует отметить, что, если этот эффект вышел за пределы дома и коснулся квартиры в другом доме, возникающие из этого споры должны обсуждаться по соседским нормам, относящимся к земельным участкам (так как сталкиваются права владельцев земельных участков, титул которых основан на титуле на квартиру).

Основные формы воздействия на соседнюю недвижимость и принципы, применяемые при разрешении соседских споров

Перед тем как перейти к рассмотрению отдельных норм, регулирующих разрешение споров в сфере отношений соседства, нам следует упомянуть об основных формах воздействия на соседнюю недвижимость и принципах, применяемых при разрешении по крайней мере большинства соседских споров.

Воздействие на земельный участок или квартиру соседа может принимать две основные формы: проникновение невесомой материи (запах, дым, пыль и др.), а также звука и осязаемых предметов (вода, ветви деревьев, фундамент здания, устройство ниш в общей стене и др.) <1>. В отношении всех этих вариантов воздействия в нашем законе должно быть установлено общее правило, которое исходило бы из неизбежности вторжения в границы земельного участка или квартиры эффекта эксплуатации соседней недвижимости.

--------------------------------

<1> Особый случай - обзор на участок соседа со стороны собственника земельного участка и его домашних.

В этом плане представляется полезным привести для примера ст. 976 Гражданского кодекса Квебека (далее - ГК Квебека), которая хотя и относится только к земельным участкам, но выражает общую идею, применимую ко всем соседским отношениям. В соответствии с данной статьей "соседи должны терпеть обычные причиняемые соседями неудобства, которые не превышают должных пределов терпения, исходя из природы и местоположения их земельных участков или из местных обычаев" <1>. Ту же идею, но более развернуто выражает § 906 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ), согласно которому "собственник земельного участка не может запретить воздействие исходящих с другого участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка" <2>. В § 906 ГГУ дается разъяснение "несущественного воздействия" на соседний земельный участок: "По общим правилам воздействие является несущественным, если установленные законами либо постановлениями пределы и нормы не превышаются в результате воздействий, которые предусмотрены и квалифицированы в соответствии с настоящими предписаниями. То же самое действует в отношении показателей, установленных общими инструкциями, которые изданы согласно параграфу 48 Федерального закона об охране окружающей среды от вредного воздействия и отражают состояние техники". Надо отметить, что § 906 ГГУ допускает в качестве исключения даже существенное воздействие на соседний участок: "Такое же правило

162

действует (указанное выше правило о допустимости несущественного воздействия. - Ф.Б.), если существенное воздействие вызвано обычным по местным условиям использованием другого земельного участка и не может быть прекращено мерами, экономически посильными для пользователей такого рода".

--------------------------------

<1> Русский текст ГК Квебека здесь и далее приводится по изданию: Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999.

<2> Русский текст ГГУ здесь и далее приводится по изданию: Гражданское уложение Германии. Кн. 1. М.: Волтерс Клувер, 2004.

У нас роль ст. 976 ГК Квебека и § 906 ГГУ играет (в отсутствие аналогичной нормы) ст. 10 ГК РФ, так как установление пределов воздействия на соседнюю недвижимость есть частный случай общих пределов осуществления субъективного гражданского права <1>. Напомним, что в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Приведенные положения иностранных кодексов говорят нам о том, что "обычные неудобства" и "несущественное воздействие", причиняемые со стороны собственника земельного участка, есть допускаемое осуществление гражданского права. В то же время воздействие на земельный участок соседа, выходящее за рамки разумного, хотя и основано на осуществлении собственником гражданского права, но запрещается, так как по существу собственник переступает пределы субъективного права, т.е. злоупотребляет им.

--------------------------------

<1> Следует также отметить значение по рассматриваемому вопросу п. 2 ст. 209 ГК РФ, который устанавливает пределы осуществления права собственности, являясь продолжением ст. 10 ГК РФ в вещном праве: "собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц...".

Таким образом, по общему правилу является правомерным несущественное (незначительное) воздействие эффекта эксплуатации собственником недвижимости на расположенный рядом другой объект недвижимости. Иными словами, несущественное воздействие не влияет или несущественным образом влияет на использование соседней недвижимости. В некоторых случаях сосед должен терпеть даже существенное воздействие на свою недвижимость. И.Б. Новицкий приводил примеры таких случаев с опорой на ГГУ и Швейцарский гражданский кодекс. Во-первых, необходимо считать правомерным даже существенное воздействие на соседнюю недвижимость, если оно носит кратковременный характер, в частности, когда речь идет о проникновении шума и пыли в связи со строительными работами на соседнем земельном участке. Во-вторых, когда существенное воздействие неизбежно при данных условиях в результате обычного использования недвижимости в соответствии с местными условиями и положением недвижимости, например естественный сток воды на соседний участок, вызываемый тем, что соседний участок расположен ниже первого <1>.

--------------------------------

<1> Новицкий И.Б. Право соседства. Общие пределы пользования смежными участками // Право и жизнь. 1924. Кн. 7, 8. С. 16 - 17.

Приведенные случаи, конечно, не всегда могут исключать действие общего правила. И.Б. Новицкий писал: "Ясно, что какой-нибудь твердой формулой охватить все без исключения случаи жизни нельзя: неизбежное при одной форме использования участка вовсе не предполагается при другой (напр., если с одной стороны участок граничит с жилым домом, с другой - с кузницей, то при самом безалаберном поведении обитателей

163

жилого дома к соседу будет поступать шума или дыма меньше, чем от кузницы, как бы тщательно и заботливо ни относился к своему соседу владелец кузницы); существенное, даже невыносимое стеснение, проистекающее из известного факта, для одного пользователя является мелочью для другого (напр., в зависимости от того, имеется ли на данном участке больница или дровяной склад, различно решается вопрос о существенности стеснения от шума, дыма и пр., идущего с соседнего участка); словом, существенность и неизбежность - понятия относительные. Разнообразие жизни требует гибкости, эластичности нормировки; в законе даются лишь подсобные признаки, с помощью которых можно было бы легче разбираться в пестрой массе случаев жизни: признаки эти должны быть в силу необходимости достаточно подвижны, чтобы не стричь жизненных отношений под одну гребенку" <1>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 17 - 18.

При разрешении споров соседского права нужно иметь в виду, что осуществление собственником права собственности на недвижимость (эксплуатация недвижимости) в соответствии со строительными, санитарными, экологическими и прочими нормами не исключает постановку вопроса о нарушении права другого собственника. В этом случае существует только предположение, что сосед действует в пределах своего права. Данную мысль выражает упомянутый § 906 ГГУ, по которому воздействие является по общему правилу несущественным, если оно не превышает нормативы, установленные законодательством. Однако, насколько мы понимаем текст немецкого закона, соблюдение всякого рода административных предписаний при эксплуатации соседом недвижимости не исключает спор о пределах осуществления субъективного права <1>.

--------------------------------

<1> Вероятно, из этого же исходил Ульпиан, говоря, что заявление собственника о запрещении соседу новых строительных работ может иметь место независимо от того, выполнялись работы по праву или противоправно (D. 39. 1. 1).

Из нашей практики можно вспомнить споры, с которыми столкнулись суды в связи с повальной установкой металлических дверей в многоквартирных домах в конце прошлого века. Установленная соседом металлическая дверь часто затрудняет пользование квартирой, которая находится на той же лестничной клетке, если такая дверь устанавливается не в дверном проеме (как это в принципе должно быть), а накладывается на его внешние границы, поэтому дверь открывается не вовнутрь, а наружу. В многоквартирных домах, особенно постройки времен 60 - 80 гг., данный вариант обособления личного пространства создает неудобства для владельцев квартир, расположенных на той же площадке. В связи с этим суды столкнулись с требованиями соседей, направленными на устранение препятствий в пользовании своими квартирами. Такие требования являются по своей природе негаторными. Суды чаще всего анализировали правомерность в каждом конкретном случае установки дверей, однако дверь может быть установлена со всеми необходимыми разрешениями и в соответствии со всеми применимыми для данного случая правилами. Но нельзя в то же время исключать, что установленная таким образом дверь может мешать осуществлению права владельца расположенной рядом квартиры, вот почему соблюдение процедуры установки двери не снимает проблему выхода соседа за пределы субъективного права и не исключает необходимость решения вопроса о защите владельца другой квартиры <1>. Надо полагать, что рассматриваемый принцип не всегда применим в полной мере. Когда речь идет об объектах, которые имеют большое социальное значение (например, промышленное предприятие), вряд ли можно требовать прекращения их эксплуатации даже при чрезмерном воздействии на соседние объекты недвижимости, если предприятие заведено и эксплуатируется в соответствии со всеми необходимыми разрешениями и применимыми нормами. В таких случаях допустимо требование о возмещении вреда, но не более того

164

(если закон специально допустит такое требование, так как по общему правилу вред, причиненный правомерной деятельностью, не возмещается).

--------------------------------

<1> Подробнее о разрешении споров, связанных с установкой металлических дверей в квартирах, см.: Богатырев Ф.О. Негаторные иски собственников квартир в многоквартирных домах // Комментарий судебной практики. М.: Юрид. лит., 2000. С. 48 - 56.

В спорах соседского права в некоторых случаях может иметь решающее значение приоритет в начале воздействия на соседнюю недвижимость. Вероятно, следует допустить существенное воздействие на соседний объект недвижимости, если последний возник (начал эксплуатироваться) позже объекта, от которого исходит эффект эксплуатации, или владелец соседнего объекта получил титул на него после начала эксплуатации, имеющего существенное воздействие на соседний объект (к примеру, собственник участка строит жилой дом вблизи действующего предприятия).

Отдельные случаи ограничения права собственности в пользу соседей (споры, вытекающие из отношений соседского права)

Рассматривая отдельные случаи ограничения права собственности в пользу соседей и возможные варианты разрешения столкновения прав собственника и соседа, мы должны еще раз подчеркнуть, что наш закон пока не содержит регулирования на этот счет, поэтому нам приходится говорить о регулировании de lege ferenda. Конечно, нам не избежать обращения к законодательству других государств, к отечественному опыту, выразившемуся в форме Проекта Гражданского уложения Российской империи (далее - Проект) <1>, а также к римскому праву. Следует также сделать оговорку, что мы избрали для анализа только некоторые споры соседского права, так как весь объем отношений соседского права вряд ли можно охватить в рамках настоящей работы.

--------------------------------

<1> Текст Проекта Гражданского уложения дается по изданию: Гражданское уложение. Проект Высочайше утвержденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И.М. Тютрюмова; Сост. А.Л. Саатчиан. Т. 1. СПб.: Законоведение, 1910.

Начать следует с земельных отношений - главной сферы соседского права. Права собственника и соседа в отношениях по поводу эксплуатации земельных участков сталкиваются по целому ряду вопросов.

Споры о границах и застройка чужого участка

Спор о границе между собственником и соседом может возникнуть из-за того, что граница между соседними участками изначально была нечетко установлена на местности, или установленная в надлежащем порядке граница не соответствует титулу <1>, или установленная ранее на местности в надлежащем порядке граница полностью или частично не сохранилась в результате уничтожения документов межевания и (или) межевых знаков. Поставленное на надлежащие законодательные и организационные рельсы межевание, как часть процедуры кадастрового учета, призвано свести к минимуму пограничные споры между владельцами смежных участков.

--------------------------------

<1> То есть земельный участок в данных границах на местности не соответствует площади и (или) описанию по документам, являющимся правовым основанием приобретения титула на земельный участок.

165

ресурсов (ст. 46 Основ), т.е. упор делался на количественных и качественных показателях земель, их целевом назначении, экономической оценке земель. Пространственные границы земельных участков и другие аспекты индивидуализации, а также привязка к системе учета прав землепользователей оставались на втором плане. Сейчас в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О Государственном земельном кадастре" одной из главных целей земельного кадастра является информационное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 4), а в определении понятия "государственный кадастровый учет земельных участков" четко сказано, что это описание и индивидуализация земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков (ст. 1 указанного Закона).

--------------------------------

<1> Основательность некоторых норм, посвященных межеванию, заслуживает цитирования. Хорошим примером является Инструкция о порядке составления и выдачи сельскохозяйственным артелям государственных актов на бессрочное (вечное) пользование землей, утвержденная Постановлением СНК СССР от 7 июля 1935 г. N 1385 (Сборник законодательных актов о земле / Сост. Б.В. Ерофеев. М.: Госюриздат, 1960). В п. 19 Инструкции особый упор делается на символичность процесса межевания и прочность его результата: "Длина межевого столба устанавливается в полтора метра и диаметр в 20 сантиметров. У верхнего конца столба делается затес, на котором выжигаются буквы "СССР" и изображение серпа и молота. Под столбом закладываются кирпич или камни для того, чтобы в случае утраты столба можно было установить его место. На нижнем конце столба делается выемка, в которую вкладывается поперечный брусок для того, чтобы затруднить вытаскивание столба...". Последнее предложение явно было призвано поставить заслон вредителям.

В России опять появился огромный класс собственников земли: от садоводов до крупных землевладельцев-предпринимателей и хозяйственных обществ. Хотя земельная собственность распределена среди множества собственников по всей России, процесс размежевания, как это часто бывает при массовой раздаче земель, отстал от процесса наделения собственностью. Как бы то ни было, но сейчас размежевание принимает все большие размеры, и естественно, что количество споров о границах будет возрастать.

Вопросы межевания регулируются в настоящее время Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", Положением о проведении территориального землеустройства, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396, Инструкцией по межеванию земель от 8 апреля 1996 г. (утв. Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству), Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет". Для межевания в пределах черты поселений имеет важное значение также Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утв. Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 <1>.

--------------------------------

<1> Кроме того, к межеванию применяются Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства и Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17 февраля 2003 г. В период подготовки данной работы к печати был опубликован Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О Государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о Государственном кадастре недвижимости), который вступил в силу (за некоторыми исключениями) 1 марта 2008 г. Этот Закон содержит нормы, регулирующие процедуру межевания.

167

Указанные акты предусматривают процедуру межевания земельных участков, в том числе нормы, регулирующие процесс согласования границ (извещение соседейземлевладельцев, присутствие соседей во время землеустроительных работ, согласование с ними границ размежевываемого земельного участка и др.). Но они не отвечают на вопрос, как (на основе каких принципов) разрешать споры о границах в зависимости от того или иного случая.

Действующее законодательство о межевании исходит из того, что границу между смежными земельными участками необходимо устанавливать на основе сведений Государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации (ст. 17 Закона о землеустройстве). В соответствии с п. 3 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений установление границ землепользований производится в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития. Названная документация часто не в состоянии служить для целей разрешения споров о границах между земельными участками. Особенно это касается градостроительной документации, приведенной в п. 3 указанного Положения, которая дает некоторое представление о границах кварталов, микрорайонов и других единиц массовой застройки, но, очевидно, не может дать четкого ориентира границ между конкретными землевладениями.

Применительно к спорам о границах смежных участков в процессе совершенствования законодательства о межевании <1> необходимо предусмотреть несколько принципов, из которых следовало бы исходить при разрешении пограничных споров. В частности, часто справедливо отдать приоритет границе, которая фактически сложилась и не оспаривается многие годы (например, 10 - 15 лет) <2>.

--------------------------------

<1> А это не только специальные акты земельного законодательства - некоторые принципиальные нормы о разграничении земельных участков могут быть включены в Гражданский кодекс.

<2> Этот принцип подразумевается нормой п. 9 ст. 38 Закона о Государственном кадастре недвижимости.

Законодательство о межевании прямо не обязывает соседних владельцев участвовать в процессе межевания, что значительно тормозит процесс межевания, так как соседи не лишаются права оспаривать границы, которые были установлены без их участия (притом что сосед был надлежащим образом извещен о дне и времени землеустроительных работ). Вероятно, в законодательство о межевании следует включить норму, обязывающую соседей участвовать в межевом процессе под угрозой потери права оспаривать границы <1>. Также необходима норма о распределении расходов между соседями по установке межевых знаков на общих границах <2>.

--------------------------------

<1> В п. 3 ст. 40 Закона о Государственном кадастре недвижимости, по существу, реализован этот вариант регулирования отношений в процессе согласования границ.

<2> Подобная норма уже предполагалась к введению в России. В ст. 805 Проекта было предусмотрено, что каждый собственник вправе требовать участия своего соседа в разграничении их имений на общий с ним счет.

Несмотря на то что в процессе ведения землеустроительного дела все соседние собственники земельных участков подписываются под границами в акте согласования границ, спор о границах между соседями не может быть исключен даже тогда, когда оба участка прошли кадастровый учет. Примером допустимости спора может быть заблуждение соседа относительно соответствия границ на предварительном плане

168

границам в натуре или ошибка (а также подлог) землеустроителя, в результате которой границы на плане не соответствуют границам в натуре.

Иностранные законодательства предписывают соседним землевладельцам участвовать в определении границ земельных участков, в установке межевых знаков и предусматривают некоторые правила разрешения споров о границах.

Так, в соответствии со ст. 978 ГК Квебека каждый собственник может принудить своего соседа определить границы между прилегающими землями для того, чтобы установить межевые знаки, восстановить на прежнем месте перемещенные или недостающие межевые знаки, подтвердить древние межевые знаки или исправить разделительную линию между их участками.

На ту же цель направлено правило § 919 ГГУ, хотя норма сформулирована иначе: собственник земельного участка может потребовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы последний содействовал в установке постоянных межевых знаков, а если межевой знак окажется передвинутым или неразличимым - в его восстановлении. Расходы по установке межевых знаков участники несут, как правило, в равных долях. Согласно § 920 ГГУ, если в случае смещения границы действительную границу определить невозможно, межевые знаки устанавливаются по фактическому владению. Если фактическое владение не может быть определено, то к каждому земельному участку должна быть присоединена равная по размеру часть спорной площади. Если определение границы указанным образом приведет к результату, который не согласуется с установленными обстоятельствами, то граница должна быть проведена по справедливому усмотрению с учетом этих обстоятельств <1>.

--------------------------------

<1> По римскому праву суду предоставлялось право по своему усмотрению определить границы между смежными участками там, где невозможно было определить прежние границы (D. 10. 1. 2).

Нередко можно встретить случаи нарушения границы смежных участков в результате строительства, т.е. когда постройка на одном земельном участке зашла за границу другого участка. Естественно, встает вопрос о том, что делать с таким зданием или иным сооружением. Формально нарушение границы дает собственнику соседнего участка требовать сноса такой постройки. Иностранные законодательства, что вполне справедливо, не всегда позволяют так поступать ввиду того, что с народнохозяйственной точки зрения это приводило бы к неоправданному уничтожению материальных ценностей только в угоду принципу "священности" собственности.

Согласно абз. 1 § 912 ГГУ, если собственник земельного участка при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности с его стороны нарушил границу смежного участка застройкой, то сосед обязан допустить такое нарушение, за исключением случаев, когда о своем возражении он заявил до или тотчас после нарушения границы. ГГУ постановляет, что в качестве возмещения соседу выплачивается денежная рента. На добросовестность застройщика обращает внимание также ГК Квебека. В ст. 992 ГК Квебека говорится, что добросовестный собственник, который построил чтолибо за границами своего участка на участке, принадлежащем другому лицу, должен по выбору собственника земельного участка, права которого он нарушил, либо приобрести участок, уплатив собственнику его стоимость, либо уплатить ему возмещение за временную потерю возможности пользоваться участком. В той же статье указано, что, если нарушение является существенным, влечет причинение значительного ущерба или осуществлено недобросовестно, собственник земельного участка, права которого нарушены, может принудить застройщика приобрести принадлежащее ему недвижимое имущество, оплатив его стоимость, либо снести строения и привести данное место в прежнее состояние.

169

Таким образом, оба кодекса не дозволяют сносить постройку, зашедшую за границу соседнего участка, при добросовестности застройщика. Однако добросовестность не спасает застройщика от сноса постройки, если собственник участка, границы которого нарушены застройкой, заявит возражение до или тотчас после нарушения границы (ГГУ) либо если нарушение является существенным, влечет причинение значительного ущерба (ГК Квебека). Если у пострадавшего собственника не возникает право требовать сноса постройки либо даже такое право возникло, по ГГУ и ГК Квебека есть альтернативный способ урегулирования возникшего конфликта: выплата в качестве возмещения ренты в пользу пострадавшего собственника (ГГУ) или требование пострадавшего собственника о принудительном приобретении застройщиком застроенного участка по рыночной цене (ГК Квебека).

Нашему закону полезно было бы взять за основу указанные нормы иностранных кодексов при будущем регулировании вопросов нарушения границ в процессе застройки. Представляется, что основные черты такого регулирования должны быть следующими.

Если застройщик не знал и не должен был знать о том, что он нарушает границу чужого земельного участка (добросовестный застройщик), постройка не подлежит сносу. Причем считается, что застройщик знал о нарушении границы, в частности, если сосед поставил его в известность с самого начала нарушения границы (закладка фундамента); оповещение застройщика, сделанное после окончания строительства, не опорочивает добросовестность. При недобросовестности застройщика пострадавший сосед всегда имеет право иска о сносе постройки. Как при добросовестности, так и при недобросовестности застройщика пострадавший собственник имеет право требовать выкупа участка, застроенного в процессе нарушения границы. Пострадавший собственник всегда может требовать сноса постройки, если значительная ее часть оказалась на территории его участка.

Предупреждение опасности причинения вреда

Соседское право дает соседу возможность запретить собственнику участка новое строительство, если в результате строительства соседу может быть причинен ущерб. Речь, конечно, идет не о тех случаях, когда новое строительство собственником участка может создать неудобства в пользовании соседом своим участком и постройками на нем или уменьшить ценность этих объектов. К примеру, построенное собственником участка здание закрыло вид на окружающее пространство или сократило доступ света на участок соседа. Имеются в виду случаи, когда новое строительство может причинить физический вред участку или постройкам соседа. Например, собственник участка таким образом роет котлован для фундамента, что возникла угроза проседания почвы у соседа или строящееся собственником участка здание грозит обрушением.

В случае если собственник не ремонтирует принадлежащее (уже существующее) ему здание (или иную постройку) и в этой связи имеется опасность обрушения здания и причинения вреда соседу, последнему должно быть дано право требовать от собственника принятия мер по предотвращению вреда, а если таковые не будут приняты, то сноса грозящего обрушением здания (вероятно, следует допустить исключения в отношении памятников истории и культуры).

Российское право не знает норму, которая предоставляла бы соседу указанные возможности в полном объеме. По действующему праву сосед может обратиться только к деликтному иску и потребовать от собственника участка воздержаться от строительства на основании ст. 1065 ГК РФ. В п. 1 ст. 1065 ГК РФ предусмотрено, что опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Однако такое требование может быть удовлетворено, если деятельность (строительство здания или сооружения) будет признана судом противоправной (не получено разрешение на строительство, будут нарушены

170