Учебный год 22-23 / Второй семестр

на подрядчике как профессиональном участнике строительных отношений. Но есть ряд исключений, возлагающих риск недостижения подрядчиком результата его работы на заказчика:

-при непринятии заказчиком мер для устранения обстоятельств, грозящих достижению результата работы или его срока, о необходимости которых ему сообщил подрядчик, поскольку последний в этом случае вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 716 ГК);

-при несоответствии строительной площадки требованиям, позволяющим выполнить работы, либо при ее несоответствии иным условиям договора (п. 1 ст. 747 ГК);

-при несообщении подрядчику об отступлениях от условий договора или об иных недостатках, обнаруженных заказчиком в ходе контроля и надзора за выполнением работ, которые могут ухудшить качество работ (п. 2 ст. 748 ГК);

-в случае неосуществления сотрудничества, необходимого при выполнении строительных работ (п. 1 ст. 750 ГК).

Стороны договора строительного подряда вправе распределить большинство указанных рисков иначе, чем это предусмотрено законом, но с соблюдением определенных пределов: во-первых, общего требования п. 5 ст. 401 ГК, объявляющего ничтожным соглашение об ограничении или устранении ответственности за умышленные действия; вовторых, специальных правил о подрядных договорах, исключающих освобождение подрядчика от ответственности за недостатки, возникшие вследствие его виновных действий или бездействия (п. 4 ст. 723 ГК).

Все перечисленные риски могут быть покрыты страхованием, обязанность которого лежит на стороне, которая несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, а также материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве; предусматривается и страхование ответственности за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам (п. 1 ст. 742 ГК).

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик (застройщик) и подрядчик. Заказчик дает задание на выполнение работ и обязуется оплатить их результат, обеспечив также условия для их выполнения. Прежде всего, заказчик обязан предоставить подрядчику строительную

площадку в пригодном для выполнения работ состоянии (п. 1 ст. 747 ГК). Его интерес направлен на получение созданной подрядчиком новой недвижимой вещи (при новом строительстве) либо на улучшение подрядчиком имеющегося у заказчика объекта недвижимости (при реконструкции или капитальном ремонте).

Административное законодательство пользуется термином «застройщик», под которым понимается лицо, организующее застройку принадлежащего ему или иному правообладателю земельного участка (подп. 16 ст. 1 ГрК). Заказчик и застройщик, за некоторыми исключениями, совпадают.

Заказчик в соответствии с п. 2 ст. 53 ГрК не просто вправе, а обязан осуществлять строительный контроль (хотя ГК говорит «вправе»), ему необходимы специальные познания, отсутствующие у обычных участников гражданского оборота. Если при осуществлении контроля и надзора заказчик не сделал заявление подрядчику о возникающих в процессе работ недостатках, он теряет право ссылаться на них в дальнейшем (п. 2 ст. 748 ГК). Но это не означает, что подрядчик может забить на выполнение работ и всегда противопоставлять заказчику возражение о ненадлежащем надзоре, хотя в практике встречаются обе позиции.

Заказчик наряду с подрядчиком обязан осуществлять мероприятия по недопущению причинения вреда окружающей природной среде (хотя абз. 1 п. 1 ст. 751 ГК возлагает такую обязанность лишь на подрядчика) и вместе с ним несет солидарную ответственность за указанный вред.

Подрядчик, обязавшийся выполнить строительные работы и передать их результат заказчику, является профессиональным участником строительного процесса, обладающим специальными познаниями и навыками, он должен состоять в одной из саморегулируемых организаций и иметь свидетельство о допуске к соответствующим работам (гл. 6.1 ГрК).

Основной моделью договорных отношений по договорам строительного подряда является система генерального подряда. В рамках этой структуры генподрядчик выполняет две функции: для заказчика он остается подрядчиком, а для субподрядчика становится заказчиком. При «двойном» субподряде у субподрядчика первого уровня обнаруживается уже три функции: для генподрядчика (первого уровня) он также является генподрядчиком, для своего субподрядчика - заказчиком, а для заказчика

генподрядчика первого уровня - собственно субподрядчиком.

При этом в рамках одного строительного проекта заказчик первого уровня во избежание путаницы часто именуется генеральным заказчиком, поскольку он выдает изначальное задание на выполнение работ, обладая и соответствующим правом на земельный участок. Поэтому только генеральный заказчик обладает теми правами и обязанностями заказчика, которые связаны с его статусом обладателя права на застраиваемый земельный участок. Так, только он может стать собственником объекта незавершенного строительства и только он вправе (наряду с генеральным подрядчиком первого уровня) осуществлять контроль за ходом проведения любых работ.

Генеральный подрядчик является своего рода «буфером» между заказчиком и субподрядчиками, отвечая перед заказчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств субподрядчиками, и наоборот (п. 3 ст. 706 ГК). Заказчик вместо множества должников и кредиторов получает одного кредитора и должника (генподрядчика), который принимает на себя риски неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств как заказчиком, так и субподрядчиками. Генподрядчик же получает вознаграждение за несение этих рисков («генподрядный процент»).

Ни заказчик, ни субподрядчики не вправе предъявлять какие-либо требования друг к другу (включая деликтные и кондикционные) — относительность, угу.

Но заказчик и субподрядчик вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных ими с генеральным подрядчиком (абз. 2 п. 3 ст. 706 ГК), если на этот счет есть прямое условие одновременно в обоих договорах: генерального подряда и субподряда.

В современных условиях функция управления строительством и контроля за деятельностью субподрядчиков начинает переходить от генподрядчика к отдельному, специальному субъекту, называемому администратором, управляющим, инженеромконсультантом и т.п. В компетентной координации и управлении нуждается и деятельность самого заказчика по исполнению возложенных на него договором обязанностей (по предоставлению материалов, изменению задания и т.д.). Таким субъектом является инженер или инженерная организация (ст. 749 ГК) либо технический заказчик (подп.

22 ст. 1 ГрК). Заказчик может привлечь технического заказчика по отдельному договору возмездного оказания услуг. Технический заказчик может стать и агентом заказчика, причем агентский договор в этом случае носит смешанный характер, включая элементы договоров комиссии (при заключении сделок с подрядчиками и проектировщиками) и поручения (при представительстве интересов заказчика перед органами публичной власти).

5. Содержание обязательств из договора строительного подряда

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем и содержание работ, а также другие требования (п. 1 ст. 743 ГК). Стороны договора строительного подряда согласуют ее состав и сроки ее утверждения (п. 2 ст. 743 ГК), определяя этим предмет данного договора.

Поскольку стороны могут определять и сроки утверждения технической документации, договор строительного подряда становится договором с открытыми условиями (п. 1 ст. 429.1 ГК). Нередко в тексте договора строительного подряда его предмет определяется в самом общем виде, например, как здание магазина площадью 3000 кв. м, с указанием, что его строительство должно осуществляться согласно технической документации. Это позволяет подрядчику выполнять подготовительные работы (вывоз мусора со строительной площадки). Вместе с тем любые строительные работы до согласования проектной документации и получения разрешения на строительство являются незаконными. Просрочка в утверждении технической документации дает основание для признания договора незаключенным. Но если предмет договора был определен сторонами фактически, пусть и без документации, незаключенности нет (п. 5 ИП ВАС № 51).

Длительность процесса строительства ведет к необходимости внесения изменений в техническую документацию по инициативе как подрядчика, так и заказчика. Внесение таких изменений обусловлено как особенностями воплощения проекта на конкретном земельном участке, в конкретных погодных условиях и т.п., так и дефектами технической документации. Дополнительные работы проводятся подрядчиком только с согласия заказчика (за исключением срочных противоаварийных работ). Подрядчик, установив необходимость проведения дополнительных работ, должен немедленно приостановить работы и сообщить об этом

заказчику (п. 1 ст. 716 ГК) с обоснованием необходимости проведения дополнительных работ. Заказчик либо соглашается с предложением подрядчика, либо отказывается от договора строительного подряда с возмещением подрядчику убытков. Дополнительные работы без согласия заказчика не оплачиваются (п. 4 ст. 743 ГК).

По инициативе заказчика изменения в техническую документацию могут вноситься, если стоимость вызванных ими дополнительных работ не превышает 10% от общей сметной стоимости строительства, а подрядчик вправе отказаться от их выполнения только при их технической невозможности (п. 1 ст. 744 ГК). Если же предложенные заказчиком изменения влекут проведение дополнительных работ на большую сумму, они осуществляются только с согласия подрядчика.

Существенным условием договора строительного подряда являются его сроки, которые предусматриваются в виде начального, конечного и промежуточных сроков выполнения работ (абз. 1 п. 1 ст. 708 ГК).

Из абз. 1 п. 1 ст. 743 ГК следует, что цена работы подрядчика также относится к существенным условиям договора строительного подряда. Цена этого договора определяется сметой. При этом презюмируется твердая цена, требовать изменения которой подрядчик может лишь при существенном удорожании материалов или услуг третьих лиц и в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК (в связи с существенным изменением обстоятельств).

В большинстве договоров строительного подряда стороны предусматривают авансовую форму оплаты (п. 2 ст. 711 ГК), поскольку речь идет о длящемся исполнении обязательств подрядчиком, который выполняет для заказчика дорогостоящую работу за свой счет.

Нередко по условиям субподрядных договоров исполнение (результат работ субподрядчика) оплачивается ему генпорядчиком после приемки выполненных работ заказчиком без замечаний и перечисления им средств для их оплаты генподрядчику. При этом риск неплатежа со стороны заказчика, например в связи с его банкротством, переносится с генподрядчика на субподрядчика, к работам которого претензии отсутствуют. После появления ст. 327.1 ГК судебная практика легализовала эти условия, считая, что из договора субподряда возникает безусловная обязанность субподрядчика по выполнению работ и условная обязанность генподрядчика по их оплате, причем условием являются действия заказчика, не имеющие отношения к

выполненным субподрядчиком работам.

6. Исполнение обязательств из договора строительного подряда

По общему правилу строительство может осуществляться только при наличии разрешения на строительство. Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным административным законодательством (ч. 1 ст. 51 ГрК), прежде всего к безопасности осуществления строительства, соответствию проектируемого объекта виду разрешенного использования земельного участка, а также специальным градостроительным требованиям (по этажности и пр.).

Для выдачи разрешения на строительство составляет у застройщика должно быть право на земельный участок, допускающее его застройку. Такое разрешение не требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, а также при капитальном ремонте (п. 17 ст. 51 ГрК).

Еще одним условием выдачи разрешения на строительство является наличие проектной документации, изготовление которой осуществляется по специальному договору на выполнение проектных работ. Ее содержание составляет предмет экспертизы, на основании положительного заключения которой и выдается названное разрешение (ст. 49 и 51 ГрК).

Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы. Обязанность по консервации согласно п. 4 ст. 52 ГрК возникает через 6 месяцев после приостановки работ. Заказчик также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. Этими выгодами могут быть, например, возможности по заключению новых, более выгодных договоров.

За строительством осуществляется государственный строительный надзор, предметом которого служит соответствие выполняемых работ и результатов работ установленным публично-правовым требованиям и

проектной документации (ст. 54 ГрК). По итогам его проведения выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В процессе исполнения подрядчиком договора, а также по его окончанию стороны осуществляют сдачу и приемку как отдельных работ, так и промежуточного (по выделенному сторонами этапу) и окончательного результата работ. В строительном подряде сдача и приемка нередко представляют собой сложный технологический процесс, сопровождающийся промежуточными испытаниями (п. 5 ст. 753 ГК).

Организация и осуществление приемки результата работ производятся заказчиком и за его счет, если иное не предусмотрено договором (абз. 1 п. 2 ст. 753 ГК). Приемка завершается подписанием сторонами актов приемки (абз. 1 п. 4 ст. 753 ГК) количество которых за время строительства может исчисляться сотнями. В договорах строительного подряда зачастую содержится условие о подписании также и ежемесячных или ежедекадных актов. Далеко не все эти акты имеют значение актов приемки по итогам проведения приемочных мероприятий. Если стороны не придали акту значение акта приемки, он является лишь расчетным документом (п. 12, 13 и 18 Обзора ВАС РФ № 51).

Приемка направлена на проверку качества и объема выполненной работы в их связи с технической документацией. Выявленные в ходе приемки недостатки работ разделяются на явные и скрытые. Подписание акта приемки без замечаний лишает заказчика права в последующем ссылаться на явные недостатки результата работ.

Юридическое значение может иметь и односторонний акт, подписанный подрядчиком в случае отказа заказчика от приемки и (или) подписания акта приемки. Такой акт может быть признан судом недействительным (к сделкам это отношения не имеет — п. 8 ИП ВАС № 51), если мотивы отказа заказчика от его подписания признаны обоснованными (абз. 2 п. 4 ст. 753 ГК). Таким образом, если заказчик не подписал акт, на него переносится бремя доказывания несоответствия указанных в акте работ условиям договора, если подрядчик попытается взыскать задолженность в суде. Требование о признании одностороннего акта приемки недействительным рассматривается только вместе с иском о взыскании стоимости работ (п. 14 ИП ВАС № 51).

Для обнаружения недостатков принятых работ в

строительном подряде действует расширенная пятилетняя законная гарантия (п. 2 ст. 755 ГК). В общих положениях о подряде предельный срок заявления о недостатках — два года.

При установлении договорной гарантии за выявленные заказчиком после приемки недостатки предполагается ответственность подрядчика (п. 2 ст. 755 ГК), а при законной гарантии, напротив, заказчик должен доказать, что выявленные недостатки не связаны с естественным износом результата работ или его неправильной эксплуатацией заказчиком.

При этом обе гарантии действуют только в отношении заказчика, т.е. имеют относительный характер и не действуют для покупателя при продаже. Иное возможно лишь в случае специальной уступки заказчиком своего права из законной или договорной гарантии.

Содержание неблагоприятных последствий, возникающих у подрядчика при выполнении им работ с ненадлежащим качеством, зависит от характера недостатков, содержащихся в результате его работы. Если они носят несущественный и устранимый характер, то, согласно п. 1 ст. 723 ГК, заказчик наделяется правом потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены, установленной за работу; возмещения своих расходов на устранение недостатков, если право заказчика на их устранение предусмотрено договором (ст. 397 ГК). Если недостатки работ подрядчика являются существенными и не устранимыми, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

По общему подрядчик несет ответственность за нарушение сроков. Если просрочка вызвана неисполнением заказчиком своих обязанностей, подрядчик может рассчитывать на снижение ответственности со ссылкой на ст. 404 ГК.

7. Госконтракт на выполнение работ для публичных нужд

По государственному или муниципальному контракту на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов, и передать их результат государственному или муниципальному заказчику, который обязуется их принять и оплатить (или обеспечить их оплату) (п. 2 ст. 763 ГК).

Госконтракт на подрядные работы для публичных нужд заключается на основе государственного или муниципального заказа. Госзаказчиком в нем выступают органы публичной власти, либо органы управления внебюджетными фондами, казенные учреждения или иные получатели бюджетных средств. Подрядчиками могут быть юридические лица и ИП, в большинстве случаев определенные в результате проведения конкурса.

К подрядным отношениям по удовлетворению публичных нужд в части, не урегулированной специальными нормами § 5 гл. 37 ГК, применяются правила о договорах строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, а при их отсутствии — общие положения о договоре подряда. Специальный закон о подрядах для государственных или муниципальных нужд пока не принят.

Госконтракт на выполнение подрядных работ для публичных нужд заключается на основе госзаказа, как правило, с победителем торгов (конкурсных процедур), для которого заключение госконтракта становится обязательным. Если такой госконтракт заключается по результатам торгов, его условия определяются в соответствии с условиями торгов и представленным на конкурс предложением подрядчика, признанного победителем (п. 2 ст. 766 ГК). К существенным условиям госконтракта на выполнение подрядных работ для публичных нужд п. 1 ст. 766 ГК относит следующие условия: о предмете и цене договора; о сроках начала и окончания работы; о способах обеспечения обязательств сторон.

Исполнение госконтракта на выполнение подрядных работ для публичных нужд и ответственность сторон за нарушение его условий регулируются общими правилами о подрядных договорах для строительства или выполнения проектно-изыскательских работ. Основанием изменения госконтракта может стать уменьшение его бюджетного финансирования, произведенное по правилам бюджетного законодательства в соответствии с общими правилами гражданского права об изменении или о расторжении договоров.

8. Договор долевого участия в строительстве

Долевое участие граждан в строительстве представляют собой распределение расходов на создание объекта недвижимости между будущими сособственниками или собственниками жилых помещений (обычно квартир).

Оформляющий взаимоотношения застройщика и дольщиков договор после многочисленных споров был квалифицирован судебной практикой как договор куплипродажи будущей недвижимой вещи.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства, который обязуется принять указанный объект долевого строительства и уплатить обусловленную договором цену. Он является двусторонним, консенсуальным и возмездным договором, подлежащим государственной регистрации. В качестве застройщика может выступать только хозяйственное общество, обладающее правом на земельный участок и разрешением на строительство, а также разместившее проектную декларацию. Участниками долевого строительства (дольщиками) могут стать граждане и юридические лица, внесшие денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов недвижимости.

К числу существенных условий этого договора законом отнесены: предмет (конкретный объект капитального строительства); срок его передачи; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Обязанности сторон данного договора для застройщика заключаются в организации строительства объекта недвижимости и в передаче в собственность дольщиков его отдельных частей в виде жилых помещений или других объектов недвижимости (после предварительной государственной регистрации своего права собственности на объект в целом), а для дольщиков - в инвестировании денежных средств в строительство.

При этом дольщики не имеют каких-либо прав и обязанностей, предоставляемых заказчику по договору строительного подряда (прав давать задание подрядчику и контролировать его деятельность; оказанию подрядчику некоторых услуг, сотрудничеству и взаимодействию с ним и т.д.). Кроме того, по договору участия в долевом строительстве дольщики приобретают недвижимые вещи (квартиры и др.) в собственность от застройщика не первоначальным, а производным способом. Все это существенно отличает рассматриваемый договор от договора строительного подряда. Он оформляет не строительство объекта недвижимости (которое осуществляется по подрядным договорам), а его организацию застройщиком и распределение между